第二章 相關理論與文獻回顧
第七節 小結
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第七節 小結
整理國內外文獻內容，可將公共住宅容易造成社會大眾負面印象，進而導致 周圍住宅價格下跌的原因歸類如下列三類：
(一) 鄰里環境：早期公共住宅的興建因為公有土地所在位置的限制，加上為了達 到經濟最有效使用，導致其時常採大規模、高密度的開發，或是興建位置過 於集中，大量人口的遷入因而造成鄰里社區公共開放設施缺乏、交通壅塞等 生活環境的衝擊，使周圍住宅價格因此下跌。
(二) 建築物：公共住宅本身的建築、構造、設計、管理等品質為影響公共住宅是 否會造成社會大眾負面觀感的重要因素。其建築設計品質須達一定水準，提 供必要且合適的生活空間與設備，才不會淪為次級住宅的代名詞；另外，應 同時考量附近鄰里住宅的型態進行規劃與設計，盡量避免彼此差距過大而產 生不能融入當地社區的負外部性。而管理品質可謂執行公共住宅政策能否成 功及永續經營的最關鍵因素，具備良好且不僵化的管理維護制度與效率，能 使建築壽命增長並提升居住品質，避免公共住宅被視為造成房價下跌的鄰避 設施。
(三) 住戶：由於公共住宅住戶屬於相對弱勢者，社會大眾易有住戶素質低落的疑 慮；加上弱勢者群聚容易產生次文化，若政府未於過渡時期提供有效脫貧、
輔導、就業、托育等與相關局處連結的協助計畫，住戶較難脫離較差的生活 品質，容易造成犯罪孳生、社區意識不佳等社會秩序面向的問題，而被社會 大眾反對並冠上貧民窟的惡名，影響周圍住宅價格。
然而過往研究公共住宅與周圍不動產價格之關係時，國內多以質性方式探討，
且尚未針對近年新興辦之公營出租住宅個案進行價格影響效果分析；國外則多針 對特定個別的公共住宅進行實證分析，不但無法區分不同公共住宅類型的差異對 結果的影響，也未能觀察對周圍不同高低房價住宅影響程度之不同，且相關實證 研究並未區別公共住宅設立的不同階段對周圍房價影響效果的差異，加上量化實 證多運用傳統最小平方法之特徵價格模型估算，並未釐清住宅價格空間自相關特
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考量文獻中顯示，我國不同類型公共住宅之特性不盡相同，且早期之公共 住宅類型及近年新推出之公營出租住宅彼此間的特質更是大相逕庭，因此本文 將更全面且嚴謹的以傳統迴歸模型及空間迴歸模型之實證結果，同時分析我國 四種不同類型公共住宅目前的品質狀況與周圍住宅價格分別的關係，及對周圍 高低房價住宅價格之影響效果；並延續前述全面性的實證結果，針對目前正如 火如荼新興辦的公營出租住宅個案，進行真正屬於興建完工及開放住戶入住等 不同階段的價格影響分析。
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