第六章 交易成本觀點與實證分析
第一節 交易成本觀點
作安排之集合（a set of arrangements）129。18 世紀英國經濟學家亞當‧斯密
（Adam Smith），1776 年於其所著《國富論》中提出之命題。個人於經濟生 活中僅考慮自己利益，受「看不見的手（invisible hand）」所驅使，即通過分 工與市場之作用，可以達到國家富裕之目的。亦即於自由競爭市場中，「價
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Nature of the Firm）一文，認為企業家到市場上取得原料之過程中，無131因為土地供給有限，且建物興建致完工期間至少需要半年以上，因此其生產時間比其他產品 常，因此在需求突然增加下，短期供給變化並不明顯，亦即短期供給取限較為陡峭，正因為如 此，在需求遽增下，不動產之漲跌幅通常也較大。林左裕，不動產投資管理，2010.09，四版，
智勝文化事業有限公司，頁 4 以下參照。
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學者 Dahlman(1979)以寇斯（Coase）所定義之交易成本將其分為三 大類，並且很適合在土地市場中應用，第一類是蒐尋與諮詢成本(search and information cost)，亦即尋找交易對象並瞭解其交易意願所需花費的 成本。第二類是協商及決策成本(bargaining and decision cost)，亦即溝通 彼此資訊與取捨交易對象所需花費之成本。第三類為監督及執行成本 (policing and enforcement cost)，亦即交易作成決定之後，執行契約所規 範的義務，使協議事項能完成所需之成本。North（1984）將交易成本定 義惟基於交換之需要，訂定契約與執行契約所需之成本。Williamson
（1985）將所有交易成本分為二大類，一類係建立一個柏拉圖最適資源 交換之前亦即協議之所有成本，稱之為事前交易成本，另一類係執行及 解釋原始協議之成本，稱之為事後交易之成本。132
於不動產交易市場中，不動產價值之「資訊不對稱（Asymmetric Imformation）」，係屬影響交易價格最主要之因素，無論係你交易之不動 產價值資訊之蒐集或不動產相關法規範之諮詢，如無法由具專業不動產
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產估價品質水準，以因應經濟社會之發展需要，徹底保障不動產交易安 全。惟有疑義者係，行政機關於無法律明確授權依據下，依行政機關之 職權，認為建築師依法得辦理建築物及建築土地之估價，肇致不動產估 價師法規範之漏洞，亦即現行實務上，認為未取得不動產估價師資格之 建築師，得依不動產估價師法辦理建築物及建築土地之估價，導致未取 得不動產估價師資格者之建築師，其不具有不動產估價師相關專業亦能 辦理不動產估價業務之怪異現象。
易言之，不動產估價師制度之建立，主要係為降低不動產交易市場 之不動產價值資訊之不對稱所衍生之交易成本，亦即經過不動產估價師 制度之建立，經由通過不動估價師考試取得不動產估價師格者，藉由其 具有不動產估專業知識以提供不動產價值資訊，降低不動產交易市場之 價值資訊不對稱所衍生之交易成本。惟行政機關就係無考量或未考量上 開不動產估價師制度之規範精神，逕認為未取得不動產估價師資格之建 築師，亦即未具有不動產估價師專業知識之建築師，仍得依法辦理建築 物及建築土地之估價。對此應說明者有二：
133 Akerlof（1970）提出檸檬法則（The Lemons Principle）檸檬法則（the Lemons Principle）是指 由於買家不清楚每輛二手汽車品質的好壞，導致品質差的汽車會排擠品質好的汽車，使得買家 更容易買到品質差的汽車。而同樣的法則也適用於醫療保險市場以及雇用少數民族為員工時。
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134 Frederic S.Mushkin ，貨幣銀行學，黃達業編譯，2010.10，台灣培生教育出版股份有限公 司，頁 66。