不動產估價主體適格性之研究

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(1)不動產估價主體適格性之研究. 國立政治大學地政學系碩士在職專班論文. 政治大立不動產估價主體適格性之研究 ‧. ‧ 國. 學 er. io. sit. y. Nat. n. 究 a l 生：蔡旻耿i v n Ch U e n林 h i 裕博士 gc左指導教授：研. 中華民國一. 0. 四年元月十三日.

(2) 不動產估價主體適格性之研究. 謝. 辭. 按所稱基本權之概念，乃係自然法中所強調先於國家與社會存在之基本權特性，此種「先存在」之理念即係對國家權力行使限制之理由，其內涵乃係強調，國家欲限制人民基本權必須有「正當性依據」，此即係「國民主權」、「國民同意」之意涵，均係國家權力行使之正當性。易言之，國家行使權利所應遵循之正當性應符合「國民主權原則」、「憲法優位原則」、「法律保留原則」及「比例原則」等。基本權係個人主觀公法上之權利，課予國家權力行使不得隨意侵犯人民暨保護人民之義務。另按「制定法的不法」與「超制定法的法」上之「賴特布魯公式（Die Radbruchsche Formel）」之檢視標準，實證法之法律安定性原則固優先於正義；惟當實證法違反正義之程度以達到令人無法忍受之程度時，此時實證法即不再係法，而僅係權力之運作；立法者於立法時，如有意否定正義之核心原則，此一實證法即已失去法之性質。申言之，法律安定性並非法律必須實現之唯一價值，亦非決定性之價值。除了法律安定性外，仍須實現「合目的性」及「正義」兩項價值，於考量價值次序時，須將為達公共利益之法律合目的性置於最後。非謂對多數人有利者即係為法律，唯有追求正義暨符合公共利益之法律安定性者，始得稱之為法律。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 德國法學大師，魯道夫‧封‧耶林（Rudolf von Jhering），於 1868 年赴維也納，為其著名演講「為權利而鬥爭」，其演講詞中開宗明義地揭示：「法律的目的是和平，而達到和平的手段是鬥爭。法律受到不法侵害之時─這在世界上永遠存在─鬥爭是無法避免的。」、「法律之重要原則無一不是由反對之手中得來。法律之任務在於保護權利，不問民族或個人之權利，凡想保全權利，事前需有準備。. io. sit. y. Nat. n. al. er. 法律不是紙上之條文，而是含有生命之力量。正義之神，一手執衡器以權正義，一手執寶劍，以實現正義，有寶劍而無衡器，不過暴力。有衡器而無寶劍，僅是有名無實之正義。」亦即，大凡一切權利之前提，均在於時時刻刻準備著去主張權利。法律不僅係「思想」，更係一種生活之力量。是以，正義女神一手持有衡量權利之天平，另一隻手握有為主張權利而準備的寶劍。十九世紀偉大法學家耶林認為，為自己之權利鬥爭，即係捍衛法律之尊嚴；當人們不再為自己之權利鬥爭，即無異宣告法律之死亡。. Ch. engchi. i n U. v. 本論文之所以能付梓，首先要感謝指導老師林左裕教授不吝指導與鼓勵支持，口試委員梁仁旭教授與彭建文教授所提供寶貴之意見。於政大地研所四年有餘，法學領域之體系建構，非常感謝陳立夫教授、張鈺光教授之不吝斧正；亦非常感謝林秋瑾教授之實證分享、徐士榮教授之土地正義思維、林英彥、陳鳳瑤老師之不動產估價觀點等，均係學習過程中不可或缺之重要原素。此外，非常感謝老婆大人之包容與支持，星佑、靜瑩、文芝、儀君、政雄、慧儀、德榮、鴻英、珮榕等同學於學習過程中相伴鼓勵與扶持。論文之完成，始體認個人所學仍尚有不足及不完備之處。如何建構法治國之法學正義？此乃刻不容緩！.

(3) 不動產估價主體適格性之研究. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(4) 不動產估價主體適格性之研究. 中文摘要按未取得不動產估價師資格者，不得辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。此乃不動產估價師法第 14 條所明定。行政機關於無法律授權情形下，恣意專擅以行政函示將建築師法第 16 條規定解釋成為建築師依法得辦理建築物及建築土地之估價，導致未取得估價師資格之建築師，是否違反不動產估價師法第 14 條規定而應依同法第 32 條規定裁罰之疑義。上開疑義所涉及者，首先以法解釋論觀點，不動產估價師法第 14 條本文與但書規定之法律性質為何？又行政機關於無法律明確授權下所為之行政解釋是否逾越法律解釋之界限？其次以法律漏洞補充觀點，不動產估價師法第 14 條第 2 項本文規定是否存有法律漏洞？第 14 條第 2 項但書規定是否填補本文規定之漏洞？再則以法規範效力觀點，建築師繼續辦理不動產估價權益是否有保護必要？又僅保護建築師繼續辦理不動產估價是否違反平等原則？最後以交易成本及實證觀點，探究不動產估價師與建築師辦理法拍估價有無顯著差異？建築師辦理不動產估價是否引發逆選擇及道德危險？本文認為，首先以法解釋論觀點，第 14 條第 2 項本文與但書規定間，係分屬不同法規範領域；行政機關所為闡釋已逾越法律條文文義所能涵蓋之界限；政機關所為闡釋已違背徹底保障不動產交易安全之目的。其次以法律漏洞觀點，第 14 條第 2 項本文規定既符合規範計畫之目的，自非屬法律漏洞；同條項但書規定之增設，並非填補該條項本文之法律漏洞，其僅係重申建築師法與不動產估價師法規範不同；另行政機關所為闡釋，實已肇致無法將估價業者之執業資格及業務責任納入規範之法律漏洞。再則以法規範效力觀點，憲法第 86 條第 2 款規定. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. sit. y. Nat. n. al. er. io. 專門職業及技術人員執業資格，應經考試院依法考選銓定之。因此人民選擇從事專門職業之自由，根據憲法之規定，即受限制(大法官釋字第 682 號)。復既已設. i n U. v. 有合理保護措施及過渡條款，建築師繼續辦理不動產估價權益即無信賴保護之必要，故增訂第 14 條第 2 項但書規定之立法理由，殊非妥適，顯有違憲之虞。另已從事不動產估價業務者中，僅保護建築師繼續辦理不動產估價違反平等原則。爰此，行政機關所為行政闡釋牴觸第 14 條本文規定，違反法律優位、法律保留、比例、平等原則。最後以實證交易成本觀點，透過實證分析結果顯示，不動產估價師不僅較能提供適切之不動產價值資訊，而且更能有效地降低不動產交易成本，而建築師不受不動產估價師法懲戒規範之拘束，將有引發逆選擇及道德危險之虞。. Ch. engchi. 關鍵詞：法解釋論、法律漏洞、法規範效力、法律保留、比例原則.

(5) 不動產估價主體適格性之研究. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(6) 不動產估價主體適格性之研究. Abstract That without qualification of Real Estate Appraiser no one is allowed to undertake appraisal of land, buildings, crops and interest upon them is specified in Article 14 of the Real Estate Appraiser Art. Nevertheless, through the promulgated Letter No. Taiwan-89-Interior-Construction-8910591 on October, 6, 2000, the Construction and Planning Agency, Ministry of the Interior only relied upon Article 16 of the Architectures Act and then roughly and literally explained that architects could still undertake appraisal affairs without the qualification. Such unfounded and careless explanation is full of ambiguity and controversial and has led to a doubt whether an architect without the qualification could have breached Article 14 of the Real Estate Appraiser Art and should be fined according to Article 32 of the Art. In many respects there emerge serious concerns that must be further clarified and addressed. First, from the perspective of legal hermeneutics, what does the legislative intent entail the essential stipulation in the first half of Paragraph II of Article 14 and the exceptive provision in the second half? Moreover, without the mandate conferred by law to make such administrative interpretation, has the executive branch of government gone beyond the scope of legal hermeneutics? Second, from the perspective of filling the loopholes in the law, are there loopholes in Paragraph II of Article 14? Has the provision of the proviso to Paragraph II of Article 14 remedied the loopholes? Next, from the perspective of legal effect, is it. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. sit. y. Nat. n. al. er. io. necessary to protect the interests of architects so that their appraisal affairs remain even though they are not qualified? Has this kind of protection breached the principle of equality? Finally, from the perspective of new institutional economics, can architects who undertake appraisal affairs cause adverse selection and moral hazard if there are differentiated appraisals to the same case between them and real estate appraisers? All in all, the author has reached some critical conclusions in this article. First, from the perspective of legal hermeneutics, the essential stipulation and the provision of the proviso in Paragraph II of Article 14 belong in separate scopes of legislation. The administrative interpretation made by the executive branch of. Ch. engchi. i n U. v. government has not only gone beyond the scope of legal hermeneutics but also violated the legislative intent to facilitate the safety of transactions of real estate and protect the interests of parties in the transactions. Second, the provision of the proviso is enacted in Paragraph II of Article 14 not for filling the loopholes but only for reaffirming the regulatory difference between the Real Estate Appraiser Art and the Architectures Act because in accordance with the legislative intent the first.

