臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系. 碩士論文. 私立中國地政研究所. 臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響. 治. The Impact of Public政 Housing on Nearby 大 Residential. 立. ‧. ‧ 國. 學. Property Values in Taipei City. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. 指導教授：張金鶚. 博士. 江穎慧. 博士. v. 研究生：黃怡潔. 中. 華. 民. 國. 一. 零. 六. 年. 六. 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(3) 謝誌能夠留職停薪回學校讀書就像灰姑娘被施予魔法，而結束如夢般碩士研究生涯的鐘聲即將響起。這兩年來要感謝的人太多了，首先要感謝金鶚老師和穎慧老師，在研究過程中金鶚老師總能點醒我將龐雜的思緒去蕪存菁，且無時無刻對生活充滿熱情的精神也成了研究態度及做人處事最棒的模範；穎慧老師就像朋友一般，三不五時接受我的騷擾，但在繁忙中仍願意細心的陪著我一起思考研究的任何問題，也一起分享吃喝玩樂來紓壓。其次要感謝曉瑞學長、筱蓉學姊、芳妮學姊給予我的期初及期末報告許多相當寶貴的意見；以及感謝謝博明老師、彭蒂菁老師、黃麗玲老師於口試時提供我豐富且實際的建議，使我的論文更臻完善。這兩年一起度過咪聽和做案子充實生活的張家夥伴，我們一路從嫩鴨子變成熟鴨子，謝謝珮慈、昱至、麟雅、智揚的陪伴，雖然我們彼此的個性南轅北轍，但總能各自發揮所長完成各項任務。其中特別感恩能與阿慈一同待在張家，我們總能毫無顧慮地一起分享生活遇到的各種喜怒哀樂，一起為了論文和案子焦慮再為彼此打氣，成為了研究生涯中最不可或缺的知己。另外也要謝謝育如和家伶溫暖的關心與陪伴，為我的研究生涯增添了一抹絢麗色彩。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 在研究室一起奮鬥的映彤、佳玟、筱真、辰尉、秉宸、雅虹、詩霓、朝誌、家麒、晏瑞、嘉吟、畫晴、曹妤，感謝你們從早到晚陪著我在研究室吃喝拉撒睡、一起出遊、一起吃美食解憂、一起分享新奇有趣的事物、一起遠離論文盡情放鬆娛樂，讓歡笑充實了我在政大的兩年生活，因為有你們陪我一起，我才有動力撐過煩悶的研究生活。. io. sit. y. Nat. n. al. er. 當然還要感謝從大學時期一路相伴的摯友姿瑜，雖然無法和你一起穿上碩士. i n U. v. 袍分享畢業的喜悅，但這些年的友誼卻愈陳愈香，謝謝妳總能替我解決在 GIS 領域上碰到的各種疑難雜症。還有喻婷、士郁、承曄，謝謝你們陪我一起討論如何設計研究模型，為我點亮研究之路的一盞明燈。. Ch. engchi. 除了在學校一起努力的夥伴們，也要謝謝承毅陪我一起走過這兩年，時而幽默的替我分憂解勞，時而理性的要我成熟面對問題，並包容我在研究過程中任何的情緒起伏，雖然這兩年能相處的時間少之又少，但卻總能相知相惜在各自的領域努力，再一同分享收穫的成果。最後，感謝我的爸爸媽媽從小到大給予我的支持，辛勤簡樸的生活只為了給我好的環境及更大的發揮空間，教導我努力無悔地做好每件事情，並鼓勵我樂觀，在兩年的研究生涯中讓我無後顧之憂地完成學業，若沒有你們的支持鼓勵以及賦予我的價值觀，就不會有這本論文的誕生。怡潔謹誌於高雄家中 2017 年 7 月.

(4) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(5) 摘要近年臺北市政府試圖藉由興建品質良好的公共住宅，解決住宅價格高漲影響人民居住的問題，然附近居民往往認為公共住宅會造成周圍住宅生活環境品質低落及房價下跌，反對其於住家鄰近興建。過去國內缺乏以實證方式計算公共住宅對周圍住宅價格之影響，亦尚未針對新推出的公營出租住宅個案深入分析；而國外相關研究雖有利用量化實證公共住宅與周圍房價關係，然多針對個別公共住宅社區為研究對象，對不同類型公共住宅及其對不同高低房價住宅之影響與差異，缺乏更全面的探討分析，且亦未釐清住宅價格的空間自相關特性及公共住宅設立的不同階段等，對周圍房價影響效果的差異。本文應用特徵價格理論傳統迴歸模型、空間迴歸模型及分量迴歸模型，以. 政治大. 2012 年 7 月至 2015 年 9 月之臺北市不動產實價登錄交易資料為對象，研究整建住宅、出售國宅、出租國宅、公營出租住宅等四類不同時期公共住宅，於 100~300 公尺不同影響範圍下，分別對周圍住宅價格的影響效果。另外並選取興隆公共住宅作為個案研究對象，以臺北市文山區不動產實價登錄交易資料為對象，應用差異中之差異法結合空間迴歸模型，分析興隆公共住宅的興建完工與住戶入住對於周圍住宅價格之外溢效果。實證結果顯示，附近有早期興建之整建住宅及出租國宅者，其住宅總價皆呈現顯著下跌現象，分別下跌約 1.7%至 8.9%及 1.5%至 7.7%；附近有出售國宅之住宅總價漲跌情形不顯著；而近期興建之公營出租住宅則造成周圍住宅價格顯著上漲約 1.7%至 7.7%；又前述影響程度皆隨影響範圍擴大而隨之減輕。進一步分析不同影響範圍下對周圍高低房價住宅的影響，公營出租住宅對周圍低價住宅正向提升效果為 6.2%至 7.1%，皆大於高價住宅之無顯著影響至 3.2%。而興隆公共住宅的興建完工確實能使周圍住宅價格較外圍地區多提升約 6.5%至 15.8%，惟住戶入住興隆公共住宅則未具顯著正向的價格外溢效果。由新興辦的公營出租住宅對周圍房價造成正面影響的實證結果，應可釐清公共住宅外部性之正向效果，有助後續公共住宅的興建。. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 關鍵字：公共住宅、房價、空間迴歸模型、分量迴歸模型、差異中之差異法.

