第二章 相關理論與文獻回顧
第二節 公共住宅與不動產價格
公共住宅能對鄰里環境產生影響，進而影響周圍住宅價格(Freeman and Botein, 2002)。以往國內在探討公共住宅與不動產價格關係時，多由政策制度面
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現公共設施毀壞、環境髒亂、管理人力缺乏且制度僵化、無積極脫貧輔導計畫等 管理維護層面問題，造成弱勢居民過度集中而無法脫離貧窮，甚至形成公共住宅 次文化或被貼上犯罪標籤、社區意識低等社會秩序層面問題所致。
鑒此，行政院(2011，2014)、胡志平與林帝佑(2013)皆建議公共住宅政策規劃 時，應避免將中低收入及弱勢居民過度集中於單一住宅環境中，而應以混居規劃，
促進社區融合，使不同收入階級、職業、家戶組成、生活狀態、身體條件、公共 服務需求的人們居住同社區，並積極透過與社會福利連結或地區輔導，提升居民 經濟自主能力及流動率以協助其脫貧。而內政部 2016 年底民調中，受訪民眾則 認為社會住宅的妥善管理、回饋當地民眾、增加鄰里共同使用空間、好的建築外 觀設計等，可增加其對社會住宅的好感及接受程度。
國外相關研究則較國內多元，除質性研究外，亦使用量化方式實證「個別公 共住宅社區」與不動產價格的關係，並探討公共住宅為何被視為鄰避設施。研究 方法方面，Freeman and Botein(2002)、Nguyen(2005)彙整相關文獻發現，1990 年 代前多直接將有公共住宅區之房價與無公共住宅區之房價進行對照，分析公共住 宅是否對周圍房價造成影響，惟該研究方法多具有無法固定其他可能影響因素之 條件相同、鄰里區界自行劃定、無法同時對不同類型公共住宅進行研究、限縮於 小範圍等限制存在。而 1990 年代後則多以特徵價格迴歸分析兩者關係，Du Preez and Sale(2013) 除 以 特 徵 價 格 法 分 析 外 ， 同 時 亦 加 入 空 間 自 相 關 變 數 ， 而 Koschinsky(2009)則以特徵價格法結合差異中之差異法(DID)與時間序列概念進 行分析，比較距離公共住宅不同遠近的住宅價格在其興建前後的變化情形，並將 未考量空間自相關特性納為研究限制。
Kiel and McClain(1995)指出，鄰里設施的設置消息發布、興建完工及正式營 運等不同時期，將對周圍住戶造成不同感受，房價影響效果可能因而具差異性，
而 Galster and Williams(1994)及 Briggs, Darden and Aidala(1999)實證結果亦顯示，
公共住宅設置的消息發布及開始營運階段對周圍房價的影響效果不同。然而應用 差異中之差異法或其概念分析之相關研究中，多僅以單一時間點切入探討價格影 響效果，如 Ellen et al.(2001)及 Koschinsky(2009)以公共住宅「興建完工」為區分
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前後的時間點，而 Santiago et al.(2001)則僅分析「住戶入住」的價格影響效果。
另外，由於不同類型公共住宅對周圍住宅價格的影響具差異性(Lee, Culhane and Wachter, 1999)，因此 Freeman and Botein(2002)、Nguyen(2005)與 Du Preez and Sale(2013)皆建議應區分並比較不同類型(如出租、出售、新建、租金補貼、貸款 優惠等)公共住宅對房價影響的效果差異；而 Nguyen(2005)亦建議後續研究可利 用公共住宅設立前後之房價趨勢資料，觀察房價是否受公共住宅影響而呈現不同 於現行價格走勢的情況。
由於國外實證研究分析的公共住宅、周圍住宅的特性皆不盡相同，故研究結 果正負不一(Freeman and Botein, 2002；Li, 2005)。其中，對周圍住宅價格具正向 外溢效果或是未造成顯著影響之公共住宅，其建築設計品質佳(Cummings and Landis, 1993)、多與鄰里環境相容且未因規模過大或過密集而造成不舒適(Rabiega, Lin and Robinson, 1984；Koschinsky, 2009；Albright, Derickson and Massey, 2013)、