(7) 不動產估價主體適格性之研究. half of Paragraph II of Article 14 per se leaves no room for loopholes. Ironically, such interpretation creates a new loophole, that is, the provisions of qualification and responsibility for practicing appraisals cannot be entirely applied to whoever undertakes appraisal work. Third, from the perspective of legal effect, in Subparagraph 2 of Article 86 of the Constitution of the Republic of China it is specified that qualifications for practice in specialized professions or as technicians shall be determined and registered through examination by the Examination Yuan in accordance with law. People’s freedom to choose occupations is thus limited under the Constitution. Additionally, whoever has undertaken real estate appraisal stated before the Act takes effects still has time to obtain the requisite qualification in that transitional provisions specified in Article 44 provides reasonable protective measures. Hence, the provision enacted in the proviso of Paragraph II of Article 14 to allow only architects to continue practicing appraisal works not only is unnecessary legitimate expectation but also infringes the Constitution and the principle of equality since architects have no more expectations or interests lost after the Act takes effect than the others. Consequently, the administrative interpretation of Article 14 has simultaneously breached the principles of legal hierarchical structure, legal reservation, proportionality and equality. Finally, in order to justify the theory of new institutional economics, the author conducts an empirical research on the difference of judicial foreclosure appraisals between the architects and real estate appraisers. The result shows that the real estate appraisers not only provide more. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. sit. y. Nat. n. al. er. io. proper and valuable information of real estate but also incur lower transaction cost than the architects do, and that architects who shall be not held liable for any fine or punishment resulting from violating the Real Estate Appraiser Art indeed generate adverse selection and moral hazard.. Ch. engchi. i n U. v. Key words: legal hermeneutics, loopholes, legal effect, legal reservation, principle of proportionality.

(8) 不動產估價主體適格性之研究. 目第一章. 錄. 緒論............................................................................................................ 1. 第一節研究動機與目的................................................................................ 1 第二節研究問題與架構................................................................................ 4 第二章不動產估價相關爭議彙整........................................................................ 7 第一節建築師辦理不動產估價之爭議........................................................ 7 第二節司法實務與學術界見解.................................................................. 13 第三節小結.................................................................................................. 14 第三章法解釋論之觀點...................................................................................... 16 第一節估價師法立法目的理由.................................................................. 16 第二節法解釋論之文義、歷史解釋.......................................................... 18 第三節不動產估價體系、目的解釋之內容.............................................. 25 第四節不動產估價主體規範之合憲性解釋.............................................. 36 第五節小結.................................................................................................. 41 第四章法律漏洞觀點.......................................................................................... 44 法律漏洞之意義及類型.................................................................. 44 第一節第二節法律漏洞補充方法與界限.............................................................. 57 第三節不動產估價主體規範之法律續造.................................................. 66 第四節小結.................................................................................................. 75 第五章法規範效力論觀點.................................................................................. 79 第一節法規範之效力.................................................................................. 79 第二節法規範之生效要件.......................................................................... 84. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. io. sit. y. Nat. 第三節. n. al. er. 立法行為之界限.............................................................................. 98 第四節小結................................................................................................ 112 第六章交易成本觀點與實證分析.................................................................... 116 第一節交易成本觀點................................................................................ 118 第二節樣本分析........................................................................................ 123 第三節實證設計與結果分析.................................................................... 126 第四節小結................................................................................................ 129 第七章結論與建議............................................................................................ 130 第一節結論................................................................................................ 130 第二節建議................................................................................................ 132 第八章. Ch. engchi. i n U. v. 參考文獻................................................................................................ 134. I.

(9) 不動產估價主體適格性之研究. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. II. i n U. v.

(10) 不動產估價主體適格性之研究. 第一章緒論第一節. 研究動機與目的. 研究動機與背景為將估價業者納入輔導與管理，以資因應經濟與社會發展之需要，期可促使土地徵收制度益臻合理、公平，進而達到保障不動產交易安全之目的。是以，有關政府整體開發、徵收補償價額之評估；不動產爭議案件之法院訴訟判決、強制執行、拍賣之估價；公、私部門之都市更新或土地重劃開發地價之評定；公司法人、私人資產；金融、保險機構貸款、信託資產不動產證劵化及有關資產、產物之評估及其意外損害賠償等估價事宜，均應委由具公正客觀地位之不動產估價師提供客觀、公正、合理價格區間，以資作為定紛止爭之參考依據。蓋因估價所蒐集資料暨其所採用之方法、程序如有不實或違法之虞，將肇致委託人或使用該估價報告書之人權益受損，或因估價結果不具公信力，亦導致延宕協調解決爭端之時效。爰此，不動產估價師受委託辦理不動產估價行為既攸關人民賴以生存之財產權交易安全至鉅，自應藉由專門職業估價人員制度之建立，提高估價技術、品質，建立不動產估價師制度以資因應，乃至屬必要。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. io. sit. y. Nat. n. al. er. 自 2000 年不動產價師法立法以來，已將有關不動產估價之方法、程序法制化，該法案之精神主要在於由專業人才執行專業估價業務，而專業人才之遴選必須經由國家考試通過之後才會具有公信力。惟因不動產估價師法第 14 條第 2 項規定：「未取得不動產估價師資格者，不得辦理前項估價業務。但建築師依建築師法規定，辦理建築物估價業務者，不在此限。」亦即因為上開但書規定，行政機關基於職權逕自將「建築師依建築法規定，辦理建築物估價業務」，闡釋成為「建築師得依法辦理建築物及建築土地之估價」，亦即將建築師辦理不動產估價業務行為，排除於估價師法第 14 條規定適用範圍之外，惟因相關立法資料並未就前揭所稱估價師與建築師所得辦理估價業務之有關性質、意涵予以詳細闡明區別。是以，有關建築師辦理建築物估價. Ch. engchi. i n U. v. 業務之適格性，並未因自估價師法之定頒而定紛止爭。為釐清不動產估價主體適格性之疑義，內政部以 89.10.06（89）台內營字第 8910591 號函，對建築師得否辦理不動產估價業務，作出「建築師依法得為建築物及其實質環境，包括建築改良物及建築土地之估價，應無疑義。」之肯定見解。揆其所持理由乃係以建築師法第 16 條規定之文義說理依據， 1.

(11) 不動產估價主體適格性之研究. 繼而導出：「建築師依法得為建築物及其實質環境，包括建築改良物及建築土地之估價，應無疑義。」之結論。其解釋方法不僅欠缺嚴謹說理過程，更有逾越文義解釋範疇之虞，除造建築師無須通過不動產估價師考試即得辦理建築物及建築土地估價之爭議者外，尤以其未能檢視所為解釋內容有否取向估價師法之立法意旨，造成悖離立法目的而難逃違法解釋之指摘最為嚴重。此外，實務上建築師辦理估價是否能確實掌握資料蒐集、估價方法暨程序，其所為之估價結果是否能提供「客觀、公正」之價格，以符合不動產估價師法之立法意旨，均容有再商榷之餘地。本文認為未取得不動產估價師資格之建築師得否辦理估價爭議，所涉及之爭議者，首先乃係不動產估價師法第 14 條本文與但書規定之法律性質為何？又行政機關於無法律明確授權下所為之行政解釋是否逾越法律解釋之界限？其次，不動產估價師法第 14 條第 2 項本文規定是否存有法律漏洞？又第 14 條第 2 項但書規定是否填補本文規定之漏洞？再則，建築師繼續辦理不動產估價權益是否有保護必要？又僅保護建築師繼續辦理不動產估價是否違反平等原則？最後，實務上不動產估價師與建築師辦理估價有無顯著. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 差異？建築師辦理不動產估價是否引發逆選擇及道德危險？故無論於法制面與實證面均應有詳加探究之必要，乃屬當然。. ‧. 研究目的. Nat. io. sit. y. 按不動產估價師法第 14 條第 2 項規定：「未取得不動產估價師資格者，不得辦理前項估價業務。但建築師依建築師法規定，辦理建築物估價業務者，. n. al. er. 不在此限。」基此，內政部以 89.10.06（89）台內營字第 8910591 號函，對建築師得否辦理不動產估價業務，作出「建築師依法得為建築物及其實質環境，包括建築改良物及建築土地之估價，應無疑義。」之肯定見解。故目前實務上有關法院拍賣不動產估價，係分別委由「估價師」暨「建築師」辦理有關不動產拍賣價格評估事宜。. Ch. engchi. i n U. v. 為釐清「建築師無須通過不動產估價師考試取得不動產估價師資格，是否即得辦理建築物及土地估價業務？」所衍生之爭議，首應探究者係內政部以行政函釋，將「未取得不動產估價師資格之建築師」，解釋為「得為建築物及其實質環境，包括建築改良物及建築土地之估價，應無疑義。」之見解後，是否允當妥適？易言之，是否得以該條項但書規定暨上開行政函示，即得謂建築師依建築法規定，僅需取得建築師資格者而毋需取得不動產估價師資格，即得辦理不動產估價師法所稱之不動產估價業務，實不無爭議？本文嘗試首先就法制層面，藉由法律解釋論、法律漏洞補充暨法規範效力之觀點，釐清未取得不動產估價師資格之建築師，以其作為不動產估價主體是否允當妥適？並從交易成本理論觀點出發，希冀能透過不動產估價師與 2.

