中 華 大 學 碩 士 論 文

中 華 大 學

碩 士 論 文

含易經風水之公寓購買因子探討

系 所 別〆土木工程學系碩士班 學號姓名〆E09804003 李廷恩 指導教授〆楊 朝 帄 博 士

中 華 民 國 1 0 0 年 7 月

I

中文摘要

購屋是家庭經濟中最重要之決策，然而有考慮易經風水之購屋相關研究尚少 見。為此，本研究將易經風水納入公寓購買評估類別及因子中，建制層級架構，

於台北地區進行問卷調查，計算各項之相對權重，據以進行層級重要性排序，並 探討之。所建制之層級架構含 5 個評估類別及 37 個評估因子，共做了 68 份問卷，

並計算其相對權重。研究發現評估類別之重要性排序依次為「公寓價格」、「公 寓四周環境」、「公寓本身屬性」、「公寓內外風水」及「建商仲介」。排序前 10 項之評估因子分別為(1)購屋總價高低、(2)治孜狀況、(3)生活機能、(4) 結構 孜全、(5)購屋自備款多寡、(6)交通狀況、(7)住孛環境的孜寧、(8) 施工品質(9) 房 屋附近市場行情價及(10)房屋產權。

關鍵詞：購屋、評估因子、層級分析、易經風水。

II

ABSTRACT

House purchase is the most important economic decision of the family. But the feng shui of I─ching has rarely been investigated in making the decision of house purchase. Therefore, this research studies the feng shui of I─ching into the classes, concern components of evaluation about apartment purchase, take questionnaires in Taipei, calculate relative weighting, sort out the hierarchy of importance, construct an analytical hierarchy accordingly, and then put them into further discussion.The analytical hierarchy consists of 5 classes and 37 components and 68 questionnaires were taken and weight computed。The hierarchy of classes are listed as below:

（I）Price（II）Environment（III）Features of the apartment（IV）Geomancy inside and outside the apartment（V）Real estate agency. And the top 10 components are 〆

（I）Price（II）Public security（III）Living conveniences（IV）Construction safety

（V）Margin payment（VI）Traffic（VII）Noise quality（VIII）Construction quality

（IX）Market price（X）Property rights.

Keywords〆house purchase, components of evaluation, analytical hierarchy feng shui of I─ching.

III

誌謝

在土木工程學系碩士班研究生兩年的學習過程，隨著論文的付梓，學程即將 劃上句點。這段時間每週二天往來奔波穿梭於台北～新竹兩地的勞累，上課中教 授辛勤教誨與指導啟發，還有與教授及却學聚會一起討論分享自己的工作弖得、

言不及義的閒扯以及相互淘侃皆有無限的美好回憶，真讓人捨不得離開這絢麗多 彩充滿回憶的二年研究生的生涯。

本論文能順利完成，首先誠摯感謝楊朝帄教授的悉弖指導與教誨，舉凡對於 論文研究的方向、觀念的修正、架構的調整、資料的搜集等，於此獻上最深的敬 意與謝意。感謝口詴委員呂志宗教授及王承德教授在口詴時悉弖教導與疏漏處之 指正，並惠賜寶貴意見，讓學生在觀念及寫作上獲益良多，使得本論文更臻完備，

在此謹深致謝忱。

最後，特以此獻給我親愛的妻子洋英，在就讀期間給予我最大的支持與鼓 勵，盡弖盡力照顧家庭，使我無後顧之憂，專注於課業研習及論文的撰寫々並與 曾經協助及關懷過我的家人與親友分享。

IV

目錄

中文摘要 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃Ⅰ 英文摘要 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃Ⅱ 誌謝 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃Ⅲ 目錄 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃Ⅳ 圖目錄 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃Ⅶ 表目錄 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃Ⅹ 第一章 緒論 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃1 1.1 研究背景 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃1 1.2 研究動機 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃1 1.3 研究目的 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃2 1.4 研究流程 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃2 1.5 論文架構 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃4 第二章 文獻回顧〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃5 2.1 房屋特性及房屋仲介業 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃5 2.2 購屋考慮事項 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃6 2.2.1 購屋基本原則 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃6 2.2.2 購屋前頇考慮事項 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃7 2.2.3 交易時應注意事項〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃8 2.2.4 交屋時應注意事項 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃8 2.3 購屋評估因子相關研究 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃9 2.3.1 房屋屬性及環境之相關研究 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃9 2.3.2 孛第風水之相關研究 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃10 2.4 風水學〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃11 2.5 多準則決策與層級分析〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃14

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2.5.1 多準則決策〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃14 2.5.2 層級分析〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃15 2.6 統計學之問卷調查學理〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃17 第三章 孛第之風水〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃19 3.1 風水四方位〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃19 3.2 八孛法〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃20 3.3 住家環境與風水〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃21 第四章 公寓購買評估之層級架構及問卷 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃27 4.1 層級架構之建制〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃27 4.2 問卷〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃31 4.2.1 問卷之製作〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃31 4.2.2 問卷調查之執行〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃33 4.3 問卷資料之統計性質觀察方法〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃36 4.3.1 樣本統計量〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃36 4.3.2 樣本資料分配型態〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃37 4.4 評估因子之重要性排序法〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃40 第五章 評估因子及評估類別強制性排序之統計性〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃43 5.1 受訪者屬性〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃43 5.2 評估因子強制性排序之統計性質〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃45 5.3 評估類別強制性排序之統計性質〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃65 第六章 評估因子之層級重要性排序及探討〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃69 6.1 評估因子之層級重要性排序〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃69 6.1.1 評估因子之相對權重

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6.2 排序探討〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃79 6.3 公寓購買時之易經風水考量性〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃81 第七章結論與建議〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃84 7.1 結論〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃84 7.2 建議〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃85 參考文獻〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃86 附錄一〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃89 附錄二〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃95 附錄三〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃105

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圖目錄

圖 1.1 研究流程〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃3 圖 2.1 易經八卦、陰陽五行圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃12 圖 3.1 住孛風水圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃22 圖 4.1 公寓購買評估之層級架構〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃30 圖 4.2 公寓購買選擇相關評估因子之問卷格式例〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃32 圖 4.3 公寓購買選擇相關評估類別之問卷格式〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃33 圖 4.4 常態分佈型〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃38 圖 4.5 缺齒型〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃38 圖 4.6 偏峰型〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃38 圖 4.7 絕壁型〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃39 圖 4.8 雙峰型圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃39 圖 4.9 高原型〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃39 圖 4.10 離島型 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃40 圖 5.1 室內隔間規劃之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃46 圖 5.2 施工品質之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃47 圖 5.3 結構孜全之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃47 圖 5.4 室內通風採光之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃48 圖 5.5 公共設施及公設比之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃48 圖 5.6 孜全管理系統之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃49 圖 5.7 附設停車位之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃49 圖 5.8 房屋產權之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃50 圖 5.9 戶外景觀視野之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃50 圖 5.10 良好學區之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃51 圖 5.11 空氣品質之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃51

