第三章 工業不動產證券化選取投資組合評估體系之建立
第一節 不動產證券化選擇投資標的考量因素 一、相關文獻回顧
Nancy (1987) 於 REITs 的投資參與分析中，建議投資人對選購投資 REITs 產品時應掌握以下幾點要件：1.選擇擁有多樣化且具特色投資組合之 REITs 產 品，亦即 REITs 投資標的不應僅限一種類型或只在一個區位；2.選擇擁有高品 質投資標的之 REITs 產品，例如：其所投資之不動產是否已興建完成，且具穩 定收益來源；3.深入瞭解管理機構過去經營績效；4.仔細分析 REITs 產品債務 結構，應避免投資具高度財務槓桿之產品。
Hu(2002) 於說明標準普爾（Stander & Poors’s）信用評等公司對美國 REITs 的信用評等中，對於評估 REITs 與投資標的收益有關面向分別有：1.資產組合 品質方面：評估投資組合中之不動產區位、規模、租金水準、居住率、承租組 合等；2.投資組合分散性方面：評估投資組合內不動產之數量、位置、種類、
租賃契約內容及市場租金行情等；3.不動產經營管理方面：評估招商能力、管 理維護能力、不動產更新計畫及經營收益之管理等。
陳文達、李阿乙、廖咸興(2002) 於說明商業性不動產10抵押貸款證券 (Commericial Mortgage Backed Securities, CMBS)章節中，認為 CMBS 主要還款 來源係來自於不動產出租或出售所產生之現金流量，因此從事證券化時，資產 應多樣化以避免僅以單筆不動產抵押貸款從事證券化，一但該筆貸款發生違 約，整個證券化即告違約之風險，而所謂多樣化，除包含貸款筆數多樣化以外，
亦應考量地理位置上分散，以避免證券化的資產因集中於某一地區，其資產組 合的現金流量不但容易受該地區經濟景氣狀況所影響，也會因為一些自然災害 而同時受到影響之風險。
Capozza & Lee (1995) 提出影響 REITs 淨資產價值因素包括有財務槓桿比 率、產品多樣化、行政管理費高低、經營方式、債務型態及股利收益等。
10 商業性不動產主要是只能產生租金收益的不動產，包括出租集合住宅、零售商店、辦公大樓、
工業園區、旅館等，以收取租金為目的之收益性不動產。
張金鶚、翁偉翔、陳明吉(2002) 從市場需求面角度切入，探討我國不動產 證券化的可行性問題，其中於不動產最優先考量的因素與購買意願交叉分析中 發現，願意購買受益證券的一般與法人投資者中，均以不動產開發規模與不動 產區位為最優先考量因素，對於不動產類型及其他因素則較不重視。另在不動 產類型與購買意願交叉分析中則發現，一般與法人投資者均較偏好商辦大樓、
購物中心及政府公共建設這幾類的不動產，而這三種類型的共同特點，就是收 益性高以及具穩定營運收益，此隱含著投資者在選擇投資的不動產類型時，除 了該產品的區位、開發規模外，更加重視收益的穩定性，以獲得較為充分的收 益保障。
Yang(2001) 使用 1997 年 120 個權益型 REITs，透過利用不同權益型 REITs 的成本模式，以 Translog 成本函數、二項式函數及二項式半對數函數來研究分 析經濟規模是否存在 REITs 產業中，其中透過二項式函數及二項式半對數函數 實證結果，均發現美國的 REITs 具有規模經濟，此亦表示，REITs 規模愈大，
經濟效益愈高。
姜堯民(2002) 則認為 REITs 愈大，會面臨經營效率不彰及成本過高的缺 點，因此大並不表示便具有規模經濟，而 REITs 所要追求的應該是規模經濟，