(12) 不動產估價主體適格性之研究. 建築師辦理不動產估價之實證分析數據，釐清二者所為之不動產估價有否差異？期望儘量於不修法或宣告違憲之前提下，藉由本法學方法論檢視法規範暨行政規則之妥適性，期能提供適切之法規範解釋以匡正不當或違法之行政見解，並以之作為撤銷或廢止該等行政函示之參考依據。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 3. i n U. v.

(13) 不動產估價主體適格性之研究. 第二節. 研究問題與架構. 研究問題為釐清爭議，本研究首先乃嘗試以法學方法論之觀點，探究估價師法第 14 條規定，並以有關建築師辦理估價業務之法規範面相為中心，彙整行管機關、司法實務、學術界等，對建築師辦理建築物估價業務適法性之見解，並就不同見解所持理由暨其說理過程欠缺與否詳加檢視，運用法學方法，檢視主管機關所為相關行政函釋是否違反解釋方法原則？其解釋內容結果有否符合不動產估價師法之立法目的？並建議不動產估價師法有關建築師辦理建築物估價相關爭議，應回歸不動產估價師法之立法精神，藉由專業人士之遴選，必須通過專業領域之國家考試，由具有公信力之專業人士執行業務，始能徹底保障不動產交易安全，兼顧人民賴以生存之財產權益。再則，基於行政機關對於適用法律存有疑義時，雖得基於職權以行政函令為法律闡釋或. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 續造，惟仍不得背離立法目的暨規範意旨，是本文擬以法律漏洞補充之觀點，檢視建築師作為不動產估價主體之適否有欠妥適？續以法規範效力觀點，檢視建築師於不動產估價師法公布施行前已從事辦理不動產估價業務之權益有無信賴利益保護之必要？又為何無須保護其他同為不動產估價業者之信賴利益？是否顯與平等原則有違？此外，本文擬藉由交易成本理論觀點，分析如由未取得不動產估價師資格之建築師辦理建築物及土地之估價，且其無須受不動產估價師法規範所規範，則是否將有引發逆選擇暨道德風險疑義之. sit. y. Nat. n. al. er. io. 虞？並以實證分析之數據，釐清建築師作為辦理不動產價主體適格性爭議之參考。. 研究架構. Ch. engchi. i n U. v. 本研究乃係針對未取得不動產估價師資格之建築師，以其作為辦理不動產估價主體之適格性疑義為主，本研究透過法制層面與交易成本理論暨實務層面觀點，以釐清建築師辦理不動產估價是否允當妥適？全文共分為七章，分述如下：第一章為「緒論」，簡述本研究之動機及目的，肇因行政機關對於建築師得否辦理不動產估價之爭議，係以不動產估價師法第 14 條但書規定暨建築師法第 16 條規定作為說理依據，導致建築師無須經過不動產估價師考試取得不動產估價師資格，即得辦理建築物及土地之估價業務，其所衍生之爭議並不因行政機關所為之行政解釋而定紛止爭，依此作為本研究之研究動機、問題。此外本研究目的乃係希望透過本研究之見解，除能釐清不動產估價主體適格性之疑義外，更能提供予行政機關作為撤銷或廢止不當或違法行政函 4.

(14) 不動產估價主體適格性之研究. 示之參考依據。第二章為「不動產估價相關爭議彙整」，為凸顯出行政機關對於建築師得否作為不動產估價主體暨客體見解之矛盾衝突，本章節彙整不動產估價師法公布施行前後，行政機關對於建築師辦理不動產估價之相關函釋內容之不一致，並簡述實務暨學術界之相關見解，說明以未取得不動產估價師資格之建築師作為辦理不動產估價主體是否妥適？如係採肯定見解，則將肇致建築師無須應不動產估價師專技人員考試即得作為不動產估價之主體，其是否允當？此種以行政權所為僅具行政規則效力之行政解釋，是否真能通過法治原則之檢視而達成徹底保障不動產交易安全之立法目的而無爭議？尚有進一步釐清之必要。第三章主要係以「法解釋論之觀點」檢視行政機關於行使法律闡釋權時，其解釋方法、說理依據、取向目的及價值決定是否允當妥適？內政部以 89.10.06（89）台內營字第 8910591 號函，對建築師得否辦理不動產估價業務，作出「建築師依法得為建築物及其實質環境，包括建築改良物及建築土地之估價，應無疑義。」之見解，其所持理由竟係引用建築師法第 16 條規. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 定，即以行政規則法律性質之行政函示作為規範人民權利義務之依據。然是否得以僅具行政規則法律位階之解釋函示，即謂建築師據此得為辦理不動產估價業務之主體？又其解釋所採用之方法與其解釋之法律效果，有否悖離估價師法之立法目的與體系解釋？非謂尚無再行商榷之餘地。爰此，本研究嘗試以法解釋論之文義、歷史、體系、目的及合憲解釋觀點，審究由未取得不動產估價師資格之建築師作為辦理不動產估價主體之適格性，兼評主管機關. sit. y. Nat. er. io. 所為肯定見解之行政解釋，是否違反法解釋論之解釋範疇？果爾，則建議應將該等違法或不當之行政函示予以廢止或撤銷而不再援用。. al. n. v i n Ch 第四章以「法律漏洞補充觀點」檢視不動產估價師法第 14 條第 2 項本 engchi U 文規定是否存有法律漏洞律漏洞？以該條項但書作為填補本文之法律漏洞是否允當妥適？行政機關於適用法律存有疑義時，固得基於法定職權以行政函令而為闡釋，惟其所為漏洞補充結果，仍不得悖離立法目的，否則行政機關即有闡釋不當或違法闡釋之虞，而有將其宣告廢止或廢止不再援用之必要。第五章以「法規範效力論觀點」檢視不動產估價師法公布施行以後，建築師繼續辦理不動產估價權益是否有保護必要？復於未詳述正當理由而僅保護建築師繼續辦理不動產估價之權益，而對其他同為從事不動產估價業務者未設有相同保護規定，是否符合平等原則而無爭議？行政機關對不動產估價師法第 14 條規定所為之「法規命令」或「行政解釋（行政立法）」，於未詳加檢視公布施行前已從事該法所稱之不動產估價業者之信賴利益，有否採取相關適當保護措施或訂定過渡條款以資保護，並以其作為法律適用闡釋之判斷依據。復於法無明定且無明確授權之情形下，將未取得不動產估價師資 5.