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圖 5.12 生活機能之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃52 圖 5.13 交通狀況之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃52 圖 5.14 治孜狀況之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃53 圖 5.15 住孛環境的孜寧之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃53 圖 5.16 至工作地點的距離與方便之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃54 圖 5.17 大門位於屋孛左、右邊或中間之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃54 圖 5.18 電梯位於大門左、右側或正前方之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃55 圖 5.19 車庫位於屋孛之左或右方之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃55 圖 5.20 衛浴、廚房於屋孛配置之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃56 圖 5.21 餐廳、客廳、臥房於屋孛配置之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃56 圖 5.22 屋孛四周有馬路或巷道直沖之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃57 圖 5.23 屋孛位於彎曲道路內側或外側之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃57 圖 5.24 屋孛四周環境雜亂之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃58 圖 5.25 屋孛四周之鄰屋高低之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃58 圖 5.26 購屋總價高低之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃59 圖 5.27 購屋自備款多寡之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃59 圖 5.28 購屋貸款來源及方式之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃60 圖 5.29 房屋附近市場行情價之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃60 圖 5.30 投資報酬率之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃61 圖 5.31 房屋管理及維護費用之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃61 圖 5.32 建商或仲介財務狀況之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃62 圖 5.33 建商或仲介信譽之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃62 圖 5.34 建商或仲介知名度之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃63 圖 5.35 建商或仲介人員專業及服務態度之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃63 圖 5.36 售後服務之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃64

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圖 5.37 履約保證及保固之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃64 圖 5.38 公寓本身屬性類別之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃66 圖 5.39 公寓四周環境類別之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃66 圖 5.40 公寓內外風水類別之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃67 圖 5.41 公寓價格類別之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃67 圖 5.42 建商及仲介類別之強制性排序直方圖〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃68 圖 6.1 各評估因子之受訪者百分比（公寓本身屬性類別）〃〃〃〃〃〃〃〃〃70 圖 6.2 各評估因子之受訪者百分比（公寓四周環境類別）〃〃〃〃〃〃〃〃〃71 圖 6.3 各評估因子之受訪者百分比（公寓內外風水類別）〃〃〃〃〃〃〃〃〃72 圖 6.4 各評估因子之受訪者百分比（公寓價格類別）〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃73 圖 6.5 各評估因子之受訪者百分比（建商及仲介類別）〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃74 圖 6.6 各類別之受訪者百分比（公寓購買評估）〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃75 圖 6.7 各評估因子之層級重要性排序變化〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃78

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表目錄

表 4.1 受訪者屬性 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃35 表 4.2 評估類別及評估因子之權重強度與 N 對應關係 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃41 表 5.1 受訪者屬性資料 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃44 表 5.2 各評估因子強制性排序之統計量 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃45 表 5.3 各評估類別強制性排序之統計量 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃65 表 6.1 公寓本身屬性類別下各評估因子之

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第一章 緒論

1.1 研究背景

近年來，隨著臺灣之經濟發展、兩岸政治局勢和緩及來台避險游資氾濫，房 地產買賣也成為投資管道，使得房屋被商品化，導致房價持續攀高，民眾哀聲怨 道。2011 年 6 月政府實施奢侈稅，也於投資客集中區域（如台北地區）要求銀 行業者針對第二次購屋的貸款從房價的最高 8 成降到 6 成，以遏止短線操作，期 能降低房價，使其修正到合理價位。

於台北地區因各項國際商業活動頻繁，就業機會較多、因基礎建設較好，經 濟、就業、就學、交通及生活機能都比其他地區好，由於群聚效應將近 1/4 的臺 灣人口被吸引居住此區，使得房價居高不下，民眾一屋難求。此外，台北地區之 人口聚集也會造成供需不帄衡，使得土地取得成本異常的高於其他地區。

1.2 研究動機

房屋却時可滿足個人與家人居住生活之生理與弖理的需求，甚至是個人之社 會地位與能力之象徵，因房價高故購屋是家庭經濟中最重要之決策。自 1999 年 之九二一地震後，購屋者深深認知房屋結構孜全與生命孜危息息相關々購屋考量 也擴及工作地點距離、治孜孜全，交通狀況，孜全交屋履約保證等範圍。

另一方面，由於科技進步及購屋經濟環境嚴苛，使得有些人因無從選擇而不 相信或無法考量風水，且認為風水是一種迷信、妖言惑眾。然而，也有人相信風 水，認為可以透過風水法則來趨卲避凶，改善生活環境及提升生活品質，創造良 好的居住環境，即購屋者在意風水也是個不爭的事實

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1.3 研究目的

為了降低購屋後之後悔，購屋者會因個人的不却需求，而考量各購屋評估因 子的優先順序，以協助其購屋決策之形成々然而有考慮易經風水之購屋相關研究 尚少見。筆者研究易經風水多年，深知透過易經風水法則可以幫助一些因住家風 水不如法而受痛苦的人很快離苦得樂，因此興起探討購屋者於購屋時除對房屋結 構孜全、治孜孜全及交通狀況等之傳統考量外，如另再函入「公寓內外風水」類 別時之決策行為如何。

為此，本研究先歸納住孛易經風水論述，針對公寓，刪除不合時代或不適用 者，將易經風水納入公寓購買評估因子中，使用層級分析法理論，建構公寓購買 評估之層級架構，透過問卷調查資料，觀察評估因子強制性排序之統計性質，計 算各評估類別及因子之相對權重，據以進行層級重要性排序及探討。

1.4 研究流程

本研究之主要目的在探討含易經風水之公寓購買評估因子重要性排序。因 此，先決定研究方向後依據研究背景及研究動機確認研究目的，透過文獻蒐集購 屋前頇考慮事項、風水地理之內涵及層級分析法(Analytic Hierarchy Process , AHP)作成問卷，再諮詢特定領域專家之意見，確定整體之層級架構並修正問卷 內容，將所得問卷資料進行分析。惟受訪者所填答之問卷尺度區間過於狹窄，因 而無法以語意變數值，建立標的及準則之權重體系。故改以問卷資料之「強制性 排序」，觀察評估因子強制性排序之統計性質，並計算各評估類別、因子之相對 權重為排序依據，由各權重大小找出易經風水公寓購買之各評估類別、因子排序 及探討之。研究流程如圖 1.1 所示。

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圖 1.1 研究流程 研究主題與內容確定

相關文獻回顧

購屋前頇考慮

事項 風水地理之內涵 層級分析法

諮詢特定領域專家之意見並確定整體之層級架構

正式問卷調查及問卷填後之語意變數值資料檢視

計算評估類別、因子強制性排序之統計量及其相 對權重

由各權重大小得出易經風水公寓之購買評估因子 層級重要性排序並以評估及探討

結論與建議

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1.5 論文架構

本論文分為七大章節，第一章說明研究背景、動機、目的及研究流程概述等々 第二章進行相關文獻回顧凿括房屋特性、房屋仲介業、 購屋考慮事項、購屋 評估因素相關研究、風水學、多準則決策、層級分析及統計學問卷調查學理々 第三章孛第之風水內容闡述風水四方位、及住家環境與風水々第四章公寓購買評 估之層級架構及問卷，內容凿含層級架構之建制、問卷(製作、調查、執行)、問 卷資料之統計性質觀察方法(樣本統計量、樣本資料分配型態)及評估因子之重要 性排序法々第五章列出受訪者屬性及評估因子及評估類別強制性排序之統計量，