(6) Abstract In recent years, government has tried to build the public housing with high quality to solve the living problems caused by the soaring of the house price. However, residents beside the public housing often regard them as Nimbys that will detrimentally affect property values and oppose public housing to be built nearby. There were short of empirical studies that focus on the effects of public housing on nearby property, as well as the case study of social housing newly built in Taiwan. Besides, the empirical studies in foreign only select a specific public housing as their subject, which few of them analyze different effects caused by different types of public housing, ignore different effects on nearby property with different values, and have not clarify whether the spatial autocorrelation of property values as well as the construction and operation of the social housing leads to different results.. 立. 政治大. This study analyzes the effect of social housing, resettled tenement, public housing. ‧. ‧ 國. 學. for rent and for sale on nearby property values in different ranges separately by using hedonic price theory OLS, spatial and quantile regression as model, and selecting the sale price of real estate in Taipei City from July 2012 to September 2015 as sample. Besides, Xing-Long Social housing and sale prices of real estate in Wenshan district of Taipei City are also selected for case study applying Difference in Difference method with spatial regression, in order to analyze the nearby property values changes after the construction and the move in of the residents of Xing-Long social housing. The result shows that although resettled tenement and public housing for rent detrimentally affect the property values by 1.7% to 8.9% and 1.5% to 7.7% separately, public housing for sale does not affect the property values significantly, and social housing positively affects the property values by 1.7% to 7.7% on the contrary. In addition, these effects decline with distance from public housing. With regard to the impact on high and low priced property in different ranges, social housing has positive effect on low-priced property by 6.2% to 7.1% and no significant effect to 3.2% on high-priced property. The construction of Xing-Long social housing has positive spillover effect by 6.5% to 15.8%, however, the move in of the residents does not. Empirical results show that social housing newly built are able to enhance the property values nearby, which is contributed to the follow-up construction of the public housing.. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. Keyword: public housing, property values, spatial regression, quantile regression, Difference in Difference method.

(7) 目錄第一章. 緒論 ....................................................................................................... 1. 第一節. 研究動機與目的 ............................................................................ 1. 第二節. 研究內容與方法 ............................................................................ 6. 第三節. 研究架構與流程 ............................................................................ 9. 第二章. 相關理論與文獻回顧 ........................................................................... 11. 第一節. 我國公共住宅政策發展概況 ....................................................... 12. 第二節. 公共住宅與不動產價格 .............................................................. 22. 第三節. 特徵價格理論之相關研究........................................................... 26. 第四節. 空間計量之相關研究 .................................................................. 28. 第五節. 分量迴歸之相關研究 .................................................................. 30. ‧ 國. 小結 ............................................................................................. 34. Nat. y. 研究設計 ..............................................................................................37. sit. 第三章. 差異中之差異法之相關研究 ....................................................... 32. ‧. 第七節. 學. 第六節. 立. 政治大. 第二節. 資料說明與處理.......................................................................... 42. n. 第四章. al. er. 實證模型 ..................................................................................... 38. io. 第一節. Ch. engchi. i n U. v. 實證結果與分析 ..................................................................................57. 第一節. 四類型公共住宅對周圍住宅價格之影響效果 ............................ 58. 第二節. 四類型公共住宅對高低房價住宅價格之影響程度 .................... 63. 第三節. 公營出租住宅個案之外溢效果 ................................................... 67. 第五章. 結論與建議 ..........................................................................................71. 第一節. 結論 ............................................................................................. 72. 第二節. 建議 ............................................................................................. 74. 參考文獻. I.

(8) 圖目錄圖 1-1 研究流程圖..................................................................................................10 圖 2-1 整建住宅圖示 ..............................................................................................15 圖 2-2 出售國宅及出租國宅圖示 ..........................................................................17 圖 2-3 公營出租住宅圖示 ......................................................................................20 圖 2-4 差異中之差異法示意圖 ..............................................................................32 圖 3-1 臺北市公共住宅分布圖 ..............................................................................44 圖 3-2 興隆公共住宅分布圖 ..................................................................................46. 政治大. 圖 3-3 公營出租住宅外溢效果個案研究住宅交易樣本空間分布圖.....................56. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. II. i n U. v.

(9) 表目錄表 2-1 我國公共住宅類型簡表 ..............................................................................13 表 2-2 臺北市供申租之公營出租住宅列表 ...........................................................21 表 3-1 差異中之差異法估計值說明表 ...................................................................41 表 3-2 臺北市公共住宅分布概況 ..........................................................................45 表 3-3 四類型公共住宅實證變數說明表 ...............................................................51 表 3-4 四類型公共住宅實證變數敘述統計表 .......................................................52 表 3-5 公營出租住宅外溢效果個案研究變數說明表 ............................................55. 政治大. 表 3-6 公營出租住宅外溢效果個案研究住宅交易樣本時空分布概況 .................55. 立. 表 3-7 公營出租住宅外溢效果個案研究變數敘述統計表 ....................................56. ‧ 國. 學. 表 4-1 四類型公共住宅對周圍住宅價格影響實證結果 ........................................61 表 4-2 四類型公共住宅對周圍高低房價住宅價格影響實證結果 ........................65. ‧. 表 4-3 興隆公共住宅設立前後之住宅交易價格差異檢定表 ................................67. Nat. sit. y. 表 4-4 興隆公共住宅興建完工外溢效果實證結果................................................69. n. al. er. io. 表 4-5 興隆公共住宅住戶入住外溢效果實證結果................................................70. Ch. engchi. III. i n U. v.

(10) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. IV. i n U. v.