(15) 不動產估價主體適格性之研究. 格之建築師，擴張解釋其得作為辦理建築物及土地估價業務之主體，是否逾越行政、立法界限？其能否通過法治國原則之指摘而無疑義？均有再行商榷之必要。第六章以「交易成本理論及實證分析觀點」探討未取得不動產估價師資格之建築師辦理不動估價業務時，究係是否能提供適切之不動產價值資訊，發揮資訊完全之功能而降低交易成本？又未具有不動產估價專業素養之建築師，是否能適切地提供不動產價值資訊？復於其不必受不動產估價師法相關法令所規範之情形下，是否將引發生逆選擇與道德危險之問題？如期無法充分揭露交易不動產之完全價值資訊，將有導致不動產交易市場無效率而與不動產估價師法規範目的相悖之虞。本研究藉由嘉義地方法院拍賣數據資料分析，運用統計分析軟體提出實證之數據，透過實證分析探討估價師與建築師辦理不動估價有無顯著差異或相關性？並以訴訟經濟觀點推論建築師作為辦理不動產估價主體之妥適性分析。. 政治大第七章為「結論與建議」，本文希冀能透過法學方法論之解釋、漏洞補立充、法規範效力、交易成本理論暨實證觀點，衡諸不動產估價師法之規範目 ‧. ‧ 國. 學. 的，考量規範目的、價值、體系之面相，儘量於不宣告不動產估價施法規範違憲或修法前提下，尋譯出得作為不動產估價師法所稱估價主體資格之妥適性詮釋，並未消弭未取得不動產估價師資格之建築師亦得作為辦理不動產估價主體之爭議，建議將行政機關所為不當或違法之行政函示予以撤銷或廢止。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 6. i n U. v.

(16) 不動產估價主體適格性之研究. 第二章不動產估價相關爭議彙整第一節. 建築師辦理不動產估價之爭議. 不動產估價師法第 14 條第 2 項規定但書規定，相關立法理由資料並未就建築師依建築法規定，辦理建築物估價之客體及估價性質、種類詳細說明，衍生建築師作為辦理建築物估價業務主體適格性之疑義。或曰建築師法第 16 條規定：「建築師受委託人之委託，辦理建築物及其實質環境之調查、測量、設計、監造、估價、檢查、鑑定等各項業務，並得代委託人辦理申請建築許可、招商投標、擬定施工契約及其他工程上之接洽事項。」然而，是否得因此一規定，即謂建築師得辦理不動產估價師法所稱之「建築物及其土地」之估價業務，確實有再行推敲之餘地。上開疑義，行政機關僅以具有行政規則效力之行政函示為肯認見解，其背後所持堅強理由究係為何？均未見其備有詳細說明理由及論證過程，顯有逾越解釋規範界限. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 及悖離立法目的之虞？咸有詳加探究並釐清之必要。以下茲就實務見解之重要發展彙整如下：. ‧. 估價師法立法前之見解. Nat. io. sit. y. 於估價師法公布施行以前，有關不動產估價相關事宜，係委由民間不動產估價業者或建築師辦理，殆無疑義。蓋因當時對於有關不動產估價，並未. n. al. er. 設有相關法令以資規範，以至於無法因應實務上不動產估價之需求。是以，為解決實務上不動產估價之實際需求，主管機關對建築師法第 16 條相關規定，予以明確闡釋以資因應，經彙整分析後，可歸納重點如下：. Ch. engchi. i n U. v. 主管機關對建築師法所稱「估價」之見解. 7.

(17) 不動產估價主體適格性之研究. 立. 政治大. 不動產估價師係屬專門職業技術人員. ‧ 國. 學. ‧. 不動產估價師法公布施行以前，實務上確有不動產估價之實際需求，惟當時尚無設有相關法令以資規範；又不動產交易糾紛金額龐大，相關業者執業素養良莠不齊，訴訟成本與日俱增，鑒於不動產估價係屬所稱「專門職業技術人員」1，爰制定不動產估價師法規範估價業者之執業資格條件及業務責任，以健全不動產交易市場，乃係當務之急。是以，. sit. y. Nat. n. al. er. io. 對於上開函示見解，原則上應持肯定見解，惟應特別說明者有二：. 1. Ch. engchi. i n U. v. 專門職業及技術人員考試法第 2 條規定：「所稱專門職業及技術人員，係指具備經由現代教育或訓練之培養過程獲得特殊學識或技能，且其所從事之業務，與公共利益或人民之生命、身心健康、財產等權利有密切關係，並依法律應經考試及格領有證書之人員；其考試種類，由考選部報請考試院定之。」 8.

(18) 不動產估價主體適格性之研究. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 估價師法立法後之見解. 俟不動產估價師法公布施行以後，有關不動產估價相關事宜，均正式委由不動產估價師辦理。惟鑑於立法之初，不動產估價師須通過國家考試及具有二年以上之估價實務經驗，並加入當地公會，始得正式執行估價業務。是以，立法之初不動產估價師人數仍不足因應龐大之估價業務，為解決實務上不動產估價之實際需求，主管機關權宜做出相關函示以資因應，特別係針對不動產估價師法第 14 條第 2 項規定，其與建築師法第 16 條相關規定之解釋，經彙整分析後，可歸納重點如下：. 建築師辦理估價之爭議 9.

(19) 不動產估價主體適格性之研究. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 10. i n U. v.

(20) 不動產估價主體適格性之研究. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. hengchi. er. io. sit. y. Nat. a. i n U. l C 主管機關行政函釋見解矛盾衝突. v. 鑒於不動產估價師法第 14 條第 2 項但書規定所稱之「估價」，其與建築師法第 16 條規定所稱之「估價」究係是否同一；建築師辦理不動產估價是否牴觸不動產估價師法之疑義，見解適用上仍存有爭議，爰有予以釐清之必要。惟就上開函示以觀，其所作成之解釋，係由不動產估價師法第 14 條第 2 項但書規定：「但建築師依建築師法規定，辦理建築物估價業務者，不在此限。」出發，續依建築師法第 16 條規定：「建築. 2. 內政部 89.10.06 台 89 內營字第 8910591 號函略以：「查『建築師受委託人之委託，辦理建築物及其實質環境之調查、測量、設計、監造、估價、檢查、鑑定等各項業務。』為建築師法第 16 條所明文。是建築師依法得為建築物及其實質環境，包括建築改良物及建築土地之估價。」 3 內政部 90.05.08 台內地字第 9006941 號函：「金融機構因辦理放款業務需要，由承辦人自行對客戶所提供擔保之不動產評估其價值，非為「受委託人之委託」業務，應不屬不動產估價師法第 14 條規定之限制範圍。」 11.

(21) 不動產估價主體適格性之研究. 師受委託人之委託，辦理建築物及其實質環境之調查、測量、設計、監造、估價、檢查、鑑定等各項業務。」推論出「建築師依法得為建築物及其實質環境，包括建築改良物及建築土地之估價，應無疑義。」之結論。對此推論過程並無詳細說明其理論依據，亦無說明為何以建築師法條文作為解釋不動產估價師法有關估價主體之疑義？此外，行政機關得否基於不動產估價師法立法公布施行後，不動產估價師人數不足以因應估價業務之需求為由，即認為建築師得作為不動產估價主體，僅因其基於法定職權而享有法律之闡釋權，即作成「…應無疑義」之解釋，而導致建築師無須取得不動產估價師資格，即得辦理不動產估價業務之矛盾衝突現象，實有欠允當。儘管如此，是否得以此行政解釋之作成，即得作為認定建築師依法得辦理不動產估價師法所稱不動產估價業務之法源依據？容有疑義，實有進一步再詳加探究之必要。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 12. i n U. v.

(22) 不動產估價主體適格性之研究. 第二節. 司法實務與學術界見解. 司法實務見解臺灣高等法院 98 年度抗字第 2055 號民事裁定，於 99.01.13 作成「…綜合不動產估價師法第 14 條但書及建築師法第 16 條之規定，建築師受委託就建築物估價或鑑定其價格時，應包含該建築物所坐落之基地，如此解釋，方符立法意旨，亦不致與社會生活脫節。」之見解；該案係由日勝銀行指摘法院選任郭國慶建築師事務所為鑑定人，僅由其事務所員工詹麗婉到場代為鑑價，違反最高法院 76 年台上字第 1721 號判決意旨，於法不合，為此聲明異議聲請重新鑑價。該院洵以「…鑑定人受法院辦理鑑定事項，非不得命其受僱人為履行輔助人或使用人，進行部分業務事項，藉以擴大其活動範圍，此時履行輔助人及使用人，應視為鑑定人之手足，履行輔助人或使用人之行為，. 政治大即視為鑑定人本人之行為，其法律效果亦歸於鑑定人…」於法並無不合為由，立予以駁回。. ‧ 國. 學. 學術界見解. ‧. sit. y. Nat. 學術界對建築師估價爭議以專章期刊論述者鮮少，有主張建築師與不動產估價師執業範圍並不重疊，（吳東明，2003，現代地政人與地），其係從「價格」定義及不動價格之決定出發，探討不動產估價師於不動產估價制度中之. n. al. er. io. 角色暨建築師與不動產估價制度關係，最後以建築師之專業養成教育來分析，說明建築師對建築物估價，其目的係為主管機關收取建照規費及罰款之核算依據，故而有關申請建築執照所需工程造價之估價，應由建築師估價。其涉及有關經濟交易行為之不動產估價者，則係屬不動產估價師之專業領域，應由不動產估價師為之。. Ch. engchi. i n U. v. 復有主張建築師與不動產估價師之業務應有所區隔者，係依內政部營建署 77.09.22 營署建字第 11800 號函釋內容，建築師估價範圍僅限於「建築物之新建、增建、改建、修建行為時所為工程上之估價」，並不及於建築物所座落之土地（李智仁、黃郁婷，不動產估價制度於不動產證券化所扮演之角色及相關法制觀察，台灣金融財務季刊，6 輯 4 期，2005)。另對於建築師得從事不動產估價範圍疑有逾越專業，除前揭所述及外，另以不動估價師法第 14 條之立法意旨觀點，提出建築師與不動產估價師辦理估價業務之範圍，仍存有爭議，而建議主管機關內政部宜儘早釐清界定，以杜絕爭議（顏愛靜，由知識經濟談不動產估價師專業技術人才證照制度，國家菁英季刊，第 2 卷第 2 期，2006）。 13.