文中並套用 Yang(2001) 所使用之 Translog 成本函數、二項式函數及二項式半 對數函數，放入可能的成本數值，以瞭解台灣-REITs 要達到規模經濟的話，至 少要有多大的發行額，文中以三種不同的方法估算台灣-REITs 的發行金額，經 估算結果：1.依據美國及日本商業不動產被證券化的比例來估算台灣可被證券 化的不動產總金額，即如以台灣商業不動產 2.02 兆元的 3%被證券化的比例來 估算，則市場總發行額可達 608 億元。2.以類比 REITs 是小發行金額公司股票 的方式，以台灣小資本額股票的發行金額來估算 Taiwan-REITs 各家的可能發 行金額。各家發行金額在 10-20 億之間。3.以達到規模經濟的要求，看 Taiwan-REITs 至少所要發行金額的大小。以費用為 41,120 千元來估算，要達 到規模經濟的最小發行額是 4 億 2 千 8 百萬元。
透過敘述統計及回歸分析方法分別對利潤邊際、多樣化資產、行政管理費、租 金收益率、股利發放率及公司規模等因素檢測內部經營 REITs 和委外經營 REITs 的營運表現，經實證結果顯示內部經營 REITs 的營運表現優於委外經營 REITs。另文中亦透過檢測股利發放率、收益率及資本化率，檢測不同規模大 小 REITs 的經營績效，經實證結果顯示規模較大的 REITs 將較規模小者享較高 優勢。
根據以上文獻回顧可知，不動產證券化選擇投資標的主要應考量投資標的 多樣化、適宜的規模經濟及有效經營管理等，以確保不動產證券化收益穩定並 降低違約風險。
二、工業不動產證券化選擇投資標的考量因素分析 (一)投資標的多樣化
根據以上文獻回顧可知，多樣化是不動產證券化選取投資標的主要考量 因素之一，其代表意義有二，分別為：1.不動產證券化投資標的應尋求二個 以上具投資潛力之標的組成投資組合11；2.選取之投資組合應避免集中於同 一地區。而透過不動產證券化投資組合的多樣化，主要目的在於分散並減少 投資人的風險12，基此，選取承租品質佳且具投資潛力之工業不動產標的組 成投資組合，將是本研究後續探討重點之一。
(二)適宜投資規模
至於在投資組合規模大小方面，根據文獻回顧可知，不動產證券化規模 較大的將較規模小者擁有較高經營績效，然國內目前並無不動產證券化案例 可供參考，故為避免本研究後續於選取投資組合時，因未達一定規模，而影 響工業不動產證券化經濟效益，將以姜堯民(2002)參考美、日經驗，以我國 小資本額股票發行金額，估算我國不動產證券化發行規模應為十億至二十億 元之研究結果為參考依據。
11 投資組合係指由一種以上的證券或資產所構成的集合稱之。謝劍平(2002)。
12 藉由投資組合以分散風險，主要源於當代投資報酬與風險理論中，由馬可維茲(Markowitz)發 展之資產組合理論(Portfolio Theory)，而其所運用於不動產投資之研究，多證明藉投資組合之 調整得以降低對不動產投資之風險。
(三)有效經營管理
根據文獻回顧可知，不動產證券化主要收益來源在於良善的經營管理，
因此擁有一專業不動產管理機構將可確保不動產品質及現金流量的不中 斷，由於，本文研究對象均為政府開發之工業區土地，故依據促進產業升級 條例規定各工業區均設置有管理機構辦理各項公共設施管理維護，故有關本 研究對象經營管理效能，將納入後續選取具投資潛力之工業不動產證券化投 資組合評估體系之中。
第二節 新興產業廠商選擇投資工業區區位之偏好因素
根據前節針對不動產證券化選取投資標的考量因素之相關文獻回顧中得 知，不動產證券化選取投資標的之過程，如同對投資標的進行市場需求分析，而 工業區之需求來源則來自於廠商的投資設廠，因此，廠商對工業區區位偏好因素 即為本研究後續選取具投資潛力之工業不動產投資組合時應考量之重點。