(11) 臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響. 第一章. 緒論. 第一節研究動機與目的一、研究動機居住權為人民應享有與受保障之基本權利，住房問題於國內及國際皆受重視，不但為我國憲法保障 1，同時也在聯合國 1948 年《世界人權宣言》第 25 條第 1 項 2及 1966 年《經濟、社會及文化權利國際公約》第 11 條第 1 項 3保障範圍內，後者亦於 2009 年 3 月 31 日經我國立法院三讀通過，使其具有國內法效力。. 政治大當前住宅問題最嚴重者莫過於都會區住宅價格快速飆升，行政院於 2010 年立. 調查十大民怨之首即為負擔不起的高房價(Chang and Yuan, 2013)。據內政部住宅. ‧ 國. 學. 價格指數統計資料，全國住宅價格自 2012 年第 3 季至 2016 年第 2 季飆漲約 27%，. ‧. 首都臺北市之住宅價格亦上漲了近 10%；而房價負擔能力指標中之房價所得比自 2002 年第 1 季至 2016 年第 3 季，在全國的部分已成長逾 2 倍至 9.35，臺北市更. Nat. sit. y. 飆升了逾 2.5 倍至 15.47；全國及臺北市貸款負擔率則分別上漲約 61%至 38.49 及. er. io. 96%至 63.71，人民房價負擔能力愈來愈差，甚至達負擔能力過低標準 4。上開數. al. v i n Ch 受薪階級即便縮衣節食也難以負擔適合居住的房子，遑論經濟弱勢者或社會弱勢 engchi U n. 據 5再再顯示居住消費成為人民生活重擔，非但不是一項權利反而成為一份奢侈，. 者。因此近年人民除期待政府能透過金融、稅制改革等經濟政策面著手，降低日益高漲的房價，並由需求面進行租屋或購屋補貼外，也希望政府能由供給面興建. 《中華民國憲法》第 10 條：「人民有居住及遷徙之自由。」《世界人權宣言》第 25 條第 1 項：「人人有權享受爲維持他本人和家屬的健康和福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、醫療和必要的社會服務；在遭到失業、疾病、殘廢、守寡、衰老或在其他不能控制的情況下喪失謀生能力時，有權享受保障。」 3 《經濟、社會及文化權利國際公約》第 11 條第 1 項：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現，同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」 4 貸款負擔率<30%表示可合理負擔，≧50%表示房價負擔能力過低(內政部，2011)；Lin, Chang and Chen(2014)則定義房價所得比>10 為有嚴重住宅負擔能力的問題。 5 住宅價格指數、房價所得比及貸款負擔率數據取自內政部不動產資訊平台，網址： https://pip.moi.gov.tw/V2/Default.aspx。 1 2. 1.

(12) 第一章緒論. 公共住宅，供無法透過補貼解決或無力於住宅市場競爭的族群，以較低廉價錢居住在合適的住宅內，藉以改善居住環境、提高生活品質，並保障居住權利。為解決房價高漲導致居住問題、健全住宅市場、提升居住品質，使全體國民居住於適宜之住宅，享有尊嚴之居住環境，政府於 2011 年頒布住宅法，並於一年後施行，其中設立社會住宅專章。而因應市場變動情形及解決社會住宅政策執行過程所面臨的問題，政府嗣於 2017 年初就社會住宅的土地取得、經費、人力組織、稅賦減免等層面，為住宅法進行修正並公布施行。住宅法的公布及修正，彰顯了政府刻正積極推動由供給面興建只租不售公共住宅的決心，並將社會住宅視為解決住宅問題的一大政策。. 政治大. 臺灣公共住宅政策並非近年才為政府推動，然其施行方向與內容因為不同時. 立. 期而有差異，故公共住宅這個名詞代表的是一個較為廣泛的概念，公部門直接或. ‧ 國. 學. 間接由供給面提供住宅給人民者皆為其範疇。雖然人民期望政府執行公共住宅政策，以保障社會或經濟弱勢之居住權，然由政府直接興建提供的公共住宅，不僅. ‧. 是臺灣早期之整建住宅、平價住宅、國民住宅，甚至是近期經檢討以往國民住宅. sit. y. Nat. 經驗後而推出的公營出租住宅、社會住宅，與國外可負擔住宅(affordable housing). io. er. 等供給面的公共住宅，往往因為其興建與設計品質不佳、管理維護不良、低收入及社會弱勢者過度集中而造成犯罪率提高難以脫貧，或是建築規劃與周圍鄰里環. n. al. Ch. i n U. v. 境不相容而對當地造成生活衝擊(如交通衝擊 6、公園綠地空間不足等)、與周圍. engchi. 住宅價格差異過大、住戶社區意識不高，甚至是因社會大眾刻板印象、歧視、意識形態及對政府不信任等因素，而產生會造成周圍房價下跌之標籤化及污名化爭議。因此臺北市政府自 2010 年起興辦「公營出租住宅」供民眾申租，積極轉型並致力提升管理維護、建築設計與居住空間品質，增進與鄰里社區間的關係，並盡量以促進社會融合的住戶混合居住為原則進行配置，期望藉由個案典範新形象之行銷，消弭社會大眾對既往公共住宅的負面刻板印象，甚至藉此提升周圍鄰里環境的品質，但於過程中卻仍時常遭設置基地附近居民反對 7。. 莊琇閔 (2016 年 4 月 11 日)。公宅一直蓋，文山區憂交通噩夢。聯合新聞網，檢自： http://house.udn.com/house/story/5925/1620819。 7 鍾泓良(2016 年 11 月 9 日)。〈台北都會〉公宅「鄰避效果」多交通、人口問題。自由時報，檢自：http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/1050170。 6. 2.