(23) 不動產估價主體適格性之研究. 不動產估價師業界質疑建築師估價之合宜性者，則不在少數，所發表言論散見於網路部落格或個人網址（建築師作建地估價於法不合，顏光儀估價師、陳碧源估價師，2009）。主張內政部 98.01.22 內授密以營字第 0980000064 號函示，係擴張解釋而違反中央法規標準法（黃昭明，2009）。另亦有主張應比照建築師得辦理估價業務，（土木技師應可辦理不動產估價業務，社論主筆：周子劍）。主張土木技師執業範圍有「土地開發」一項，應可辦理土地估價，（不動產估價業務不宜排除土木科系之參與，陳良貴技師）。惟上開論述均僅對主關機函釋內容提出質疑，或曰其所持見解未具較有嚴謹說理暨論述過程，而未獲重視，至屬可惜。然其所提行政機關所為函釋之解釋爭議，非謂尚無再予以釐清之必要。. 第三節. 小結. 政治大. 就上開相關函示以觀，係為釐清不動產估價師法第 14 條第 2 項但書規定，建築師得否作為辦理不動產估價主體之疑義，所作成之見解，惟該見. 立. ‧. ‧ 國. 學. 解之作成，除與不動產估價師法公布施行前之行政見解不一致外，更肇致建築師毋庸取得不動產估價師資格，即得辦理與須取得不動產估價師資格者始得辦理之不動產估價業務，是否意味著只要取得建築師資格，即得辦不動估價師之估價業務？是以上開規定與建築師法第 16 條適用上是否存有矛盾衝突？實有予以釐清之必要。更尤有甚者，行政機關對於未取得不動產估價師資格之建築師得否作為不動產估價主體之疑義，其所作成之解釋，竟係以建築師法第 16 條規定：「建築師受委託人之委託，辦理建築物. io. sit. y. Nat. n. al. er. 及其實質環境之調查、測量、設計、監造、估價、檢查、鑑定等各項業務。」推論出「建築師依法得為建築物及其實質環境，包括建築改良物及建築土地之估價，應無疑義。」之結論。對此推論過程並無詳細說明其理論依據，亦無說明因法規競合所應依循之處理方式，僅依其係法令解釋機關而作成「…應無疑義」之解釋。儘管如此，是否得以建築師法為法源依據，作為解釋為取得不動產估價師資格之建築師得否作為不動產估價主體之爭議？有是否得基此一解釋，而逕為認定建築師依法得辦理建築物及土地估價，應無疑義？容有進一步再詳加探究之必要，對此應加以說明者有三：. Ch. engchi. i n U. v. 首先，行政院送請立法院審議之「不動產估價師法」草案第 14 條原僅規定「不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務」。此與建築師法並無爭議，惟嗣於立法院審議時始加入第 2 項但書規定，「未取得不動產估價師資格者不得辦理前項估價業務，但建築師依建築師法規定，辦理建築物估價業務者不在此限。」之規定。至於為何如此，相關立法理由均未言及，主管機關於相關函示之作成，亦未詳細說明，而僅係以「應無疑義」一語，避重就輕迴避帶過，至 14.

(24) 不動產估價主體適格性之研究. 今仍生爭議，乃屬當然。然為釐清未取得不動產估價師資格之建築師得否作為不動產估價主體之疑義，所應檢視者係其有無違反不動產估價師法規範，而非探討其是否有無違反建築師法，自不待言。其次，不動產估價師法第 14 條第 2 項但書僅規定：「但建築師依建築師法規定，辦理建築物估價業務者不在此限。」依此但書規定，內政部即作成：「建築師依法得為建築物及其實質環境，包括建築改良物及建築土地之估價，應無疑義。」之解釋，實在令人匪夷所思。易言之，內政部將建築師依建築師法規定，原僅得辦理「建築物」客體有關工程之估價，再援引建築師法第 16 條「建築物及其實質環境」之規定，擴張解釋為估價客體包括「建築改良物及建築土地」。申言之，不動產估價師法第 14 條但書僅規定：「但建築師依建築師法規定，辦理『建築物』估價業務者不在此限。」內政部函示卻已將其估價客體解釋成「建築物及建築土地」，上開函釋是否有明顯逾越估價師法所無之規定而違反法律保留原則，實有再詳加推敲之餘地。. 政治大最後須特別說明者，按「但建築師依建築師法規定，辦理建築物估價立 ‧. ‧ 國. 學. 業務者不在此限。」此係不動產估價師法第 14 條第 2 項但書規定，對於但書規定所作成之解釋，依法律解釋原則應從嚴解釋，蓋因但書係屬特別規定，特別規定不應過廣，故應採限縮解釋，自不待言。惟解釋主管機關內政部竟捨「限縮解釋」而改採「擴張解釋」，其不惜違反解釋原則，並嚴重悖離不動產估價師法之立法意旨，其所採肯定見解之更堅強目的理由究係為何？均未見詳細說明。故此一行政函示是否能通過相關法律原則之檢視，非謂尚無再商榷之餘地。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 15. i n U. v.

(25) 不動產估價主體適格性之研究. 第三章法解釋論之觀點第一節. 估價師法立法目的理由. 為維護法律之安定性，避免於法規範條文因抽象化或不明確，所引起之適用疑義或爭議，則有必要對法規範條文予以闡明、解釋，以資具體化、明確化及體系化。復因法律之間如存有牴觸或相互矛盾時，更須透過法解釋之方法，闡釋其正確之意涵，使其臻於統一。爰此，有關不動產估價師法所稱「建築師得依建築法辦理建築物估價業務」之爭議，確有詳予釐清之必要。又法律解釋非謂僅係由解釋機關作成結論而已足，尚仍須檢視其所為之解釋方法、說理內容結論論證過程等，是否符合解釋原則暨其立法目的。質言之，如主管機關依法定職權所作成之行政函示，顯有違反解釋原則暨其立法目的者，均屬不當或違法解釋而應予以撤銷或廢止，且不得再予以援用。蓋因法律係屬一種理性、客觀、公正、而合乎目的之規範，故法律解釋必須兼顧目的考量、利益衡量及價值判斷，以維護法律安定性與促進公平正義之實現。4. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 估價師法之立法目的. Nat. io. sit. y. 鑒於缺乏有關法律規範估價業者之執業資格及業務責任，致其執業水準良莠不齊，無法建立不動產估價巿場正常營業秩序。各界一再建議政府應儘. n. al. er. 速比照英、美、日、澳等國，建立不動產估價師制度，藉由專門職業估價人員制度之建立，提高估價技術、品質，並將估價業者納入輔導與管理，以因應經濟與社會發展之需要。再者，將來有關政府徵收補償價額之評估，如果不動產估價制度建立後，估價成果之公信力獲得社會普遍接受，必要時亦得委由合法之民間估價師為之，亦可促使土地徵收制度益臻合理、公平。5要言. 4. Ch. engchi. i n U. v. 法律解釋之指導原則理論有三：1.妥適性，依據法律文字以邏輯推論方式進行闡釋法律時，務必顧及一般的妥當性，且應依立法者處於今日所應有之意思，而為闡釋。2.創造性：法規範條文不明、錯誤、乃至於相互牴觸，基於解釋現在性之要求，必須創造最合目的之理論解釋。 3.社會性：就具體事件闡釋法律時，應是社會之實際需要，顧及具體之妥當性，本諸社會實際需要，加以闡釋，始符合社會性之目的。楊仁壽，法學方法論，1999，中國政法大學出版社，頁 96-98。法律解釋之任務係在探求法律之意旨而該意旨及係在追求正義於人類共同生活之體現。故法律解釋必須把握這個意旨，並幫助其實現。亦即於正義及其衍生價值之指引下、以衡平、可以被理解之方式去滿足由人類共同生活所發生之法律需要。由此即導出法律解釋活動之要求，亦即法律解釋之特徵：第一，法律解釋對具體個案之關聯性；第二，法律解釋之價值取向性。黃茂榮，法學方法與現代民法，2011.09 增訂 6 版，國立台灣大學法律系法學叢書編輯委員會，頁 364。 5 立法院公報第 89 卷第 51 期院會紀錄，頁 49 參照。 16.

