第三章 法解釋論之觀點
第三節 不動產估價體系、目的解釋之內容
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第三節 不動產估價體系、目的解釋之內容
於文義及歷史解釋觀點所界定估價師法第 14 條規定之主、客體範圍 內，進一步界定法律規定之規範內容，即係屬體系因素與目的因素之作 用，所稱內容因素，係指法律解釋之價值取向性、法律解釋對具體個案之 關聯性，以及詮釋之循環所導出之因素。當法律解釋範圍被確定後，法律 解釋者，即應基於體系目的之觀點去充實或確定法律之內容與意旨，以避 免陷入見樹不見林之解釋謬誤。
估價師法之體系彙整
不動產估價師法第 14 條規定，係對不動產估價主體及客體所為之規範，
二者並非獨立存在，其與各章節法律上之文字均係緊密聯結交織於估價法體 系中，而構成一個有意義之整體關係。因此，欲對之詮釋，務必考量上下文 關聯，切不可斷章取義。此外，尚應顧及第 14 條規定於估價師法規範意旨 之共通屬性與一貫性，以避免發生法秩序之體系違反。以下茲將不動產估價 師法規範體系彙整如下：
充任估價師之積極、消極資格
估價師登記及開業資格
13 1.曾因不動產業務上有關詐欺、背信、侵占、偽造文書等犯罪行為，受有期徒刑六個月以上 刑之宣告確定者。2.受本法所定除名處分者。3.依專門職業及技術人員考試法規定，經撤銷考試 及格資格者。
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估價師須加入公會始得執業
不動產估價師領得開業證書後，非加入該管直轄市或縣（市）不動 產估價師公會，不得執行業務。（估價師法第 22 條）
懲罰規定
不動產估價師法體系所定之懲罰規定，不僅針對具有不動產估價師 資格者定有相關懲罰規定，其對未取得不動產估價師執業資格而為不動 產估價業務者，即違反不動產估價師法第 14 條第 2 項規定者，亦定有 明文，分述如下：
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懲戒處分規定
警告、申誡、停止執行業務或除名
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不動產估價師法制定後之過渡期間條款
按行政法規公布施行後，制定或發布法規之機關依法定程序予以修 改或廢止時，應兼顧規範對象信賴利益之保護。除法規預先定有施行期 間或因情事變遷而停止適用，不生信賴保護問題外，其因公益之必要廢 止法規或修改內容致人民客觀上具體表現其因信賴而生之實體法上利 益受損害，如已採取合理之補救措施，或訂定過渡期間之條款，即屬符 合憲法保障人民權利之意旨。此亦經大法官釋字 525、538 號解釋在案。
申言之，不動產估價師法因公益之必要依法公布施行後，致人民客觀上 具體表現因信賴而生之實體法上利益受損害時，如無兼顧其所規範對象 之利益保護，即有違反憲法保障人民權利之虞；反之，如已有兼顧其所 規範對象利益之保護，則不生違反憲法保障人民權利之意旨。基此，所 稱「兼顧其所規範對象之利益保護」之有無，乃係作為是否符合憲法保 障人民權利之判斷基準，爰此，兼顧其所規範對象之利益保護之有無，
即應以有否採取合理之補救措施，或訂定過渡期間之條款為斷，自不待 言。
不動產估價技術規則第 44 條規定之立法說明謂：「一、為避免本法 施行前之業者，於本法施行後而未取得執業資格前驟失其營業權益，爰 於第 1 項明定本法施行前已執行業務者，於本法施行後得繼續執行業務 以催促業者應於 5 年內依本法取得執業資格，5 年內未取得執業資格者，
不得繼續執業，以全面提升不動產估價師之技術水準，保障民眾權益。
二、不動產估價師既規定為專門職業人員，且不得以公司或商號名義經 營不動產估價業務，故在本法施行前已登記經營是項業務之公司或商號，
即有規定緩衝時間了結現物之必要，爰參照農產品市場交易法於第 2 項 規定緩衝時間為二年，以利不動產估價師業務之統一管理。」
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估價師法之體系解釋
不動產估價師法第 14 條規定與不動產估價師法整體規範間相互聯繫、
互相制約，從而詮釋表現出循環說明之關聯性，旨在確保體系內無矛盾之一 貫性，此亦即所謂之「詮釋學上之循環」。14體系解釋係將所擬解釋之法規，
置於整體法規體系下，觀察其與前後規定之意義關聯，此種解釋方法，旨在 避免引起法規範體系衝突，其本質隱含將文義解釋之界限擴張，故於體系解 釋之觀點，必須特別注意法律條文文義前後之一致性。
不動產估價師執行估價業務之要件
不動產估價師法對估價主體執行不動產估價業務定有相當嚴謹之 規定，除須具備不動產估價師之積極、消極資格，另須具備開業資格及 登記開業，且須成立事務所型態外，最後還須加入公會始得執行業務。