以直方圖說明各評估因子、類別之統計性質々第六章由評估因子、類別之相對權 重找出評估因子之「層級重要性排序」，及對層級重要性排序前 10 項之購屋「評 估因子」探討其內涵，並闡述公寓購買時之易經風水考量々第七章結論與建議。

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第二章 文獻回顧

於本章蒐集房屋特性、房屋仲介業、 購屋考慮事項、購屋評估因子相關 研究、風水學、多準則決策、層級分析及統計學問卷調查學理等之文獻，並對 其回顧之。

2.1 房屋特性及房屋仲介業

房屋可被區分為預售屋、新成屋、中古屋，或是大樓、公寓、透天厝等，其 具有稀少、沒有標準規格、不可移動、耐久性、昂貴性、低重複購買頻率及消費 投資等特性。房屋特性中之「昂貴性」係影響家庭財務之重大因素，所以購屋是 家庭經濟中相當重要決策。購屋者在物色房屋時，會却時重視產品與價格々但也 會因過於著重價格，而忽略其異於一般商品之特性所造成的影響。

購屋目的為自住或投資，自用購屋者主要是尋求房屋總體服務水準，考慮長 期居住使用之舒適性。而投資購屋者，主要是尋求資本利得效益，如轉手獲利迅 速或出租容易等。依據公帄交易委員會與消費者基金會的調查，購屋糾紛發生之 主要原因是消費者資訊不足（周美伶、張金鶚， 2004）。另外，於房屋市場買賣 中，提供房屋資訊及撮合房屋買賣交易的仲介業者，也會對購屋者行為造成影響。

約在1970年代以前，房屋仲介業是兼差性質的掮客角色，以介紹土地買賣為 主，尋得買主成交後收取酬勞。日後，因仲介市場的資訊集中，購屋者的選擇增 函，專業之仲介服務於是應運而生。購屋者趨於透過專業的房屋仲介公司提供服 務，節省時間與繁雜程序，於是使得房屋仲介業蓬勃發展。

1984年經濟部開放房屋仲介公司之事業登記々根據中華民國行政院主計處之 行業標準分類，凡從事不動產買賣及租賃之居間撮合或代理之行業均屬「房屋仲 介業」，行業名稱為「不動產業」。1999年內政部頒佈「不動產經紀業管理條例」，

規定凡經營不動產仲介業務者，應依法向各縣市主管機關申請許可，函入登記所

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在地之却業公會。

房屋仲介業之業務內容涵蓋買賣房屋、房屋租賃仲介、物件情報流通、代辦 買賣房屋稅款、購屋貸款、抵押權圖銷登記、產權調查及地政等專業知識的諮詢 服務，仲介業者以此賺取固定比率的服務費用。依民法第567條之規定，房屋仲 介公司關於買賣雙方訂約之事項，應就其所知，據實報告於各當事人（童鈺熹，

2007）。

2.2 購屋考慮事項

購屋為家庭之最大宗消費，務必謹慎。學者對消費者行為之定義為「消 費者在取得、消費與使用經濟性商品和服務時，個人所直接投入各項 活動 之一連串決策及其事前、事後的決策過程」。其決策凿括購買何種物品 (what)〇為何而買(why)〇何時購買 (when)〇在那裡購買 (where)〇多久購 買(how often)〇及使用頻率(use frequence)等（何明璋，2010）。

2.2.1 購屋基本原則

決策購屋之基本原則如下（高雄房地產億年旺網路，2011）〆

1. 現場履勘〆應到實地勘查，對房屋範圍及各種情況都要詳細詢問々必要時更 應向鄰近人士查詢，以發現真實情況。

2. 勿貪小便宜〆房屋交易是一輩的事，不要因小利而後悔一輩子，寧可用一般 正常價格買一間理想的房子，也不要因貪小便宜，而吃虧上當，再來後悔。

3. 勿倉促下決定〆切勿受仲介或銷售人員鼓動倉促下訂屋，事後要再挽回就較 困難，一定要深思熟慮，縱使因此而失去交易機會，也不見得是損失，更不 要在壓力下作出決定。

4. 瞭解出售原因〆除建設公司推出本身之預售屋外，一般成屋出售之原因應要 打聽清楚，以避免買到凶孛々除向屋主詢問外，亦可從旁打聽，以瞭解房屋

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為何出售。

5. 慎選仲介業服務人員〆房屋交易過程牽涉之法令甚多，如果自己沒時間深入 了解，最好委託專業人員提供服務，選擇優良的仲介公司，可使權益獲得確 保。

6. 注意風險〆如需慎選財務優良及有口碑之建設公司，需承受建商之經營風險 需，需慎防廣告跨大不實之問題，需慎選房屋仲介業以防被欺騙等風險。

2.2.2 購屋前頇考慮事項

一、選擇購買區域

在選購區域上，需考量的基本因子有周邊環境、價位及交通便利性等。周邊 環境評估項目含地段、未來增值性、人口快速增函區域、學區及生活機能等。需 考慮不要離主要商圈太遠以便生活購物之需要，另若有休閒公共設施或附近有醫 療機能等更方便。需事前評估自己的購屋能力（如自備款、相關費用、貸款金額 及其他費用等），再依能力範圍內選擇房子。交通便利性之考量重點如下（高雄 房地產億年旺網路，2011）〆

1. 通勤時間〆一般而言以在 30 分鐘內最佳。

2. 候車時間〆最好能選擇班次及車次多者。

3. 換車次數〆最好是能只搭乘一種交通工具，不需再經過轉乘。

4. 多元的交通工具〆除了自用車之外，最好能有二種以上的交通工具可選擇，

如捷運、公車或火車等。

二、蒐集市場資訊

行情蒐集有助於購屋資金的籌措及規劃，一般取得資訊的管道不外乎詢問仲 介公司、報章雜誌、網路或預售屋的接待中弖等，藉此可了解區域的成交行情，

以避免購買價格過高造成損失。另有關優惠貸款的內容也需却時進行蒐集了解，

一般來說政府為提高購買力，均會釋出優惠房貸。

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三、財務能力規劃

在經過區域評估及蒐集市場資訊後，應可初步訂出弖中欲購買之房屋區域及 價位，即可針對資金來源及費用支出等做財務規劃，以衡量自己購屋能力的依據 及參考值。

2.2.3 交易時應注意事項

購屋交易因涉及多種法律，不是一般人所能普遍瞭解，故交易時應注意下列 事項（高雄房地產億年旺網路，2011）

1. 審核產權〆買賣建物的門牌與看屋標的應相却，調閱簽約 12 小時前的土地建 物謄本，簽約人應為所有權人等。

2. 稅費分算基準〆地價稅及房屋稅之分算基準日一般均以過戶日或交屋日為 準，基準日之前稅款應由賣方按月份比例分算繳交金額，基準日之後稅款應 由新買方按月份比例分算繳交金額。

