第五章 模型應用
第一節 個案說明
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第五章 模型應用
本章第一節先就「文林苑」、「永春社區」、「正義國宅」、「龍腦」及「昇 立建設」等 5 個更新案之基本資料、辦理過程及衝突處理過程進行說明，
接續第二節應用第三章所建構之都市更新協商賽局模型進行決策路徑及交 易成本分析。
第一節 個案說明
本研究選取「文林苑」、「永春社區」、「正義國宅」、「龍腦」及「昇立 建設」等 5 個更新案進行賽局模型應用分析，5 個更新案皆已重建方式辦 理，其中「文林苑」、「龍腦」及「昇立建設」更新案皆已權利變換方式實 施，另「永春社區」及「正義國宅」更新案屬併以協議合建及權利變換方 式實施，皆符合本研究範圍所需，又「昇立建設」更新案屬於協商整合第 三階段即獲全體土地及合法建築物所有權人同意參與更新，可作為符合社 會最適解之對照分析。
一、 文林苑更新案
(一) 基本資料
本案更新單元位於臺北市政府 2002 年 10 月 28 日公告劃定健康路、寶 清街口西南側等 58 處都市更新地區範圍案中，「士林區前街、後街附近更 新地區（捷運淡水線西側）」範圍內，由士林區文林路、前街、後街、捷運 淡水線所圍成之街廓，如圖 5-1 所示，地號有陽明段一小段 771-2 地號等 21 筆土地，實施者為樂揚建設股份有限公司，更新單元全區劃為一重建區 段，以權利變換方式實施，共同負擔比例 54.84％。
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圖 5-1 文林苑更新案更新單元範圍位置圖
資料來源：財團法人都市更新研究發展基金會，2012，「文林苑更新案說分明」，『都市更 新簡訊』第 54 期，頁 8。
更新單元土地總面積為 1,923 平方公尺，其中私有土地總面積為 1,896 平方公尺，合法建築物樓地板總面積為 3,263.46 平方公尺，皆屬私有，土 地所有權總人數為 60 人，其中私有土地所有權總人數為 58 人，合法建築 物所有權總人數為 48 人，皆屬私有，更新前共計有 44 戶。
土地使用分區屬第一種商業區，法定容積率為 360%，建蔽率為 55%，
基準容積 6,922.8 平方公尺，都市更新容積獎勵 1,226.8 平方公尺，容積獎 勵額度約 17.7%，規劃建築物總樓地板面積 15,037.3 平方公尺，為地上 15 層，地下 3 層鋼筋混凝土造之集合住宅，地面層規劃作一般零售業，第 2 層以上作住宅使用，地下層則全為汽車停車位，總計有 96 戶及 93 個停車 位，平面規劃配置圖如圖 5-2 所示。
圖 5-2 文林苑更新案平面規劃配置圖
資料來源：財團法人都市更新研究發展基金會，2012，「文林苑更新案說分明」，『都市更 新簡訊』第 54 期，頁 9。
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王家土地位置位於 801 地號，土地面積 86 平方公尺，建物門牌前街 5 巷 18 號，及 803 地號，土地面積 78 平方公尺，建物門牌前街 5 巷 14 號，
如圖 5-3 所示。
圖 5-3 文林苑更新案王家位置圖
資料來源：財團法人都市更新研究發展基金會，2012，「文林苑更新案說分明」，『都市更 新簡訊』第 54 期，頁 8。
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將本更新案基本資料整理成表，如表 5-1 所示。
表 5-1 文林苑更新案基本資料表
範圍 臺北市士林區文林路、前街、後街、捷運淡水 線所圍成之街廓
地號 陽明段一小段 771-2 地號等 21 筆土地 土地／合法建築物
樓地板總面積
1,923 平方公尺（私有 1,896 平方公尺）／
3,263.46 平方公尺（皆屬私有）
土地／合法建築物
所有權總人數 60 人（私有 58 人）／48 人（皆屬私有）
