第三章 都市更新協商賽局模型建構
第一節 都市更新協商過程及交易成本
與當時都市更新實施方式無法肆應需要（謝哲勝，2015：11-12），故於 1998 年立法通過「都市更新條例」，綜觀該條例內容，可彙整歸納出以下五個特
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○2 屬主管機關優先或一般劃定之更新地區者
應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過 3/5，
並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過 2/3 同意。
○3 屬未經主管機關劃定之更新地區者
應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過 2/3，
並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過 3/4 之同意。
上述三種情形於私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超 過 4/5 同意者，其所有權人數不予計算39。
(2) 以協議合建方式實施者
實施者未能取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單 元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過 4/5 之同 意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之40。
惟依都市更新條例修正草案內容，為減少都市更新事業實施衝突及加 強民眾權益之保障，將適度提高都市更新事業計畫報核時所有權同意比例
41；另整理上述各種情形於現行都市更新事業報核時所有權同意比例並繪製 成表，如表 3-1 所示。
39 參照都市更新條例第 22 條第 1 項規定。
40 參照都市更新條例第 25 條之 1 前段規定。
41 惟此一修法方向，謝哲勝教授認為釋字第 709 號解釋既已宣告該同意比例合憲，也可 肯定其公益性，故提高同意比例，反而阻撓公共利益之達成，爰難以苟同。參閱謝哲 勝主編，2015，『都市更新─法律與政策』初版一刷，台北：元照出版公司，頁 146-147。
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成果備查55。另依都市更新條例修正草案內容，現行預售制度於採權利變換 方式實施之都市更新事業，須於建築物全數拆除後，始得辦理預售。
將上述都市更新作業流程繪製成圖，如圖 3-1 所示。
圖 3-1 都市更新作業流程圖
資料來源：臺北市都市更新處網站，
http://uro.gov.taipei/ct.asp?xItem=156304&ctNode=12890&mp=118011，取用日期：2016 年 2 月 21 日。
55 參照都市更新條例第 57 條規定。
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後，同意參與都市更新之比例是否可達法定門檻，並同時評估財務是否可 行及預期報酬為何？倘評估土地及合法建築物所有權人同意參與都市更新 之比例可達法定門檻，且財務可行及預期報酬屬可接受之範圍，則開始著 手進行都市更新事業之推動。故本階段實施者需進行作業主要包括以下兩 項，其內容大致如下：
1. 評估土地及合法建築物所有權人之更新意願
(1) 產權整理：申請各筆土地及建築物之地籍登記資料，以瞭解所有權、
他項權利設定、限制登記情形，並清查有否未辦繼承登記情形及其繼 承人有無、有否祭祀公業、寺廟、神祇等特殊之所有權人等，以事先 掌握未來與所有權人協商時可能遭遇之情境。
(2) 建築物相關圖面調閱及實地勘查：申請使用執照竣工圖、建物測量成 果圖等，並進行實地勘查，以瞭解建築物現況及是否有增建、改建、
違章建築等情形，甚至可進入建築物室內，查看其裝潢情形，皆可做 為評估土地及合法建築物所有權人更新意願之參考。
(3) 更新意願初探：包括直接與土地及合法建築物所有權人探詢更新意 願，及與里長或附近里鄰住戶探聽更新範圍過去是否曾推動都市更新 事業及其推動情形為何？以協助作為評估土地及合法建築物所有權 人更新意願之參考。
