第三章 都市更新協商賽局模型建構
第二節 賽局基本架構推導
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第二節 賽局基本架構推導
本節將依前述都市更新協商流程，推導本研究賽局基本架構，並就各 階段參賽者及其行動策略分析如下：
(一) 第一階段：實施者評估階段
本階段之參賽者為實施者，假設僅有 1 位實施者並以符號 D 表示。其 行動內容主要為評估更新案是否可執行，包含蒐集、瞭解及分析本更新案 環境及發展條件、都市計畫及建築相關規定、地籍及權屬資料、更新單元 範圍內土地及合法建築物所有權人同意參與更新之意願比例、財務是否可 行、未來產品定位及更新中可能面臨之風險等。
倘經實施者（D）評估更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人同意 參與更新之意願比例可超過都市更新事業計畫報核之法定門檻，且財務可 行及更新中面臨之風險可以承受，則更新案評估為可執行，將採取推動都 市更新事業行動；反之，倘更新案評估為不可執行，則採取放棄推動都市 更新事業行動，賽局終止。故本階段實施者（D）之行動集為{推動都市更 新事業，放棄推動都市更新事業}並以符號{b0，b1}表示。
(二) 第二階段：所有權人意願協商階段
本階段之參賽者為全體土地及合法建築物所有權人，以符號 O 表示，
O 計有 k 人，並再區分為“多數意見者”及“少數意見者”兩類，分別以 符號 ON及 OM代表；其中 ON計有 n 人，OM計有 m 人，n>m，n+m=k。
倘第一階段實施者（D）採取推動都市更新事業行動（b0），更新單元 範圍內土地及合法建築物所有權人（O）將依據實施者分析評估之更新條件 進行更新意願之集體行動；即多數意見者（ON）與少數意見者（OM）雖然 互相瞭解對方的行動集，但並不清楚對方將採取何者行動，因為兩者之行 動是同時進行的。
實施者（D）採取推動都市更新事業行動（b0）後，對多數意見者（ON） 可採取之行動有同意參與更新或不同意參與更新兩種，其行動集為{同意參
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
與更新，不同意參與更新}並以符號{c0，c1}表示，倘多數意見者（ON）採 取不同意參與更新行動（c1）時，無論少數意見者（OM）採取之行動為何？
更新案將形成破局情況，實施者（D）無法繼續推動都市更新事業。
另就少數意見者（OM）而言，其可採取之行動亦有同意參與更新或不 同意參與更新兩種，行動集亦為{同意參與更新，不同意參與更新}並以符 號{d0，d1}表示，惟其可藉由搭便車行為，於多數意見者（ON）採取同意參 與更新行動時，要求實施者（D）提供拿翹利益或補償，以換取實施者（D）
可以順利推動都市更新事業而採取不同意參與更新行動（d1）。
又需再補充補明的是：少數意見者（OM）採取不同意參與更新行動
（d1），其可能因為情感、惜售因素或為獲取拿翹利益等，倘屬情感、惜售 因素等，實施者仍得估定某一價格作為其稟賦效果之補償。
故本階段多數意見者（ON）之訊息集為{實施者推動都市更新事業，{少 數意見者同意參與更新，少數意見者不同意參與更新}}，即符號表示為（b0， {d0，d1}）；少數意見者（OM）之訊息集為{實施者推動都市更新事業，{多 數意見者同意參與更新，多數意見者不同意參與更新}}，即符號表示為（b0， {c0，c1}）。
綜上，倘多數意見者（ON）及少數意見者（OM）皆採取同意參與更新 行動（c0、d0），則賽局終了，實施者得順利實施都市更新事業，所有參賽 者皆可獲取預期報酬；倘多數意見者（ON）採取同意參與更新行動（c0） 而少數意見者（OM）採取不同意參與更新行動（d1），且多數意見者（ON） 人數與其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積，均超過都市更新條 例第 22 條規定之實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時之人數與面積 時，則進入下一階段，由實施者（D）決定是否繼續推動都市更新事業；倘 多數意見者（ON）採取不同意參與更新行動（c1），則如前述，無論少數意 見者（OM）採取之行動為何？更新案皆將形成破局困境，亦即賽局終了，
實施者（D）無法繼續推動都市更新事業進行。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
(三) 第三階段：實施者擬定計畫申請審議階段
本階段之參賽者為實施者（D），倘第二階段多數意見者（ON）採取同 意參與更新行動（c0）而少數意見者（OM）採取不同意參與更新行動（d1），
則其將依據須給付少數意見者（OM）之拿翹或補償價格進行評估回應，其 訊息集為{實施者推動都市更新事業，多數意見者同意參與更新，少數意見 者不同意參與更新}，即符號表示為（b0，c0，d1）。