有鑒於我國自民國 91 年正式加入 WTO 以後，面對全球經濟競爭，產業發 展已有重大改變，過去我國一向引以為傲的傳統產業，因受東南亞及中國大陸等 開發中國家低廉土地及勞力成本等強大競爭力影響，已不再具有全球市場的競爭 優勢，現階段我國產業發展是以結合國際分工體系、降低生產風險、提升知識產 業與建立領先的產業技術能力等為目標前進，亦即我國產業在全球化經濟模式嚴 苛考驗下，應強化工業區在地功能，以奠定自我的全球分工地位，而對於過去以 低附加價值為主的勞力密集產業，我國已不可能回頭與大陸競爭，唯一能走的方 向就是提供有利於高科技與高附加價值等新興產業13的空間環境，以促進產業結 構的調整。然傳統工業區位理論對於新興產業的區位需求已無法提出充分的解 釋，例如韋伯所提出的最小交通成本及原料市場，對輕薄短小且高附加價值的科 技產品而言，其區位影響力已逐漸式微，而勞力因素又因雇用勞工兩極化而有不 同的區位考量，例如高技術人才傾向於寧適的工作環境，低技術的人才則使得廠 商選擇低工資的廠址(解鴻年，1990)。Keeble(1976)則認為高科技的產業應從總 體經濟的技術改變趨勢、市場需求的衝擊及既有之地方社經結構互動(包括：地 區環境、固有產業、實質建設…)等方面來探討其區位選擇行為。
總結前述，由於新興產業具有研究發展、創新、快速成長、高附加價值和高 技術密集的特性，因此在工業區區位選擇考量上較以往傳統產業有了極大的改 變，有關新興產業廠商選擇投資工業區區位主要考量因素，李淳一(1985) 針對 我國高科技工業廠商之區位選擇進行研究，其研究成果顯示高科技工業廠商所重 視之區位因素包含失業率、市場可及性、低勞工成本以及充足材料供給等。
Oakey(1981) 認為科技廠商重視之區位因素包括充足勞力、技術能力、資訊
13 新興產業一般泛指高科技產業或以研究開發高度技術或技術革新為主的產業。林建元(2001)。
取得速度、運輸可及性、產業的空間關聯與聚集經濟等因素。
日本通產省亦於 1983 年對日本國內科技廠商作出調查，其調查成果顯示，
日本科技廠商重視之區位因素包括高速交通系統、勞動力、工業聚集、都市聚集、
大學及研究機構、自然環境等。
郭百琪(1994) 則認為國內外對於影響科技廠商投資設廠區位選擇因素之研 究相當多，然是否每一個因素皆適用於臺灣地區，則有待商榷，因此為選擇適合 我國的影響因子，郭百琪首先透過文獻回顧彙整各項影響因子後，透過相關係數 分析，並搭配有效性、一致性、客觀性、有用性、簡單清晰性及資料可取得性等 指標選取原則，建立我國科技產業區域投資環境評估指標，並以分析層級程序法 (AHP)，將分析通過之影響因子依其特性加以分組，進而建構一套科技產業選擇 投資環境評估指標層級結構圖，以作為地方政府制定地方科技產業政策及科技廠 商選擇合適之投資環境的參考依據，其研究結果彙整如表 3-1 所示。
表 3-1 科技廠商投資環境評估指標架構表
評估向度 評估準則 評估指標
當 地 五 百 大 企 業 分 布
以卓越雜誌第 82 期中營業額排名全國前五百 名企業為計算基礎
運輸業活動 於當地縣市政府登記有案之運輸倉儲業及通 信業家數
商業活動 於當地縣市政府登記有案之商業家數
金融業活動 於當地縣市政府登記有案之金融、保險及不動 產機構家數
個人服務業活動 以於當地縣市政府登記有案之公共行政、社會 服務及個人服務業家數
產業環境面
資訊取得難易 以當地平均每百人所擁有之電話數代表 都市規模 以各縣市人口數計算