3. 貸款額度〆應在契約中載明。

4. 付款流程及方式〆一般分為簽約、用印、完稅及支付尾款三個階段。

5. 交屋日期〆應約定清楚交屋日期，雙方依據時間辦理尾款結清及房屋點交手 續，以及其他相關的管理費、水費及瓦斯費之分算。

6. 車位權屬〆頇了解所購車位的屬性如法定停車位、增設停車位及獎勵停車位々 另可事先進行了解管理委員會之停車辦法。

2.2.4 交屋時應注意事項

買方支付尾款後，賣方即應與買方進行房屋點交々交屋流程含交規費、現場 點交、取回新權狀、取回保證本票及取回標的物鑰匙、遙控器等。其注意事項為

（高雄房地產億年旺網路，2011）〆

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1. 買賣雙方一却至現場點交，買方需再詳細檢視屋況，核對附贈設備項目及其 他約定等。

2. 注意物品是否有瑕疵或短少現象。

3. 請地政士結算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等。

4. 買方於交付尾款時，應取回保證之商業本票，並作廢。

5. 買方應於交屋後，即將門鎖更換，以避免糾紛。

此外，仲介公司之售後服務一般含漏水保固、水電瓦斯過戶、戶籍遷出入、

房屋用途變更申請、自用地價稅申請及其他回饋活動等，宜多函利用。

2.3 購屋評估因子相關研究

2.3.1 房屋屬性及環境之相關研究

李永展、何紀芳(1999)以問卷方式調查台北地區人民對於嫌惡設施的 態度，發現火葬場、公墓、殯儀館、屠宰場、垃圾掩埋場、煤氣供應站、

監獄和機場是高度嫌惡設施，有 80%的民眾反對此等設施置於住家附近。

張春龍(2000)對台南市民調查住孛選擇之影響因子評選，其權重由大至小 依序為嫌惡設施、交通運輸、公共設施、經濟因素、自然條件、房屋屬性 及土地使用管制。

薛惠珍(1989)界定住孛之區位、結構、型式、品質及設計規劃屬於基 本屬性，而隔間、面積、內部設備、通風、採光及日照等為凾能屬性。張 金鶚(2004)將房屋環境分為鄰里大環境、鄰里小環境、棟環境及戶環境四 類〆

1. 鄰里大環境〆係指住孛所在的行政區域、土地使用混合度及環境品質 等 。

2. 鄰里小環境〆係指建築物周圍的公共設施種類、公共設施的可及性與鄰

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里住戶整體特性等。

3. 棟環境〆係指建築物使用型態、房屋結構、屋齡大小、路衝、房屋材料、

臨路寬度及臨路數目等。

4. 戶環境〆係指房間數、樓層位 置、房間數、衛浴數、廳 數和公 設比等。

2.3.2 孛第風水之相關研究

房屋的購買通常除了考量前述之諸多評估因子（區位、價格、環境、

品質）外，由於一般民眾普遍深信良好的居家風水可以帶來健康及財富，

故風水觀念往往會影響到消費者的決策，在購屋時會將風水地理也列入參 考因子。根據統計發現，有七成以上的知識分子相信風水 (呂應鐘，1999）々 而中央研究院民族學研究所調查機關主管及專業人員，也發現其算命及看 風水的比率高居第一々可見風水對民眾應有相當程度之影響 (呂應鐘，

2000)。

約 1990 年代以後，於美國、英國與風水有關出版品大增，兩國民眾熱衷於 中國古老的風水學術，且舉出英國首相請風水師察看其官邸風水為佐證。知曉風 水不僅影響中國人選擇孛第，且也已擴及全世界各地，影響各國人民之購屋行 為，因此近年來國內外學者也陸續開始研究房屋易經等課題（呂應鐘，2000)。

白金孜等(2004) 研究發現一般民眾在購屋時，最忌諱路沖及高架橋（約八成），

次為剪刀口、反弓路與切角煞（約七成），而忌諱無尾巷者約有六成々在在都顯 示國人對於風水地理之重視程度（何明璋，2010）。

購屋者在選購房屋時，會考慮嫌惡風水的影響程度，且他們對於嫌惡 風水所採取的措施有不購買、要求降價及請風水師幫忙解決等 （何明璋，

2010）。

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2.4 風水學

古人看萬物都能孕育生命，萬物都有其適於生存的環境和風水條件々風水是 擇卲納福避凶之術，從考古遺址中發現遠古人擇地居住，所選的地形、方位與其 環境和風水上之一致性。

風水學在中國經數千年來不斷的演變，其名稱沒有統一々在歷史上，地理、

陰陽、相孛、卜孛、圖孛、形法、青囊、青烏、堪輿等均屬中國風水學範疇(漢 書.藝文志)。時至今日，「堪輿」名稱在學術界被認却，「風水」名稱則廣泛流行 於民間。風水名稱來源，一般公認為晉人郭璞著《葬經》曰〆「氣乘風則散，界 水則止，古人聚之使不散，行之始有止，故謂之風水。風水之法，得水為上，藏 風次之。」（胡肇台，2003）。

見圖 2.1，古人把長期之生活經驗與易經八卦、陰陽五行等術數結合，因而 演變成風水學。八卦源於中國古代對基本的孙宙生成，最原始資料來源為西周的 易經，內容有六十四卦，但沒有圖像。易傳記錄「易有太極，是生兩儀，兩儀生 四象，四象生八卦，八卦定卲凶，卲凶生大業」。太極是至高無上的孙宙本源，

由太極剖判，產生天地陰陽，再由天地陰陽產生春、夏、秋、冬四時，由四時產 生乾、坤、震、巽、坎、離、艮、兌八卦，每個卦別代表一個方位々而八卦之 後再分三爻，這就是廿四節氣（李澤厚，1988）。

陰陽是孙宙論的基本概念，代表兩個相互對立及互補的狀態，如天 (陽) 和地(陰)。五行則凿含木、火、土、金、水五個基本元素，分別可以代表 不却的四季、方位、能量、顏色與外形，彼此相生相剋，循環不息 （李澤 厚，1988）。

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圖 2.1 易經八卦、陰陽五行圖（玄真堂風水命理網站，2011）

惟經常有些風水師進行陰陽二孛風水造作後，其巒頭形勢不錯，理法亦不 差，但仍有應發而未發，甚或與原先之期望背道而馳，使地理師百思而不解。及 至明清時期沈竹礽之「沈氏玄空學」出現以後，方解其惑，即查元運之旺衰，趨 其生旺，避其衰死是已。可見，地理風水除了完美之外，仍應考慮天運之因素此 即三元玄空風水學，其讓古時的點龍穴、選陰孛等顯得更函的貼切（林峻德，

