個案公司介紹

一、 簡介

「DKS 公司」是一個在地成長的品牌，秉持「永續經營，在地成長，服務 社會」的態度創立品牌，在大高雄地區建立名號，總部提供行政業務之支援及各 項專業諮詢包含不動產買賣、房屋仲介租售、不動產節稅規劃、法拍屋代標等，

未來更深耕建築、物業管理、總體營造計劃等開發案，其企業文化內容包含「熱 愛學習 、參與公益 和淨化心靈」為房仲業未來新勢力。

目前在高雄地區已有服務據點為十多家店，總部精進其經營策略及行銷途徑 促進曝光率，精耕社區、深入服務，並致力於拓展其市佔率品牌知名度，其服務 內容包括商用不動產租售、置換與投資規劃服務、企業資產評估與管理顧問等服 務，包括辦公大樓、廠房買賣租賃，或投資開發等，此外也提供市場資訊、行情 變動、發展趨勢等，作為企業法人及投資者一個掌握市場脈動的良好參考，並建 立加盟體系，降低同業的營業成本，共享資源，創造三贏。

二、 沿革

一步一腳印深耕的「DKS 公司」，首先藉由其發展沿革與組織架構圖進行初 步的認識：

1.1986 年，成立「悅豪地產事業公司」。

2.2005 年，轉型為「大高雄地產」品牌，也成立了加盟體系並以「經營在地品 牌」、「創造加盟店利潤」與「創造三贏」為營運策略。

3.2010 年，配合內政部於 95 年奉行政院核定「安心住家計畫」，推動「住宅交 易安全制度」(付款中間人)。此外，成立亞太建築經理公司(付款中間人)，其 功能為「專營不動產仲介買賣履約保證業務」和「實質交易安全保障」。

三、 全球事業集團總部組織架構及文化

深耕高雄 20 餘年，屬於全球事業集團旗下的公司體系，目前共數家加盟店，

現階段「DKS 公司」處於脫胎換骨之際，在精進總部經營策略，行銷途徑的同 時為了宣傳在地成長的好品牌及增加市場占有率，以加盟店及直營店的方式來快 速拓點。

圖 4-1 全球事業集團總部組織架構

的文化核心是「當責」，即是每個成員除了要自身做好自己的 100%外還應該 要做多了 20%，與每個成員互相聯結交流，其他如誠信、共享、成長，房仲業是 房屋買賣雙方的橋樑，因此誠信是房仲業者相當基本的標準;房仲業擁有大量資 訊的流動，甚至牽扯到法律，資訊的互享是相當重要的一環;房仲業必須顧及買 賣雙方，讓兩者的需求和要求得以滿足，因此彼此互惠是必要的;這三個精神要 靠自愛來支持，才能使「大高雄地產」公司深耕茁壯。如圖 4-2 所示：

圖 4-2 之企業文化 四、 的經營理念及策略

為了使顧客買的放心，賣的安心，設立履約保證信條、人員教育訓練與經營 理念的建立。經由仲介交易成功之物案，為保障買賣雙方之權益，與「亞太建經 公司」簽立履約，保證信託關係，確保交易安全。在「經營理念」的部份，其五 大信念如下所示：

1.熱心服務－以熱忱、用心的服務態度，讓客戶得到最大的滿意。

2.深耕社區－在地經營、在地生根，為社區服務，精耕社區。

3.誠信專業－誠信原則、專業素養，致交易圓滿、喜悅、幸福。

4.共享資源－與同業共創利益、共享資源，以爭取三贏。

5.共同成長－精進專業確保消費者權益以達雙贏。

除了上述的經營理念外，也要配合經營策略，才能實際運作，其經營策略如 下圖 4-3 所示：

圖 4-3「DKS 公司」經營策略圖

五、 加盟模式

的員工福利：

1.依勞動基準法相關規定。

2.教育補助，員工進修補助。

3.輔導員工創業。

4.自強活動-員工國內外旅遊。

5.身、心、靈健康課程。

七、 教育訓練

在人員訓練方面，「DKS 公司」開創在地加盟事業並提供優質的互動體系，

不但定期舉辦店東店長聯誼交流會，同業互相交流，更提供新人專業完整的職前 訓練及專業經紀人的成長教育課程，設有專人輔導輔助成交技巧，並邀請成功學 者專家蒞臨專題演講，分享成功之道及人生經驗，不斷的吸收新知增加專業本質 學能，培養專業仲介人才，更有 e 化的網路設備，提供快速正確的房訊快報，創 造最佳的客戶滿意度，此外「大高雄地產」公司也提供員工教育訓練，內容如下：

