都市更新不參與者對協商交易成本影響之研究 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班論文. 都市更新不參與者對協商交易成本影響之. 立. 治政研究大. ‧ 國. 學. The Influence of Negotiated Transaction Cost. ‧. on Urban Renewal Non-Participants. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 研究生：楊博仁指導教授：邊泰明. 中華民國一Ｏ五年一月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(3) 摘要都市更新不參與者影響都市更新事業推動甚鉅，本研究分析土地改良物拆除及遷移完成前，實施者與土地及合法建築物所有權人協商可分為五個階段進行，並依不參與者區位能否劃出更新單元而分為兩個子賽局，透過參賽者「自然」可連結兩個子賽局後建構出都市更新協商賽局模型以六個階段進行。依分析各階段報酬及成本包含交易成本，推導出賽局均衡解呈「囚犯困境」並與社會最適解不一致，且當第三及第五階段協商交易成本總和小. 政治大策略；另不參與者區位可劃出更新單元時，其可被實施者接受之拿翹或補立於實施者預期報酬扣除拿翹或補償價格時，兩個子賽局實施者皆將採推動. 償價格將小於不可劃出時。. ‧ 國. 學. 實際探討「文林苑」、「永春社區」、「正義國宅」、「龍腦」及「昇立建. ‧. 設」等五個更新案決策路徑，僅「文林苑」及「龍腦」更新案與本研究賽局均衡解相符；應用集體行動、反公地悲劇、交易成本及賽局理論，實施. y. Nat. n. al. er. io. 動困境，進而降低協商交易成本。. sit. 者可利用重複賽局、加強建立信任感、懲罰與獎勵方式，避免都市更新推. i n U. v. 關鍵詞：都市更新、集體行動、反公地悲劇、交易成本、賽局理論. Ch. engchi.

(4) Abstract Non-participants have been a crucial factor influencing the implementation of an urban renewal project. The study assumes that, prior to the demolition of the improvement on land, the negotiation between the property owners and the implementer of an urban renewal project as a game can be conducted in five stages. The game is further divided into two subgames based on whether the location of the properties owned by non-participants is capable of hosting a renewal unit. “Nature” contestant can connect the two subgames to construct a six-stage game model for conducting urban renewal related negotiations.. 政治大 each stage, the study finds 立 Nash equilibrium marked with the prisoner’s. Analyzing the investment return and cost (including transaction cost) in. ‧ 國. 學. dilemma and inconsistent with the socially optimal solution. Moreover, when the sum of the negotiation cost in the third and the fifth stages is smaller than. ‧. the expected return deduct holdout price or compensation, the implementer is more likely to proceed with the urban renewal project. For non-participants, the. Nat. sit. y. holdout price or compensation acceptable to the implementer appears to be. al. er. io. lower when their properties are capable of hosting a renewal unit than when. v i n The decision-making pathsCofhfive urban renewal e n g c h i U projects – Wenlin Yuan, Yong Chun Community, Zhengyi Public Housing, Long Nao, and Sheanlee n. the properties fail to do so.. Construction – are examined, and only those of Wenlin Yuan and Long Nao Project emerge to be consistent with Nash equilibrium reached by the proposed game model. Based on the ideas of collective action, tragedy of the anticommons, transaction cost, and game theory, the implementer can utilize repeated games to establish and reinforce trust and to develop effectual penalties and rewards so as to help prevent an urban renewal project from being mired in stagnation and reduce negotiated transaction cost. Keyword：urban renewal, collective action, tragedy of the anticommons, transaction cost, game theory..

(5) 都市更新不參與者對協商交易成本影響之研究. 章節目錄第一章緒論 ................................................................................ 1 第一節研究動機與目的 ............................................................. 1 第二節研究範圍、內容與限制 ................................................. 6 第三節研究方法與流程 ........................................................... 12 第二章相關文獻與理論 ........................................................... 15 第一節相關文獻 ...................................................................... 15 第二節相關理論 ...................................................................... 22. 政治大第三章都市更新協商賽局模型建構 ......................................... 45 立. 第三節小結 .............................................................................. 43. ‧ 國. 學. 第一節都市更新協商過程及交易成本 ................................... 45 第二節賽局基本架構推導 ....................................................... 65. ‧. 第三節賽局模型建構 ............................................................... 72. y. Nat. 第四章賽局模型分析 ............................................................... 77. io. sit. 第一節報酬分析 ...................................................................... 77. er. 第二節均衡解分析................................................................... 96. n. a. v. l C 第三節小結 ............................................................................ 106 ni. hengchi U. 第五章模型應用 ......................................................................109 第一節個案說明 .................................................................... 109 第二節個案分析 .................................................................... 142 第六章結論與建議 ..................................................................155 第一節結論 ............................................................................ 155 第二節建議 ............................................................................ 159 參考文獻 ...................................................................................161. I.

(6) 目錄. 圖目錄圖 1-1 研究流程圖 .................................................................... 13 圖 2-1 賽局樹範例圖 ................................................................ 37 圖 3-1 都市更新作業流程圖 .................................................... 53 圖 3-2 都市更新協商流程圖 .................................................... 59 圖 3-3 都市更新協商過程配合作業流程圖............................ 64 圖 3-4 不參與更新者區位可劃出更新單元（a0）賽局樹....... 71 圖 3-5 不參與更新者區位不可劃出更新單元（a1）賽局樹 ... 71. 政治大 a 子賽局均衡解（S ）路徑圖 .................................. 101 立. 圖 3-6 都市更新協商賽局樹 .................................................... 75 圖 4-1. 0. 1. ‧ 國. 學. 圖 4-2 a0 子賽局均衡解（S10）路徑圖................................. 101 圖 4-3 a1 子賽局均衡解（S11）路徑圖................................. 104. ‧. 圖 4-4 a1 子賽局均衡解（S18）路徑圖................................. 105 圖 5-1 文林苑更新案更新單元範圍位置圖 ........................... 110. y. Nat. sit. 圖 5-2 文林苑更新案平面規劃配置圖 ................................... 110. er. io. 圖 5-3 文林苑更新案王家位置圖........................................... 111. n. al 圖 5-4 文林苑更新案王家土地示意圖 ................................... 116 iv 圖 5-5. n U engchi 永春社區更新案更新單元範圍位置圖 ....................... 119. Ch. 圖 5-6 永春社區更新案平面規劃配置圖 ............................... 120 圖 5-7 永春社區更新案不同意參與更新戶位置圖 ............... 125 圖 5-8 正義國宅更新案更新單元位置圖（1） ..................... 127 圖 5-9 正義國宅更新案更新單元位置圖（2） ..................... 127 圖 5-10 正義國宅更新案平面配置圖..................................... 128 圖 5-11 龍腦更新案更新單元位置圖（1） ........................... 132 圖 5-12 龍腦更新案更新單元位置圖（2） ........................... 133 圖 5-13 龍腦更新案平面配置圖 ............................................ 134 圖 5-14 昇立建設更新案位置圖（1） ................................... 137 II.

(7) 都市更新不參與者對協商交易成本影響之研究. 圖 5-15 昇立建設更新案位置圖（2） ................................... 138 圖 5-16 昇立建設更新案平面規劃圖 ..................................... 139 圖 5-17 文林苑更新案協商決策路徑圖 ................................. 143 圖 5-18 永春社區更新案協商決策路徑圖 ............................. 144 圖 5-19 正義國宅更新案協商決策路徑圖 ............................. 145 圖 5-20 龍腦更新案協商決策路徑圖 ..................................... 146 圖 5-21 昇立建設更新案協商決策路徑圖（a0 賽局） .......... 147 圖 5-22 昇立建設更新案協商決策路徑圖（a1 賽局） .......... 148. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. III. i n U. v.

(8) 目錄. 表目錄表 2-1 甲、乙兩人猜拳報酬表 ................................................ 36 表 2-2 賽局類型對應均衡概念表............................................. 41 表 3-1 都市更新事業報核時所有權同意比例表 ..................... 48 表 3-2 都市更新各階段協商內容彙整表 ................................. 60 表 3-3 都市更新各階段交易成本彙整表 ................................. 61 表 3-4 參賽者符號及說明表 .................................................... 73 表 3-5 各階段參賽者行動集彙整表......................................... 74 表 4-1 各項成本及報酬符號表 ................................................ 80. 治政表 4-2 各策略內容及報酬彙整表............................................. 95 大立表 4-3 第三階段行動報酬表 .................................................... 99 ‧ 國. 學. 表 5-1 文林苑更新案基本資料表........................................... 112 表 5-2 文林苑更新案辦理歷程表........................................... 114. ‧. 表 5-3 文林苑更新案協商小組提出之 7 方案彙整表 ........... 117. Nat. sit. y. 表 5-4 永春社區更新案基本資料表....................................... 121. er. io. 表 5-5 永春社區更新案辦理歷程表....................................... 123. n. 表 5-6 永春社區更新案協商小組提出之 4 方案彙整表 ....... 126 a v 表 5-7. i l C n 正義國宅更新案基本資料表 129 h e n g c....................................... hi U. 表 5-8 正義國宅更新案辦理歷程表....................................... 131 表 5-9 龍腦更新案基本資料表 .............................................. 135 表 5-10 龍腦更新案辦理歷程表 ............................................ 136 表 5-11 昇立建設更新案基本資料表 ..................................... 140 表 5-12 昇立建設更新案辦理歷程表 ..................................... 141 表 5-13 各更新個案交易成本分析表 ..................................... 150 表 5-14 各更新個案決策路徑與均衡解差異分析表 ............. 153. IV.

