調查十大民怨之首即為負擔不起的高房價(Chang and Yuan, 2013)。據內政部住宅 價格指數統計資料，全國住宅價格自 2012 年第 3 季至 2016 年第 2 季飆漲約 27%，
4 貸款負擔率<30%表示可合理負擔，≧50%表示房價負擔能力過低(內政部，2011)；Lin, Chang and Chen(2014)則定義房價所得比>10 為有嚴重住宅負擔能力的問題。
5 住 宅 價 格 指 數 、 房 價 所 得 比 及 貸 款 負 擔 率 數 據 取 自 內 政 部 不 動 產 資 訊 平 台 ， 網 址 ： https://pip.moi.gov.tw/V2/Default.aspx。
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析公共住宅設立前後之房價變動效果(Ellen, Schill, Susin and Schwartz,2001；Santiago, Galster and Tatian, 2001；Koschinsky, 2009)，並未區別興建完工及正式 營運等不同階段對周圍住戶造成的不同感受，及因此對房價影響效果產生的差異 (Kiel and McClain, 1995)。
基此，本文選取臺北市 2012 年 7 月至 2015 年 9 月之不動產交易實價登錄資
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健性的結果，確實釐清公共住宅標籤化所造成的衝擊及外部性影響效果，以及真 正屬於公營出租住宅興辦之不同時期所產生的價格影響效果，供社會大眾及政府 未來推動公共住宅政策參考，並消弭社會長期存在卻未被實際驗證的負面爭議。
二、研究問題
針對公共住宅與周圍住宅價格之關係，本文針對國內過去較少探討的實證面 向，及國外多以個案角度出發、未釐清住宅價格空間自相關特性及公共住宅設置 的不同階段對實證結果產生之影響差異等研究限制，並就目前政府大力推動、積 極提升品質、受社會高度關注而尚未經實證研究之公營出租住宅個案，於資料選 取、區分政策介入時點及實證方法等面向，進行更全面、細緻、深入且穩健的分 析，因而歸納出本文研究問題如下：
(一) 臺北市整建住宅、出售國民住宅、出租國民住宅、公營出租住宅等四類型公 共住宅分別對周圍 100~300 公尺不同影響範圍住宅價格之影響效果為何？
(二) 臺北市整建住宅、出售國民住宅、出租國民住宅、公營出租住宅等四類型公 共住宅分別對周圍 100~300 公尺不同影響範圍高低房價住宅影響程度差異？
(三) 興隆公共住宅興建完工與住戶入住後，是否分別對周圍住宅價格具有外溢效 果？兩者影響效果差異為何？
三、研究目的
由於社會大眾對既往公共住宅的負面印象，以及對公共住宅入住者的疑慮等，
使得能協助經濟及社會弱勢者改善居住環境、提高生活品質、保障居住權利的公 共住宅政策，於推動過程中受到設置基地周圍居民反對的事件層出不窮，認為住 宅價格會因附近興建公共住宅而下跌。
本文欲突破國內因資料蒐集不易而缺乏公共住宅與周圍住宅價格關係之相 關實證研究、因公營出租住宅政策執行時間仍不長而缺乏相關個案研究，以及國 外相關研究多針對個別公共住宅社區進行實證分析，而未全面性的釐清不同類型 公共住宅對周圍房價之影響效果及對不同高低房價住宅之影響程度，且未釐清住 宅價格之空間自相關特性及對估計結果影響之程度、及未區別公共住宅的興建完
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工及正式營運等不同階段對周圍房價影響之差異等研究限制，以較嚴謹且精準的 實證研究方法，探討各類型公共住宅當前的品質狀況是否確實對周圍住宅價格產 生顯著影響，亦更深入探究其對不同高低房價住宅影響的差異，藉由近年興辦之 公營出租住宅與其他早期類型公共住宅對周圍住宅價格之影響效果差異，釐清被 標籤化所產生的外部性效果及成因；同時並延續前述較為全面性的實證結果，以 個案研究確認真正屬於近年政府興建完工且承租戶已入住之公營出租住宅所造 成的價格影響效果。
期望透過更加完整的分析方法與過程，估計出更穩健且能為當前政府採用之 結果，以消弭社會大眾對政府新推出興建的公營出租住宅的負面觀感、減少社會 上爭議；同時提供決策者更貼近當前實務之建議，有助未來推動公共住宅政策時，
作為興辦方式、原則、相關配套措施等方面的參考，避免因被標籤化而增加執行 成本，並增加協助無力於住宅市場競爭者滿足其基本居住需求之效率。
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