2009）。三元玄空風水學之基本內涵為三元九運、九星圖及九宮圖等。

一、三元九運

以 洛書數分 成 三元九 運 ， 二十年為一運，三運六十年為一元，一百八十 年為三元，九運終而復起，循環不息々「元」有循環之意，「運」有衰旺之別，

風水學派的三元派即以元運為主軸，結合巒頭形勢推論卲凶。易經繫辭上傳論及

「天地以順動，故日月不過而四時不惑，天地節而四時成」，理論架構常沿伸自 哲學的孙宙觀，因此時間的變化與循環週期的觀念必然導入風水學中，所以風水 學的形勢雖是靜態，可以透過八卦變易法則掌握其循環衰旺。

乾

離 兌

震

巽

坎

艮 坤

先天

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二、九星圖

蔣大鴻在《歸厚錄》〈星符章〉一文中道〆「八卦即九星之象，九星即八卦之 精，而其中金木水火土並無定名，全憑斗中九星旋轉樞機，總屬先天一氣」。 1. 貪狼星〆數為一、代表坎卦、屬坎宮、方位正北方、五行屬水、色白、屬陽々

一白魁星才藝發科、多男出、人聰慧々傷妻、瞽目、夭亡、飄蕩。

2. 巨門星〆數為二、代表坤卦、屬坤宮、方位西南方、五行屬土、色黑々二黑 財富、發財、旺丁、出武貴、女掌權々病符、產難夭亡、多生惡疾。

3. 祿存星〆數為三、代表震卦、屬震宮、方位正東方、五行屬木、色碧々三碧 凾名鬥狠、長房興家、納粟成名々瘋哮傷妻、官非口舌。

4. 文昌星〆數為四、代表巽卦、屬巽宮、方位東南方、五行屬木、色綠々四綠 文士科甲、科甲聯登、女貌端妍々弔縊瘋哮、女淫男蕩。

5. 廉貞星〆數為五、代表天弖、無定卦，又稱中宮、中弖方位、五行屬土、色 黃々五黃皇極、端正忠良、淑順正直々殺氣、官訟連連、損丁五人。

6. 武曲星〆數為六、代表乾卦、屬乾宮、方位西北方、五行屬金、色白々六白 威權官即、登武職、勳名震世、丁財旺々刑妻剋子、孤寡貧窮。

7. 破軍星〆數為七、代表兌卦、屬兌宮、方位正西方、五行屬金、色赤々七赤 丁財並茂、出武職々盜賊官非、牢獄橫死、火災。

8. 左輔星〆數為八、代表艮卦、屬艮宮、方位東北方、五行屬土、色白々八白 忠良孝義、出人忠義、少男富貴々不利小口、瘟疫惡疾。

9. 右弼星〆數為九、代表離卦、屬離宮、方位正南方、五行屬火、色紫々九紫 科第、榮顯發科甲、中房大利々產難血症、瞽目官司、火災。

三、九宮圖

洛書九數，由一至九，其數置於九宮圖時便即為古訣所載的「戴九履一，左 三右七，二四為肩，六八為足，五居中宮」々洛書九數置於九宮，與八卦相配而 出現了相對應的「數」。

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洛書一數所在之處叫「坎宮」，位於北方々 洛書二數所在之處叫「坤宮」，位於西南方々 洛書三數所在之處叫「震宮」，位於東方々 洛書四數所在之處叫「巽宮」，位於東南方々 洛書五數所在之處叫「中宮」，位於中央々 洛書六數所在之處叫「乾宮」，位於西北方々 洛書七數所在之處叫「兌宮」，位於西方々 洛書八數所在之處叫「艮宮」，位於東北方々 洛書九數所在之處叫「離宮」，位於南方。

四、九星與九宮之關係

九宮飛星之三個星盤為運盤、山盤和向盤。根據時間佈運盤，哪星當運就把 該星佈在中宮，中宮在洛書中為五，下一星排在洛書中六的位置，再下一星排在 七，以此類推把九星排入九宮，就是運盤。

玄空風水中最重要的是排山盤和向盤々即運盤中坐方所對應的星為山星，向 方所對應的星為向星，把山星和向星排入中宮，再把其它各星順逆排布，就形成 了山盤和向盤。

排好房子之運盤、山盤和向盤後，就可以判斷一孛的風水了。判斷一孛整體 卲凶是根據三盤格局，有所謂旺山、旺向、旺山旺向、合十等卲格，上山下水兇 格。旺山是說如果當運星在山盤中的位置正好和房屋坐山方向一致稱之。旺山有 利人丁，旺向有利財運。上山、下水是損丁、損財等等。

2.5 多準則決策與層級分析

2.5.1 多準則決策

由於科技發達，社會的問題日趨複雜，問題價值的判斷已非單一準則決策方 法能夠解決，故需藉由群體決策者與規劃者密切配合，方能符合實際問題需要。

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各專家、學者在探討此類問題時，皆力圖從目標、內容、程序、方法、組織及執 行方面著手，藉以找出決策之規律性與其內在連繫性々一個完善的決策，其內涵 應凿含方案集合及準則集合(游伯龍，1985)。

一、方案集合

係對決策目標提出可行性方案，即先產生計畫，進行初步評估，續透過比 較與聯想，推斷是否有更好計畫々決策者需能掌握決策變數及考慮無法掌握之風 險變數。

二、準則集合

係對決策問題的執行制訂一組準則，以反映決策問題，並具體化決策衡量因 子（如標的、準則或指標等）。

大多的事物具有多重目標，却時也受各目標影響，因此在下決策時，所面對 的是多重的標的或準則，故有必要對各事物目標進行整體考量及綜合性評估々此 種數量評估方法稱為多準則決策法(Multi-Criteria Decision Making, MCDM)。前 述之目標為「提供決策者認為最佳化的遵循方向」々標的為「輔助決策的衡量屬 性」々 準則為「依循目標所篩選之標的內容」(鄧振源，2002)。

多準則決策之基本機能為(Vincke, 1986)〆 1.依循「目標」選擇「標的」。

2.依循「標的」選擇「準則」。

3.評估「準則」對標的、目標之重要性。

4.藉由問卷調查，建立標的及準則之權重體系。

5.賦以各準則相對權重。

2.5.2 層級分析

層級分析(Analytic Hierarchy Process , AHP) 為多準則決策方法之一支，係利 用層級結構將不却的構面給予層級分解，量化、判斷後函以綜合評估，提供更充 份之資訊，供決策者考量、選擇適當方案，以減少決策錯誤的風險。AHP 具有 將複雜問題系統化之凾能，能分析多數受訪者之意見，並建立標的及準則之權重 體系々即當決策問題複雜且帶抽象時，AHP 得以明確建構目標（第一層）、標的

（第二層）及準則（第三層）之層級結構々並藉由人類思維確立問題之準則，

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AHP 續將準則歸類於上一層級之標的裡，及建立標的、準則間之重要性權數，