弱勢者不多且種族差異不大(Rabiega et al., 1984；Koschinsky, 2009)、為新興建(Lee et al., 1999；Koschinsky, 2009)、為自有而非出租性質(Lee et al., 1999)，且管理良 好並協助脫貧、居民參與及社區意識強烈 (Cummings and Landis, 1993；Goetz, Lam and Heitlinger, 1996；Albright et al., 2013)。另外，Freeman and Botein(2002)、
Nguyen(2005)、Tighe(2010, 2012)與 Albright et al.(2013)表示因為種族與貧窮歧視、
民眾刻板印象與意識形態、對政府不信任等，社會大眾認為公共住宅住戶的素質 較差，亦是被標籤化的主因，並特別強調公共住宅之建築設計、空間配置等須與 鄰里社區相容，彼此間特質差異不大之重要性。
探討對周圍不同房價住宅的影響時，Freeman and Botein(2002)、Nguyen(2005)、
Tighe(2010, 2012)與 Leung and Tsang(2012)指出居民不偏好居住於與自己所得差 距過大的地區，甚至願意多支付金額居住在所得分配較平均地區，而因公共住宅 係以較一般住宅價格更優惠及低廉的價格，租售予有需求的族群，故若將公共住 宅設置在較高房價處，對周圍住宅所造成的鄰避現象將較顯著；而 Goetz et al.
(1996)、Freeman and Botein(2002)與 Koschinsky(2009)則表示新開發興建的公共住 宅非但不會造成周圍住宅價格下跌，反而能提升環境較差或較平均價格低的住宅 之 價 值 。 又 探 討 鄰 里 設 施 外 部 效 果 時 ， Lee et al.(1999) 、 Fischel(2001) 、
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Rosenthal(2008)與 Koschinsky(2009)皆表示，由於自有住宅者相對於承租戶，通 常會投入較多管理心力，具較高的維護水平，加上出租住宅的住戶流動率較高，
社區組成較不穩定，故出租住宅較易被視為具負外部性的鄰避設施。
綜上，公共住宅是否確實造成周圍住宅價格減損為近年政府推動公共住宅政 策時關注之重要議題，然以往國內缺乏以統計量化方式進行實證分析。而國外相 關實證研究則多針對個別公共住宅進行分析，缺乏探討不同個案類型所造成之影 響差異，也因受限個案特性而無法提供較全面性的建議，此亦為 Nourse (1963)、
Nguyen(2005)與 Du Preez and Sale(2013)所提及之限制與建議。另外，除公共住宅 建築物的規劃設計外，住戶特質及入住後的管理維護情形亦為影響價格外溢效果 的主因，然而國外相關實證研究多未區別公共住宅的興建完工及正式營運等不同 階段對周圍房價影響的差異；且研究方法上多未釐清住宅價格的空間自相關特性 可能對估計結果產生的影響(Koschinsky, 2009)。再者，僅部分研究測試公共住宅 對不同房價區域影響程度之差異，且亦未細緻的區分為個別住宅價格之高低(De Salvo, 1974；Koschinsky, 2009)，如此可能有同行政區不同影響效果相互抵消，或 高收入地區中非高價住宅被錯誤計算等情形(Galster, Tatian and Smith, 1999；
Freeman and Botein, 2002)。因此，本文將突破上述研究限制及重新釐清相關實證 研究未深入且細緻化的部分，同時配合我國公共住宅特性，更嚴謹且全面性的探 討不同類型公共住宅當前的品質狀況對周圍不同高低房價產生影響之議題；並針 對當前政府積極興辦且受社會高度關注的公營出租住宅，更細緻的觀察真正屬於 其興建完工及住戶入住後之周圍房價變動情形，以提供更完整、具穩健性、且更 切合當前政策需求之建議。
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