第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
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第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
一、研究動機
1990 年代末期，受到亞洲金融風暴影響，台灣爆發本土性金融風暴，部分 銀行及基層農漁會信用部逾放比嚴重攀升，政府乃於 2001 年成立行政院金融重 建基金加以解決；歷時逾 10 年，共處理 56 家經營不善金融機構，約賠付新臺幣 2,863 億元，總算換來現今銀行業的安定。而在金融重建基金處理的疑似不法案 件訴追中，不法案件類型包含授信擔保品鑑估不實。無獨有偶，美國於 2006 年 起開始發生次級房貸違約風暴，終致引發 2008 年金融海嘯，全球經濟頓時為之 一挫，由於引起次級房貸違約風暴與不動產抵押放款之貸款金額及成數有關，而 貸款金額又依賴不動產估價而來，故引發金融海嘯的原因亦與不動產估價之獨立 性及合理性息息相關(林左裕，2008、2009)。
從上述事件可以看出不動產估價獨立客觀之重要性，而客戶影響又是探討不 動產估價獨立性的重要議題。無論是「客戶影響」(client influence)、「客戶壓力」
(client pressure)及「客戶回饋」(client feedback)，皆是客戶藉由干涉估價，達成 其影響估價結果的目的，並破壞估價師的獨立性與客觀性。以往有關客戶影響的 文獻，多以問卷調查和(或)深度訪談(Levy & Schuck,1999、2005；Chen & Yu,2009)，
或實驗方式(Diaz & Hansz,1997；Hansz,2004)進行研究。
然而，以問卷調查、實驗設計或深度訪談的方式，卻難以避免可能存在偏誤 的情形。由於受訪者的聲譽受損甚至可能面臨法律問題的道德衝突困境，受訪者 可能回答一個符合社會規範的答案，而並非其內心真正的想法；另外接受實驗者 畢竟處於模擬情境，與現實情況可能有所不符。Crosby, Lizieri & McAllister(2010)、
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Crosby, Devaney, Lizieri & McAllister(2015)雖突破限制以實際估價數據證實客戶 影響，但亦僅證明在金融海嘯時期遭遇不動產下跌之極端條件時的客戶影響情 嘯以後，積極推動「房屋評價保護新準則」(New Home Valuation Protection Code)1， 以保障不動產估價之正確性與獨立性(林左裕，2009)；但台灣自 2001 年考取第 一批不動產估價師，正式成立不動產估價制度已超過十餘載，但目前業界卻仍然 提供「預估」服務2(陳奉瑤，2011a；陳淑美、黃麗燕、陳彥仲，2013；鐘少佑，
2015)，透過「預估」讓客戶得以選擇是否委託或影響估價師出具其欲得到的估
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文希望藉由實際成交及估值數據，探討並分析客戶影響不動產估值的實際情況，
期能為改善不動產估價師制度提供建言，俾供不動產估價產官學界及政府監理單 位參考。
二、研究目的
基於上述動機，本文之研究目的可分列為以下三點：
(一)探討客戶影響的成因、機制，並分析客戶影響因素的相關變數，以做為實 證研究的基礎。
(二)利用實證分析，驗證客戶影響及相關變數之顯著性，以證明客戶影響是否 存在及在不同變數情況下之差異情形。
(三)透過研究成果，提供改善不動產估價師制度的建議，俾供相關單位參考。
三、研究課題
依據上述研究目的，歸納擬探討之研究課題如下：
(一)以不動產成交金額與買賣雙方委託之不動產估值為實證數據，檢驗是否因 買賣雙方不同而有差異，以驗證是否存在客戶影響之情形。
(二)不同情境下，不動產估值因買賣雙方而有差異之情形是否一致，以驗證不 同情境時是否均會產生客戶影響情形。
(三)對於相同不動產之買賣雙方委託估值之差異比率，驗證其受到何種變數影 響，並分析其原因。
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