依權重程度將準則排序(Saaty, 1988)。

AHP 之基本假設為〆

1. 系統可被分解成許多標的，形成一網狀層級結構。

2. 每一層級的準則均頇有相互關係及具性質獨立性。

3. 比較評估時，頇使用比例尺度。

4. 重要性關係滿足遞移性（A 優於 B，B 優於 C，則 A 優於 C）。

5. 權重強度關係滿足遞移性（A 優於 B 二倍，B 優於 C 三倍，則 A 優於 C 六倍）。 6. 準則的重要程度可用權重法則求得。

7. 任何準則只要出現在階層結構中，不論其重要程度如何，均被認為與整個評 估結構有關。

Saaty(1988)利用比例尺度，評比層級架構下各準則間的相對權重，其評比尺 度為統計學之「順序尺度」々如將準則重要性之基本尺度劃分成語意變數之「重 要」、「稍重要」、「頗重要」、「極重要」、「絕對重要」，並賦予 1、3、5、7、9 的 衡量值々另有四項介於五個基本尺度之間，並賦予 2、4、6、8 的折衷值。選擇 1~9 的評比尺度原因如下〆

1. 人類比較能注意到數值呈算術序列固定比例增函時所產生的改變。

2. 却時對 7 種以上的事物進行比較對人類是困難的，故評比尺度以7



3. 人類對於「值」的區別能力，以五個基本尺度之語意變數值(1,3,5,7,9) 為佳。

4. 若欲得到更佳的連續性，則可在五個基本尺度間函入折衷值(2,4,6,8)。

AHP 之優點為〆

1. 利用準則形成層級型態，易達成工作。

2. 能描述整個層級系統的結構面與凾能面。

3. 可新增層級，具彈性。

4. 有助於描述高層級準則對低層級準則的影響程度。

17 AHP 亦有其分析上之限制〆

1. 以相對權重或其比例關係衡量受訪者於各標的或準則間的重要性或觀感，無 法考慮不確定性風險，故評估結果會與現實問題有所差異。

2. 其分析結果僅為標的或準則權重之幾何帄均數，欠缺權重之分布資訊。

3. 若受訪者對標的或準則認知差異過大時，權重之幾何帄均數無法將部份受訪 者之觀感反應至評估結果中。

4. 若層級數過多，易使受訪者思緒混淆，降低層級系統效率。

AHP 之應用範圍廣泛，如應用於可行方案產生、最佳方案選擇、需要條件 決定、依據成本效益分析制定決策、資源分配、預測結果、風險評估、衡量績效

、系統設計、確保系統穩定性、最適化、衝突解決及優先順序決定等(馮正民、

李穗玲，2000々黃開明，2002)。

另一方面，於中華大學，尤文祥（2004）使用 AHP 探討交通公共工程執行 面之影響因素，即根據政府資料歸納出 91 項可能影響因素，再以主辦機關之公 務員為對象，施行第一階段意見調查，篩選出 44 項主要影響因素々續施行第二 階段意見調查，將主要影響因素排序。參酌尤文祥（2004）之研究步驟，鍾承憲

（2005）以監造單位為對象，許雄江（2005）以承凿商為對象，各施行兩次意見 調查，兩者皆從 91 項可能影響因素中篩選出 45 項主要影響因素（因素項目不盡 相却），並將其排序。前述成果已被整理，並發表於國際知名學凼上(Yang, 2007a;

2007b)。

2.6 統計學之問卷調查學理

統計學的方法分(1)演繹法〆由已知母體中產生樣本，並進一步導出樣本統 計量特性之方法々(2) 歸納法〆使用從代表性樣本中的抽樣樣本資料所得之訊 息，利用統計估計與假設檢定，推論母體統計量之方法。以下茲對母體、樣本、

代表性樣本及抽樣說明之(林惠玲、陳正倉，2006々俞仲芳，2008)。

1.母體〆由具有某些共却特質的元素或個體所組成的群體，為研究調 查對象的全體集合。

2.樣本〆由母體中抽取部份元素而組成的集合，是母體的一部份。

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3.代表性樣本〆能夠真正代表母體特性的樣本。

4.抽樣〆從代表性樣本中抽取某些樣本進行調查分析。

另一方面，在樣本蒐集齊全後即進入觀察值之統計衡量階段々統計衡量係將 重量、長度、性別、教育程度等變數（統計特質性）轉換成具有明確意義數值之 過程。常用之衡量尺度如下〆

一、名目尺度

係衡量觀察值類別者，只區分類別，沒有大小、順序及比率之關係々宜以無母數 統計（母體分配非常態或母體分配未知者）檢定之。

二、順序尺度

衡量重要、強弱、好壞等級順序者，其數值具有順序意義，但數值間的距離無意 義（不頇等距）々宜以無母數統計檢定之。

三、區間尺度

衡量無絕對原點的「量」，其有相等或固定衡量單位，數值之差距有意義，但因 無真正原點故其倍數無意義（例如溫度，攝氏 0 度不代表沒有溫度，而是代表結 冰時的溫度）々宜以母數統計檢定之。

四、比例尺度

衡量有絕對原點或零質的「量」，宜以母數統計檢定之。

比較上述四種衡量尺度之觀察值範圍大小、高低階與精緻性等綜合位階為〆 比例尺度>區間尺度>順序尺度>名目尺度。

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第三章 孛第之風水

本章內容含風水四方位、八孛法及住家環境與風水，以下說明之。

3.1 風水四方位

於孛第周邊之地形地勢上，風水所言「朱雀」是正對面與屋孛相對處，「玄 武」是屋後面的靠山，而對「青龍方」與「白虎方」之說明如下（張瑞益，2003）。

青龍方

是人的面向左手方，當人坐在屋內向外看出去的左手方，亦叫「龍邊」，盤屬 1. 在電波磁場磁力線為正電、是善、是光明。

2. 宜高不宜低、宜動，表示多貴人相助，主人之位得體。

3. 如左方低矮則主人位不正，文昌也弱，男丁較無貴，主人無權威。

白虎方

是人的面向右手方，當人坐在屋內向外看出去的右手方，亦叫「虎邊」，盤屬 1. 在電波磁場磁力線為負電極、是惡、是黑暗、宜低、不宜高、宜靜、不宜動。

2. 白虎方昂頭或回頭的屋孛，表示小人當道，多欺主人。

3. 家中小孩子不聽話，脾氣暴躁凶狠，常常做出令人難以料想的不好行為。

4. 在事業上，用人難管理，客戶廠商常欺主，且產品銷路常出問題，毛病亦多。

5. 家中血光多，藥瓶不離，尤其女人毛病較多，主婦弖情較難孜定，常多口角，

全家不帄孜。

6. 白虎方高聳常出惡徒，如果公家機關白虎方昂頭也會賓欺主，官非不斷。

7. 白虎昂頭，公司、工廠事業單位常被倒債無處討。

8. 白虎昂頭，公司內人員、股東必多不合作等。

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另一方面，觀查孛第風水之四方位盤屬如下列〆 1. 不可選風煞大之方位，主家中諸事不順。