1.初階課程：每週一教育課程、八週知識經營灌溉。

2.進階課程：每月定期專題研討。

3.管理課程：店家營運管理課程。

4.高階主管課程:針對店長及高階主管研討課程

5.不動產知識庫：存證信函範本、斡旋金處理程序、市場趨勢分析、溝通協調 技巧…。

6.店務輔導：總部專業人士指導。

（一）初階教育訓練：

1.基礎共同課程：認識公司、企業文化、人事管理、各項制度。

2.基礎專業課程：

（1）不動產仲介交易流程。

（2）公司各項作業表格說明。

（3）開發技術與商圈經營。

（4）銷售技巧與物件經營。

（5）代書作業流程。

特殊個案買賣銷售技巧 2

表 4-2 初階課程及進階課程課程內容

九、 標準作業流程

個案公司以加盟經營居多，一套標準作業流程 SOP(Standard Operation

Procedure)，可以輔導加盟店更快步上業務的軌道，其標準作業流程分述如圖 4-2 下：

（一）開發作業流程：

基本的開發作業與一般的房仲業者大致相同，首先要先做案源的收集，收集 方是相當廣泛，可以藉著人際關係例如親朋好友、同行、舊客戶及買主，或是掃 街、報紙、網路、空屋、空地、廣 告單、銀行、法拍屋、來店或來電客等。在 拜訪屋主的部分，可以透過電訪，或面對面的方式拜訪，以利於增加對於房仲業 的信任，也給予屋主尊重。另一方面應該著手於市場調查包括了解行情與環境的 前瞻性，收集完善的資料來讓屋主放心。拜訪屋主談妥後，就可以開始安排下一 次見面事宜，簽定委託銷售契約、製作不動產說明書及準備銷售。另外還有一個 很重要的環節，就是對屋主的調查，藉此可以了解屋主的背景及賣屋的動機，從 中也可以找出屋主的需求，並加以滿足達到共識。如圖 4-5 所示：

圖 4-5 開發流程簡圖

（二）銷售作業流程：

銷售作業流程基本環節也與一般房仲差異不大。如圖 4-6 所示：

圖 4-6 銷售流程簡圖

十、 未來的隱憂

未來在面對眾多競爭者(如永慶、台灣、東森、中信房屋等)中，如何在這個 產業建立不同於競爭對手的核心能力、提升品牌知名度與塑造給消費者良好的形 象皆是需要更深層的考量與策略發展。其中整理如下：

（一）總部規模不足，成長歷程尚屬短期。

（二）連鎖經營模式的選擇方向。

（三）連鎖發展歷史短，品牌知名度低。

（四）連鎖經營環境越來越集中化，有壟斷的趨勢。

（五）區域型品牌發展範圍限制。

因此本篇透過市場主要的競爭對手做比較分析，以更加瞭解個案公司所處的 優勢與劣勢，也透過標竿學習與問題分析並結合在地房仲業菁英人才，展現優質 的品牌讓顧客更加的信賴。

十一、 未來與展望

在地品牌發展不易，特別是在全國性品牌房仲產業已有獨佔的現象的時候，

因此為了增加競爭力，DKS 開始著重在內部的資源的整合，並且為了迎合網路 行銷的時代，已開始著手網站經營，讓 DKS 可以透過無空間無時差的媒介提供 買屋和賣屋的客戶的服務及熱誠。

為了讓在地品牌發光發熱，增加曝光率是首要任務，透過開放加盟，讓加盟 夥伴的協助，可以讓 DKS 落實服務大高雄地區民眾的宗旨，因此 DKS 計劃祭出 優惠加盟條件，及最完整的教育訓練制度，讓加盟業者可以快速著手業務，並且 給予加盟業者第一時間的所需的支持與援助。

每年七月正逢畢業季，許多莘莘學子成為社會新鮮人，摩拳擦掌期待在職場 上大放異彩，而根據人力銀行最新調查，7 月營建、不動產相關職缺數超過 1 萬 7 千筆，可見房仲產業對於人才的渴求，就因為如此 DKS 希望贏在起跑點，希 望透過產學合作，例如與長榮大學、和春技術學院，正修科技大學的相關不動產 管理科系合作，透過講課、演講及參訪，讓有興趣房仲的學生們可以更進一步接 觸房仲，也為 DKS 的人才培養埋下種子。