都市化程度 都市計畫面積占區域面積之百分比 醫療設施 以當地每百人所擁有之病床數代表 都市環境面
教育設施 以當地所擁有之各級學校總數代表 失業率 如指標名稱
教育水準 以當地受過高等教育之人數占總人口數之百 分比代表
技術人力 以工廠營運及校正資料中所列之各縣市專責 技術人力替代
勞力環境面
薪資水準 平均每個勞工每月所得 大學及專科數 專科以上學校家數
研究機構 以中華民國科學技術統計要覽所列之研究機 構為計算基礎
產業總 R&D 支出 以工廠營運及校正資料中所列各縣市之研究 發展經費總數替代
研究發展環 境面
圖書館數 各縣市之圖書館家數
物價水準 以 75 年之物價為基期所計算出之物價指數為 代表
犯罪率 以各縣市每萬人所發生之刑事案件及竊盜案 件總數為代表
居住環境面
休閒文化設施 以各縣市之電影院家數及古蹟數為代表
資料來源：郭百琪，1994 年。
施鴻志、解鴻年（1993）對科技廠商區位需求進行分析，其以問卷調查方式 請科技廠商企業主針對影響設廠區位因素之重要性給予評點，經統計結果得出科 技廠商企業主對設廠區位因素之重要性等級，本研究將前 20 項影響因子排序彙 整如表 3-2 所示。由該表可知，科技廠商環境需求要素之排序結果，大致可分為 五個主要面向加以討論：
(一)、交通運輸面
便利的交通在所有排序中名列第一，而其內容包括便利的地方交通路 網、鄰近高速公路、貨櫃集散地以及港口等，由此可知廠商設廠周邊的交通 狀況於上開研究結果顯示相當受到科技廠商重視。
(二)人力資源面
人力因素中非技術人力與技術人力的雇用分別佔第三及第八位，顯然勞 動力的需求在科技廠商的發展中仍佔有相當的地位；另便宜之勞工薪資也是 重要考慮因素之一，一個高產值、低工資的環境，將較具廠商吸引力。
(三)土地資源面
低廉的地價與足夠的發展腹地分別佔第四及第五位，顯見土地的充分供 給是影響廠商設廠相當重要的因素，亦即一個可以充分提供適價適用土地的 地區，即具科技發展之優勢。
(四)產業關聯面
附近有無關聯廠商排名第九，顯示聚集經濟對廠商而言依然重要。而鄰 近原料與行銷市場也屬重要的地理環境條件，同時高科技廠商對於服務業的 需求程度不亞於一般的傳統廠商，是以商業環境也在廠商設廠的考量範圍之 內。
(五)公用設施面
與生產環境直接相關的公用設備及動力資源條件雖屬於製造業的基本 條件，惟亦受到高科技廠商的重視，因此也列入科技廠商投資設廠的考量範 圍。
表 3-2 科技廠商企業主對各設廠影響因素之重要性評點
排序 影響因素 排序 影響因素
(一) 地方交通便利 (十一) 近原料市場 (二) 治安良好 (十二) 近高速公路 (三) 易於雇到技術人力 (十三) 自有土地所在 (四) 地價低廉 (十四) 近行銷市場 (五) 未來擴廠空間充足 (十五) 健全資訊網路 (六) 公共設施完備 (十六) 自然環境
(七) 勞工薪資便宜 (十七) 動力資源取得容易 (八) 易於雇到非技術人力 (十八) 貨櫃集散地
(九) 附近有關聯廠商 (十九) 近港口
(十) 享有政府優惠待遇 (二十) 整體商業環境
資料來源：施鴻志、解鴻年，1993 年。
林建元(2001)於進行新興產業用地選擇之課題分析中，引用資策會於民國 88 年針對新興產業所需之工業區產業環境選擇考量因素進行分析，結果整理如表 3-3。
表 3-3 新興產業選擇工業區產業環境考量因素
主要考慮構面 評估指標
1.工業區所處區位 2.土地取得方式 3.土地取得價格
4.工業區內尚未使用面積 5.工業區內可供利用面積 (一)土地資源
6.工業區內公共設施施工狀況 1.用水的供給時程及供給量 2.電力的供給時程及供給量 3.供電的申請方式