(13) 臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響. 過去國內公共住宅相關研究多著重政策制度及規劃設計面向的探討(林萬億， 2003；陳怡伶與黎德星，2010；徐韻涵，2011；沈孟穎與傅朝卿，2015)，而先前因受限於正確完整的公共住宅詳細點位及房價相關資料蒐集彙整不易，對於公共住宅是否具負外部性而為對周圍住宅價格有負向影響的鄰避設施(NIMBY，Notin-my-backyard)，僅以質性方式分析造成標籤化及污名化的因素(師豫玲、孫淑文與陳肯玉，2008；胡志平與林帝佑，2013)，缺乏運用量化或統計方式之實證分析；加上公營出租住宅政策施行時間不長，故亦尚未針對新推出的公營出租住宅個案深入分析。而國外相關研究雖有以實證計算公共住宅與周圍房價關係，然其多針對個別公共住宅社區為研究對象，不但多未考量「不同類型」公共住宅對周圍房. 治政大響程度是否有差異；加上以往的研究多利用普通最小平方法(OLS)，因此未能釐立清住宅價格是否具空間自相關特性，及該特性對實證結果影響之程度；另外，其. 價影響效果之差異，亦因此無法探討公共住宅對周圍「不同高低房價住宅」之影. ‧ 國. 學. 多僅以公共住宅設置過程中的單一階段作為公共住宅政策介入實施的時間點，分析公共住宅設立前後之房價變動效果(Ellen, Schill, Susin and Schwartz,2001；. ‧. Santiago, Galster and Tatian, 2001；Koschinsky, 2009)，並未區別興建完工及正式. sit. y. Nat. 營運等不同階段對周圍住戶造成的不同感受，及因此對房價影響效果產生的差異. n. al. er. io. (Kiel and McClain, 1995)。. i n U. v. 基此，本文選取臺北市 2012 年 7 月至 2015 年 9 月之不動產交易實價登錄資. Ch. engchi. 料為實證樣本，較嚴謹的兼採特徵價格理論傳統迴歸模型及空間迴歸模型，比較實證結果的差異程度，並應用分量迴歸模型，更全面的分析臺北市不同時期主力興辦、為各時期政策代表性、且具不同特性之「整建住宅、出售國宅、出租國宅、公營出租住宅」等四類型公共住宅，於當前存在的品質狀況，分別漸進對周圍 100~300 公尺不同影響範圍住宅價格之影響效果，以及對周圍高低房價住宅影響程度之差異。另外並以該全面性實證分析中，公營出租住宅之正向房價影響效果為基礎，選取臺北市文山區之不動產實價登錄交易資料為實證樣本，更深入的分析甫由安康平價住宅更新改建完成、全數作為公共住宅使用、且獲得良好建築設計品質認證的興隆公共住宅，其興建完工與住戶入住等兩件事件是否確實對周圍住宅產生價格外溢效果。透過更全面、細緻且深入的實證分析過程估計更且具穩 3.

(14) 第一章緒論. 健性的結果，確實釐清公共住宅標籤化所造成的衝擊及外部性影響效果，以及真正屬於公營出租住宅興辦之不同時期所產生的價格影響效果，供社會大眾及政府未來推動公共住宅政策參考，並消弭社會長期存在卻未被實際驗證的負面爭議。. 二、研究問題針對公共住宅與周圍住宅價格之關係，本文針對國內過去較少探討的實證面向，及國外多以個案角度出發、未釐清住宅價格空間自相關特性及公共住宅設置的不同階段對實證結果產生之影響差異等研究限制，並就目前政府大力推動、積極提升品質、受社會高度關注而尚未經實證研究之公營出租住宅個案，於資料選取、區分政策介入時點及實證方法等面向，進行更全面、細緻、深入且穩健的分. 政治大. 析，因而歸納出本文研究問題如下：. 立. (一) 臺北市整建住宅、出售國民住宅、出租國民住宅、公營出租住宅等四類型公. ‧ 國. 學. 共住宅分別對周圍 100~300 公尺不同影響範圍住宅價格之影響效果為何？. ‧. (二) 臺北市整建住宅、出售國民住宅、出租國民住宅、公營出租住宅等四類型公共住宅分別對周圍 100~300 公尺不同影響範圍高低房價住宅影響程度差異？. sit. y. Nat. io. er. (三) 興隆公共住宅興建完工與住戶入住後，是否分別對周圍住宅價格具有外溢效果？兩者影響效果差異為何？. n. al. 三、研究目的. Ch. engchi. i n U. v. 由於社會大眾對既往公共住宅的負面印象，以及對公共住宅入住者的疑慮等，使得能協助經濟及社會弱勢者改善居住環境、提高生活品質、保障居住權利的公共住宅政策，於推動過程中受到設置基地周圍居民反對的事件層出不窮，認為住宅價格會因附近興建公共住宅而下跌。本文欲突破國內因資料蒐集不易而缺乏公共住宅與周圍住宅價格關係之相關實證研究、因公營出租住宅政策執行時間仍不長而缺乏相關個案研究，以及國外相關研究多針對個別公共住宅社區進行實證分析，而未全面性的釐清不同類型公共住宅對周圍房價之影響效果及對不同高低房價住宅之影響程度，且未釐清住宅價格之空間自相關特性及對估計結果影響之程度、及未區別公共住宅的興建完 4.

(15) 臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響. 工及正式營運等不同階段對周圍房價影響之差異等研究限制，以較嚴謹且精準的實證研究方法，探討各類型公共住宅當前的品質狀況是否確實對周圍住宅價格產生顯著影響，亦更深入探究其對不同高低房價住宅影響的差異，藉由近年興辦之公營出租住宅與其他早期類型公共住宅對周圍住宅價格之影響效果差異，釐清被標籤化所產生的外部性效果及成因；同時並延續前述較為全面性的實證結果，以個案研究確認真正屬於近年政府興建完工且承租戶已入住之公營出租住宅所造成的價格影響效果。期望透過更加完整的分析方法與過程，估計出更穩健且能為當前政府採用之結果，以消弭社會大眾對政府新推出興建的公營出租住宅的負面觀感、減少社會. 政治大作為興辦方式、原則、相關配套措施等方面的參考，避免因被標籤化而增加執行立. 上爭議；同時提供決策者更貼近當前實務之建議，有助未來推動公共住宅政策時，. ‧. ‧ 國. 學. 成本，並增加協助無力於住宅市場競爭者滿足其基本居住需求之效率。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 5. i n U. v.