(9) 都市更新不參與者對協商交易成本影響之研究. 第一章緒論第一節研究動機與目的一、研究動機自臺北市政府於 2012 年 3 月 28 日依都市更新條例第 36 條1規定，代為強制拆除「文林苑」更新案2中王姓土地所有權人等 4 人（下稱王家）所有兩棟建築物發生衝突以來，有關更新單元3劃定範圍合理性、都市更新事業概要審議作業、擬定或變更都市更新事業計畫申請審議之所有權同意比例、政府代為強制拆除土地改良物及不願參與都市更新者之權利保護等議. 政治大家與實施者達成和解並自行拆除組合屋而落幕，惟上述都市更新相關議題立. 題引起社會廣泛討論，雖然「文林苑」更新案已於 2014 年 3 月 14 日由王 4. 5. 尚存爭議，仍有持續深究之必要。. ‧ 國. 學. 「文林苑」更新案衝突發生期間，司法院大法官會議於 2013 年 4 月. ‧. 26 日公布釋字第 709 號解釋，就都市更新條例第 10 條第 1 項、第 2 項及. er. io. sit. y. Nat. al. v i n Ch 除或遷移者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之，直轄市、 engchi U 縣（市）主管機關有代為拆除或遷移之義務；直轄市、縣（市）主管機關並應訂定期 n. 1. 都市更新條例第 36 條：「權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，……；屆期不拆. 限辦理強制拆除或遷移，期限以六個月為限。其因情形特殊有正當理由者，得報經中央主管機關核准延長六個月，並以兩次為限。……。」。 2. 即臺北市士林區陽明段一小段 771-2 地號等 21 筆土地都市更新案，因實施者將更新後建築物進行預售，推案名稱為「文林苑」，故以「文林苑」更新案稱之。. 3. 依都市更新條例第 3 條第 3 款規定，更新單元係指更新地區內可單獨實施都市更新事業之分區。. 4. 依都市更新條例第 3 條第 4 款規定，實施者係指依都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。. 5. 王家所有 2 棟建築物被強制拆除時，引起「台灣都市更新受害者聯盟」及眾多民眾到場聲援，後續並在王家同意下，於 2012 年 4 月 25 日在王家土地上搭建組合屋，阻擾實施者進場施工。 1.

(10) 第一章緒論. 6. 第 19 條第 3 項中，有關都市更新事業概要未設置適當組織審議、未辦理聽證會、申請核准同意比例過低及相關資訊未採到達主義等部分規定，認定不符憲法要求之正當行政程序，有違憲法保障人民財產權與居住自由之意旨，於該解釋公布之日起一年內上述規定應檢討修正，否則該部分規定失其效力；惟因朝野立法委員對「都市更新條例修正草案」尚持有不同意見，無法於上述期限內達成共識，內政部先就該解釋意旨於 2014 年 4 月 25 日修正發布都市更新條例施行細則部分規定7，並訂定「內政部辦理都市更新聽證程序作業要點」，以補都市更新條例修法之未竟，並期都市更新政策得以繼續推動執行。. 政治大路且無法指定建築線之袋地與無法單獨建築之畸零地，依建築法、臺北市立. 「文林苑」更新案衝突發生原因，主要為王家所有土地屬未臨計畫道. 都市更新自治條例及臺北市畸零地使用規則規定，無法依其不參與都市更. ‧ 國. 學. 新之意願配合單獨將其土地劃出更新單元；即倘王家所有土地屬可劃出更. ‧. 新單元者，經實施者依法定程序辦理都市更新事業計畫變更，將其排除於「文林苑」更新案更新單元劃定範圍後，衝突或許不致發生，或即使發生，. y. Nat. io. sit. 其所衍生出之交易成本或可降低。. n. al. er. 「文林苑」更新案之衝突非屬個案，目前進行中之都市更新事業不乏. i n U. v. 類此情形者，如：「永春社區」、「正義國宅」及「龍腦」更新案8等，其中「永. 6. Ch. engchi. 都市更新條例第 10 條第 1 項：「經劃定應實施更新之地區，……，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，……。」；同條第 2 項：「前項之申請，應經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意；……。」；同條例第 19 條第 3 項：「都市更新事業計畫擬訂或變更後，送各級主管機關審議前，應於各該直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所公開展覽三十日，並舉辦公聽會；……。」。. 7. 都市更新條例施行細則於 2014 年 4 月 25 日發布修正第 6、39 條及增訂第 2-1、8-1、8-2、 11-1、11-2、38 -1 條，並自 2014 年 4 月 26 日施行。. 8. 「永春社區」更新案：即臺北市信義區永吉段 44 地號等 26 筆土地都市更新案，因原屬內政部警政署安置警察同仁及其眷屬之宿舍與部分私建公寓，社區名稱為永春社區， 2.

(11) 都市更新不參與者對協商交易成本影響之研究. 春社區」更新案實施者依據土地所有權人意願，辦理變更都市更新事業及權利變換計畫，以折衷方式將更新單元內重建區段劃出一部分為整建區段 9. ，分別採重建及整建方式辦理，期能順利推動該都市更新事業，惟臺北市. 政府於 2015 年 1 月 29 日核定發布實施該都市更新事業及權利變換計畫後，仍有部分土地所有權人因土地所在區位無法依其意願劃為重建或整建區段而不願參與都市更新，形成多數土地改良物已完成拆除或遷移，僅零星建築物不願配合拆除而豎立於更新單元內之困境。「正義國宅」更新案則因實施者推動都市更新事業過程中，一位住戶代表於自家門口遭槍擊死亡，嫌疑犯指向實施者所為10，而受到社會矚目；. 政治大位，不願意配合拆除該土地上建築物，形成更新單元內一座孤島，經訴諸立「龍腦」更新案則因一位土地所有權人聲稱其土地位處風水上之龍腦穴 11. 媒體並由臺北市長親自拜訪後，受到社會各界重視。. ‧ 國. 學. 以上皆是都市更新不同意參與者影響都市更新推動之著名案例，倘該. ‧. 等不同意參與都市更新之土地可劃出更新單元，或於擬定或變更都市更新事業計畫時，依土地所有權人意願劃為重建或整建區段，則各該更新案可. y. Nat. io. sit. 能不會陷入推動困境，甚至可降低其協商交易成本；即更新單元範圍內土. n. al. er. 地及合法建物所有權人與實施者間產生衝突原因很多，而發生衝突之區位. Ch. engchi. i n U. v. 故稱之。「正義國宅」更新案：即臺北市大安區懷生段二小段 16 地號等 6 筆土地都市更新案，因原屬正義國宅範圍，故稱之。「龍腦」更新案：即臺北市中正區永昌段三小段 159 地號等 113 筆土地都市更新案，因一位不願配合拆遷之土地所有權人，聲稱其土地位處風水上之龍腦穴位，故稱之。 9. 依都市更新條例第 4 條規定，都市更新處理方式有重建、整建及維護三種，其中重建，係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度；整建，係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施；維護，係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持其良好狀況。. 10. 嫌疑犯為龍聯建設股份有限公司董事長葉松年及副總經理沈宗基，最高法院已分於 2012 年 11 月 26 日及 2015 年 8 月 15 日因證據不足判決該等嫌疑犯無罪定讞。. 11. 實施者已於 2015 年 9 月 25 日拆除該建築物並進場施工。 3.