(二)能源供給
4.各產業所需之特殊能源供給情況 1.各工業用地的申請流程及洽辦單位 2.申請過程應備文件與所需時程 3.各工業用地的管轄機關
4.管理單位的職權大小 (三)法令因素
5.各工業用地所提供之投資誘因
1.工業用地所在地所能提供之勞動人口 2.工業用地所在地所能提供之科技人才 3.工業用地附近的學術資源
(四)人力資源
4.工業用地周邊生活機能 1.陸運(鐵路運輸、快速道路) 2.海運(港口)
3.空運(機場) 4.大眾運輸系統 (五)交通便利性
5.聯外道路
1.工業用地對於進駐廠商之環保要求 (六)環保要求
2.工業用地所在區域對工業用地的環保要求
資料來源：林建元，2001 年。
鍾懿萍(2000) 為瞭解科技廠商赴中部區域投資之意願，於「中部區域科技 產業環境資源潛力之研究」中，針對新竹科學工業園區、潭子加工出口區、新竹 工業區與台中工業區內之科技廠商設廠之區位滿意度與重視度進行問卷調查。結 果如表 3-4 所示。
表 3-4 科技廠商設廠區位之滿意度與重視度排序 廠商滿意
度排序 影響因素 廠商重視
度排序 影響因素 (一) 動力資源取得容易 (一) 動力資源取得容易 (二) 自然環境 (二) 地方交通便利 (三) 附近有關聯廠商 (三) 公共設施完備 (四) 健全資訊網路 (四) 易於雇到技術人力 (五) 易於雇到技術人力 (五) 地價低廉
(六) 與大都市接近 (六) 未來擴廠空間 (七) 公共設施完備 (七) 健全資訊網路 (八) 整體商業環境 (八) 勞工薪資便宜 (九) 人文環境 (九) 附近有關聯廠商 (十) 治安良好 (十) 治安良好
(十一) 地方交通便利 (十一) 近大學及研究機構 (十二) 近大學及研究機構 (十二) 自然環境
(十三) 勞工薪資便宜 (十三) 近原料市場 (十四) 完善醫療服務 (十四) 完善醫療服務 (十五) 地價低廉 (十五) 人文環境 (十六) 近原料市場 (十六) 整體商業環境 (十七) 近行銷市場 (十七) 地方政府回饋機制 (十八) 未來擴廠空間 (十八) 近行銷市場
(十九) 大型休閒遊憩設施 (十九) 與大都市接近 (二十) 地方政府回饋機制 (二十) 大型休閒遊憩設施
資料來源：鍾懿萍，2000 年。
由上表可知，科技廠商最重視的區位因素仍是跟直接生產有關的因素如動 力、交通可及性、基礎設施、用地取得成本、未來擴廠空間與相關產業聚集等。
惟在勞力方面，科技廠商重視技術性人力的取得更勝於雇用一般勞力所需的成 本。除此之外，科技廠商亦重視設廠區位是否具備健全之資訊網路及附近治安的 好壞，以滿足科技產業對資訊流通速度的高度要求，以及科技人才對優良生活環
境品質的重視程度。
綜上所述，影響新興產業廠商選擇投資設廠工業區區位因素，約可歸納為：
設廠環境面、研發環境面、人力資源面及都市化環境面等四大層面，本研究亦將 植基於此，建立後續選取工業不動產證券化投資組合評估架構及指標之參考依 據。
第三節 工業不動產證券化選取投資組合評估體系之建立
本節根據前回顧「不動產證券化選擇投資標的考量因素」及「影響新興產業 廠商選擇投資工業區區位偏好因素」等國內外相關文獻，經歸納整理後，將工業 不動產證券化選取投資組合評估架構區分為「設廠環境面」、「研發環境面」、「人 力資源面」、「都市化環境面」、「承租品質面」以及「經營管理面」等六大評估面 向，並據此架構建立評估準則及指標，以供本研究進行後續評選工業不動產證券 化投資組合之參考依據。茲分述如下：
一、設廠環境面