(16) 第一章緒論. 第二節研究內容與方法一、研究內容 (一) 研究對象因應不同時期的住宅問題，政府直接興建不同類型的公共住宅，如整建住宅、平價住宅、國民住宅、合宜住宅、社會住宅、公營住宅、老人住宅、婦女中途之家、中繼住宅、原住民族住宅等，而是類由政府直接興建之公共住宅常有被視為鄰避設施之疑慮與爭議。考量臺北市為我國公共住宅政策發展較完善、興建數量最多，且房價負擔能力最低之縣市，因此本文以臺北市作為實證地區，並選取興. 政治大. 辦大宗公共住宅量體的臺北市政府都市發展局所主管之已興建完工公共住宅為. 立. 實證對象。再者，因早期與近期的不同類型公共住宅各有其特質，對周圍住宅價. ‧ 國. 學. 格的影響效果因此具差異性，其中整建住宅、出售國民住宅、出租國民住宅、公營出租住宅等四類型公共住宅為直接興建式公共住宅政策中，各時期的興辦主力，. ‧. 最具早、中、近期等不同時期的政策代表性，且有一定的興建量體，足以呈現近. y. Nat. 期興建的公營出租住宅與早期公共住宅的差異，因此本文不將其視為一體，而分. er. io. 的分析。. sit. 別以該四類型公共住宅進行實證分析，更細緻及完整的對實證結果做出更為嚴謹. al. n. v i n Ch 再者，除分析四類型公共住宅目前存在的現況及品質狀況對周圍住宅價格的 engchi U 影響效果外，為釐清真正屬於近年積極興辦且提升品質、社會高度關注的公營出租住宅，於其興建完工與住戶入住等不同階段，是否對周圍住宅價格產生不同的影響效果，因此由臺北市政府興辦之十一處公營出租住宅中，選取唯一一處興建完工與開放住戶入住等兩個時間點前後，皆能取得住宅交易資料、全數作為公共住宅使用且品質良好而為政府政策推動典範個案之「興隆公共住宅」，作為實證研究對象。 (二) 時間範圍. 6.

(17) 臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響. 本文用以分析價格是否受四類型公共住宅影響之住宅交易樣本資料，係取自內政部不動產交易實價登錄資料，並以 2012 年 7 月至 2015 年 9 月止為研究之時間範圍。而公營出租住宅外溢效果之個案研究則因興隆公共住宅之興建完工及開放住戶入住的時間點不相同，同時須搭配實價登錄資料發布期間，因此本文以能由實價登錄資料中取得前後相同月份的最長時間範圍，設計兩組不同時間範圍的樣本，分別為興隆公共住宅興建完工前後各 14 個月之 2014 年 3 月至 2016 年 6 月、興隆公共住宅住戶入住前後各 6 個月之 2015 年 7 月至 2016 年 6 月。 (三) 空間範圍. 政治大不同類型公共住宅對周圍住宅價格影響的部分，將以位於臺北市之整建住宅、立. 出售國民住宅、出租國民住宅、公營出租住宅等四類型公共住宅，及臺北市不動. ‧ 國. 學. 產交易實價登錄住宅樣本為實證對象，因此臺北市為本文地理空間的範圍。. ‧. 而公營出租住宅外溢效果之個案研究部分，考量興隆公共住宅社區位於文山區，故僅以臺北市文山區為空間範圍，篩選出文山區的住宅交易資料作為實證研. y. sit er. io. (四) 研究限制. Nat. 究樣本。. al. n. v i n Ch 由於公共住宅政策施行時間長且種類多，本文係依據興辦時期、興辦內容與 engchi U. 性質等實質內涵，由眾多公共住宅類型中，選取較富政策性且足以代表各時期直接興建式公共住宅政策之四類公共住宅，惟因不同政策下所興辦的公共住宅量體不盡相同，故本文分析之四類公共住宅間，存在一定的量體差異。又因內政部並未提供 2012 年 7 月前之不動產交易實價登錄資料，而實證對象中的整建住宅、出售國民住宅、出租國民住宅皆早於該時期興辦，因此本文僅能分析興隆公共住宅興建及住戶入住前後之周圍住宅價格變動情形，無法以整體公共住宅興建前後之周圍住宅價格差異進行更加深入的比對分析。. 二、研究方法 (一) 相關理論與文獻回顧 7.

(18) 第一章緒論. 本文先回顧我國公共住宅之相關文獻，包含其範疇、政策發展演變過程及各類公共住宅性質等，藉此對不同類型公共住宅與興隆公共住宅的背景及特質有更深入的認識，初步了解公共住宅對周圍住宅價格產生影響的可能因素。接著透過國內外相關文獻實證研究內容探究公共住宅與周圍不動產價格之關係、對周圍不動產價格造成影響的成因、影響效果、相關研究方法等，從中發掘國內外研究中尚未釐清、受限及建議的面向，藉以精進本文實證研究內涵。另外也以回顧相關研究的方式，熟悉本文欲使用的四個實證模型理論及於不動產領域之應用，以了解實證的架構及估計方法。 (二) 實證分析. 政治大. 本文利用地理資訊系統（GIS）繪製我國整建住宅、出售國民住宅、出租國. 立. 民住宅、公營出租住宅等四類公共住宅之分布圖，並計算出其與住宅交易樣本點. ‧ 國. 學. 間的空間資訊。. 而為更穩健且全面性的估算公共住宅對周圍不同影響範圍住宅價格之影響. ‧. 效果與程度，本文除運用普通最小平方法架構下之傳統特徵價格理論建構迴歸模. Nat. sit. y. 型外，同時結合空間迴歸模型，將住宅交易樣本的空間自相關特性納入考量；且. er. io. 不僅要實證分析出公共住宅對房價影響的平均效果，亦採用分量迴歸模型，更細. al. v i n C hDID)結合空間迴歸模型，探討公營出租住宅興之差異法(Difference in Difference, engchi U n. 緻的探討公共住宅對不同房價住宅的邊際影響效果差異。另外，本文並以差異中. 建完工及住戶入住前後，周圍住宅價格的變化情形，分析真正屬於公共住宅設立所造成的影響效果。. 8.