(12) 第一章緒論. 不同將影響都市更新推動成果，並進一步產生不同協商交易成本。都市更新是一種土地合併行為，亦是「集體行動」（collective action）的行為，我國都市更新制度特色之一，為更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人數及其所有土地及合法建築物樓地板總面積之同意比例達法定多數後，都市更新事業計畫經申請主管機關審議核定發布即可實施12，故部分所有權人將以被動且消極之態度參與都市更新，形成「搭便車」（free rider）行為並使「集體行動的困境」容易產生，且都市更新推動是一種產權連續協商的過程，更新案內建築物通常存在年期已久，歷經多次產權交易更迭或繼承，權利結構複雜及細碎程度遠高於一般素地開發，「反公地悲. 政治大使更新單元範圍內土地及合法建物所有權人面臨參與都市更新之「囚犯困立劇」（tragedy of the anticommons）情況在都市更新推動過程時常可見，將. ‧ 國. 學. 境」（prisoner's dilemma）。. 另都市更新參與者可概分為相關權利人、實施者及政府部門三種類. ‧. 型，倘將都市更新推動過程視為一種賽局，該三種類型參賽者在面臨不同決策目標甚至是追求相互衝突目標下，依各自擬定不同的行動策略及報酬. y. Nat. n. al. Ch. er. io. 以賽局理論（Game Theory）分析之。. sit. 組合，經一連串推動協商過程所形成之終局結果，則適宜建構成賽局模型. i n U. v. 綜上，本研究將依據更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人與實. engchi. 施者協商過程，應用賽局理論建構都市更新協商賽局模型，藉以探討都市更新不同意參與者對協商交易成本之影響，並根據分析結果研擬降低協商交易成本之對策，作為實施者加速推動都市更新之行動策略參考。. 12. 參照都市更新條例第 22 條規定。 4.

(13) 都市更新不參與者對協商交易成本影響之研究. 二、研究目的基於前述研究動機，本研究目的可歸納為以下兩點： (一) 建構都市更新協商賽局模型，並分析不參與者對協商交易成本之影響分析都市更新各階段推動過程中，土地及合法建築物所有權人與實施者之行動策略與報酬，進而建構出都市更新協商賽局模型，並透過模型分析，研究都市更新不同意參與者對協商交易成本之影響。 (二) 研擬降低都市更新協商交易成本之策略，作為實施者加速推動都市更新之行動策略參考. 政治大協商交易成本之影響後，依據分析結果研擬降低協商交易成本之對策，作立. 依本研究建構之都市更新協商賽局模型，於分析都市更新不參與者對. ‧. ‧ 國. 學. 為實施者加速推動都市更新之行動策略參考。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 5. i n U. v.

(14) 第一章緒論. 第二節研究範圍、內容與限制本研究為分析土地及合法建築物所有權人與實施者間之協商過程，並建構其賽局模型研究都市更新不參與者對協商交易成本之影響，其研究範圍、內容與限制分別說明如後。. 一、研究範圍 (一) 以重建方式為研究範圍依我國都市更新條例第 4 條規定13，都市更新處理方式有重建、整建及維護三種，然觀都市更新條例立法內容，規範整建、維護之處理方式者，. 政治大之項目內容及實施方式予以規定；即都市更新條例係以「重建」處理方式立. 僅有第 18 條第 2 項及第 26 條14分別就都市更新基金得酌予補助整建、維護. 為制度架構核心，且目前都市更新實務執行成果亦幾乎以重建處理方式為. ‧ 國. 學. 主，故考量研究成果可供實施者作為加速推動都市更新事業行動策略之實. ‧. 際效益程度，爰以都市更新處理方式中之重建方式作為本研究範圍及案例蒐集分析對象。. y. Nat. io. sit. (二) 以權利變換實施方式為研究範圍. n. al. er. 都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，其實施方式有權利變換、. i n U. v. 協議合建等15，其中以權利變換方式實施者，應擬具權利變換計畫依都市更. Ch. engchi. 13. 同註 9。. 14. 都市更新條例第 18 條第 2 項：「以整建或維護方式實施都市更新之規劃設計及實施經費，或組織更新團體以重建方式實施都市更新事業之規劃設計費，得以前項基金酌予補助之；其申請要件、補助額度及辦理程序等事項之辦法或自治法規，由各級主管機關定之。」；同條例第 26 條：「都市更新事業計畫經直轄市、縣（市）主管機關核定發布實施後，範圍內應行整建或維護之建築物，其所有權人或管理人，應依實施進度辦理。逾期未辦理，經限期催告仍不辦理者，得由實施者辦理，其所需費用由實施者計算其數額，經直轄市、縣（市）主管機關核定後，通知建築物所有權人或管理人依限繳納；逾期未繳納者，得移送法院強制執行。前項由實施者辦理時，其需申請建築執照者，以實施者名義為之，並免檢附土地權利證明文件。」。. 15. 參照都市更新條例第 25 條規定。 6.

(15) 都市更新不參與者對協商交易成本影響之研究. 新權利變換實施辦法所定之審議、公開展覽、核定及發布實施等程序辦理 16. ，且權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分之權利價值，. 由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之17，即權利人皆可充分瞭解彼此之權利價值，故權利變換實施方式具公平、公開特性；相對地，以協議合建實施方式實施者，權利人之權利價值由其與實施者以協議方式決定，至於其他權利人之權利價值與協議條件為何，通常無可知悉。本研究後續欲建構之都市更新協商賽局模型，其假設條件之一為參賽者知悉彼此的訊息、行動、策略與報酬，屬完整訊息賽局，故權利變換實施方式始符合上述假設條件，因此，本研究以權利變換實施方式為研究範圍。. 立. 政治大. (三) 以土地及合法建築物所權人與其委託都市更新事業機構為實施者間. ‧ 國. 學. 之協商過程為研究範圍. 都市更新參與者可概分為相關權利人、實施者及政府部門三種類型，. ‧. 其中相關權利人包含公、私有之土地、合法建築物所有權人、他項權利人、. sit. y. Nat. 承租人、占有他人土地之舊違章戶等，其關係大致可從相關權利人與實施. io. er. 者間、相關權利人與政府部門間、實施者與政府部門間及相關權利人彼此間四種面向探討；另實施者可分為實施都市更新事業之機關、機構或團體. al. n. 18. Ch. i n U. v. ，屬經劃定應實施更新之地區，主管機關得自行實施、同意其他機關實施. engchi. 或委託都市更新事業機構實施19，土地及合法建築物所有權人亦可自行組織更新團體或委託都市更新事業機構實施20。都市更新推動困境除制度尚須檢討修正外，相關權利人與實施者間之衝突為重要原因之一，特別是當主要參與權利分配之土地及合法建築物所有權人與其委託之都市更新事業機構為實施者間，因協商產生衝突並愈演 16. 參照都市更新條例第 29 條規定。. 17. 參照都市更新權利變換實施辦法第 6 條規定。. 18. 參照都市更新條例第 3 條第 4 款規定。. 19. 參照都市更新條例第 9 條第 1 項規定。. 20. 參照都市更新條例第 10 條第 1 項規定。 7.

(16) 第一章緒論. 愈烈後，不僅常成為社會矚目對象，同時更產生鉅額交易成本，導致都市更新推動產生困境，故本研究以土地及合法建築物所有權人與其委託之都市更新事業機構為實施者間之協商過程為研究範圍，分析其產生之協商交易成本，並研擬降低該協商交易成本對策，作為實施者加速推動都市更新事業之行動策略參考。 (四) 以都市更新協商過程中採取不同意參與都市更新行動之土地及合法建物所有權人為研究範圍本研究主題所謂都市更新不參與者，係指於都市更新協商過程中採取不同意參與都市更新行動之土地及合法建物所有權人，倘該更新案事業計. 政治大. 畫經主管機關核定發布實施，且實施者採取推動都市更新事業之行動策略. 立. 時，該等不同意參與都市更新之所有權人依都市更新條例第 25 條、第 25. ‧ 國. 學. 條之 1、第 31 條及第 36 條規定21，仍應參與都市更新，並於實施者公告通知期限內拆除其所有土地改良物。. ‧. (五) 以土地改良物全數拆除遷移以前之協商交易成本為研究範圍. sit. y. Nat. 更新單元範圍內土地改良物全數拆除遷移前，土地及合法建築物所有. er. io. 權人與實施者為都市更新主要行動者，雙方行動與協商策略產生衝突是造. al. n. v i n Ch 都市更新條例第 25 條：「都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式 engchi U 實施之。……；其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以. 21. 協議合建或其他方式實施之。……」；同條例第 25 條之 1：「以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第一項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，得以權利變換方式實施之，或由實施者協議價購；協議不成立者，得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件，按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市）主管機關徵收後，讓售予實施者。」；同條例第 31 條：「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。……」；同條例第 36 條：參註 1。 8.

