研究方法、範圍與限制

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第二節 研究方法、範圍與限制

一、研究方法

(一)歸納法

本研究透過文獻蒐集及歸納，先回顧客戶影響不動產估值的成因、時機、

方式以及相關研究方法等，以奠定本文之研究基礎。再經由相關文獻歸納 客戶影響因素並分析其觀點，釐清相關變數，以作為本研究實證分析的基 礎與依據。

(二)量化分析法

1.從敘述統計觀察不動產買賣雙方估值與成交金額是否存在特殊關聯，再以 獨立樣本 t 檢定檢驗買賣雙方估值是否具有顯著差異。

2.依文獻及資料特性歸納客戶影響因素之相關變數，將資料進行分類，各類 變數資料亦以獨立樣本 t 檢定進行檢驗。

3.對於買賣雙方各自委託不動產估值之差異比率，以獨立樣本 t 檢定或無母 數檢定之 Wilcoxon-Mann-Whitney 檢定驗證相關變數的顯著性。

二、研究範圍

(一)研究對象

本文之研究對象係台灣公開發行公司之不動產成交案例，從公開資訊 觀測站之「取得或處分資產公告」中，搜尋並取得同一不動產成交的買方 取得及賣方處分之公告內容，亦即同一不動產成交物件，取得其成交金額 及其買賣雙方分別委託不動產估值及相關資訊以進行驗證。至於不動產類 型則包含土地、房地(土地+建物)等，並未侷限於特定類型。另外，所取 得之不動產成交案例排除關係人交易或買賣雙方均委託同一不動產估價

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四條第一項所定不動產估價業務者，自本法施行之日起，得繼續執業五年；

五年期滿後尚未取得不動產估價師資格並依本法開業者，不得繼續執行不 動產估價業務。」亦即不動產鑑定業者從事不動產估價業務的「落日條款」。 而不動產估價師法係於 2000 年 10 月 4 日公布施行，故自 2005 年 10 月 4 日起僅能由不動產估價師執行不動產估價業務，而本研究蒐集案例之起始 時間亦決定自 2006 年起至 2016 年止共 11 年期間，蒐集不動產成交案例 共 128 件，每件買方及賣方各自委託估價 1~5 家不等，委託估價件數共 406 筆，詳細資料將於第三章中說明。

三、研究限制

(一)由於一般不動產買賣並無規定必須經過不動產估價程序始能成交，況且即 便有不動產成交案例之買賣雙方均委託不動產估價，其買賣雙方尚無須將 其所委託之估值公開，故欲蒐尋不動產成交案例及其買賣雙方均委託估價 之資料有一定難度。本研究僅針對依據法令必須公開其買賣資訊的台灣公 開發行公司成交案例，且該案例需同時具備買方及賣方之資料以進行研究，

至於一般自然人、無須公告或僅由買方或賣方公告之案件，其可能產生客 戶影響不動產估值之情形則不在本研究範疇。

(二)本研究取得之不動產估價資料僅限於估值，且該估值均為正常價格，至於 該估值是否經過預估或主管機關政策影響，以及形成最終估值所考量之各 種估價方法、比較案例或其考量賦予各方法或案例的權重等相關資料則無 法取得。另由於資料僅限於估值，對於估價師是否受到影響而有調整，或 客戶如何影響估值等均無法證實，此部分亦不在本文研究範圍內。

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