在新興產業發展環境各項建構因素中，相關產業環境、交通運輸條件、土 地取得難易性及通訊機能等為最基本的生產環境要素，亦是產業能否存活的關 鍵因素，茲簡單說明於後：
(一)相關產業環境
由於新興產業之產業關連性大，故除須考量直接關聯的上下游產業外，
聚集經濟對於廠商而言亦十分重要，因此，擁有製造業及高科技工業發展基 礎之地區，將較能吸引廠商之進駐，而新興產業的另一項特點為資本密集度 高，廠商在交易過程中，往往需要透過金融服務業與工商服務業的支援，因 此該二項服務業的發展基礎，亦為廠商所重視的要素之一。
(二)交通運輸條件
便利的交通是科技廠商最重視的區位因素，其內容包括便利的地方交通 網、鄰近高速公路、國際機場、國內機場及港口等。
(三)土地取得難易程度
廠商在取得設廠工業用地方面通常牽涉到地價或租金高低，土地取得成 本越低廠商投資意願越高。
(四)通訊機能
近年來資訊技術一日千里，透過資訊科技的進步，生產行為不再受地理 疆界所侷限，企業經營對資訊之依賴程度亦與日俱增，因此資訊已成為的重 要資源，資訊取得的難易亦為產業區位政策中不可或缺的因素。
綜上所述可知，當某一工業區具有產業密集、便利的交通網路、低價且面 積廣大之土地供給以及便利資訊網絡時，亦即具有支援高科技產業發展之優勢 條件，反之則較不具發展高科技產業之優勢。因此在設廠環境面，經參酌相關 文獻後，本研究擇定科技廠商聚集性、土地取得難易程度、交通運輸條件、通 訊機能、金融服務業活動、工業活動及商業活動等項為評估準則，並據以歸納 整理出各項評估指標如表 3-5 所示。
表 3-5 設廠環境面評估體系
評估面向 評估準則 評估指標 參考文獻
科技廠商聚集性 基地所處縣市新興產業與技術密集產業場
所單位數與密度 鍾懿萍(2000)
基地平均售價 本研究增列
土地取得難易程
度 基地平均售價占所處縣市工業區平均區段 地價比例
1.鍾懿萍(2000) 2.本研究調整 基地所處縣市公路密度 鍾懿萍(2000) 基地至國際機場之距離 1.鍾懿萍(2000)
2.鍾懿萍(2001)
基地至國際港之距離 同上
基地至國內機場距離 同上
交通運輸條件
基地至高速公路交流道之距離 同上
通訊機能 基地所處縣市每百人電話數
1.郭百琪(1994) 2.鍾懿萍(2000) 3.鍾懿萍(2001) 金融服務業活動 基地所處縣市金融機構家數與密度
施鴻志、解鴻年 (1993)
工業活動 基地所處縣市登記有案之工廠家數與密度 郭百琪(1994) 設廠環境面
商業活動 基地所處縣市登記有案之商業家數與密度 郭百琪(1994)
二、研發環境面
研發環境為新興產業選取投資環境不可或缺的要素之一，在充裕研發環境 的支援下，將顯著地提昇工業區發展成功的機會，因此需考量基地周圍大專院 校與研究機構，若地區的大專院校或研究機構數量與活動越多，表示地區研發 支援環境越佳。
因此在研發環境面，經參酌相關文獻後，歸納整理出各項評估準則及指標
本研究係利用潛力模型14加以計算。
表 3-6 研發環境面評估體系
評估面向 評估準則 評估指標 參考文獻
基地所處縣市內大專以上學校家數
1.解鴻年(1980) 2.施鴻志、解鴻年 (1983)
3.鍾懿萍(2000) 基地所處縣市內研究機構數 同上
學 術 機 構 與研 究 機構
基地所處縣市內學術機構及研究機構互動
之綜合潛力 鍾懿萍(2001)
基地所處縣市研發家數與密度 1.鍾懿萍(2000) 2.本研究調整 研發環境面
整體產業總 R&D
支出 基地所處縣市研發經費 1.郭百琪(1994) 2.鍾懿萍(2000)
三、人力資源面
人力資源為發展產業所不可或缺因素，儘管產業由過去的勞力密集型態，