(17) 都市更新不參與者對協商交易成本影響之研究. 成都市更新推動困境主要原因之一；土地改良物全數拆除遷移後，主要行動者為實施者，其依據政府部門核定發布實施之計畫內容進行都市更新事業，並按與土地及合法建築物所有權人簽訂之合作契約內容履行權利義務，爰此階段土地及合法建築物所有權人與實施者之行動策略有所遵循，衝突情形較少發生。故本研究以土地改良物全數拆除遷移以前，土地及合法建築物所有權人與實施者間之協商交易成本為研究範圍，分析其協商過程後據以建構賽局模型，進而研究不同意參與都市更新者對協商交易成本造成之影響，並擬定降低該交易成本之策略，作為實施者加速推動都市更新事業之行動策. 政治大. 略參考。. 立. 二、研究內容. ‧ 國. 學. 本研究以賽局理論建構都市更新協商過程中土地及合法建築物所有權人與實施者間互動之賽局模型，藉以分析都市更新不同意參與者對協商交. ‧. 易成本之影響，並依據分析結果研擬降低該協商交易成本之策略，作為實. sit. y. Nat. 施者加速推動都市更新事業之行動策略參考。. n. al. er. io. 有關本研究內容可分為以下五個部分說明： (一) 文獻回顧與相關理論. Ch. engchi. i n U. v. 首先蒐集與分析都市更新協商相關文獻，以瞭解都市更新協商之特性、都市更新推動發生困境之原因，及其他研究者建構與都市更新協商相關之賽局模型，進而尋找本研究主題之缺口；次第論述與都市更新協商有關之理論，包含「集體行動理論」及「反公地悲劇理論」，作為都市更新推動困境之理論基礎；接續論述「交易成本理論」，俾利明瞭都市更新協商交易成本之內涵；最後闡述「賽局理論」，作為本研究都市更新協商賽局模型建構與分析之理論基礎。上述理論內容皆提供本研究研擬降低協商交易成本策略時之理論基礎。. 9.

(18) 第一章緒論. (二) 都市更新協商賽局模型建構首先就土地及合法建築物所有權人與實施者間之協商過程，詳予分析各階段參賽者與其行動策略內容及交易成本，續將該協商過程應用賽局理論推導賽局基本架構，再據以建構都市更新協商賽局模型，作為本研究後續報酬及均衡解分析與降低協商交易成本策略研擬之基礎。 (三) 都市更新協商賽局模型分析依前述建構之都市更新協商賽局模型，詳予分析各階段參賽者之報酬，並應用賽局理論推導出均衡解，續觀察該均衡解與社會最佳解是否存有差異並分析其差異原因，以作為本研究後續策略研擬之基礎。 (四) 個案探討. 立. 政治大. 蒐集數例都市更新事業推動個案，應用前述建構之賽局模型進行分. ‧ 國. 學. 析，並研究分析結果與均衡解、社會最佳解是否存有差異，進而分析差異. ‧. 原因，以利後續解決對策之研擬，與提供實施者加速推動都市更新事業之行動策略參考。. er. io. sit. y. Nat. (五) 結論與建議. 彙整說明本研究分析成果與貢獻，並提出實施者行動策略建議，與後. n. al. Ch. i n U. 續研究者尚可進行之研究方向或仍得深入探討之議題。. 三、研究限制. engchi. v. 本研究個案資料來源為主管機關核定之都市更新事業計畫書及權利變換計畫書，並依據計畫書內容進行個案分析，故倘土地及合法建築物所有權人與實施者協商過程未於計畫書記載呈現者，如土地及合法建築物所有權人與實施者可能已歷經數載協商，或土地及合法建築物所有權人於協商過程中可能有不同意參與都市更新者，惟於實施者擬定計畫書報請主管機關審議前已與實施者達成協議而同意參與都市更新，或已被實施者排除於更新單元範圍外等情形，本研究將無從得知，因該部分資料須透過與實施者訪談方式始得蒐集完成。. 10.

(19) 都市更新不參與者對協商交易成本影響之研究. 惟該未取得之資料評估尚不致對本研究建構之都市更新協商賽局模型產生偏誤影響，因該模型係依據分析各階段協商過程中土地及合法建築物與實施者可能採取行動策略所建構而成，前述未取得之資料屬土地及合法建築物與實施者行動之結果，而該結果已包含於模型策略中，故僅可能於分析實際行動結果與模型均衡解差異時，因資訊不完全，影響最後分析結果。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 11. i n U. v.

(20) 第一章緒論. 第三節研究方法與流程一、研究方法本研究係採「文獻分析法」及「個案分析法」進行，針對上述二研究方法內容敘明如下： (一) 文獻分析法過去研究所獲致的成果，無論是理論的建構或實務的分析，其中將有許多頗具研究價值之處，可提供本研究參考。本研究將從專書、期刊論文、研討會論文、學位論文及研究報告等，蒐集與都市更新協商相關之文獻，. 政治大納，以作為本研究分析之基礎。立. 目的在於有系統地將與本研究主題有關之研究成果進行整理、分析與歸. ‧ 國. 學. (二) 個案分析法. 本研究將蒐集數例都市更新事業推動個案，調查其詳細資料與推動過. ‧. 程，並應用本研究建構之都市更新協商賽局模型分析其中不同意參與都市. y. sit er. io. 二、研究流程. Nat. 更新者對協商交易成本之影響，作為研擬降低協商交易成本策略之基礎。. al. n. v i n Ch 限制及方法，繼而整理國內、外都市更新協商相關文獻，以瞭解都市更新 engchi U 本研究流程如圖 1-1 所示。首先闡述研究動機、目的、範圍、內容、. 協商之特性、目前推動之困境及衝突發生之原因，並分析其他研究者建構之賽局模型，以尋找本研究主題之缺口；其次論述集體行動理論、反公地悲劇理論、交易成本理論及賽局理論等，藉由相關文獻及理論回顧，瞭解過去研究成果，以作為本研究之啟發及應用；接續詳予分析都市更新協商過程及各階段參賽者之行動策略內容，以推導都市更新協商賽局基本架構，進而建構出本研究之賽局模型；隨後依建構之賽局模型，分析各階段行動報酬並推導其均衡解；最後分析均衡解與社會最適解之差異，並佐以實際個案分析探討後，研擬降低協商交易成本之對策，供實施者作為加速推動都市更新事業之行動策略參考。. 12.

(21) 都市更新不參與者對協商交易成本影響之研究. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. 圖 1-1 研究流程圖. 13. v.

(22) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 14. i n U. v.

(23) 都市更新不參與者對協商交易成本影響之研究. 第二章相關文獻與理論首先，第一節就都市更新協商相關文獻進行回顧整理、說明與分析，以利瞭解過去研究者對此方面研究主題之成果與貢獻；接續，第二節就都市更新協商相關理論進行闡述，包含集體行動理論、反公地悲劇理論及交易成本理論，俾能知曉都市更新協商困境發生之理論基礎，及應用該理論研擬可能解決之對策；最後，就賽局理論進行深入論述，以成為本研究後續建構都市更新協商賽局模型之基礎。. 第一節相關文獻. 治政、公制、獎勵機制、權利變換制度、違章建築物處理及拆遷安置計畫大立有土地參與都市更新、政策制度、影響推動成效因素分析、整建維護都市更新相關文獻為數眾多，其研究面向也極其豐富，如公私協力機. 22. 23. 24. 26. 27. 28. ‧ 國. 如：林惠華，2003，「公私協力機制運用於都市更新政策之研究：士林夜市之個案模擬」，. ‧. 政治大學公共行政學系碩士論文：台北。. 如：林美緒，2009，「都市更新容積獎勵評估模式之研究」，臺灣大學建築與城鄉研究. y. Nat. 23. 29. 學. 22. 25. io. sit. 所碩士論文：台北、劉佳其，2009，「從環境品質面探討都市更新公益性及規劃設計容. er. 積獎勵妥適性之研究-以台北市中山區為例」，臺北科技大學建築與都市設計研究所碩. al. n. v i n Ch 如：陳立菁，2003，「都市更新權利變換價值評定之研究」 e n g c h i U ，『土地問題研究季刊』，2（1）： 68-76、張雨新，2007，「都市更新條例權利變換調解調處制度初探」，『土地問題研究季. 士論文：台北等。 24. 刊』，6（2）：81-86、黃朝輝，2010，「都市更新權利變換產權登記機制之研究」，中國文化大學建築及都市計畫研究所碩士論文：台北等。 25. 如：張家純，2009，「都市更新中違章建築戶處理方式及拆遷安置計畫之研究-以臺北市為例」，逢甲大學都市計畫學系碩士論文：台中。. 26. 如：張莉旻，1998，「促進公有土地參與都市更新之功能及問題研究－以臺北市為例」，臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文：台北、羅敏琪，2011，「臺北市市有土地參與辦理都市更新事業問題與改善之研究」，政治大學地政學系碩士論文：台北等。. 27. 如：林明鏘，1997，「論我國都市更新法制」，『臺大法學論叢』，26（3）：91-132、林元興、章毅，2012，「歐洲各國的都市更新」，『土地問題研究季刊』，41：2-17、何品慧， 2013，「都市更新政策之研究：以大台北地區為例」，政治大學公共行政學系碩士論文：台北等。 15.

