房仲產業概述

一、 房仲業定義

「房屋仲介業」乃是在房屋仲介市場上扮演傳遞房屋買賣雙方之間有關房屋 交易的訊息，並媒合雙方達成交易行為的角色，亦即「以周旋說合房地產買賣雙 方，以協助完成交易的營業行為者」。「房屋仲介」即是以專業知識服務買賣雙 方，促使房屋買賣的資源流通，達到活絡房地產市場，增加市場流通的目的的橋 樑。

依內政部於民國八十八年二月三日所公布之「不動產經紀業管理條例」第 4 第 5 款之規定，仲介業務所指為從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理。就 目前不動產市場觀之，房屋仲介業所銷售之標的物主要為土地、成屋（包括新成 屋、中古屋）與極少數的預售屋。

故本研究將房屋仲介定義為從事土地、新成屋、中古屋與極少數的預售屋買 賣、互易、租賃之居間或代理。就其所從事之業務，依照民國九十年一月行政院 主計處第三局第七次修訂之「行業標準分類」，房屋仲介業屬於不動產及租賃業 中的不動產經紀業之不動產仲介。

二、 台灣房仲業之歷史沿革

王琮珀(2008)在「房屋仲介業擴展模式之研究」文中，將房仲業分為兩大階 段，見表 2-1：

表 2-1 台灣房仲業發展兩大階段

個時期的演變，造就今日房仲業的繁景。

翟鎮辰﹙2009﹚在「論當代房屋仲介業的角色與功能」中，將房仲業分為五 個時期：1.萌芽期（民國七十三年至七十六年），2.成長期（民國七十七年至七 十八年），3.盤整期（民國七十八年至八十四年），4.大型仲介期（民國八十五年 至八十八年），5.不動產經紀業的時代（民國八十八年以後）。

中華民國不動產交易安全策進會(2004)在「我國房屋交易及仲介制度對房屋 市場及金融體系之影響」文中，將房仲業分為五個時期：1.原始自住型（傳統自 住期），2.幼年期（發生期），3.少年期（萌芽期），4.成長期。5.發展期（穩定發 展期）。

綜合以上之文獻、相關資料之搜集與訪談，王吉松(2010)將台灣房仲業發展 之沿革與產業生命周期整理出下列四期:萌芽期、成長期、成熟期與衰退期，茲 分別敘述如下：

(一) 萌芽期(embryonic stage)：

1.傳統時期（民國六十六年以前）：

台灣不動產交易市場的發展過程，從最早期以自己與家人居住目的為主的房 屋興建；其後，雖然更零星的住宅興建出售，但市場規模仍非常的小，不動產交 易市場尚在萌芽階段。由於當時政府不准仲介業者成立公司，所以當時的房屋仲 介均是由掮客所擔任，但當時的掮客多是兼差或客串性質。直至民國五十三年，

美國民間企業來台投資興建住宅，從此正式展開台灣大規模民間房屋供給。民國 六十年開始進入不動產仲介經紀業的萌芽期。

2.公司組織的形成（民國六十六年以後）：

以往是一些私人藉由其廣闊人脈交往，為他人介紹房地產買賣，還沒有所謂 企業化組織的行為，直至民國六十、七十年代，隨著台灣工商業的發達，經濟發 展及國民所得突飛猛進，產生住屋的大量需求，建築業因而興旺並帶動原本以行 銷廣告為主的「代銷業」出現，形成所謂「代銷人員」及「代銷公司」，此為現

今房屋仲介業的前身。

民國六十六年出現全國第一家以成屋介紹買賣為主的專業公司-「勵行建設 公司」，當時從事仲介業務的公司常以「建設公司」或「實業公司」的名義登記，

且採樓面式經營，營業場所設在大樓一樓以上的樓層中，使用的策略是人海戰術。

(二) 成長期(Growth Stage)：

1.合法仲介公司：

民國七十三年底經濟部正式開放房屋仲介公司辦理登記後，房仲業正式獲得 政府認可。民國七十四年七月以店面型態營運的太平洋房屋公司成立，為國內首 家以經營房屋仲介業務的公司，亦是房屋仲介直營體系的創始者，房屋仲介營運 方式變成樓面與店面方式並存。當時的房地產市場仍處於低潮期，不肖建商與購 屋者間的糾紛不斷，且國外仲介經營業務陸續引進國內，而大型財團挾其雄厚資 金大肆擴店，小型公司亦採取聯盟方式以為抗衡，仲介業經營型態產生革命性的 變化。