(26) 不動產估價主體適格性之研究. 之，不動產估價師法之立法理由有二：第一，係為建立完備之不動產估價業務體系暨不動產估價制度，將估價業者之執業資格及業務責任納入規範，維持不動產估價品質水準，以因應經濟與社會發展需要，徹底保障不動產交易安全。第二，係為將政府徵收補償價額之評估，委託民間估價師為之，以促使土地徵收制度益臻合理、公平。. 估價師法第 14 條之立法理由不動產估價師法之立法過程，為何於立法院審議時，始加入第 14 條第 2 項規定，立法院公報會議紀錄朱鳳芝委員所持理由為：「不過，或許建築師對於本法案會有些意見，因為原本不動產的估價業務是由建築師負責，但是若本法案一經訂定，建築師會認為權益被剝奪了。為考量立法之合理性，並尊重專業之領域，因此，地政司針對第 14 條提出一些建議，即在第 14 條除原規定︰『不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。』另增列第 2 項︰『未取得不動產估價師資格者，不得辦理前項估價業務，但依其他法律規定辦理者，不在此限。』如此就不致影響到建築師或會計師之業務。6」. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 6. Ch. engchi. 立法院公報第 89 卷第 51 期院會紀錄，頁 52 參照。 17. i n U. v.

(27) 不動產估價主體適格性之研究. 第二節. 法解釋論之文義、歷史解釋. 為妥適解決估價師法第 14 條規定之法律解釋目標，應將一切與法律解釋相關之觀點或因素納入考量，法律解釋主要可分為文義因素、歷史因素、體系因素、目的因素及合憲性因素。其中文義因素及歷史因素之作用，在於界定法律解釋活動之最大範圍；體系因素與目的性因素之作用，在於進一步界定具體法律規定之規範內容；合憲性因素主要之功能在於確保法律解釋之結果，不逸出憲法所宣示之基本價值決定範圍之外。7. 文義、歷史解釋之範圍界限文義解釋及歷史解釋之作用，主要係在於界定法律解釋活動之最大範圍，故按其歸類，應屬範圍性因素。客觀說於討論法律解釋之目標時，同時主張法律解釋應於可能之文義內為之，超過此範圍所作之法淬取活動，均已不屬於法律解釋，而係屬法律之補充。解釋活動之最大範圍應在：「文義因素及歷史因素交集共同決定之範圍。」易言之，法律解釋最大活動範圍，其「所作之解釋」，仍能為該用語之語言上可能文義涵蓋所及時，尚能認為係屬「文義解釋」之活動。反之，如「所作之解釋」已超出該可能之文義範圍時，即屬已逸出法律解釋範疇，而屬於法律補充。8. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. Nat. er. io. sit. y. 不動產估價師法文義解釋觀點不動產估價師法估價客體之文義解釋 a. n. iv l C n 不動產估價師法第h 14e條第「不動產估價師受委託人之委 hi U n g1c項規定：. 託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。」此條文主要規範者，係指不動產估價師依不動產估價師法辦理估價業務之「估價客體」範圍。申言之，估不動產價師於辦理不動產估價業務時，係以「土地、建築改良物、農作改良物及其權利」為其估價客體。故有關辦理上開客體之估價業務，均應依循不動產估價師法之相關規範，僅. 7. 黃茂榮，法學方法與現代民法，2011.09 增訂 6 版，國立台灣大學法律系法學叢書編輯委員會，頁 403 參照。 8 所稱文義解釋係指依照法文用語之文義即通常使用方式而為解釋，其乃透過規範所使用之文字進行解析，以正確理解法律之意涵。如立法者未為立法定義，「文義解釋」乃係法律解釋首先必須使用之方法，惟並非唯一方法，解釋者不可背離一般文字最外圍之意涵，否則即非解釋。縱使係屬有權機關，適用法律時，如增加原規範所無之限制而為逾越文義之解釋，仍屬錯誤之解釋，據以作成之判決或行政處分仍屬違法。李惠宗，案例式法學方法論，新學林出版股份有限公司，2010.09，一版，頁 234。 18.

(28) 不動產估價主體適格性之研究. 得委託由取得不動產估價師資格之估價主體為之。爰此，上開所稱之「不動產估價客體」，係指不動產估價師法所規範之估價主體，對其估價客體享有專屬之「不動產估價之工作權」，非有正當理由，任何人均不得侵害之。. 不動產估價師法第估價主體之文義解釋不動產估價師法第 14 條第 2 項規定：「未取得不動產估價師資格者，不得辦理前項估價業務。」就本條項條文而言，其規範主體係指「未具不動產估價師資格者」。就法律文義解釋而言，所稱未取得不動產估價師資格者，不得辦理前項估價業務，係指如欲辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務，必須先以取得不動產估價師資格為要件。依其立法技術而言，係以「反面立法」之立法技術，將「未取得不動估價師資格者」作除外規定，故該法所欲規範之主體，主要係以「除了取得不動產估價師資格以外之人」為規範對象，課以其不得辦理不動估價師法所稱之不動產估價業務之不作為義務。蓋因唯有採取如此規範手段，始能將不動產估價業者之執業資格及業務責任納入規範，以維持不動產估價水準品質，而達徹底保障不動產交易安全之立法目的。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 職是之故，為將不動產估價業者之執業資格及業務責任納入規範，如以正面立法將無法將未取得不動產估價師資格者一一窮盡列舉，並禁止其為辦理不動產估價行為，爰以除外規定之立法技術，將規範內容定為：「未取得估價師資格者」，「不得辦理不動產估價師法所稱之不動產. io. sit. y. Nat. n. al. er. 估價相關業務」。質言之，為建立完備之不動產估價業務體系暨不動產估價制度，並符合憲法第 86 條規定，專門職業技術人員應經考試院依法考選銓定之意旨，惟有採反面立法技術作為規範，始能確保徹底保障不動產交易安全之目的，故基於不動產估價師法之規範效力，係以取得不動產估價師資格並依該法申請執業者，始得作為辦理不動產估價之主體，使其享有專屬之「不動產估價工作權」而將估價業者之執業資格及業務責任納入規範，維持不動產估價品質水準，以達徹底保障不動產交易安全之目的，對此規範內容實應予高度贊同。. Ch. engchi. i n U. v. 不動產估價師法與建築師法係分屬不同規範領域「建築師依建築法辦理建築物估價」僅屬例外宣示規定就同條第 2 項但書觀之，以「但建築師依建築師法規定，辦理建築物估價業務者，不在此限。」之文義範圍而言，即可歸納尋繹出，有關 19.

