KSF 關鍵成功因素分析

以 KSF 關鍵成功因素分析，從整體環境，本身產業概況，加上公司本身，

來探討出房仲業最主要的經營因素。

一、房仲業總體環境：

房地產市場是房屋地產的供給者與需求交易者交易金錢與房地產的環境，在 現今房地產市場其主要特徵為(1) 地區性市場 (2) 私下交易，資訊不易公開(3) 市場的供給調整緩慢(4) 市場的需求調整亦緩慢(5) 市場有景氣循環的現象(6) 公共政策介入性強。

若將房地產市場依照類型特性區分為預售屋市場、新成屋市場以及中古屋市 場，預售屋市場的供給者為開發業者，即所謂的建商；新成屋市場的供給者為開 發業者，以及預售階段的投資者；中古屋市場的供給者為中古屋的所有權人等。

而影響房地產市場供給的因素主要是投資者或開發業者的成本與利潤，歸納影響 的因素主要有下列幾點：(1)房地產的價格(2) 生產要素的價格(3) 生產要素生產 力和技術(4) 房地產存量品質(5)融資條件。

房地產的需求在不同的時期，不同的價格所對應的需求量都所不同。而因為 房地產具有投資及消費雙重性，因此房地產的需求可分為兩類，即居住需求與非 居住需求。居住需求又可分為第一次購屋需求與換屋的需求，第一次購屋需求是 有一定的數量，這可由新家戶單位的出現或人口、所得方面來推估；而換屋需求 亦可從家庭結構的改變、就業機會、人口數的成長或由所得來推求。非居住需求 也可分為兩種，即短期的投機與長期的投資需求，前者是將所購買的不動產閒 置，待價高轉售以謀利，也就是一般提到的空屋型態；後者則是對所投資的不動 產以經營的方式獲取利潤，例如租賃便是其中的一種，這兩者都在投資市場占有 相當固定的比例，特別是短期投機性需求在房地產市場景氣時，市場上佔有相當 主要的比例，影響房地產價格的波動。將影響房地產需求的因素歸納如下：

長期影響因素 (1) 人口變動(2) 家庭結構變動(3) 所得變動(4) 就業機會改 變(5) 房地產偏好改變； 短期影響因素 (1) 貸款或金融條件變動(2) 通貸膨脹 (3) 預期景氣(房價)變動(4) 稅賦變動(5) 季節性影響。

由以上論述分析出房仲業者在總體面經營成功的因素中，房仲業者應該注意 到房地產為地域性的市場，而所注意的是大環境的變動，也可以藉由相關性的指 標改變經營的策略。

二、產業：

而現今房地產產業，莫非是在地品牌和全國性知名品牌競爭，而房仲業中廠 商特徵行為如下：

1.廠商生產同質性很高但品質略有差異的產品。

2.廠商數很多但個別廠商認為本身行為不會影響到其他廠商。

3.產品的替代性高，事實上個別廠商行為會影響產業內其他廠商。

4.個別廠商可藉由廣告及研究發展來增加市場的差異及競爭力。

5.廠商的廣告或延展的內容很容易被模仿而失去相對競爭力。

6.廠商間存在相當的價格競爭行為。

由此可知房仲業者，不管是地方性品牌或者是全國性品牌其買賣的產品同質 性非常的高，而提高市場上辨別度和知名度成為了經營的關鍵因素。

(一) 公司本身：

本研究以「DKS 公司」為例，「DKS 公司」為在地品牌，資產和知名度雖然 不比全國性品牌(中信房屋、台灣房屋、永慶房屋和東森房屋)，但「DKS 公司」

積極於強化企業競爭力提昇顧客服務，而消費者對於房屋買賣之安全極為重視，

「DKS 公司」也加強交易安全機制，另外房仲人員之誠實特質是易獲取消費者 信任之要項，此結果對房仲業在人員選取及訓練上可列為重要指標項目之一。資 訊透明度即為打破一般民眾對房仲業者與消費者資訊不對等之成見，掌握了相關 資訊，消費者相對的就可以站在一個更公平合理的立足點來評估整個交易狀況，

在交易糾紛的減少上有正面的意義。房仲業樹立良好及可信賴之企業形象，長期 以往形成優質之企業文化，易獲得顧客的信賴與託付。網路及科技的進步加上使 用率普及，房仲業惟有持續不斷提供更方便為消費者接受之溝通平台，得以即時 服務顧客，強化競爭優勢，在地服務也是「DKS 公司」的特點，由此可知「DKS 公司」積極與民眾接觸，不僅可以達到企業的鮮明化，也可以達到民眾和企業雙 贏的局面。

小結：綜合以上 SWOT 分析和 KSF 分析的結果，可以看得出當地在地房仲品牌 對抗全國性連鎖房仲品牌，仍具有它的優勢，但房仲競爭情況越來越激烈，在大 陸投資客的加入，會使得房仲業競爭更白熱化。對此在地房仲品牌應強化且積極 發展自己的核心能力，例如對於在地土地的熟悉與熱情，還有服務至上的精神，

及交易的安全性等等，由於房仲業模仿容易，但核心競爭能力的加強才是穩固自 己保有競爭力。台灣房仲業已經開始邁入網路行銷的時代，在地品牌也應該加快 腳步趕上步伐。此外在人才培養上除了要教育完善外，更要帶人帶心培養忠誠 度，增加共患難的精神，加強穩固人才資源。