(19) 臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響. 第三節研究架構與流程一、研究架構本文共分為六章，第一章為「緒論」，說明研究四類型公共住宅對周圍不同範圍住宅及對高低房價住宅價格影響效果、以及針對公營出租住宅外溢效果進行個案研究之研究動機、問題與目的，並簡單說明研究對象、範圍、限制及所採用之研究方法。第二章則為「相關理論與文獻回顧」，透過回顧國內外研究了解我國公共住宅政策背景、特性及相關研究方法，找出其影響周圍住宅價格的原因，進而發掘國內外文獻不足之處加以修正補足，並針對本文所使用的相關實證研究. 政治大三章「研究設計」則呈現本文使用之實證模型、公共住宅與住宅樣本資料、所選立方法及模型進行理論及應用之回顧，以利本文應用後使結果更精確與穩健。而第. 用之變數，以及資料處理過程等，以清楚掌握資料概況與時空分布情形，設計一. ‧ 國. 學. 套能夠達成研究目的之實證方向。. ‧. 第四章為「實證結果與分析」，以傳統特徵價格模型、空間迴歸及分量迴歸. y. Nat. 之實證數據，分別就四類型公共住宅是否顯著影響周圍房價，以及對不同高低房. io. sit. 價住宅之影響程度，進行實證結果的分析與解釋，並由四類型公共住宅房價影響. n. al. er. 效果之實證結果衍伸，針對目前政府積極推動且社會高度關注的公營出租住宅，. i n U. v. 進行個案式的實證結果分析，更加深入且切合社會現況的探討周圍住宅價格於興. Ch. engchi. 隆公共住宅興建完工及開放住戶入住前後的變化情形。最後，第五章為「結論與建議」，除整合並總結本文的研究發現外，亦與當前社會關心之爭議與政策面向結合，從中提出相關政策建議，供社會大眾及政府機關參考，並就後續研究得以更加精進之處提出建議。. 9.

(20) 第一章緒論. 二、研究流程研究動機. 研究問題與目的. 研究內容與方法相關理論與文獻回顧. 公共住宅與不動產價格. 立. 政治大空間計量. 特徵價格理論. 分量迴歸. 差異中之差異法. 學. ‧ 國. 我國公共住宅. 研究設計. ‧ y. Nat. 資料說明與分析. er. io. sit. 模型建立. n. a四類型公共住宅實證結果與分析 iv l C n hengchi U. 公共住宅與周圍住宅價格. 公共住宅與高低房價住宅. 結論與建議. 圖 1-1 研究流程圖. 10. 公營出租住宅個案外溢效果.

(21) 臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響. 第二章. 相關理論與文獻回顧. 本文旨在探討公共住宅對周圍住宅價格之影響效果，並進一步對公營出租住宅的外溢效果進行個案研究，而因臺灣公共住宅類型繁多且各有特質，於實證分析前，須先回顧各類型公共住宅的政策背景及發展過程，藉以瞭解不同類型公共住宅的特性，及其於前置規劃時、推動過程中、興建後管理維護等階段所面臨的困境，與導致社會大眾對其產生負面觀感的原因；並透過國內外文獻，回顧公共住宅可能對周圍鄰里環境造成的影響、及其對周圍住宅價格產生正負向影響的因素，並了解相關的實證方法、研究限制與對後續研究之建議，以作為本文研究設計及實證分析的基礎。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 11. i n U. v.

(22) 第二章相關理論與文獻回顧. 第一節我國公共住宅政策發展概況「公共住宅」並非經由我國法律或法規命令所定義的專有名詞，惟因我國住宅政策中，政府由供給面直接興辦或間接提供獎勵與輔助，供應住宅給國民居住之政策內容，在不同時期背景下具有差異，故本文以「公共住宅」作為廣義定義，舉凡政府直接興建、獎勵投資興建國宅、貸款人民自建及輔助人民自購國宅等直接或間接由供給面，提供住宅給中低收入者、找不到合適的居所者(如獨居老人、肢體障礙者需要完善無障礙空間)、遭歧視排擠者(如精障、智障、愛滋病患者)，以及遭受緊急危難者(如災民、家暴與性侵受害婦女的庇護安置)等經濟或社會弱. 政治大由於我國公共住宅政策發展歷程長，政府因應不同背景而提出各種政策工具，立. 勢者，皆為其範疇(行政院，2011)。. 故相關名詞定義眾多，如災難重建住宅、低收入之勞工、農、漁民及市民、公教. ‧ 國. 學. 人員之住宅、整建住宅、平價住宅、一般國民住宅(出租、出售)、獎勵投資興建. ‧. 國民住宅、貸款人民自建國宅、輔助人民自購國民住宅、合宜住宅、老人住宅、婦女中途之家、原住民住宅、勞工住宅、青年住宅、社會住宅等，皆屬公共住宅. y. Nat. sit. 政策的一環。另外，臺北市政府都市發展局(2004)亦簡述其歷年來完成之各種國. er. io. 民住宅，分別有合作營建 8、獎勵投資、貸款市民自建住宅、平價住宅、代辦興. al. n. v i n Ch 國(住)宅、輔代購宅、一般國宅，再加上近年規劃興辦的公營出租住宅等，公共 engchi U 建公教住宅 9、整建住宅、民生東路新社區開發、華江一期都市更新、興建專案. 住宅種類確實眾多。本文將上述公共住宅類型中，較具代表性或較常為人討論者整理於表 2-1：. 8 9. 由民間廠商提供建地與資金，政府負責設計、監工並予貸款，於住宅出售時一次收回。按造價 80%由政府向銀行進行貸款給學校、機關興建之員工宿舍。 12.