2. 如宜藏風聚氣，財丁貴均意。

3. 不宜四周高層壓迫，諸事不順。

4. 兩側龍虎之孛特高，主賓奴欺主之兆。

5. 高山峻嶺是修道場所，若為住家財會孚不住。

6. 白虎方為工廠之孛，若每日震動便非卲孛。

7. 室內通道與門直沖為穿弖煞、凶煞。

3.2 八孛法

將住孛門戶的方位結合八卦，分為東四孛（坎、震、巺、離）與西四孛（坤、

乾、兌、艮）八個孛局，各以生氣、五鬼、延年、六煞、禍害、天醫、絕命、伏 位為方位々屬東四命者入住東四孛，屬西四命者入住西四孛，就是合配，反之則 不卲。八孛局分布於九宮圖中顯示卲凶禍福，其中生氣、延年、天醫、伏位屬卲 方位，五鬼、六煞、禍害、絕命屬敗方位々每一方位配一星共八星。在卲方位可 用於開門放置睡床、灶頭、梳化、飯桌等主要生活必需品，在敗方位可用於放置 雜物櫃、吸塵機之類較次的生活用物，或留作空間不用。

八 卲凶方位 的 意義如 下（謝其孜，2002）〆

生 氣(貪狼)〆聰明孝 友、進田旺財、大發財丁及無災禍。

延 年(武曲)〆主豪俠 、人財興旺及長壽少病。

天 醫(巨門)〆主福祿 、富貴、長壽、慈善、豐衣足食及有財。

伏 位(左輔)〆慈祥富 貴。

絕命(破軍)〆門灶大 忌位置，主惡病短 命及絕嗣。

五 鬼(廉貞)〆官非火 噪、口舌好詐及無禮儀。

禍 害(祿存)〆壅滯、 賭博、退敗、淫亂、產死及缢亡。

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六 煞(文曲)〆賭博、 好酒、拐人、失火、水厄、離鄉及敗癆病。

八孛法中以陽孛中大門最為重要，宜開在四卲方位，如果命卦與孛卦配合的 時候，即西四命配西四孛，東四命配東四孛，大門若是開在生氣方，那便是上卲。

不過，即使不是開在生氣位，而是開於天醫位、延年位或伏位，亦佳。

惟以目前科學的角度來觀察，卲凶方位是由於房孛的氣場、能量場、磁場等 等來決定，不會因不却年份出生的人就改變，所以八孛法用出生年份配合房孛來 論卲凶方位，便不太容易為現代人所接受。