(24) 第二章相關文獻與理論. 等。以下回顧與本研究主題相關之研究成果，瞭解目前研究發展情形以及還有何未竟之處，如此才可知本研究取徑上有何新的進路，又能補足哪些前人研究未竟之業。都市的發展皆有其歷程，於發展過程中之各階段是反映當時代背景之產物，也是最適合於當時代都市生活活動之需求。今日，不管是在社會結構上、市民的價值觀上、產業經濟結構上、科技的發展上等皆與過去迥然不同，以致於舊時代背景下所發展出來之社區，有很多無法配合今日都市的各種機能活動之需求而趨衰退；有些是建築老朽、密集而淪為髒亂、不衛生、易延燒、景觀不良之地區；有些因公共設施不足而淪為環境品質低. 政治大一定程度，必然逐漸產生實質環境老化、都市機能衰頹之現象，為改善都立下之地區（黃健二，1985：1）。都市發展乃一有機的成長過程，當發展至. 市居民生活之環境品質，強化都市機能，是有實施都市更新之必要（陳立. ‧ 國. 學. 夫，2011：174）。. ‧. 都市更新是針對都市窳陋衰敗地區所進行長期且連續的改造過程，它具有在產權方面是細化複雜的，及在行動上是必須集體行動的特性；亦即. y. Nat. io. sit. 具備都市更新條件之地區，其土地及建築物產權已歷經多次的交易而更. n. al. er. 迭，或經繼承而細化，權利關係已呈複雜，在社會經濟屬性上是異質的，. i n U. v. 且由於每個都市更新地點地理位置不同，其所具有的社會經濟屬性也有極. Ch. engchi. 大差異；另集體行動的結果不一定能產生集體利益或公共利益，因現實中總有不配合、等待搭便車或積極尋求利益的行動者，這種搭便車心態與製造衝突的作法，常是集體行動困境的根源，也是造成都市更新事業推動阻力的原因。惟都市更新完成後會有正面外溢效果產生，增加社會整體利益， 28. 如：林佑璘，2003，「臺北市實施都市更新歷程及影響之研究」，中國文化大學建築及都市計畫研究所碩士論文：台北、李姿齡，2009，「影響參與都市更新事業意願之探討 -以台北市都市更新為例」，政治大學地政學系碩士論文：台北、王耀星，2012，「影響都市更新推動成效因素之探討-以台北市都市更新為例」，臺灣師範大學全球經營與策略研究所碩士論文：台北等。. 29. 如：蔡欣沛，2011，「臺北市都市更新整建維護補助機制改善之研究-以公寓大廈類型為例」，臺北科技大學建築與都市設計研究所碩士論文：台北。 16.

(25) 都市更新不參與者對協商交易成本影響之研究. 因此，都市更新是一個相當複雜的土地開發與整合事業（邊泰明，2010： 97-98）。都市更新既為土地合併開發之一種方式，而土地合併市場缺乏效率原、獨占、產權分散、欺瞞、衝突因概略有少數堅持者的拿翹行為（holdout）及開發機會認定不同等（邊泰明，2008：379-384），土地合併市場缺乏效率的結果，將使合併市場規模變小或者延緩開發甚至放棄開發，都會導致社會福利之損失。拿翹行為是指土地所有權人得知開發者為使開發計畫達到經濟規模而需要取得其土地時，因其土地對於開發者而言具有相當價值與重要性，故. 政治大. 對開發者要求更高的價格（Cohen，1991），而開發者只有在未來開發計畫. 立. 之淨利益大於目前欲開發土地總價值時，才會設法取得開發範圍內土地所. ‧ 國. 學. 有權，惟儘管土地所有權人願意出售其土地，為了獲取開發計畫之利益，土地所有權人仍可能去膨脹評估自身所有土地價值（ Plassmann and. ‧. Tideman，2007）。. sit. y. Nat. 少數堅持者的拿翹行為是土地合併開發市場中常有的現象，主要來自. io. er. 投機主義的心理，其藉由拖延或拒絕參與合併以獲取較高地租，倘開發案愈不可分割及時效性愈急迫，則少數堅持者要求地租將愈高（邊泰明，. n. al. Ch. i n U. v. 2008：379-380）。土地所有權人拿翹行為與開發者實現開發計畫利益是彼. engchi. 此衝突的，除非土地所有權人可以從開發計畫得到外部利益，否則其拿翹行為並無法獲利，只有在與開發者達成開發協議或出售時，才可能將預期的拿翹利益實現（Cohen，1991；352）。當土地所有權人膨脹其土地價值超過開發計畫之淨利益時，開發者可能會放棄該開發計畫，即使是一個可以增進社會利益的開發計畫，因此，拿翹問題是土地合併開發問題的一部份，而土地合併開發必須在開發計畫之社會淨利益超過土地價值時方可進行（Plassmann and Tideman，2007：3）。獨占是指土地合併市場中，區位愈具獨占性的土地所有權人會有要價. 17.

(26) 第二章相關文獻與理論 30. 較高的行為，即獨占地租，此與少數堅持者的要價行為不同，除非演變為少數堅持者，否則理論上不會影響資源配置（邊泰明，2008：381）；倘少數土地所有權人擁有完全的獨佔地位，如未能取得其土地，將使土地無法進行更有效率之開發利用，因此，少數土地所有權人往往成為價格之決定者，而非價格的接受者，故林森田教授建議規劃管制機關執行其土地徵收權或強制收買權，以合理的價格或透過土地法庭（Lands Tribunal）的判決，予以徵收或強制收買（林森田，2005：105）。在以賽局模擬土地合併開發時，與土地所有權人參與開發之意願協商方面，Eckart（1985）建構兩階段之賽局模型，第一階段為開發者依與土地. 政治大提出之價格被拒絕，再決定接受土地所有權人之要價或避免取得該土地。立. 所有權人聯合或個別協商之最適要價提出購買價格；第二階段為若開發者. 獲致研究結果為與土地所有權人聯合協商所提出的價格較個別協商要低，. ‧ 國. 學. 且在土地所有權人聯合協商情況下，開發者提出之購買價格較易被土地所. ‧. 有權人接受，並認為此現象是由於高要價使得開發計畫面臨無法開發之高風險，而與土地所有權人聯合協商可將高要價行為產生之負外部效果內部. io. sit. y. Nat. 化。. n. al. er. Eckart（1985）同時發現個別協商之土地所有權人，隨著土地面積越小. i n U. v. 要價越高；反之，土地面積較大者承擔開發計畫之風險性較大，導致其要. Ch. engchi. 價能力較低。因此，當土地所有權人數越多及個別土地所有權人持有土地面積越小時，如未能聯合該等土地所有權人，將造成開發者購買總價越高。又 Eckart（1985）於模型建構過程發現土地合併開發具有兩項特性，一為開發者將對土地所有權人隱瞞其就開發計畫之土地需求，且根據土地所有權人提出之價格，開發者會選擇購買全部土地或完全不購買；二是每一塊土地皆具有不可替代性，無論土地面積大小，土地所有權人皆擁有要求索取天價（prohibitive price）而危害開發計畫之力量。 30. 指獨占了生產上某一優越條件，使其產品品質特別優越，售價遠高於其該產品，獨享了額外的利潤，此種利潤即是獨占地租。殷章甫，2008，『土地經濟學』二版四刷，台北：五南出版公司，頁 80。 18.