2. 評估財務可行性及預期報酬
(1) 都市計畫相關規定分析：查閱所屬都市計畫範圍之都市計畫書、圖，
瞭解更新單元都市計畫相關規定內容，如土地使用分區、都市計畫規 劃情形，土地使用管制、建築管制規定、容積獎勵等相關內容，以作 為產品規劃之基礎。
(2) 產品定位與規劃：分析更新單元所在區域屬性，進行產品定位與初步 規劃，以作為財務評估之基礎。
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己之決策目標，最後於表示同意參與都市更新後，與實施者簽訂合作契約 書。
倘實施者與該不同意參與都市更新之之土地及合法建築物所有權人協 商結果為仍不同意參與都市更新，則表示該不同意者可能已演變為少數堅 持者，此時，實施者可能變更事業計畫以調整更新單元範圍，將該不同意 者之區位排除；倘無法排除，將尋求政府部門協助協商或以強制力拆除，
倘仍無法拆除，實施者可能選擇放棄該都市更新事業推動，已避免持續投 入資源使報酬為負之情形發生。
故本階段就實施者而言，其交易成本類型有協商及決策成本，其型態 屬時間及機會成本；就不同意參與都市更新之之土地及合法建築物所有權 人而言，其交易成本類型有搜尋、資訊、評估、協商及決策成本等，其型 態屬時間及機會成本。
(五) 第五階段：土地改良物拆除或遷移
實施者依據主管機關核定之都市更新事業計畫內容實施都市更新事 業，於拆除或遷移土地改良物前，或於陸續拆除或遷移土地改良物後後，
倘第四階段不同意參與都市更新之土地及合法建築物所有權人協商結果為 仍不同意參與都市更新，則實施者將評估接受其拿翹價格，或給予更多利 益以作為稟賦效果之補償後，是否仍可達到預期報酬，倘無法達到預期報 酬，實施者將可能變更事業計畫以調整更新單元範圍，將該不同意者之區 位排除；倘無法排除，實施者可能選擇放棄該都市更新事業推動，不再投 入任何資源，並損失已投入之資源。
故本階段之交易成本類型有評估及決策成本等，其型態屬時間及機會 成本，歸屬對象為實施者。綜上，將上述都市更新協商過程繪製成圖，如 圖 3-2 所示；另將上述都市更新協商過程有關各階段行動內容及交易成本 整理成表，分別如表 3-2、表 3-3 所示。
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四、 都市更新協商過程配合作業流程說明
依上述都市更新作業流程及協商過程分析，將都市更新協商過程配合 作業流程說明如下：
(一) 第一階段：實施者進行都市更新可行性評估階段→屬擬定都市更新計 畫或劃定更新地區階段
都市更新協商過程中第一階段，即實施者進行都市更新可行性評估階 段，發生於都市更新作業流程中第一階段，即擬定都市更新計畫或劃定更 新地區階段。
此階段實施者將依據主管機關擬定之都市更新計畫、劃定之更新地區 或訂定之更新單元劃定基準，勘選適宜範圍為更新單元，或直接以主管機 關劃定之更新單元為範圍，進行都市更新可行性評估。
(二) 第二階段：土地及合法建築物所有權人參與都市更新意願整合階段→
屬擬定都市更新事業計畫階段，並至開始擬定都市更新事業計畫止 都市更新協商過程中第二階段，即土地及合法建築物所有權人參與都 市更新意願整合階段，發生於都市更新作業流程中第二階段，即擬定都市 更新事業計畫階段，惟僅至該階段中開始擬定都市更新事業計畫為止。
此階段實施者將依據可行性評估內容、條件，進行土地及合法建築物 所有權人參與都市更新意願整合，直至土地及合法建築物所有權人同意參 與都市更新比例達到申請都市更新事業計畫審議之法定門檻，開始擬定都 市更新事業計畫為止。
(三) 第三階段：實施者擬定都市更新事業計畫申請審議階段→屬擬定都市 更新事業計劃階段至計畫執行階段，始於擬定都市更新事業計畫，至 權利變換計畫核定發布實施止
都市更新協商過程中第三階段，即實施者擬定都市更新事業計畫申請 審議階段，發生於都市更新作業流程中第二階段及第三階段，即擬定都市 更新事業計畫及計畫執行階段，其始於擬定都市更新事業計畫作業，至實
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範圍，將該不同意者之區位排除；倘無法排除，實施者可能選擇放棄該都 市更新事業推動，不再投入任何資源，並損失已投入之資源。
將上述說明繪製成圖，如圖 3-3 所示。
圖 3-3 都市更新協商過程配合作業流程圖
資料來源：本研究自行整理。