實施者（D）於評估給付少數意見者（OM）之拿翹或補償價格後，可 能採取擬定都市更新事業計畫報核並再與少數意見者（OM）持續協商整合 之行動，或倘該少數意見者（OM）之區位屬性為可劃出更新單元且都市更 新事業仍可成就者，則採取將其劃出更新單元之行動，甚或選擇直接放棄 推動都市更新事業。
故本階段應區分為兩種情境討論，一為不同意參與更新者之區位可劃 出更新單元，另一則是不同意參與更新者之區位不可劃出更新單元，分別 以符號 a0、a1表示，並分析實施者（D）行動策略如下：
1. 不同意參與更新者之區位可劃出更新單元（a0）
在本情境中，實施者（D）之行動集為{擬定都市更新事業計畫報核並 再整合少數意見者，將不同意參與更新之少數意見者劃出更新單元，放棄 推動都市更新事業}並以符號{e0，e1，e2}表示。
倘實施者（D）評估接受少數意見者（OM）之拿翹利益或補償價格後，
其報酬超過將不同意參與更新之少數意見者（OM）劃出更新單元者，則實 施者（D）將採取擬定都市更新事業計畫報核並再整合少數意見者（OM） 之行動（e0）；倘該報酬低於將不同意參與更新之少數意見者（OM）劃出更 新單元但超過放棄推動都市更新事業者，則將採取將不同意參與更新之少 數意見者（OM）劃出更新單元之行動（e1）；倘該報酬皆低於將不同意參與 更新之少數意見者（OM）劃出更新單元及放棄推動都市更新事業者，則將 採取放棄推動都市更新事業之行動（e2）。
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
者擬定都市更新事業計畫報核並再整合少數意見者，少數意見者繼續不同 意參與更新}（b0，c0，d1，e0，f1}）。
實施者（D）於評估少數意見者（OM）之拿翹或補償價格後，可能採 取接受拿翹或補償價格以順利推動都市更新事業之行動，或倘該少數意見 者（OM）之區位屬性為可劃出更新單元且都市更新事業仍可推動者，則採 取將其劃出更新單元之行動，甚或最後選擇放棄推動都市更新事業。
故本階段仍應區分為兩種情境討論，一為不同意參與更新者之區位可 劃出更新單元（a0），另一則是不同意參與更新者之區位不可劃出更新單元
（a1），分別分析實施者（D）行動策略如下：
1. 不同意參與更新者之區位可劃出更新單元（a0）
實施者（D）之行動集為{接受拿翹或補償價格，將不同意參與更新之 少數意見者劃出更新單元，放棄推動都市更新事業}並以符號{g0，g1，g2} 表示；倘實施者（D）評估接受少數意見者（OM）之拿翹或補償價格後，
其報酬超過將不同意參與更新之少數意見者（OM）劃出更新單元者，則實 施者（D）將採取接受拿翹或補償價格之行動（g0）；倘該報酬低於將不同 意參與更新之少數意見者（OM）劃出更新單元但超過放棄推動都市更新事 業者，則將採取將不同意參與更新之少數意見者（OM）劃出更新單元之行 動（g1）；倘該報酬皆低於將不同意參與更新之少數意見者（OM）劃出更新 單元及放棄推動都市更新事業者，則將採取放棄推動都市更新事業之行動
（g2）。
2. 不同意參與更新者之區位不可劃出更新單元（a1）
實施者（D）之行動集為{接受拿翹或補償價格，放棄推動都市更新事 業}並以符號{g0，g2}表示；倘實施者（D）評估接受少數意見者（OM）之 拿翹或補償價格後，其報酬超過放棄推動都市更新事業者，則實施者（D）
將採取接受拿翹或補償價格之行動（g0）；反之，則將採取放棄推動都市更 新事業之行動（g2）。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
(六) 小結
綜上，都市更新與一般土地開發不同的是其可以多數決及強制性的方 式進行，並且提供容積獎勵及稅賦減免等優惠制度，故其行動意函有集體 行動之性質，即倘多數所有權人及其所有土地面積與合法樓地板面積超過 法定比例時，更新案可被賦予強制進行，少數不同意之所有權人可以搭便 車之方式實現更新利益，甚至可藉機提出拿翹或補償價格，向實施者要求 索價，故都市更新整合賽局含有同時行動賽局之型態；另都市更新協商整 合通常由實施者評估更新案可行後推動進行，所有權人接續依實施者提供 之整合條件，決定是否同意參與更新，故其亦包含依序行動賽局之型態，
即都市更新整合賽局包含有同時行動賽局及依序行動賽局之樣態，為一混 合靜態賽局及動態賽局之賽局形式。
都市更新通常為多人一起推動進行，有實施者、所有權人、相關權利 人甚至政府部門等，故其為多人賽局；實施者推動都市更新事業時，通常 會說明更新條件與所有權人知悉，使所有權人瞭解全案行動內容及報酬，
且都市更新可區分為各不同階段進度，如前期由實施者評估整合，所有權 人參與更新意願達法定門檻後，可依序辦理劃定更新單元、擬定都市更新 事業概要、計畫及權利變換計畫報核等作業，經主管機關核可後接續辦理 拆 屋 興 建 等 事 宜 ， 故 都 市 更 新 整 合 賽 局 為 一 多 階 段 賽 局 ， 亦 為 完 整
（complete）訊息，參賽者彼此了解對方之行動及報酬為何？但不清楚其 實際採取之行動將為何？且於彼此合作契約尚未簽訂前，屬不合作賽局，
（complete）訊息，參賽者彼此了解對方之行動及報酬為何？但不清楚其 實際採取之行動將為何？且於彼此合作契約尚未簽訂前，屬不合作賽局，