(23) 臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響. 表 2-1 我國公共住宅類型簡表公共住宅類型. 時間. 興辦內容. 整建住宅. 1964~1974. 安置公共工程拆遷戶，具所有權. 平價住宅. 1969~1979. 只租不售予低收入戶，由社會局辦理. 一般國民住宅. 政府大量興辦協助中低收入戶改善居住 1975~1999. (出租、出售) 直接合宜住宅興建. 環境將區段徵收土地低價賣給提供資金技術. 2010~2014. 興建的民間廠商，供無自有住宅的中低收入家庭購買由臺北市政府興辦，出租予無力於市場. 公營出租住宅. 2010~. 立. 社會住宅. 上找到適合住所者政治政府興辦或獎勵民間興辦，並至少提供大 2011~ 30%出租予經濟或社會弱勢者. ‧ 國. 勞工、農、漁民及市民、. ‧. sit. y. 興建之國民住宅. 由政府貸款，人民自備土地，自行興建管. n. al. 1976~2007. er. io. 輔助人民自購國民住宅. 多以貸款興建方式提供. 民間自備土地，依國宅條例以獎勵投資 1986~1999. Nat. 間公教人員之住宅接提獎勵投資興建國民住宅供補貸款人民自建國宅貼. 1950~1963. 學. 災難重建住宅、低收入之. 理維護之住宅. C hengchi 1990~2004 住宅. i n U. v. 補貼人民部分貸款利息以自行購置自用. 資料來源：本研究自行整理上述公共住宅類型，又以政府直接興建提供予人民居住使用之公共住宅，最常被視為是鄰避設施，故本文將聚焦討論此類公共住宅，並著重於本文所要探討之四類型公共住宅，依各類型公共住宅政策發展歷程進行回顧。. 一、1963 年前之公共住宅臺灣第一次由公部門提供住宅予人民始於日治時期，1908 年政府為中產以下階級者提供租售營團住宅與市營住宅，以解決其居住問題。由 1950 年至 1963 年間，政府興建之公共住宅除為協助受自然災害影響者之居住問題外，也為因應 13.

(24) 第二章相關理論與文獻回顧. 剛遷臺後人口遽增所產生的都市居住問題，此時期公共住宅運用美援資金興建，對象除上述遷臺移民及受天然災害影響而重建者外，多以中低階層及按職業別 (勞工、農民、漁民、公教人員)進行區分，「災難重建住宅」及「低收入之勞工、農、漁民及市民、公教人員之住宅」即為此時期的產物。(林萬億，2003；沈孟穎與傅朝卿，2015). 二、平價住宅與整建住宅而自 1964 年起，政府陸續將以職業劃分的方式，轉為針對低收入者提供公共住宅，此政策轉向顯示政府將公共住宅定位為提供低收入階層之福利住宅(沈孟穎與傅朝卿，2015)。其中，1964 年中央明確指示省轄市政府研訂實施計畫救. 政治大. 助貧民改善生活，入住對象為列冊之低收入戶，因此由臺北市政府社會局主管配. 立. 住作業，且仍為低收入者最重要社會福利住宅的「平價住宅」10，即為該時期臺. ‧ 國. 學. 北市公共住宅的代表產物(師豫玲等人，2008)。平價住宅推動初期因設計不良及地點偏僻等因素，進住狀況不如預期，故平價住宅於 1979 年停止興建，惟 1980. ‧. 年代開始因都市發展與房價飆漲使其需求變高，候住時間長(陳怡伶與黎德星，. sit. y. Nat. 2010)。平價住宅不僅提供房舍，亦積極配合為弱勢者提供托兒所、職業訓練、醫. io. er. 療服務、社工等福利服務措施，以穩定其生活及輔導脫貧；惟該項政策實施過程中，住戶脫貧情況不佳及嚴重依賴福利，導致遷出率低、產生貧窮次文化及犯罪. n. al. Ch. i n U. v. 問題，另外亦同時面臨管理困難、房舍老舊及社會對平價住宅住戶的負面標籤等. engchi. 問題，因此平價住宅的存廢及改善議題近年來被廣為討論(師豫玲等人，2008；胡志平與林帝佑，2013)。另外，為配合工務建設、教育設施、環境衛生及市容觀瞻等公共工程，須安置被拆除之舊有違章建築物及部分合法建築之現住戶(臺北市政府都市發展局， 2004)，由 1964 至 1974 年間，臺北市政府便開始興建目前由都市發展局主管之「整建住宅」供上述拆遷戶居住，於 1975 年以前，整建住宅為臺北市政府主要興建的國民住宅(陳怡伶與黎德星，2010)。然為配合安置拆遷戶所需的大量戶數住宅目標、因應需先建後拆的緊迫搬遷時程、且考量拆遷戶為社會最底層收入者臺北市現有五處平宅，分別為信義區福德平宅、文山區安康平宅、萬華區福民平宅、大安區延吉平宅及北投區大同之家，計 2,048 戶(師豫玲等人，2008)。 10. 14.