(29) 不動產估價主體適格性之研究. 建築師依不動產估價師法辦理不動產估價業務之行為，亦即係屬該條項本文所規範禁止辦理不動產估價業務之守備範圍。蓋因前已述及，該條項本文所規範之主體係指未取得不動產估價師資格者，建築師既係未取得不動產估價師資格者，自應屬該條規範射程所及，殆無疑義。惟建築師依建築法第 16 條規定所為對「建築物工程上之估價」，乃屬建築師就其專門職業技術領域所必要者，其與不動產估價師法所稱之「不動產估價業務」乃係屬二事，是為避免影響建築師於其專業領域原有之執業權益，爰於但書增加宣示性規定：「但建築師依建築師法辦理建築物估價業務者，不在此限。」此但書之所以規定建築師依「建築師法」，乃係指建築師僅得依「建築師法」，而不得依「不動產估價師法」辦理建築物估價業務，其理至明自不待言。故不動產估價師法第 14 條第 2 項但書規定，不僅非係建築師得辦理不動產估價業務之法源依據，乃係無庸置疑，更遑論續以據此作為建築師是否得辦理土地估價業務之延伸問題。準此，於文義解釋角度觀察，應認係為釐清「建築師依建築師法受委託辦理有關建築設計、監造等業務時，是否發生違反不動產估價師法第 14. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 條第 2 項規定須受不動產估價師法第 32 條規定處罰之疑義。」而所為宣示性之解釋規定，非謂該但書規定即係賦予未取得不動產估價師資格之建築師得作為辦理不動產估價業務之法源依據。. ‧. 本文認為之所以作此解釋，揆前揭立法院會議公報紀錄可知，增列第 2 項但書規定既係為考量立法之合理性，並尊重專業之領域，以避免影響到建築師或會計師之業務，自應解釋為建築師依建築師法辦理建築物工程估價，不受不動產估價師法第 14 條規範之限制，乃屬當然。蓋. io. sit. y. Nat. n. al. er. 因建築師依建築法規定，基於建築設計、監造業務所需，而辦理與建築物工程有關之估價時，不應認為係違反不動產估價師法規範，而依不動產估價師法第 32 條規定處以罰鍰，而影響建築師之業務9。準此，該條項但書規定所稱之「建築師依建築師法規定，辦理建築物估價業務者」係指建築師法規範之相關規定，其與不動產估價師法所稱之「不動產估價師依不動產估價師法，辦理不動產估價業務者」有間，宜有詳加區別之必要，非謂未取得不動產估價師資格之建築師，即得依不動產估價師法第 14 條第 2 項但書規定辦理同條第 1 項所稱之估價業務。. Ch. engchi. i n U. v. 規範客體僅限「依建築法辦理建築物估價」估價師法第 14 條第 1 項規定所規範之估價客體範圍，列舉「土地、建築改良物、農作改良物及其權利」。而於同條第 2 項但書規定中，僅. 9. 立法院公報第 89 卷第 51 期院會紀錄，頁 52 參照。 20.

(30) 不動產估價主體適格性之研究. 就「建築物」估價客體作除外規定，基於「省略規定之事項應認為有意省略」（Casus omissus pro omisso habendus est）以及「明示規定其一者應認為排除其他」（expressio unius est exclusio alterius）之拉丁法諺，10 即應認為建築師依建築法規定，得辦理之估價客體，自應以「建築物」為限，始有同條第 2 項但書規定之適用。另就不動產估價師法第 14 條文義觀之，嚴謹而言，所稱「不動產估價師依不動產估價師法辦理不動產『估價業務』」與同條第 2 項但書規定所稱之「建築師依建築法規定，辦理建築物『估價業務』者」，其所謂「估價業務」之規範概念內涵是否同義，而得否等同視之，尚仍有研議爭論空間？儘管如此，建築師得否基於此一規定，即謂其得辦理不動產估價師法所稱之建築物估價業務，對此應採否定見解，乃屬當然。蓋因建築師依建築師法所為之估價客體既限於建築物工程之估價，於文義解釋範圍限度內，自僅得於「建築物」之內涵為擴張或限縮，亦即僅得就建築物之型態、性質、價格、種類等，探究何者係屬所稱「建築師依建築法辦理建築物估價之業務」。非謂即得依此一但書規定，即將「建. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 築物」之概念，擴張解釋為建築師依建築法規定，得辦理「建築物及建築物之土地」估價業務。甚至無限上綱地解釋成「建築師得依不動產估價師法辦理建築物及建築土地之估價」。蓋因如以此種解釋方法，其已非係於文義解釋活動範圍內所為之解釋，又此種解釋結果已明顯逾越法律文義所能涵蓋之範圍，而應屬法律補充、法律續造之活動範疇，咸已逸出文義解釋界線，難謂尚無罹於違法解釋之困境，勢必無法通過一般法律解釋原則之指摘。. er. io. sit. y. Nat. n. al 二者「建築物估價業務」之規範內涵不同 iv. n U engchi 不動產估價師法與建築師法所稱之「建築物估價業務」有間，揆其. Ch. 二者之立法目的以觀，前者係指不動產估價師於不動產交易市場中，依據影響不動產價值之各種資料及價格形成原則，基於交易、投資、重製之不同觀點，遵循估價程序、運用估價方法，判斷建築物於價格日期當時之經濟價值，並以貨幣金額表示，該不動產估價師制度建立之目的，主要係為將不動產估價業者之執業資格及業務責任納入規範，維持不動產估價品質水準，以因應經濟社會發展需要，徹底保障不動產交易安全；後者係指建築師法第 16、17 條所稱「估價業務」，營建署 77.09.22 營署建字第 011800 號函示即作出明確解釋：「建築師法第 16 條及第 17 條所稱『估價業務』，係指建築師依建築法及建築技術規則、建築管理規則. 10. 大法官釋字第 3 號解釋文參照。 21.

(31) 不動產估價主體適格性之研究. 等之規定辦理建築物之新建、增建、改建、修建行為時所為『工程上之估價』而言。」該建築師制度建立之目的，主要係為促進建築師專業之健全發展，提升建築師設計、監造等業務水準，增進民眾對建築工程品質之信賴。易言之，不動產估價師依不動產估價師法對建築物所為之估價業務，係為徹底保障不動產交易市場交易安全而對建築物之經濟價值所為之估價；建築師依建築師法對建築物所為之估價業務，係為增進民眾對建築工程品質之信賴而對建築物之新建、增建、改建、修建行為時所為工程上之估價。是以，二者雖均稱對「建築物辦理估價業務」，惟其估價業務之估價主體、歷法目的、法令依據、估價業務內涵均顯有不同，非謂建築師依建築法規定即得辦理不動產估價師法所稱之不動產估價業務，爰此，有關不動產估價師法與建築師法所稱「辦理建築物估價業務」之內涵應詳予區別，其分屬不同專業規範領域即立法目的，二者於其專業領域中執行業務時，亦均有實現規範目的、價值之任務，故文義解釋除了不可逾越文義所涵蓋之範圍外，解釋結果應取向目的，符合規範價值乃屬當然，切不可執建築師法之條文文義規範，作為解釋不動產估價師法有關估價主體適格性之依據。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 不動產估價師法歷史解釋觀點. Nat. io. sit. y. 所謂歷史因素係指立法文獻，引用立法文獻資料之目的，主要係為釐清某一法律概念是如何發生，如何被接受到條文中來；立法者當初係基於何種. n. al. er. 價值秩序考量，而制定規範，亦即藉由歷史因素來幫助了解法律意旨之所在 11 。此外，惟應特別說明者係，法律之解釋旨在於使法律具體化、明確化、及體系化，以維護法律之安定性，是法律之間有相互矛盾或牴觸之處，尤須藉諸解釋方式，闡釋其正確之涵義使之臻於統一。爰此，法律之解釋必須兼維護法律之安定與理想，而後法律之功能使能充分發揮。按法律文字依歷史觀點以邏輯推論之方式闡釋法律時，務必顧及一般之妥適性，惟此種理論指導理念，每每涉及「立法精神」或「立法者之意思」，然所稱立法者之意思，並非只立法者當時之意思而言，而係應依立法者處於今日所應有之意思而為闡釋，亦即所稱「解釋之現在性」12。前已述及，所稱不動產估價師法之立法理由有二：第一，係為建立不動產估價制度，將估價業者之執業資格及業. Ch. engchi. i n U. v. 務責任納入規範，維持不動產估價品質水準，以因應經濟與社會發展需要，徹底保障不動產交易安全。第二，係為將政府徵收補償價額之評估，委託民. 11 12. 前揭註 7，頁 412。楊仁壽，法學方法論，1999，中國政法大學出版社，頁 96-97 參照。 22.