2.仲介公會獲准成立：

民國七十七年三月確立內政部為房屋仲介業的主管機關，民國七十六年十一 月，經濟部於商業團體分類標準中增列了「房屋仲介商業類」，並獲准成立公會，

從此房屋仲介業在主管機關及商業分類上更有歸屬與定位。

3.三國鼎立：

房仲業合法化與仲介公會成立後，房仲業更有較大的變化，新式房仲業者陸 續出現後，國內房仲業進入一個全新的局面，整個市場呈現三分天下、群雄並起 的局面，是原來的樓面式與店頭直營及店頭加盟業者三分天下的態勢。

(三) 成熟期(Maturity Stage)：

1.證照制度：

台灣省不動產仲介經紀商業同業公會聯合會於民國八十年成立，中華民國不 動產仲介商業同業公會全國聯合會於民國八十三年成立。民國八十八年「不動產

經紀業管理條例」通過，對證照從新認定，同年舉辦第一次「不動產經紀人」國 家考試，並於民國九十一年正式實施不動產經紀人制度，未取得經紀人證照者，

需參加不動產相關課程訓練 30 小時，憑受訓證明換發營業員證明，取得營業員 證明始得執行業務。經紀人每四年須有 30 小時的受訓證明；營業員每四年需有 20 小時的受訓證明，其證書始得繼續有效。因此提升了經紀人員的專業素質與 服務品質，也代表不動產市場正式邁入法制化、證照化的新紀元。

2.經紀業時代：

民國八十八年一月十五日「不動產經紀業管理條例」三讀立法通過，房仲業 正式之法定名稱為「不動產經紀業」，立法管理的業者包含代銷業及仲介業，並 規定「人必規業、業必歸會」的立法原則。按不動產經紀業管理條例第五條至第 七條之規定，經紀業應依法設立公司辦理公司登記及商業登記，並加入登記所在 地之同業公會、且繳存營業保證金後方得營業。此即為「業必歸會」之意思。而 從業人員須領有經紀人證書或營業員證明，且在合法經紀業公司任職及在主管機 關登錄，使得從事不動產經紀業務。

3.加盟連鎖時代：

民國九十一年「不動產經紀業管理條例」正式實施，房屋仲介業進入另一個 新紀元。電子商務的興盛，市場交易走向資訊透明化，傳統樓面式經營之房仲業 者漸趨淘汰，取而代之者為大型加盟連鎖品牌。由於房仲業品牌眾多且競爭激 烈，規模較大之知名品牌，其品牌廣告效應強，能吸引較多顧客，且具更相當知 名度與指名度，導致各縣市地方品牌紛紛加盟全國性知名品牌。另外，原本直營 的房仲品牌(如：永慶房屋、台灣房屋、太平洋房屋)，為擴大市場規模，亦紛紛 改為直營與加盟並行之體系。

4.電子商務時代：

電子商務(Electronic Commerce)是指企業與企業之間以及企業與消費者之間

，種種利用資訊科技與電腦網路所從事的商業與服務活動。廣義的電子商務泛指

任何經由電子化形式所進行的商業與服務活動；但目前所謂的電子商務，則大都 是指藉由網際網路所進行的電子商業交易行為。國內房仲業於 2003 年將房屋仲 介服務推向 e 化全方位服務，進而興起一場房仲業電子商務應用的資訊化競爭市 場。目前各大房屋仲介公司強力推廣其電子商務功能，不僅給予顧客便捷的服務 速度，亦提供全方位、全天候的服務，透過電子商務功能的應用，可以達到提昇 企業績效之目的。

(四) 衰退期(Decline Stage)：

1.房仲市場飽和：

近年來房地產市場趨於熱絡及不動產仲介業制度化及專業化後，所有從業人 員競相爭食此一大餅，也因開店門檻不高，因此房仲公司家數仍不斷地成長，無 論是加盟品牌或是自創品牌的房仲公司家數，均達飽和狀態。業者不但要提昇專 業領域及服務品質，又因市場的飽和促使同業間競爭激烈，相對促使獲利能力降 低，因此房仲公司的經營越來越困難。

2.網際網路的影響：

網際網路的發展，深深的影響不動產經紀業，業者擔心不動產經紀之角色被 網際網路取代。一般消費者買賣房屋，希望能透過自行銷售免去仲介費用，而網 路就是一個很好的媒介，且網路資訊發達，消費者對房屋資訊通路增加，比較、

比價、選擇機會也增多，因此房仲公司的經營也越來越困難。

衰退期並非房仲業真的衰退而無法從事，而是房仲產業經歷過明星產業、金 牛產業，隨著市場的飽和以及產業環境的影響，獲利能力逐漸降低，不再是高獲 利的產業，而成為落水狗型產業。房仲業若想在現階段永續經營而獲利，則必須 更創新的服務品質，才不會被市場所淘汰。

第二節 台灣房仲業產業結構與競爭分析