至目前的技術密集型態，甚至是未來的知識、資訊密集型態，其間轉變的只是 對人力層次需求的改變。而新興產業目前除須重視新技術的研究發展以外，更 須要將研發成果運用在量產之上，以提昇其本身營運績效，兩者乃相輔相成缺 一不可，因此在人力資源面的考量主要有兩種，一是技術及研發人力的考量，
另一則是一般勞力供給的考量。
綜上所述，在人力資源面，經參酌相關文獻後，歸納整理出各項評估準則 及指標如表 3-7 所示。
表 3-7 人力資源面評估體系
評估面向 評估準則 評估指標 參考文獻
一般勞動力 基地所處縣市內職業別為工人、運輸操作 工及體力工總數與占總就業人口比例
1.鍾懿萍(2001) 2.本研究調整
技術性勞力
基地所處縣市內職業別為專業人員、技術 員及助理專業人員總數與占總就業人口比 例
1.鍾懿萍(2001) 2.本研究調整
研發人力 基地所處縣市大專以上人口比例
1.郭百琪(1993) 2.鍾懿萍(2000) 3.鍾懿萍(2001) 人力資源面
勞動供給潛力 基地所處縣市就業人口占總人口比例(就
業率) 鍾懿萍(2000)
14 該模型之原理即指基地與大學或研究機構之互動潛力與研究人員數成正比，而與距離成反比。
四、都市化環境面
新興產業環境除了生產環境、研發環境外，尚須針對區內人們的生活環境 進行建構，尤其是高科技人才對於生活環境的要求較高，此生活環境的優劣，
可視當地都市化的程度，包括教育設施、文化休閒設施、醫療設施等，是否滿 足人們各項生理與精神需求。在都市化環境方面，有部分的需求可以在工業區 內創造而獲得滿足，但有些需求則因需求門檻的限制而無法在工業區內獲得滿 足，是以須考量園區外部的整體生活環境條件。此外，社會治安的好壞也會影 響高科技人才進駐的意願。
綜上所述，在都市化環境面，經參酌相關文獻後，歸納整理出各項評估準 則及指標如表 3-8 所示。
表 3-8 都市化環境面評估體系
評估面向 評估準則 評估指標 參考文獻
都市化程度 基地所處縣市都市計畫區面積與占總面積 比例
1.郭百琪(1994) 2.鍾懿萍(2000) 公共設施機能 基地所處縣市公共設施用地面積與占都市
計畫面積比例 鍾懿萍(2000)
基地所處縣市圖書館藏書量
1.解鴻年(1990) 2.施鴻志、解鴻年 (1993)
3.鍾懿萍(2000) 文化機能
基地所處縣市文化機構數 鍾懿萍(2001)
醫療機能 基地所處縣市每萬人西醫數
1.郭百琪(1993) 2.鍾懿萍(2000) 3.鍾懿萍(2001)
教育機能 基地所處縣市公私立國民中小學總數與密 度
1.解鴻年(1990) 2.施鴻志、解鴻年 (1993)
3.鍾懿萍(2000) 4.鍾懿萍(2001) 都市化環境面
社會治安 基地所處縣市每萬人刑案件數
1.解鴻年(1990) 2.郭百琪(1993) 3.鍾懿萍(2000) 4.鍾懿萍(2001)
五、承租品質面
不動產證券化選擇投資標的時，該投資標的是否具備穩定之收益來源為主 要考量要素之一，然應如何判定收益來源穩定與否，大致上可從承租廠商品質 及租金水準兩方面觀之：
(一)承租廠商品質
中華信用評等公司(2003)提出當標準普爾信用評等公司對於商業性不 動產抵押貸款證券化進行信用評等時，有關不動產租用情況部分，其分析重 點在於瞭解承租戶數量以及承租戶品質，其中在承租戶數量方面，該信評公 司認為當不動產承租戶數量越多且分屬各行各業時，該不動產面臨承租戶退 租的風險則越低；另在承租戶品質方面，則是對各承租戶之信用狀況進行瞭 解，以供其評估承租戶品質優劣之依據。