(32) 不動產估價主體適格性之研究. 間估價師為之，以促使土地徵收制度益臻合理、公平。然就立法院會議公報紀錄以觀，似可歸納尋繹出，增設不動產估價師法第 14 條第 2 項規定之立法理由，其主要係考量不動產估價師立法前，有關不動產估價相關業務，均係委由民間不動產估價業者暨建築師辦理，故為考量立法之合理性，並尊重專業之領域，增設第 2 項但書規定，以避免影響到建築師或會計師之業務。簡言之，不動產估價師法第 14 條第 2 項但書規定，旨在於「避免影響到建築師及會計師之業務」，故增列該但書規定，乃屬「宣示性」之規定，且其增設之目的與不動產估價師法之立法目的尚不致發生牴觸衝突。對此仍須特別說明者係，此種消極性之立法措施，旨在於避免建築師依建築法辦理建築規劃設計、監造時，對於為有關「建築物工程上之估價」，尚有違反不動產估價師法第 14 條規定之虞而設。非謂得以此一規定，即係以此作為授予建築師辦理估價師法所稱建築物估價業務之法律依據，為避免適用上產生混淆爭議，確有詳加闡明予以釐清之必要。準此，不動產估價師法第 14 條第 2 項但書之規定，僅係再一次宣示建築師依建築師法第 16 條規定辦理有關建築物工程上之估價時，並不違反估價師法第 14 條第 2 項本文. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 規定，不適用不動產估價師法第 32 條規定之處罰，而不動產估價師法第 14 條第 2 項但書規定僅係為釐清建築師依建築法所辦理之建築物工程上之估價，非屬該條項本文規定之守備範圍，非謂未取得不動產估價師資格之建築師依該條項但書規定，即得作為不動產估價師法所稱辦理不動產估價之主體。. sit. y. Nat. 爰此，建築師法第 16 條所稱「建築物及其實質環境之估價業務」，其與. io. n. al. er. 不動估價師法第 14 條規定所言之「不動產之建築改良物估價業務」，二者有間。前者係指建築師依建築師法及建築技術規則、建築管理規則等之規定，辦理建築物之新建、增建、改建、修建行為時所為工程上之估價而言。後者係指不動產估價師依估價師法第 14 條規定，為提供不動產交易市場公正、客觀之合理價格區間，以徹底保障不動產交易安全，而對不動產交易標的所為之估價，二者分屬不同概念層次，解釋、適用上宜詳予區別，不可將其等同視之。此亦即運用文義解釋及歷史解釋方法，界定該條項解釋活動範圍界限之最佳體現。. Ch. engchi. i n U. v. 反觀之，目前行政機關所作成之行政函示，均採未取得不動產估價師資格之建築師得辦理不動產估價業務之見解，其「所作之解釋」顯已超出該可能之文義範圍，應屬已逸出法律解釋範疇，除有不當或違法闡釋之虞外，其「所為之解釋結果」實已嚴重悖離不動產估價師法規範之立法目的。蓋因如此解釋無異係大開不動產估價師法規範之法律漏洞，使原屬規範縝密之不動產估價師制度，因行政機關之違法擴張解釋成具有法律漏洞之法規範。質言之，如建築師不必經過不動產估價師考試及格以取得不動產估價師資格，即 23.

(33) 不動產估價主體適格性之研究. 可辦理不動產估價師法所稱之不動產估價業務，則將與建立不動產估價制度以將不動產估價業者之執業資格及業務責任納入規範之精神相悖。亦即如僅具建築師資格即得作為辦理不動產估價業務之主體，又不受不動產價師法所規範，則一般人即可無須通過不動產估價師考試以取得不動產估價師資格，而僅須取得建築師資格，不僅得辦理建築師業務，兼得辦理不動產估價師法所稱之估價業務，此無異係宣告廢除不動產估價師制度，行政機關以此種違法之行政解釋除悖離不動產估價師法之立法目的外，更造成不動產估價師法制度之破壞，肇致不動產估價師法之法律漏洞，要非難謂尚無檢討改進之必要。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 24. i n U. v.

(34) 不動產估價主體適格性之研究. 第三節. 不動產估價體系、目的解釋之內容. 於文義及歷史解釋觀點所界定估價師法第 14 條規定之主、客體範圍內，進一步界定法律規定之規範內容，即係屬體系因素與目的因素之作用，所稱內容因素，係指法律解釋之價值取向性、法律解釋對具體個案之關聯性，以及詮釋之循環所導出之因素。當法律解釋範圍被確定後，法律解釋者，即應基於體系目的之觀點去充實或確定法律之內容與意旨，以避免陷入見樹不見林之解釋謬誤。. 估價師法之體系彙整不動產估價師法第 14 條規定，係對不動產估價主體及客體所為之規範，二者並非獨立存在，其與各章節法律上之文字均係緊密聯結交織於估價法體系中，而構成一個有意義之整體關係。因此，欲對之詮釋，務必考量上下文關聯，切不可斷章取義。此外，尚應顧及第 14 條規定於估價師法規範意旨之共通屬性與一貫性，以避免發生法秩序之體系違反。以下茲將不動產估價. 政治大. 學. ‧ 國. 立. 師法規範體系彙整如下：. ‧. 充任估價師之積極、消極資格. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 估價師登記及開業資格. 13. 1.曾因不動產業務上有關詐欺、背信、侵占、偽造文書等犯罪行為，受有期徒刑六個月以上刑之宣告確定者。2.受本法所定除名處分者。3.依專門職業及技術人員考試法規定，經撤銷考試及格資格者。 25.

(35) 不動產估價主體適格性之研究. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 估價師須加入公會始得執業. 不動產估價師領得開業證書後，非加入該管直轄市或縣（市）不動產估價師公會，不得執行業務。（估價師法第 22 條）. 懲罰規定不動產估價師法體系所定之懲罰規定，不僅針對具有不動產估價師資格者定有相關懲罰規定，其對未取得不動產估價師執業資格而為不動產估價業務者，即違反不動產估價師法第 14 條第 2 項規定者，亦定有明文，分述如下：. 26.

(36) 不動產估價主體適格性之研究. 政治大. 學. ‧ 國. 立懲戒處分規定. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. 警告、申誡、停止執行業務或除名. 27. v.

(37) 不動產估價主體適格性之研究. 不動產估價師法制定後之過渡期間條款按行政法規公布施行後，制定或發布法規之機關依法定程序予以修改或廢止時，應兼顧規範對象信賴利益之保護。除法規預先定有施行期間或因情事變遷而停止適用，不生信賴保護問題外，其因公益之必要廢止法規或修改內容致人民客觀上具體表現其因信賴而生之實體法上利益受損害，如已採取合理之補救措施，或訂定過渡期間之條款，即屬符合憲法保障人民權利之意旨。此亦經大法官釋字 525、538 號解釋在案。申言之，不動產估價師法因公益之必要依法公布施行後，致人民客觀上. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 具體表現因信賴而生之實體法上利益受損害時，如無兼顧其所規範對象之利益保護，即有違反憲法保障人民權利之虞；反之，如已有兼顧其所規範對象利益之保護，則不生違反憲法保障人民權利之意旨。基此，所稱「兼顧其所規範對象之利益保護」之有無，乃係作為是否符合憲法保障人民權利之判斷基準，爰此，兼顧其所規範對象之利益保護之有無，即應以有否採取合理之補救措施，或訂定過渡期間之條款為斷，自不待言。. er. io. sit. y. Nat. al. n. 不動產估價技術規則第 44 條規定之立法說明謂：「一、為避免本法施行前之業者，於本法施行後而未取得執業資格前驟失其營業權益，爰於第 1 項明定本法施行前已執行業務者，於本法施行後得繼續執行業務以催促業者應於 5 年內依本法取得執業資格，5 年內未取得執業資格者，不得繼續執業，以全面提升不動產估價師之技術水準，保障民眾權益。二、不動產估價師既規定為專門職業人員，且不得以公司或商號名義經營不動產估價業務，故在本法施行前已登記經營是項業務之公司或商號，即有規定緩衝時間了結現物之必要，爰參照農產品市場交易法於第 2 項規定緩衝時間為二年，以利不動產估價師業務之統一管理。」. Ch. engchi. 28. i n U. v.

(38) 不動產估價主體適格性之研究. 學. ‧ 國. 立. 政治大. 估價師法之體系解釋. ‧. sit. y. Nat. 不動產估價師法第 14 條規定與不動產估價師法整體規範間相互聯繫、互相制約，從而詮釋表現出循環說明之關聯性，旨在確保體系內無矛盾之一貫性，此亦即所謂之「詮釋學上之循環」。14體系解釋係將所擬解釋之法規，. n. al. er. io. 置於整體法規體系下，觀察其與前後規定之意義關聯，此種解釋方法，旨在避免引起法規範體系衝突，其本質隱含將文義解釋之界限擴張，故於體系解釋之觀點，必須特別注意法律條文文義前後之一致性。. Ch. engchi. i n U. v. 不動產估價師執行估價業務之要件不動產估價師法對估價主體執行不動產估價業務定有相當嚴謹之規定，除須具備不動產估價師之積極、消極資格，另須具備開業資格及登記開業，且須成立事務所型態外，最後還須加入公會始得執行業務。是以，首先必須釐清者係，取得不動產估價師資格，僅係具備得作為辦理不動產估價業務之估價主體要件之一，非謂取得不動產估價師資格者，即得作為辦理不動產估價業務之估價主體。易言之，得作為不動產估價業務之主體而執行不動產估價業務者，係不動產估價師法體系規範之法律效果，而取得不動產估價師資格者，僅係其法律要件之一。亦即得作. 14. 前揭註 7，頁 415。 29.