(27) 都市更新不參與者對協商交易成本影響之研究. 另羅浚杰（2008）依開發者與土地所有權人間之整合過程，建構土地整合賽局模型，該模型分五階段進行，第一階段為「自然」行動，決定未表達意見之土地所有權人（小地主）拿翹土地可否排除；第二階段為開發者行動，決定是否整合開發土地；第三階段由表達相同意見之土地所有權人（多數地主）回應是否同意整合；第四階段為小地主回應，決定同意整合或拿翹索價；第五階段由開發主行動，決定接受索價或排除小地主土地開發。依羅浚杰（2008）分析結果顯示，當拿翹土地所有權人之土地為不可排除的情況下，因開發者無法接受不合理的拿翹價格，將會導致土地整合. 政治大臨被排除之威脅，反而可以完成全體同意整合之目標。因此，拿翹行為確立的破局；若拿翹土地所有權人土地為可排除之情況下，因土地所有權人面. 實會影響土地的整合結果，而土地所有權人的拿翹能力首重於其土地本身. ‧ 國. 學. 的條件，其次才是個人的議價能力。. ‧. 羅浚杰（2008）並提出在缺乏限制或制約的情況下，賽局要達成合作解的機會是微乎其微，因此，政府部門的介入將存在有必要性；以政府部. y. Nat. io. sit. 門之徵收補償、土地法庭、價格上限與決議比例等制度帶入賽局中分析時，. n. al. er. 結果皆可以避免土地所有權人拿翹行為的發生，達到完成整合的均衡解。. i n U. v. 故政府部門制度達成了賽局合作解的目的，惟各種制度之間的差異與可能. Ch. engchi. 衍生的影響則需要作進一步的比較與探討。. 又林峰田（2014）及林榆芝（2010）將土地所有權人特質分為追求可接受價格及追求極大化價格兩類，並以賽局模型探討土地所有權人不同特質對實施者決定更新利益分配策略之影響。賽局分兩階段進行，第一階段由實施者提出利益分配方案後，由土地所有權人決定是否接受；第二階段則為實施者調整利益分配方案後，再由土地所有權人決定是否接受。林峰田（2014）及林榆芝（2010）研究結論為土地所有權人特質與協商雙方之策略互動均會影響交易成本，且實施者之策略與土地所有權人之態度皆可能使更新案破局，實施者通常會以一些方式降低更新風險或提高未來報酬，惟其最佳策略仍為提出保障土地所有權人權益之策略，並以合 19.

(28) 第二章相關文獻與理論. 作代替競爭方式，才可能使都市更新事業順利推動。過去研究土地整合問題的解決方案不外乎是藉由私人契約或是經由政府介入，然而這兩種方式 Heller and Hills（2004）認為皆有其缺點。在私人契約方面，拿翹問題將導致整合不完全，儘管開發者可能企圖秘密進行整合計畫，但由於每個土地所有權人之土地皆是不可替代之獨占供給者，故協議通常可能會失敗。在政府介入，也就是徵收方面，因為開發者會試圖影響政府部門、要求政府部門徵收土地，故會造成尋租行為與財富重分配，此外土地所有權人得到的補償為「公平的市場價格」，而不是土地所有權人主觀的剩餘價值. 政治大. 或整合的利益，即使徵收產生的公共利益大於被徵收者的成本，仍會造成. 立. 土地所有權人強烈的反抗，而無法支付土地所有權人土地整合之真實價. ‧. ‧ 國. 抵抗整合。. 學. 值，將導致政府忽視成本而無效率的過度徵收，與土地所有權人更強烈之. 對於土地整合集體行動的困境，Heller and Hills（2004）提出土地整合. sit. y. Nat. 地區的概念（Land Assembly District, LAD），也就是鄰近土地所有權人對於. io. 的開發單元。. er. 彼此間之土地擁有合法的權利，可以共同的決定土地是否應該整合為更大. al. n. v i n Ch 都市更新對社會公眾、土地權利人雖有許多好處 e n g c h i U ，惟如何成功整合土地權利人之意願參與都市更新乃是其成敗關鍵因素之一。都市更新困境會 31. 延宕更新事業的推動並增加交易成本，而不信任是造成更新整合困難的重要因素。居民對都市更新信任程度越高，參與都市更新整合意願越高，其中政府是獲得民衆信任程度最高的，因此更應該扮演解決更新困境的角色，透過制度設計以改進更新推動的課題，例如由政府公開更新的各項資 31. 對社會公眾的好處：一、增加政府稅收，減少公共開支。二、引入民間投資，創造就業機會。三、整體發展，改善公共環境品質。對權利關係人的好處：一、大多數同意即可實施。二、建築容積獎勵。三、稅賦減免。四、其他。財團法人都市更新研究發展基金會，2002，『都市更新魔法書：實現改造城市的夢想』，台北：田園城市文化事業公司，頁 39~40。 20.

(29) 都市更新不參與者對協商交易成本影響之研究. 訊，確保資訊公開透明化，以降低資訊不對稱及尋租行為；對於權利分派的協商應由政商擔任監督及仲裁者，從嚴審查實施者所提出的權利變換計畫，必要時得邀請相關專家學者或其他實施者組成委員會共同監督，避免責施者不實虛報開發成本。故應建立政商、實施者及參與者間的信任機制，加強都市更新地區民衆認知，培養民衆對於合作關係中利益與風險評估的能力，除原有公聽會等例行程序，可藉由實施者與政府之外的第三角色宣導都市更新政策目標、法令規範及操作内容等，建立都市更新諮詢及宣導平台，透過公布優良實施者名單、適時發布更新政策及宣導更新成功案例，增加參與者對更. 政治大. 新事業的信任，以加速都市更新事業的推動（邊泰明，2010）。. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 21. i n U. v.

(30) 第二章相關文獻與理論. 第二節相關理論一、集體行動理論 Olson（1991）結合公共財（public goods）的生產與團體理論，並基於理性的個人與囚犯困境理論的假設，提出集體行動理論，與傳統不同的是其雖也從個人與團體利益之關聯探討，但導出了完全不同的結果，其主張個人基於理性自利並不會導致團體利益產生，完全單就個人理性出發反而產生集體不理性的結果，故主張個人與團體利益是相互衝突的。 Olson（1991）的集體行動理論的主要內容如下：. 政治大傳統經濟學主張“理性自利的個人”，Olson（1991）同意該假設，但立. (一) 個人的自利行為並不會導致集體利益. ‧ 國. 學. 對傳統的集團理論基本要義“社會是理性自利的個人的總和”提出質疑，其不認為個人利益的總和等於社會或團體利益。. ‧. Olson（1991）主張若個人是理性自利的，就不會為了參與集體行動而. y. Nat. 付出代價，即不會為了促進團體利益而犧牲個人時間或金錢，甚至因此導. io. sit. 致公共財生產不足或無法生產。由於公共財具有“非排他性”. n. al. er. （non-excludability）及“非擁擠性”（jointness of supply）兩種特性，即不. Ch. i n U. v. 提供公共財者不會被排斥而無法享有利益，他人的消費不會影響自己本身. engchi. 的消費，所以個人消費並不會減少了他人消費，沒有人會被排除在外。如路燈不會因為自己的使用而削弱或排擠其他人的使用，因此團體成員會產生差我一人也沒有差別的想法。故理性自利的個人會發現個人的參加與否對公共財整體而言並無差別，故不參與集體行動比較符合個人利益，所以決定不採取行動，即所謂搭便車（free rider），導致公共財生產不足或無法生產的結果，形成“集體行動的困境”，或稱“Olson 困境”（Olson’s dilemma）。大團體中特別常見集體行動的困境，因為個別行為者所負擔的成本所占比例很少且成員間互不相識，因此個人負擔團體行動的成本的誘因就會. 22.

(31) 都市更新不參與者對協商交易成本影響之研究. 減弱。另大團體還存有組織成本問題，不論團體所獲得公共財是多少，其中都存在最低程度的組織成本，團體越大其最低組織成本就越高，因為團體規模越大個人所獲得的利益占團體總收入比例越小，甚至所獲得的利益可能比所支出的成本還小，因此，團體越大組織成本越高，要獲得公共財的阻礙也越大，且團體規模越大成員搭便車可能性越大，也越多議價行為與越複雜，導致組織成本越高，集體行動也就越難產生。 (二) 影響集體行動的因素 Olson（1991）主張團體的“規模”會對團體行為造成影響，將團體分為 3 種，分別說明如下：. 政治大. 1. 小團體/特權團體（privileged groups）：. 立. 團體中的任一成員或某一成員有足夠的誘因獨自提供公共財，或是團. ‧ 國. 學. 體小到每個成員彼此相識，可懲罰不負擔行動成本的成員，此種團體公共財提供比較容易，成員間彼此監控的狀況與重複賽局類似，成員間的策略. ‧. 性互動可藉“棍子與胡蘿蔔策略”產生。. y. Nat. io. sit. 2. 中介團體（intermediate groups）：. n. al. er. 團體規模介於小團體與大團體間，並未大到每個成員間彼此互不相. i n U. v. 識、無法互相監督其它成員對公共財生產有無貢獻，也未小到單獨一個成. Ch. 員可以獨立提供公共財。. engchi. 3. 大團體/潛在團體（latent groups）：不論團體中個別成員有無對公共財的生產有所貢獻，都不會影響到其它的成員，即此種團體根本沒有生產公共財的誘因。綜上所述，集體行動的邏輯就是“理性自利的個人並無法自動產生集體行動、提供公共財，公共財的提供有賴於強制性或選擇性的行為，種類或規模不同的團體，其公共財產生的原因也不同”。Olson（1991）的集體行動邏輯可說是理性選擇理論應用於非經濟理論的標準，從理性自利的個人出發推衍至團體層次，得出集體不理性的結論。. 23.