綜上，本研究將從工業區承租廠商數量以及其所從事之產業別進行評 估，亦即當某一工業區內承租廠商數量越多，則表示租金收益越穩定；而當 承租廠商產業別隸屬新興產業15範疇內之家數越多，則表示承租廠商品質越 高。
(二)租金指數
不動產證券化價值主要來自於投資標的所產生之現金流量，而現金流量 高低則取決於租金水準高低，亦即當租金水準越高時，現金流量越高，反之 則否，故本研究將以租金指數16來測定研究對象之租金水準高低。
綜上所述，在承租品質面，經參酌相關文獻後，歸納整理出各項評估準 則及指標如表 3-9 所示，其中關於租金指數部分，評估指標採「基地所處縣 市平均區段地價/租金收入」，主要係考量本文研究對象之租金計算方式，目 前均按工業局統一之租金率乘上各基地單位售價求得，因此為獲得各基地實 際租金水準高低，本研究乃以基地所處縣市平均區段地價取代基地平均售
15 根據經濟部工業局於 89 年 3 月公佈「新興重要策略性產業」中明確指出十大新興包含：通訊 工業、資訊工業、消費性電子工業、精密機械與自動化工業、半導體工業、高級材料工業、
特用化學品與製藥工業、航太工業、醫療保健工業及污染防治工業等十項工業類型。
16 租金指數係指不動產價格與每年租金收益之比例關係，當租金指數越低表租金水準越高，投 資可行性亦越高。張金鶚(1999)。
價，以利評估。
表 3-9 承租品質面評估體系
評估面向 評估準則 評估指標 參考文獻
基地內承租廠商數量
1.楊曉龍(2002) 2.中華信評公司 (2003)
總承租面積 本研究增列 基地內新興產業及技術密集產業承租廠商
家數與占總承租廠商家數比例 本研究增列 承租廠商品質
基地內新興產業及技術密集產業承租面積
與占總承租面積比例 本研究增列
承租品質面
租金指數 基地所處縣市平均區段地價/租金收入 張金鶚(1999)
六、經營管理面
不動產證券化價值主要來自於投資標的所產生之現金流量，而張金鶚 (1999)認為房地產經營管理目的，最重要的是能從優良的經營管理中獲取最大 現金流量收入，其次則是有效維持房地產本身的品質，使房地產能在出售階段 獲得較好的價格，最後則是透過專業的經營管理來達到降低投資風險的目的。
林建元(2001)針對工業區營運管理品質亦提出，工業區之開發，旨在提供各項 完備之公共設施與設備，以創造優良投資生產環境，吸引廠商前往設廠，故工 業區內工廠設立之後，如不能予以維持有效之管理維護，不但原有完善設備無 法發揮其功能，良好生產環境無以維護，甚而影響區內產業之健全發展。因此 擁有完善公共設施以及有效率之經營管理，將是工業區得以吸引廠商進駐設廠 之主要關鍵因素之一，
綜上所述，在經營管理面，本研究歸納整理出各項評估準則及指標如表 3-10 所示，其中關於基地內公共設施配合度部份，本文係以研究對象內是否設 置有污水處理廠、廢棄物處理廠、變電所、電信機房、自來水供應系統及管理 中心等公共設施為評估依據。
表 3-10 經營管理面評估體系
評估面向 評估準則 評估指標 參考文獻
基地內公共設施配合度 本研究增列 公共設施完整性 基地內公共設施規劃面積佔全區開發總面
積比例 本研究增列
管理機構員工數 本研究增列 經營管理面
管理維護品質
基地所在縣市空氣污染情形(總懸浮微粒) 1.鍾懿萍(2000) 2.鍾懿萍(2001)
總結前述，本研究根據相關文獻回顧所建立之「工業不動產證券化選取投資 組合評估體系」共包含六個評估面向、二十四個評估準則，以及三十七個評估指 標，本研究後續並將利用此一評估體系，配合指標評點分析法之應用，進行本文 研究對象之相對優劣順序比較分析，並據以選取工業不動產證券化投資組合。
