第二章 不動產估價相關爭議彙整
第一節 建築師辦理不動產估價之爭議
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第二章 不動產估價相關爭議彙整
第一節 建築師辦理不動產估價之爭議
不動產估價師法第 14 條第 2 項規定但書規定，相關立法理由資料並未 就建築師依建築法規定，辦理建築物估價之客體及估價性質、種類詳細說 明，衍生建築師作為辦理建築物估價業務主體適格性之疑義。或曰建築師 法第 16 條規定：「建築師受委託人之委託，辦理建築物及其實質環境之調 查、測量、設計、監造、估價、檢查、鑑定等各項業務，並得代委託人辦 理申請建築許可、招商投標、擬定施工契約及其他工程上之接洽事項。」
然而，是否得因此一規定，即謂建築師得辦理不動產估價師法所稱之「建 築物及其土地」之估價業務，確實有再行推敲之餘地。上開疑義，行政機 關僅以具有行政規則效力之行政函示為肯認見解，其背後所持堅強理由究 係為何？均未見其備有詳細說明理由及論證過程，顯有逾越解釋規範界限 及悖離立法目的之虞？咸有詳加探究並釐清之必要。以下茲就實務見解之 重要發展彙整如下：
估價師法立法前之見解
於估價師法公布施行以前，有關不動產估價相關事宜，係委由民間不動 產估價業者或建築師辦理，殆無疑義。蓋因當時對於有關不動產估價，並未 設有相關法令以資規範，以至於無法因應實務上不動產估價之需求。是以，
為解決實務上不動產估價之實際需求，主管機關對建築師法第 16 條相關規 定，予以明確闡釋以資因應，經彙整分析後，可歸納重點如下：
主管機關對建築師法所稱「估價」之見解
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不動產估價師係屬專門職業技術人員
不動產估價師法公布施行以前，實務上確有不動產估價之實際需求，
惟當時尚無設有相關法令以資規範；又不動產交易糾紛金額龐大，相關 業者執業素養良莠不齊，訴訟成本與日俱增，鑒於不動產估價係屬所稱
「專門職業技術人員」1，爰制定不動產估價師法規範估價業者之執業 資格條件及業務責任，以健全不動產交易市場，乃係當務之急。是以，
對於上開函示見解，原則上應持肯定見解，惟應特別說明者有二：
1 專門職業及技術人員考試法第 2 條規定：「所稱專門職業及技術人員，係指具備經由現代教育 或訓練之培養過程獲得特殊學識或技能，且其所從事之業務，與公共利益或人民之生命、身心 健康、財產等權利有密切關係，並依法律應經考試及格領有證書之人員；其考試種類，由考選 部報請考試院定之。」
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估價師法立法後之見解
俟不動產估價師法公布施行以後，有關不動產估價相關事宜，均正式委 由不動產估價師辦理。惟鑑於立法之初，不動產估價師須通過國家考試及具 有二年以上之估價實務經驗，並加入當地公會，始得正式執行估價業務。是 以，立法之初不動產估價師人數仍不足因應龐大之估價業務，為解決實務上 不動產估價之實際需求，主管機關權宜做出相關函示以資因應，特別係針對 不動產估價師法第 14 條第 2 項規定，其與建築師法第 16 條相關規定之解 釋，經彙整分析後，可歸納重點如下：
建築師辦理估價之爭議
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主管機關行政函釋見解矛盾衝突
鑒於不動產估價師法第 14 條第 2 項但書規定所稱之「估價」，其與 建築師法第 16 條規定所稱之「估價」究係是否同一；建築師辦理不動 產估價是否牴觸不動產估價師法之疑義，見解適用上仍存有爭議，爰有 予以釐清之必要。惟就上開函示以觀，其所作成之解釋，係由不動產估 價師法第 14 條第 2 項但書規定：「但建築師依建築師法規定，辦理建築 物估價業務者，不在此限。」出發，續依建築師法第 16 條規定：「建築
2 內政部 89.10.06 台 89 內營字第 8910591 號函略以：「查『建築師受委託人之委託，辦理建築 物及其實質環境之調查、測量、設計、監造、估價、檢查、鑑定等各項業務。』為建築師法第 16 條所明文。是建築師依法得為建築物及其實質環境，包括建築改良物及建築土地之估價。」
3 內政部 90.05.08 台內地字第 9006941 號函：「金融機構因辦理放款業務需要，由承辦人自行對 客戶所提供擔保之不動產評估其價值，非為「受委託人之委託」業務，應不屬不動產估價師法 第 14 條規定之限制範圍。」
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師受委託人之委託，辦理建築物及其實質環境之調查、測量、設計、監 造、估價、檢查、鑑定等各項業務。」推論出「建築師依法得為建築物 及其實質環境，包括建築改良物及建築土地之估價，應無疑義。」之結 論。對此推論過程並無詳細說明其理論依據，亦無說明為何以建築師法 條文作為解釋不動產估價師法有關估價主體之疑義？此外，行政機關得 否基於不動產估價師法立法公布施行後，不動產估價師人數不足以因應 估價業務之需求為由，即認為建築師得作為不動產估價主體，僅因其基 於法定職權而享有法律之闡釋權，即作成「…應無疑義」之解釋，而導 致建築師無須取得不動產估價師資格，即得辦理不動產估價業務之矛盾 衝突現象，實有欠允當。儘管如此，是否得以此行政解釋之作成，即得 作為認定建築師依法得辦理不動產估價師法所稱不動產估價業務之法 源依據？容有疑義，實有進一步再詳加探究之必要。