(32) 第二章相關文獻與理論. (三) 集體行動的困境與解決方法 Olson（1991）對大團體及小團體如何克服集體行動困境提出以下解決方法： 1. 大團體 Olson（1991）認為成功的大團體需要兩種條件： (1) 具有強制性的權威與能力 Olson（1991）在集體行動的邏輯一書中以美國強制加入工會為例說明，即從事特定職業者必須先加入該工會，否則執行業務，且其必須服從. 政治大或是得不到工會庇護等，此種工會對成員有絕對控制力，對成員而言，工立工會指導，不遵守工會規定而罷工者，可能會遭受暴力威脅、被退出工會. 會不論是在經濟層面或社會層面都有絕對的影響力。. ‧ 國. 學. (2) 副產品理論. ‧. Olson（1991）主張大團體要用選擇性誘因來激勵，即對團體成員提供. sit. y. Nat. 副產品，而大團體必須具備兩種條件才有能力提供“選擇性誘因”，分別. io. er. 為強制性的權威或能力及能提供誘因給潛在團體的成員。即大團體的成功是因其有提供副產品的能力，也就是提供“選擇性誘因的能力”。. al. n. v i n Ch 所謂選擇性誘因是種激勵的機制，以政治組織為例，若該組織只有單 engchi U 純的遊說而無其它功能，那該組織就無從提供獎勵或選擇性誘因，只有當組織能另外提供私有財或提供會員社交、娛樂的好處（也就是所謂的副產品），組織才能提供所謂的選擇性誘因。因此，所謂正面的、獎勵性的選擇性誘因通常是公共財與私有財的混合提供，除此之外還有精神層面的滿足，如：社會聲望、他人的認同等。以美國農民參加農會為例，其不僅是為了獲得公共財，如：集體性的利益，還為了私有財，如：便宜的農民保險、技術支援與指導等。而選擇性誘因有可能是經濟性的，也有可能是社會性的，不論其性質為何，皆為了激勵成員、促進集體行動。. 24.

(33) 都市更新不參與者對協商交易成本影響之研究. 選擇性誘因可細分為物質性誘因（material incentivess）、團結性誘因（solidary incentives）與目的性誘因（purposive incentives）等。所謂物質性誘因是種有形的報酬，可用金錢或貨幣折抵的服務或事務，包含了薪水、紅利、減稅等；團結性誘因指的是無形的報酬，此種誘因衍生自社會性的互動，成員藉著彼次間的認識建立互動的關係，如：社交生活、認同的感覺、團體成員資格等；目的性誘因則是由個人所抱持的意識形態、觀念而來，只要個人支持他所認為有價值的主意、目的或原則從而獲得滿足感等無形之報酬就是目的性誘因，目的性誘因並非衍生自社會關係，可能衍生自某種特定法律、制度的改變。 2. 小團體. 立. 政治大. Olson（1991）主張小團體在遇到困境時有以下解決方式：. ‧ 國. 學. (1) 社會壓力與誘因：. 所謂的社會壓力與誘因指的是，特權、友誼或其他社會、心理性因素，. ‧. 一旦小團體中的成員逃避其責任，拒絕負擔其該分攤的成本，那團體中的. sit. y. Nat. 其他成員可能會運用社會壓力，如將其排除於社交圈外或不予理會他。. er. io. 通常社會壓力與誘因的存在並不限於小團體，只是因為小團體成員間. al. n. v i n Ch 因為成員太多，個別成員的影響力也相當弱而不至於會影響團體的成敗， engchi U 有面對面接觸機會較多致更為有效，因為大團體中成員可能互不相識，且. 所以此種社會壓力與誘因在小團體中較有可能存在。 (2) 部份成員願意肩負全部成本相對於大團體，小團體的成員所要付出的總成本較小，故一旦小團體成員發現其團體所能提供的公共財帶給他的利益可超過其所負擔的成本，成員就有誘因、有意願去提供公共財，這是因為團體成員少，成員們所能得到的利益大，且在小團體中每人所得利益與人數並不成比例，因此一旦該成員所佔比例越大，所得利益也越大，其也越有意願負擔全部的成本。. 25.

(34) 第二章相關文獻與理論. (四) 第二代集體行動理論 Olson （ 1991 ）之集體行動理論其對團體中之成員乃假定是自私（selfish）、同質（homogeneous）與完全理性的個人。由於許多的集體行動問題鑲嵌於先前存在的網絡、組織或者其他正在成員間進行的網絡關係中，Ostrom 及 Ahn（2003）進一步將值得信任感（trustworthiness）、網絡（networks）及制度（institutions）等社會資本納入集體行動的理論架構，提出第二代的集體行動理論（second-generation collective action）。在第二代集體行動理論中，社會資本視為個人及其之間所存在關係的貢獻，可用來加強解決集體行動問題的能力，而社會資本乃指「社會組織. 政治大. 內能夠促成合作致增進社會效率的要素」，如信任（trust）、規範（norms）. 立. 以及網絡（networks）等。其中信任不只是社會資本的形式之一，也是社會. ‧ 國. 學. 資本的產出結果，更是社會資本與成功的集體行動之間重要的關鍵因素。不信任造成都市更新的困境，不信任的產生與資訊不對稱、更新政策. ‧. 認知不清及尋租行為有關，為解決都市更新困境以推動更新開發，如何建. sit. y. Nat. 立政府部門、實施者與權利關係人間的信任，係影響更新成敗的重要關鍵。. io. er. 信任是考量他人表現後有信心的正面期望，而且有承擔背叛風險的意願；信任的產生源自於社會互動、制度規範、個人理性計算或群體的社會認同，. n. al. Ch. i n U. v. 但隨著社會結構日益複雜，過去存在於家族或傳統社區間的緊密人際關係. engchi. 逐漸失去效カ，正式制度的存在成為現代社會信任的主要來源，社會道德規範及法令規章都是形成信任的基礎，制度化的規定可降低彼此猜忌及協商時間，進而降低交易成本（邊泰明，2010：100）。因此，集體行動困境的癥結在於「信任」的變數，也就是說，缺乏信任即使得個體與集體之間無法有效連結，因而產生集體行動的困境（Ostrom and Ahn, 2003）。信任的存在可免除過多的契約降低交易成本，甚至是解決集體行動困境的關鍵。. 26.

(35) 都市更新不參與者對協商交易成本影響之研究. 二、反公地悲劇理論 (一) 從「公地悲劇」到「反公地悲劇」 1. 公地悲劇「公地悲劇」理論源自於 1968 年 Hardin 的 The tragedy of the commons 一文，其以英國公地（commons）制度為背景，透過公共牧場無償放牧的例子：在一片由封建主無償提供給當地放牧者放牧的公共牧場上，每位放牧者為了獲得更大收益都盡可能増加自己的牛羊，導致牛羊數量無節制地増加，牧場最終因過度放牧而徹底毀滅。也就是說個人在決策時只考慮個人的邊際收益大於等於個人的邊際成本，而不考慮他們行動所造成的社會成. 政治大. 本，最終造成經濟系統失敗和崩潰。. 立. Hardin（1968）從公共財的自然資源角度指出，人們過度使用空氣、水、. ‧ 國. 學. 海洋水產等看似免費的資源，將導致資源的損害和配置的無效率從而付出巨大的代價；然而「公地悲劇」的最大「悲劇」不是「資源的損害和配置. ‧. 的無效率」，而是激勵人們去破壞、去毀滅。如前例中牧羊人誰都知道過度. Nat. sit. y. 放牧的後果，但由於牧場產權不屬於自己，任何人都沒有將他人排除在牧. al. n. 最終結果只能是導致牧場的過度使用直至衰竭。 2. 反公地悲劇. Ch. engchi. er. io. 場以外的權利，因此，每位放牧者都盡可能地利用牧場使自己利益最大化，. i n U. v. Michael Heller 於 1998 年在 The Tragedy of Anti-Commous 一文中提出了「反公地悲劇」理論。Heller 認為，Hardin 的「公地悲劇」說明了人們過度利用公共資源的毀滅性代價，但他忽視了資源未被充分利用而導致閒置浪費的可能性，而這種情況發生在存在多個產權主體的公地內。由於存在著很多權利所有者，在自身利益最大化驅使下，每個產權主體都透過各種手段為他人使用設置障礙以達到自身佔有獲利的目的，最終的結果是每個人都擁有產權，但每個人都沒有有效的使用權，從而導致資源的閒置浪費，「反公地悲劇」由此產生。「悲劇」產生的直接原因是當事者的相互阻饒和破壞，根本原因還在於缺乏有效的制度約束機制，導致產 27.