土地使用分區
（法定容積率／建蔽率）
第一種商業區
（360%／55%）
實施者 樂揚建設股份有限公司
處理／實施方式 重建／權利變換（共同負擔比例 54.84％）
容積獎勵額度 約 17.7%
建築規劃 集合住宅 1 棟，地上 15 層／地下 3 層
更新前／後戶數 44 戶／96 戶
資料來源：本研究自行整理。
(二) 辦理歷程
本更新案由土地所有權人賴君發起，並於與鄰地相關權利人協調納入 更新單元範圍事宜後，2007 年 1 月 3 日以陽明段一小段 771-2 地號等 21 筆土地舉辦都市更新事業概要公聽會，同年 3 月 9 日擬具都市更新事業概 要提出申請，並於 2007 年 5 月 1 日經臺北市政府核准。
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表 5-2 文林苑更新案辦理歷程表
時間 辦理內容
2002.10.28
公告劃定「士林區．前街、後街附近更新地區（捷運淡水 線西側）」
2007.01.03 舉辦都市更新事業概要公聽會 2007.03.09 都市更新事業概要申請核准
2007.05.01 核准都市更新事業概要（含更新單元範圍）
2008.06.11 都市更新事業計畫暨權利變換計畫申請審議
2009.02.23 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 12 次會議審議 2009.05.04 臺北市都市更新及爭議處理審議會第 16 次會議審議 2009.06.16 都市更新事業計畫及權利變換計畫核定發布實施 2009.07.08 實施者取得建築執照
2009.11.07～
2009.11.29 實施者與王家召開 2 次建築物拆除協調會
2010.01.25 實施者請求臺北市政府代為拆除王家所有建築物 2010.06.10～
2011.01.10 臺北市政府邀集實施者與王家召開 5 次建築物拆除協調會 2012.03.01 臺北市政府核准實施者代為拆除請求
2012.03.28 臺北市政府執行代為拆除 2012.04.25 王家土地原地搭建組合屋
2014.03.28 王家與實施者達成和解並自行拆除組合屋
資料來源：文林苑更新案協商小組評估報告，頁 13，本研究整理。
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(三) 衝突處理過程 1. 行政訴訟
在文林苑更新案都市更新事業計畫暨權利變換核定後，王家開始向臺 北市政府和內政部提出「權利價值異議」和「不服都更行政處分」2 項訴願，
但被駁回。2009 年，王家向臺北高等行政法院對臺北市政府提出告訴，以 未被通知出席都市更新事業概要、事業計畫暨權利變換等公聽會，及有數 戶被排除於核准之更新單元範圍等理由，認為臺北市政府違法核准都市更 新事業辦理。
首先在主張未被通知出席都市更新公聽會之判決中，高等行政法院依 事證認為王家已經收到通知，且王家有因自己之事由招致郵件退件的記 錄，故並非不知情無法參加公聽會表達不願參與都市更新之意見。
另於王家可否被排除於更新單元範圍內的爭議上，高等行政法院同意 臺北市政府見解，即王家土地屬未臨道路用地之袋地，面積形狀也屬不符 可單獨申請建築之畸零地，如圖 5-4 所示，倘將王家排除於更新單元範圍 外，將讓王家無法改建，違反現行法規；而至於其他被排除的數戶，經查 在本更新案土地所有權人申請劃定更新單元前就表示不參與都市更新，且 劃出更新單元範圍過程與劃出後之更新單元合乎相關法規，最後判決王家 敗訴。
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圖 5-4 文林苑更新案王家土地示意圖
資料來源：維基百科網站，
http://zh.wikipedia.orc/wiki/File:%E6%96%87%E6%9E%97%E8%8B%91%E4%BD%8D%E7%B D%AE%E5%9C%96-a.png，取用日期：2016 年 2 月 21 日。
