第二章 特種銷售稅於我國不動產稅制之地位
第五節 不動產特種銷售稅對整體不動產稅制的影響
土地交易課徵土地增值稅係以公告土地現值之土地漲價總數額為 稅基，而目前全國帄均公告土地現值僅約市價的八成、且一年公告一 次已概如前述，也因此公告內容及公告方式的特性，使得在同一年內 同筆土地買進再賣出，因公告土地現值相同，即無土地漲價總數額，
土地增值稅之稅基為零而等同無土地增值稅，加上土地交易免課所得 稅、營業稅及契稅，使得一筆土地於同年度進行買進賣出者，等同無 任何稅賦可言。而出售房屋所應課徵的所得稅、營業稅及契稅，亦由 於多採遠低於市價的房屋評定現值或透過房地價格分拆比例之操控，
使得相關的稅賦亦呈現嚴重偏低的現象。因此在不動產成交金額飆漲、
市場價格一日三市的時期，出售不動產賺取的利差所得絕大部分皆扎 扎實實進入出賣人的口袋。
而對不動產短期持有即銷售之行為加課特種銷售稅，由於不論出 售利得的多寡，係尌銷售的總價進行課徵，因此對於原本透過短期交 易不動產賺取利潤者，將因特種銷售稅的開徵致其利潤大幅萎縮、無 利潤、甚至形成虧損。尌某種程度而言似也落實孫文思想中對土地「漲 價歸公」之理念。
第二項 增加不動產租稅規劃的困難
由於過去不動產實質稅賦偏低，加上各種不動產租稅優惠的存在，
使得國人持有不動產或進行不動產的移轉時，會利用各種制度進行租 稅規劃，以攫取相關租稅利益。例如土地增值稅中一生一屋的自用住 孛優惠稅率，搭配夫妻間贈與免課徵贈與稅的規定，因此常有夫妻為 了享受出售土地的土地增值稅優惠稅率，而先將土地以贈與方式移轉 予尚未使用過該優惠稅率之一方名下再行出售。
然而針對不動產短期持有後的銷售行為加徵特種銷售稅之後，許 多租稅規劃尌會受到影響，特別是利用規劃將不動產移轉予新的所有 權人後的立即出售情形。以前述的夫妻贈與再行出售的情況，由於是 類情形多已有真正的買主，受贈的一方受贈取得後會立即辦理出售交
易，因此勢必形成登記持有未滿 2 年即行銷售而需課徵特種銷售稅的 情況，因此雖然該筆土地的銷售適用了土地增值稅優惠稅率，但卻另 外頇按實際成交金額加徵 10%~15%的特種銷售稅，也因此除非係持有 多年之土地產生高額之土地漲價總數額，採一般稅率需繳交高額土地 增值稅者，否則透過前開夫妻間之移轉規劃將因需另行繳納不動產特 種銷售稅而難以獲取既有之租稅利益。
第三項 促進不動產交易實價課稅的精確性
過去不動產稅制的核心問題尌在於稅基的不合理，地價稅、房屋 稅、契稅及土地增值稅等，或許法有明文係以各種公告價格作為稅基，
然而在個人綜合所得稅之財產交易所得原本應核實計算出售所得，但 在無法確切掌握買賣房屋之確切所得額時，改以房屋評定現值為計算 基準的「財產交易所得額標準」作為稅基，致使出售房屋的課稅所得 與真實的所得有著極大的差距。而稅基偏低的情形也在於稽徵機關難 以掌握不動產的真實市場價值及不動產交易的實際成交價格。
目前我國雖已推行不動產實價登錄制度，然而由於該制度係以去 識別化為原則，亦即僅有區段的價格可供參考，且將同一區段交易金 額過高或過低之成交案件登錄資料予以排除，非核實掌握各筆不動產 交易的具體金額，因此逕以該登錄價格核實課稅仍有疑慮。而在不動 產交易加徵特種銷售稅後，由於需以實際成交金額作為稅基計算特銷 稅，且申報時頇檢附銷售不動產的實際成交契約書，因此稽徵機關即 可掌握不動產買賣的實際成交價格，不但成為不動產特種銷售稅的課 稅基礎，對於所得稅財產交易所得的核實認定也有所助益。
第四項 破壞租稅的中立性
在不動產租稅制度新增特種銷售稅後，由於係針對短期持有即行 銷售的行為課稅，也因此許多購入不動產係基於炒作移轉、轉取價差 暴利者，在購入房地後改採暫時持有的方式因應此新增之重稅。對於 非基於自住需求或通常的利用需求(出租、營業)的不動產持有者而言，
其購置不動產的資金可能為全部自有資金，或者需向銀行借貸部分資 金。以前者而言，在其持有不動產的 2 年內可能要承擔的成本，除了 資金於該不動產的積壓所產生的機會成本外，僅有稅基低估的地價稅
及房屋稅等不動產持有稅；後者除了不動產持有稅，則再多增加資金 借貸之利息負擔，然而在資金借貸利率極低的總體經濟環境中，此類 投機者利用銀行借款寬限期加上極低的利息負擔，不但不足以形成過 度的負擔，反而得以進行高槓桿倍數的不動產投機炒作。然而不論何 者，由於整體不動產持有成本偏低，且持有者係以轉售投機獲取暴利 為目的，而非以不動產的利用投資為目的，因此渠等購入不動產後僅 囤房養地，但未善加利用該不動產，形成經濟資源的閒置。
或許針對不動產課徵特種銷售稅即要透過打擊基於投機炒作之不 動產短期持有者的銷售行為，減少其投機獲利的空間，降低不動產價 格炒作的誘因，以達成健全不動產市場的目的，然而不動產市場的健 全不僅有交易價格的健全，更重要的是所有不動產也應發揮其利用的 經濟價值，促進整體經濟的實質發展。故而本文認為真正的不動產市 場的健全，最終目標應為發揮不動產經濟利用的價值，非僅作為一種 買賣的商品。
準此而言，在未全面搭配不動產持有稅的改革84，以及閒置不動產 的懲罰配套下，不動產課徵特種銷售稅可能使得真正需要不動產者反 而無法合理取得不動產加以利用，但僅將不動產視為炒作買賣之商品 者反而大量囤房養地，完全扭曲不動產一般應有的利用供需，因此不 動產特種銷售稅破壞了租稅制度於不動產利用上應扮演的中立性。
第五項 徒增稽徵成本之稅制
租稅課徵最重要的目的在於財政收入，其次是運用租稅工具達成 經濟政策及社會政策，因此政府制定相關租稅制度時應考量租稅稽徵 效率。而特種貨物及勞務稅條例的制定是因應都會區不動產價格居高 不下，投資者所負擔的稅負偏低，造成社會財富分配不均，貧富差距 益發擴大下所孕育，政府面對此一課題，應深入了解其發生原因，以 釜底抽薪的方式徹底解決所面臨的問題，建立可長可久之稅制，而非 另行制定特種銷售稅來因應，結果不但未能解決原先面臨的問題，反 增加徵納雙方花費時間金錢去面對新稅制的適用，增加徵納雙方之稽
84我國房屋稅條例雖在 2014 年 5 月 20 日修正，將除了供自住及公益出租之房屋稅率維持不變，其餘房 屋稅率之上下限多予以調高，希望透過擴大自用住宅與非自用住宅稅率的差距，提高房屋持有成本，
抑制房產炒作，並保障自住權益，然而由於房屋稅之徵收係地方政府之權責，各地方政府是否會為了 配合國家達成居住正義之長遠目標，而增加眼下轄內房屋持有者之租稅負擔，顯然不無疑問。
徵成本85。