(36) 第二章相關文獻與理論. 權的非單一性。「反公地悲劇」之經典案例就是莫斯科街道上過去存在著「金屬箱」現象：莫斯科沿街店鋪大量空置，街道旁湧現出許多金屬箱型銷售攤，於 1993 年，約有 1.7 萬個箱型銷售攤，一眼望去就好像是置身於金屬森林之中，探究其產權結構可以發現其中的原因。因為至 1995 年，俄羅斯 95%的商用房地產仍然由地方政府擁有，而莫斯科國有店鋪的產權結構複雜，首先，每一種產權有多個擁有者；其次，產權非對稱擁有，有權出售的不一定有權獲得售款，有權出租的不一定有權收取租金，有權決定用途的不一定有佔有權；再者，擁有產權的政府機構和掌握決策權及實際控制權的官. 政治大. 僚利益不一致，產生「代理人問題」；最後，佔用者一般無權將店鋪轉租。. 立. (二) 避免「反公地悲劇」之方式. ‧ 國. 學. 在產權主體不變更的前提下避免「反公地悲劇」有兩途徑，分別為產權主體之間進行多重談判，對使用權進行分割，與某一產權主體以尋租的. ‧. 方式獲得一個完整的有效使用權。. sit. y. Nat. 產權協商過程是一個賽局的過程，每一個參賽者（產權所有者）清楚，. er. io. 不進行協商或協商不成功，誰都得不到有效使用權，即得不到收益，在這. al. 個賽局中參賽者都有「協商」和「不協商」兩種可選擇策略，只有在雙方. n. v i n Ch 都選擇「協商」的情況下才能夠獲得合作的利益，有一方或者雙方「不協 engchi U 商」，合作利益就不存在，雙方的收益都是零，惟協商對使用權的分割是個難以進行的過程，因此，所有參加協商的參賽者還面臨著協商不成功而損失協商成本的可能。另某一產權所有者如果透過向掌握決策權及實際控制權的政府機構尋租以獲得完整使用權的話，同樣也面臨可能不成功之問題。由於存在著的多個產權所有者都有可能展開尋租活動且資訊不對稱，因此，每個參與尋租的產權所有者都面臨著「囚犯困境」，如果尋租成本過高，儘管可獲得使用權，但面臨「租利消散」的風險；如果尋租成本過低，儘管租利消散無發生，但面臨得不到使用權的風險。. 28.

(37) 都市更新不參與者對協商交易成本影響之研究. 顯然，對整個社會來說，協商和尋租都會產生巨大的交易成本，導致社會資源浪費；對產權所有者來說，協商和尋租亦都面臨著損失風險，也不是解決「反公地悲劇」的最佳措施。只有當存在強制力量或「選擇激勵」時，即存在「市場擴展性政府」才可以保護與界定個人權利、保證合約得以公正有效地履行，杜絕任何形式的掠奪，激勵人們從事創新生產，特別是就「產權密集型」的生產活動。因此，為避免「反公地悲劇」，將過度細分的產權由政府出面進行產權整合為一合理有效途徑。政府重新界定產權、整合、使用與交易為內容，以提高各種資源配置效率為目標的新體制才能從根本上避免「反公地悲劇」的發生。. 政治大. 三、交易成本理論. 立. 交易成本理論最早是 Coase 在 1937 年發表 The Nature of the Firm 一文中. ‧ 國. 學. 所提出的觀點，他認為企業家到市場上取得原料的過程中，無論蒐集資訊及價格、討價還價、簽訂契約、安排交運及生產過程中的嘗試錯誤、摸索. ‧. 調整等都必須花費大量人力及物力，這些都市交易成本，並將交易成本定. y. Nat. 義為：為了進行市場交易所花費之成本，包含尋找交易對象成本、諮詢交. io. sit. 易項目成本、交易協商成本、草擬契約成本及契約執行成本等。但此觀點. n. al. er. 在當時並未受到學術界的重視，直到 Williamson 在 1975 和 1985 年對 Coase. i n U. v. 的觀點加以整合與延伸，才使交易成本理論的架構更加完整，才逐漸受到學者們的重視。. Ch. engchi. (一) 影響交易成本之因素 Williamson（1975）認為人性及環境因素導致市場失靈，造成市場交易困難及交易成本發生。人性因素包括有限理性（bounded rationality）以及投機主義（opportunism），環境因素包括不確定性與複雜性（uncertainty and complexity）以及少數交易（small number），另外資訊不對稱性（information asymmetry）以及氣氛（atmosphere）也會使交易成本增加。各因素說明如下：. 29.

(38) 第二章相關文獻與理論. 1. 人性因素 (1) 有限理性有限理性指「意欲理性卻只能達到有限程度理性」的人類行為。人們因生理、精神上的限制，在接收、記憶及判斷資訊與複雜問題時，難以完全理性而不出錯；即個人在知識、預測能力、技術和時間上的有限，其需依賴組織來達成其目的。另人們還受到語言上的限制，當相互溝通時，字彙、數字或圖表等難以使他人完全了解其所要表達的知識與感覺。故由於人們沒有獲取及處理完整決策資訊之足夠能力，造成行為上的不完全理性。 (2) 投機主義. 治政大投機主義係源於「人類所做策略來自自利動機」之假設，即交易過程立中雙方為了圖利自身而做出一些策略行為，如利用雙方資訊上的不對稱或 ‧ 國. 學. 其他狡詐手段欺瞞對手。因為有這樣的自利動機存在，交易雙方彼此產生猜疑與不信任，故交易過程中協商與監督成本增加。. ‧. 2. 環境因素. y. Nat. er. io. sit. (1) 環境不確定性與複雜性. 因為交易環境中未來可能發生之情況及對方可能做出之行為無法完全. n. al. Ch. i n U. v. 被預測，故存在環境不確定性與複雜性將使有限理性情況發生，使交易雙. engchi. 方無充分能力去完全考慮及處理未來資訊而做出決策，因此雙方交易與契約訂立過程中，也就會產生協商成本，造成無效率的現象。 (2) 少數交易少數交易係指交易雙方資訊、知識有限情況下，市場交易由少數人獨占或寡占之現象；或交易者曾有一次交易「專屬經驗」（ idiosyncratic experience），其後的交易就限於與過去交易過的對象合作也屬少數交易。此現象源於知識的異質性（idiosyncratic knowledge）、資訊的不完全流通與人性的投機主義。若在多數交易的情況下，交易者可以多方比較來做決策，達成競爭均衡，但若在少數交易情境下，市場上交易對象有限，市場機制. 30.

(39) 都市更新不參與者對協商交易成本影響之研究. 失靈情況因而發生。 3. 資訊不對稱性當環境中存在許多不確定性及人性中存在的投機主義和有限理性時，資訊壓縮情況將會發生，此時資訊較多的一方，傾向欺瞞資訊相對不足的另一方來圖利，使交易過程協商及事後監督執行成本增加。 4. 氛圍氛圍為交易雙方對彼此認知產生的交易氣氛；若雙方處於相互猜疑或不信任氣氛中，其交易過程中的各項成本也會受到影響。 5. 資產專屬性. 立. 政治大. Williamson（1975）認為上述因素彼此間有密切的關係且並非個別對交. ‧ 國. 學. 易造成影響。由於上述因素導致市場失靈進而產生了交易成本，Williamson （1983）更深入探究後提出了影響交易成本之另一重要因素為資產專屬性. ‧. （asset specificity）。. sit. y. Nat. Williamson（1983）指出某一資產的專屬性是取決於該資產被其他使用. io. er. 者挪用至另外的用途而不會犧牲其生產價值的程度，即所謂的專屬性的資產，因此資產如對某一特定交易具有價值，但對於其他交易而言，這些資. n. al. Ch. i n U. v. 產的價值就會減少。一般而言，當組織的資產專屬性愈高時，組織會愈傾. engchi. 向將交易內部化，來降低因交易所必須支付的成本。資產專屬性扮演垂直整合協調的前導角色。所謂的垂直整合可以視為一促進交易雙方間活動、資源與資訊互動，並提升價值附加效果的作為。另一方面，專屬資產投資往往是組織欲消弭交易過程中部分不確定變化而做的投資，這樣的投資同時也會增加交易雙方的依賴，所以當交易夥伴存有投機心態，單方面利用對方在交易內容轉換上的的困難來獲取利益時，交易成本的問題會出現，無論是事前的協商或事後的監督執行成本都會大增。. 31.