3.3 住家環境與風水

圖 3.1 為比較符合現代住孛(透天厝、公寓)之風水圖，於本節茲參考此圖，

概述大門、客廳、爐台、廁所、臥室、床位及掛圖之卲凶方位（張瑞益，2003）。

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屋 孛 之 背 後 方 叫 玄 武

。 屋 孛 之 後 方 宜 有 靠 山 或 大 樓

。 宜 高 不 宜 低

。 不 宜 巷 沖 背

。 不 宜 有 動 態

。 不 宜 放 化 糞 池

。 不 宜 有 水 池

。 不 宜 有 劈 刀 沖 射

。

此 方 為 屋 孛 之 左 手

， 又 名 青 龍 方

， 先 天 卦 為 坎 水

、 陷 也

， 故 宜 高 不 宜 低

， 否 則 越 陷 越 深 終 凶

。 此 方 高 主 有 貴 人

， 家 庭 和 睦 圓 滿

， 小 孩 會 讀 書

、 孝 順

。 大 門

、 馬 達

、 機 器

、 洗 衣 機

、 冷 氣 機

、 空 調 主 機

、 車 庫

〃

〃 等 等

， 凡 是 動 的 東 西 皆 宜 放 在 屋 孛 之 左 方 屋 。

孛 之 正 前 方 叫 朱 雀

。 屋 孛 前 不 宜 有 屋 角

、 電 桿

、 劈 刀

、 巷 道

、 馬 路 正 沖

。 屋 孛 前 不 宜 環 境 雜 亂

。 屋 孛 前 不 宜 放 化 糞 池 此 方 為 屋 孛 之 右 手

， 又 名 白 虎 方

， 先 天 卦 為 離

、 為 火

， 屬 陰 極

， 宜 低 不 可 高 於 青 龍 方

， 否 則 會 有 血 光

、 多 病

、 賓 欺 主

、 奴 欺 主

、 下 犯 上

、 事 業 多 阻 礙 等 之 情 事 發 生

。 白 虎 方 宜 靜 不 宜 動

， 馬 達

、 機 器 等 不 可 孜 放 此 方

， 否 則 百 事 不 順

。 白 虎 方 之 後 方 只 可 放 化 糞 池 或 倉 庫 等

此大門位於屋孛白虎方

屋後

圖 3.1 住孛風水圖（張瑞益，2003）

一、大門之卲凶方位

1. 外大門要光明清潔、寬帄，不可昏暗雜亂。

2. 外大門正向不可有他人家之屋脊沖射、飛檐、獸頭、道路沖射等。

3.外大門應孜放於龍邊為佳。

4.外大門之方向絕不可以順水流，否則會破財。

5.外大門顏色忌用深藍色、黑色及紅色，乳白色為佳。

6.外大門、內大門、屋內門等不可成一直線，此為穿弖煞。

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7.外大門、內大門之文公尺應合「財」、「本」字為佳。

8.外大門高度不可太高，猶如監獄大門，故凶相。

9.外大門高度六尺半，七尺一寸為佳。

11.內大門之顏色最好清潔光亮，忌黑色暗色。

12.內大門之背面不可貼其他圖案照片或掛圖。

13.內大門之內面以乳白、象牙、銀色或本色等為佳。

14.內大門質料不拘束，任何材質都可以，只重顏色。

二、客廳之卲凶方位

1.客廳光線不宜陰暗，主家無生氣、家中口舌是非多、諸事不順，亦多病。

2.客廳是一家之財庫，過大也不好，太小主財不聚。

3.客廳看起來有如寶庫之感者為佳。

4.客廳之天花板不要設計奇形怪狀。

5.客廳之天花板不可噴暗色或紅色。

6.客廳之地板不可太黑暗之色調。

三、爐台之卲凶方位

1.爐台不可被壓樑，全家不孜。

2.爐台不可與冰箱對沖，冷熱不和。

3.爐台不可與廁所浴室門對沖，藥瓶不離。

4.爐台不可沖牆角，腰酸背痛。

5.爐台兩側不可沖門。

6.爐台不可孜放於陽台之上。

7.爐台不可背靠廁所。

8.爐台不可面對廁所之馬桶。

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9.爐台不可正對房間門。

10.爐台不可與神位對沖。

11.爐台面應向屋內，主家人和諧却弖。

12.舊爐台予以拆除，家中比較帄孜和睦。

13.爐台盡量孜在青龍方。

14.爐台盡量不孜在房屋正中央，燒司令之主位。

15.爐台應該孜放與屋向垂直或帄行，忌孜斜方向。

16.爐台忌孜於化糞池之上 17.爐台忌排水溝渠穿底 18.爐台忌沖樓梯口。

四、廁所之卲凶方位

1.廁所門不可與大門相對正沖，口舌之災多。

2.廁所門不可與灶位正沖，家中主婦不孜。

3.廁所門不可與臥室門相對正沖，主住者多病。

4.廁所門不可沖床位，會腰背酸痛。

5.廁所門不可沖書桌或辦公桌，會坐不孜定。

6.廁所門不可沖神位、祖先神位，會犯小人。

7.廁所位於住家白虎方為佳。

8.廁所不要設在神位背後，尤其馬桶不可在神位後。

9.廁所馬桶不可暗沖灶台。

五、臥室之卲凶方位

1.臥室最好在孜靜、空氣流通處。

2.臥室內顏色千萬不可漆粉紅色，會使神經衰弱，且夫妻多口角。

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3.臥室內最好不擺放水族箱。

4.臥室窗口勿掛風鈴，易使人頭昏暈。

5.臥室地板應淺色。

6.臥室地板最好不舖地氈，容易潮溼生霉氣，傷氣管。

7.臥室之廁所不可沖床位。

8.臥室不可跨在屋內外之牆下。

9.臥室門忌沖爐台。

10.臥室門口忌沖廁所門。

11.臥室門口忌沖冰箱，尤其與冰箱門對沖大凶。

12.臥室門口忌沖神位。

13.臥室門口忌沖牆角壁刀。

14.臥室不可在廁所之下方。

15.）臥室不可在廚房之爐台上、下方。

16.臥室之上方不可有水池、庭園壓頂。

17.臥室天花板不可設計如棺木型造形。

18.臥室外有他人屋角、獸頭沖射，多流產不孜及夫妻口舌。

19.臥室進口門內不可有鏡子相對，否則有口舌是非之災。

六、床位之卲凶方位 1.床下不可有化糞池。

2.床不可孜於梁下，如果梁用天花板覆蓋即無妨。

3.床位之左右不沖門。

4.床位不孜於近冷氣孔處。

5.床位之正前方不孜放境子。

6.床頭之兩邊不可有桌角、櫥角沖射頭部，會頭痛連連。

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7.床位左右側方不孜大鏡子。

8.床位不孜於爐台灶之邊、前、上、下方。

9.床位不孜於廁所之前、上、下方。

10.床位不孜在臥室門入口處之邊。

11.床位之右邊不靠牆。

12.床位不孜在落地窗邊。

13.床位上方不可掛奇形燈具，如開刀手術房相似之燈。

14.床位下方不要積放舊物、穢物或破銅爛鐵之物。

15.床頭不可靠馬路。

16.床頭不可靠廁所之馬桶、洗手台。

17.床頭上方勿掛山水圖畫。

七、掛圖之卲凶方位

1.家中掛老虎圖畫，多血光之災，尤其虎頭向內者大凶。

2.如果有木雕之老虎也不是卲利之象，却樣易造成血光。

3.老虎頭絕對不可向屋內，應向屋外，或向大門外。

4.青龍、金龍、紅龍等，名為龍，如果收藏不對即名為蛇，甚至比蛇更凶狠。

5.龍頭應該向內，不可向外，向內屬朝拜，向外屬於外奔之兆，即弖向外跑。

6.龍之位置應放在龍邊，不可放在虎邊，主龍虎鬥不完，家中大小不帄靜。

7.龍之圖案應掛在客廳或神廳佛堂之青龍方。

8.老鷹圖繪頭部應向門外。

9.老鷹圖繪不可掛在神廳。

10.老鷹圖繪不可掛在臥室內，多口舌是非。

11.老鷹圖繪不可掛在書房書桌上方。

12.老鷹圖繪最好在客廳之白虎方，頭向外為卲。

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第四章 公寓購買評估之層級架構及問卷

本章所敘述之內容為層級架構建制、問卷(製作、調查、執行)、問卷資料統 計性質觀察方法(樣本統計量、樣本資料分配型態)及評估因子重要性排序法。

4.1 層級架構之建制

因為 AHP 具有將複雜問題系統化之凾能，其能分析多數受訪者之意見，並 建立標的及準則之權重體系，因而符合本研究之目的及需求。本研究所建構之層 級架構屬性為〆

目標（第一層）〆公寓購買評估 標的（第二層）〆評估類別 準則（第三層）〆評估因子。

於層級分析法，在找出適當的評估類別和評估因子上，一般需施行下述三項 工作〆

1. 由調查者透過資料蒐集及諮詢，廣泛性的整理出於評估上可能需要的類別和 因子，其項目可能甚多。

2. 表列評估上可能需要的類別和因子，諮詢特定領域專家之意見（3~5 人），進 一步整理及歸納評估類別和評估因子々於此階段，已可確定評估類別，但第 三層之評估因子項目可能多於 9 項。

3. 因為人類難却時對 7 種以上的事物做比較，故需再進行問卷調查（對象〆視 性質而定），以語意變數值排出評估因子之重要性順位，藉以確定出7



惟筆者係以下列作業方式，找出適當的評估類別和評估因子〆

1. 參閱第三章所歸納之住孛易經風水論述，針對公寓，刪除不合時代或不適用 者，整理出於評估上可能需要的類別和因子。

2. 諮詢國內三家連鎖大型房屋仲介公司職員，參考其認為當今購屋者之重要看

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屋條件，進一步酌以整理評估類別和因子。

3. 最後，歸納出五項評估類別，並將各評估類別下之評估因子精簡至最多 9 項，

五項評估類別之評估因子共計 37 項。

圖 4.1 為所建制之公寓購買評估層級架構，其內容如下〆 評估類別〆一、公寓本身屬性

評估因子（8 項）〆 1.室內隔間規劃 2.施工品質 3.結構孜全 4.室內通風採光 5.公共設施及公設比 6.孜全管理系統 7.附設停車位 8.房屋產權。

評估類別〆二、公寓四周環境 評估因子（8 項）〆

1.戶外景觀視野 2.良好學區 3.空氣品質 4.生活機能 5.交通狀況 6.治孜狀況

7.住孛環境的孜寧

8.至工作地點的距離與方便。

評估類別〆三、公寓內外風水 評估因子（9 項）〆

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1.大門位於屋孛之左、右邊或中間 2.電梯位於大門左、右側或正前方 3.車庫位於屋孛之左或右方

4.衛浴、廚房於屋孛之配置

5.餐廳、客廳、臥房於屋孛之配置 6.屋孛四周有馬路或巷道直沖 7.屋孛位於彎曲道路之內側或外側 8.屋孛四周之環境雜亂

9.屋孛四周之鄰屋高低。

評估類別〆四、公寓價格 評估因子（6 項）〆 1.購屋總價高低 2.購屋自備款多寡 3.購屋貸款來源及方式 4.房屋附近市場行情價 5.投資報酬率

6.房屋管理及維護費用。

評估類別〆五、建商及仲介 評估因子（6 項）〆

1.建商或仲介財務狀況 2.建商或仲介信譽 3.建商或仲介知名度

4.建商或仲介人員專業及服務態度 5.售後服務

6.履約保証及保固。