2. 協商小組
臺北市政府為突破僵局並使協商更具專業可信度，2013 年 4 月 1 日邀 集學者、不動產估價師、律師、建築師等各界專業公正人士組成協商小組58， 建立提供同意參與都市更新者、王家及實施者之溝通平台，期望能促使本 更新案儘快達成協議圓滿落幕。
協商小組提出 7 個方案，如表 5-3 所示，並經分析後建議採方案七方 式辦理，因其屬維持原計畫的情況下，結合方案四（分配位置協議交換）、 方案五（增設紀念文林苑事件公共藝術）及方案六（設置都更公益協商基 金）之綜合型方案，對各方效益說明如下：
58 協商小組成員包括張副市長金鶚（擔任召集人）、交通大學交通運輸研究所教授馮正民 教授、臺灣大學建築與城鄉研究所所長黃麗玲副教授、臺北市不動產估價師公會名譽 理事長陳玉霖估價師、律州聯合法律事務所蔡志揚律師、建築改革社創社社長陳邁建 築師等專業公正人士。
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(1) 對同意參與都市更新者：因維持原公告核定之計畫，故不影響原同意 參與都市更新者應分配權利價值，僅需俟建設完工後，即可早日入住。
(2) 對王家：雖原地重建訴求因不合乎法令無法執行外，惟仍可依應分配 價值與實施者溝通選配位置，其訴求將獲得適當與補償性之回應。
(3) 對實施者：懸宕之都市更新事業可早日繼續推動。
(4) 對社會大眾：三方折衷退讓之協商成果使本案和平落幕、圓滿解決。
表 5-3 文林苑更新案協商小組提出之 7 方案彙整表
方案編號 方案內容
一 維持原計畫
二 王家不參與更新 - 原地重建 三 王家參與更新 - 分幢建築物設計 四 方案 1 + 分配位置協議交換
五 方案 1 + 增設紀念文林苑事件公共藝術 六 方案 1 + 設置都市更新公益協商基金
七 方案 1 + 方案 4、5、6
資料來源：永春社區更新案協商小組評估報告，頁 17-32，本研究整理。
3. 協商結果
(1) 同意參與都市更新者選擇方案：同意參與都市更新者同意協商小組 所提之最適方案（方案七）內容，只要王家不堅持原地重建，對王 家與實施者分配位置協議交換等均不過問，並表示儘願簽署須經所 有同意參與都市更新者認可之有條件同意書。
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(2) 王家選擇方案：僅接受原地重建方案，其餘方案均不同意，並認為評 估方案需跳脫法令限制，始有可能解決現況，又針對同意參與都市更 新者之權益，應由實施者負責，與王家無關。
(3) 實施者選擇方案：同意協商小組所提之最適方案內容，惟針對「無論 王家是否同意，皆願意捐贈公益基金且設置公共藝術」部分，不同意 簽署同意書。
即同意參與都市更新者與實施者同意協商小組所提之建議方案，而王 家不同意協商小組所提之建議方案，其仍堅持須採原地重建之方式進行，
故協商結果最後仍屬破局。
王家最後於 2014 年 3 月 14 日與實施者達成和解並自行拆除組合屋，
文林苑更新案衝突終於落幕，實施者亦得接續進行文林苑大樓興建作業，
使都市更新事業得以完成。
二、 永春社區更新案
(一) 基本資料
本案更新單元位於臺北市政府 2000 年 6 月 26 日公告劃定「信義區松 山路、忠孝東路西北側更新地區」範園內，由松山路、忠孝東路五段、虎 林街、松山路 342 巷所等圍成之街廓，如圖 5-5 所示，地號有永吉段四小 段 44 地號等 26 筆土地，實施者為森業營造股份有限公司，更新單元分為
本案更新單元位於臺北市政府 2000 年 6 月 26 日公告劃定「信義區松 山路、忠孝東路西北側更新地區」範園內，由松山路、忠孝東路五段、虎 林街、松山路 342 巷所等圍成之街廓，如圖 5-5 所示，地號有永吉段四小 段 44 地號等 26 筆土地，實施者為森業營造股份有限公司，更新單元分為