是以，首先必須釐清者係，取得不動產估價師資格，僅係具備得作為辦 理不動產估價業務之估價主體要件之一，非謂取得不動產估價師資格者，
即得作為辦理不動產估價業務之估價主體。易言之，得作為不動產估價 業務之主體而執行不動產估價業務者，係不動產估價師法體系規範之法 律效果，而取得不動產估價師資格者，僅係其法律要件之一。亦即得作
14 前揭註 7，頁 415。
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蓋因取得不動產估價師資格，乃係屬「法律要件」，而得辦理不動估價 業務則係屬「法律效果」，當法律要件未窮盡悉予列舉時，僅可曰「法 律要件」係「法律效果」充分條件之一，切不可違反邏輯法則而為反對 解釋而導出「凡具估價師資格者，即得辦理不動產估價業務」之結論。
估價師法第 14 條但書之體系解釋
依據不動產估價師法第 14 條第 2 項但書規定：「但建築師依建築師 法規定，辦理建築物估價業務者，不在此限。」其所規範之主體係指「建 築師」，應無疑義。惟須進一步說明者係，未取得不動產估價師資格之 建築師，僅得依建築師法規定辦理建築物估價業務，其中有關「建築物 估價業務」之內涵、性質、屬性、種類、範圍等，應作何解釋較為妥適？
亦即建築師法第 16 條規定，有關建築師對建築改良物所執行估價業務 範圍與不動產估價師法所稱不動產估價師所辦理之不動產估價業務範 圍，二者是否衝突矛盾？咸有釐清之必要。
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17前揭註 8，頁 251。
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估價師法估價主體規範之目的解釋
不動產估價師法規範體系之建構，既係基於特定立法目的，故於解釋該 法第 14 條第 2 項規定時，自應考量其立法目的，乃屬當然。內政部 89.10.06
（89）台內營字第 8910591 號函，對建築師得否辦理不動產估價業務，作出 肯定見解。其所持理由依據係依據建築師法第 16 條規規定，以「建築師受 委託人之委託，辦理建築物及其實質環境之調查、測量、設計、監造、估價、
檢查、鑑定等各項業務」為理論依據，導出「是建築師依法得為建築物及其 實質環境，包括建築改良物及建築土地之估價，應無疑義。」之結論。此行 政機關所為之解釋，僅係以不動產估價師法第 14 條但書規定，不當聯結致 建築師法第 16 條規定，亦即為釐清未取得不動產估價師資格之建築師於其 辦理不動產估價業務時，有否違反不動產估價師法規範之疑義，竟然捨棄不 動產估價師法規範不用，逕自引用建築師法作為適法性解釋之依據，殊不知 行政機關為解釋時究係有否衡諸不動產估價師法規範之目的？或係僅以建 築師法之規範目的作為解釋有不違反不動產估價師法規範之疑義？函示中 並未見其解釋理由暨所採論證過程依據究係為何？即直接跳躍式地採肯定 見解之解釋。此種行政函示之作成，勢必無法通過法律解釋適用不備理由之 指摘。蓋因不動產估價師法與建築師法所稱之「估價」係屬不同法領域之概 念，其各有不同之法規範目的，該函示之解釋內容有否違反其立法目的？實 有在進一步商榷之必要。
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不同法律規定對同一「建築物估價」之事實加以規範，並賦予不同的法 律效果時，即所稱「規範矛盾」。此際所應考量者係，法律解釋對具體
「建築物估價」之事實，應基於體系與目的之觀點去充實或確定法律之 內容與意旨。是以，依目的解釋方法所作成之解釋，不僅須符合其立法 目的，更須考量不同法體系間不同立法目的之差異，避免所為之解釋造 成矛盾衝突，而導致碰撞漏洞。
內政部於解釋建築師得否辦理建築物估價時，僅係依照條文跳躍式 作成肯定結論，未就建築師法與不動產估價師法之體系與目的深入探究，
亦未檢視其所作成解釋之結論是否符合其立法意旨，遂導致了規範矛盾 與適用疑義之現象。應特別予以說明者係，「未取得不動產估價師資格 者，不得辦理估價業務。」此一規定原係為達不動產估價師法之立法目 的，而將「不動產估價業者之執業資格及業務責任納入規範」所採取之 規範手段，而其主要規範主體係以「未取得不動產估價師資格者」為主。
內政部將原屬嚴謹之法律規範，解釋成為「未取得不動產估價師資格之 建築師，依建築師法規定，自得為建築改良物及建築土地之估價」，嚴 然形成了建築師依建築法辦理建築物及土地估價，不受不動產估價師法 相關規範所拘束之「法律漏洞」。
職是之故，內政部前揭函釋所為之解釋內容及結論：「建築師依建 築師法辦理建築物及土地估價，不受估價師法所規範」，實已嚴重破壞 了不動產估價師法為「將不動產估價業者之執業資格及業務責任納入規 範」之規範手段，導致其徹底保障不動產交易安全之立法目的無法達成。
爰此，主管機關所作成之行政函示，如已明顯違反目的解釋及一般法律
爰此，主管機關所作成之行政函示，如已明顯違反目的解釋及一般法律