第二章 相關文獻與理論
第一節 相關文獻
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夫，2011：174）。都市更新是針對都市窳陋衰敗地區所進行長期且連續的改造過程，它
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因此，都市更新是一個相當複雜的土地開發與整合事業（邊泰明，2010：
97-98）。
都市更新既為土地合併開發之一種方式，而土地合併市場缺乏效率原 因概略有少數堅持者的拿翹行為（holdout）、獨占、產權分散、欺瞞、衝突 及開發機會認定不同等（邊泰明，2008：379-384），土地合併市場缺乏效 率的結果，將使合併市場規模變小或者延緩開發甚至放棄開發，都會導致 社會福利之損失。
拿翹行為是指土地所有權人得知開發者為使開發計畫達到經濟規模而 需要取得其土地時，因其土地對於開發者而言具有相當價值與重要性，故 對開發者要求更高的價格（Cohen，1991），而開發者只有在未來開發計畫 之淨利益大於目前欲開發土地總價值時，才會設法取得開發範圍內土地所 有權，惟儘管土地所有權人願意出售其土地，為了獲取開發計畫之利益，
土 地 所 有 權 人 仍 可 能 去 膨 脹 評 估 自 身 所 有 土 地 價 值 （ Plassmann and Tideman，2007）。
少數堅持者的拿翹行為是土地合併開發市場中常有的現象，主要來自 投機主義的心理，其藉由拖延或拒絕參與合併以獲取較高地租，倘開發案 愈不可分割及時效性愈急迫，則少數堅持者要求地租將愈高（邊泰明，
2008：379-380）。土地所有權人拿翹行為與開發者實現開發計畫利益是彼 此衝突的，除非土地所有權人可以從開發計畫得到外部利益，否則其拿翹 行為並無法獲利，只有在與開發者達成開發協議或出售時，才可能將預期 的拿翹利益實現（Cohen，1991；352）。當土地所有權人膨脹其土地價值超 過開發計畫之淨利益時，開發者可能會放棄該開發計畫，即使是一個可以 增進社會利益的開發計畫，因此，拿翹問題是土地合併開發問題的一部份，
而土地合併開發必須在開發計畫之社會淨利益超過土地價值時方可進行
（Plassmann and Tideman，2007：3）。
獨占是指土地合併市場中，區位愈具獨占性的土地所有權人會有要價
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權或強制收買權，以合理的價格或透過土地法庭（Lands Tribunal）的判決，予以徵收或強制收買（林森田，2005：105）。
在以賽局模擬土地合併開發時，與土地所有權人參與開發之意願協商
又 Eckart（1985）於模型建構過程發現土地合併開發具有兩項特性，
一為開發者將對土地所有權人隱瞞其就開發計畫之土地需求，且根據土地 所有權人提出之價格，開發者會選擇購買全部土地或完全不購買；二是每 一塊土地皆具有不可替代性，無論土地面積大小，土地所有權人皆擁有要 求索取天價（prohibitive price）而危害開發計畫之力量。
30 指獨占了生產上某一優越條件，使其產品品質特別優越，售價遠高於其該產品，獨享 了額外的利潤，此種利潤即是獨占地租。殷章甫，2008，『土地經濟學』二版四刷，台 北：五南出版公司，頁 80。
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府介入，然而這兩種方式 Heller and Hills（2004）認為皆有其缺點。在私人 契約方面，拿翹問題將導致整合不完全，儘管開發者可能企圖秘密進行整對於土地整合集體行動的困境，Heller and Hills（2004）提出土地整合 地區的概念（Land Assembly District, LAD），也就是鄰近土地所有權人對於 彼此間之土地擁有合法的權利，可以共同的決定土地是否應該整合為更大
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訊，確保資訊公開透明化，以降低資訊不對稱及尋租行為；對於權利分派 的協商應由政商擔任監督及仲裁者，從嚴審查實施者所提出的權利變換計 畫，必要時得邀請相關專家學者或其他實施者組成委員會共同監督，避免 責施者不實虛報開發成本。
故應建立政商、實施者及參與者間的信任機制，加強都市更新地區民 衆認知，培養民衆對於合作關係中利益與風險評估的能力，除原有公聽會 等例行程序，可藉由實施者與政府之外的第三角色宣導都市更新政策目 標、法令規範及操作内容等，建立都市更新諮詢及宣導平台，透過公布優 良實施者名單、適時發布更新政策及宣導更新成功案例，增加參與者對更 新事業的信任，以加速都市更新事業的推動（邊泰明，2010）。