(25) 臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響. 而須降低其負擔等，整建住宅多以「標準化」、「最小居住空間」與「模距化」的原則進行設計，並以小坪數且高密度方式興建，每戶設計以 8~12 坪為主，平均每人僅享有 4.53 至 7.76 平方公尺的過度狹小生活空間，也因此導致共同走廊容易為私人空間物品占據，且違建情形嚴重，加上大量的戶數需求，多將社區公共設施部分壓縮至最小，導致鄰棟間距非常狹小、公共開放空間相當不足(米復國， 1988；林萬億，2012；沈孟穎與傅朝卿，2015)。當時新穎的設備與建築設計 11已因屋齡老舊而不符現代使用需求，逐漸淪為無力負擔一般市場行情的高齡低收入者居住，由於其生活環境及品質較差，導致整建住宅烙印予人公共住宅是貧民窟的印象(林萬億，2012)。整建住宅現況呈現如下圖 2-1：. 立. 政治大. n 三、國民住宅. Ch. engchi. y. sit. io. al. 圖 2-1 整建住宅圖示. 蘭州整建住宅－違建情形嚴重. er. 南機場整建住宅－私人占用公共空間使用. ‧. ‧ 國. 學. Nat. 南機場整建住宅－飛天旋轉梯. i n U. v. 國民住宅政策為公共住宅政策中，實施時間較長且較有整體規劃者，該政策始於 1954 年內政部設置「興建住宅技術小組」，上述災難重建住宅、整建住宅、貧民住宅、農民住宅、公教住宅等，皆屬前期國民住宅政策，並以貸款興建方式提供為主。然國民住宅政策至 1975 年頒布《國民住宅條例》12後漸趨完整，該年亦可謂是公共住宅發展之轉捩點，國家意識到積極介入住宅市場在經濟、政治、社會福利上的必要性，從被動提供住宅予有迫切居住需求者，轉變為制度化、直. 如臺北市萬華區南機場整宅，為當時少數僅有的磚造住宅，不但設置獨立的供水設施、汙水處理廠、抽水馬桶及多功能飛天旋轉梯等，並率先將電線杆地下化，被視為指標性建築，當年落成時，甚至吸引東南亞等國家相繼前來參觀取經。 12 該條例對國民住宅定義為「由政府機關興建，用以出售或出租予中、低收入家庭及軍公教人員的住宅」。 11. 15.

(26) 第二章相關理論與文獻回顧. 接大量「興建國民住宅售予人民」的角色(Chang and Yuan, 2013；林萬億，2003；陳怡伶與黎德星，2010；曾意辰，2015)。該時期房價快速上漲，民眾要求政府協助解決房價高漲帶來的居住問題，而增加房屋自有率一直是臺灣住宅政策的目標，故政府藉由大量興建「國民住宅」直接介入住宅市場(沈孟穎與傅朝卿，2015)。國民住宅政策在各項重大建設計畫陸續被納入，1976~1981 年的六年經建計畫中列入「國民住宅六年興建計畫」、 1979 年「廣建國民住宅」被納入十二項重要建設之一，並擴大為 1980~1989「十年國宅計畫」、1982~1989「第一、二期的四年國宅興建計畫」等(徐韻涵，2011)，可看出國民住宅於當時期的重要程度。. 政治大. 然因部分國宅興建區位不佳，且 1970 年代末期房地產景氣低迷，先前的房. 立. 價上漲因政策與市場供過於求而下跌，大量餘屋出現但國宅卻仍持續推動興建，. ‧ 國. 學. 致滯銷情形嚴重；加上政府興建較無效率、住宅問題改以其他多途徑方式解決等因素，民眾對國宅的需求相較市場上其他住宅產品並不高，故自 1980 年代中期. ‧. 起部分出售國宅轉作只租不售的「出租國宅」，並於 1999 年暫緩辦理，而臺北市. sit. y. Nat. 國民住宅業務亦自 2004 年起由都市發展局承接，惟出租國宅佔所有國宅比例仍. io. 2011)。. er. 少於十分之一(張金鶚，1990；林萬億，2003；陳怡伶與黎德星，2010；徐韻涵，. al. n. v i n Ch 為解決出售國宅滯銷問題，政府放寬承購標準，且出售式國宅以提升住宅自 engchi U. 有率為目標，反而利於有能力支付之中收入階層，而未確實保障弱勢族群；加上國宅出售後進入一般住宅市場自由交易，政府投入大量資源不但未平仰房價，反而助漲投機買賣風氣，並使公有土地資源流失，不利永續利用及政務推展；而部份國宅因缺乏對購買對象的瞭解及承包商素質不一，導致區位、空間與建築設計品質不佳，國宅興建計畫的實質效益及公平性皆被質疑與詬病(Chang and Yuan, 2013；米復國，1988；陳怡伶與黎德星，2010；沈孟穎與傅朝卿，2015)。而出租國宅的清潔管理、設備維護工作係由政府組成單獨或聯合社區管理站處理，惟因政府管理人力不足，且維護修繕等管理制度僵化，不但住戶對住宅品質滿意度低且較缺乏認同感，也易成為社會大眾眼中的次級住宅(洪幸妙與張金 16.

(27) 臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響. 鶚，1993；中華民國住宅學會，2008)。中後期國宅發展朝向「輔貸為主，興建為輔」及「出租為主」的興辦模式、地面層改朝多功能使用並集中設置公共開放空間，以促進社區自治組織及公共戶外活動、且室內空間設計配合使用者需求，並自 101 年起對出租國宅辦理居住環境、相關設施及通用設計安裝及改善工程、評估耐震能力等，以改善備受爭議之問題(臺北市政府都市發展局，2004，2014；沈孟穎與傅朝卿，2015)。本文以圖 2-2 呈現出售及出租國宅現況：. 立. ‧ 國. 青年出售國宅－「青年新城」管委會管理得宜. 學. 成功出售國宅－集中設置開放空間. 政治大. 國盛出售國宅－七層公寓式. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. 西寧出租國宅－住商(市場)混和. Ch. engchi. i n U. v. 四四東村 C 出租國宅－五層公寓式. 萬樂出租國宅－經立面景觀美化工程改善. 圖 2-2 出售國宅及出租國宅圖示. 四、社會住宅與公營出租住宅面對弱勢者住宅問題，政府於 2005 年核定「整體住宅政策」，其中提及保障弱勢者承租或承購住宅的機會可近及多元性，將住者有其屋的政策目標調整為住者適其屋，並引進「社會住宅」只租不售、去商品化、對象包含社會及經濟弱勢群體等觀念於政策目標中(張雅惠，2009；徐韻涵，2011)。然因過往國民住宅政策執行所產生的問題，給人管理維護與修繕品質不佳、安全堪慮、環境窳陋的負 17.

(28) 第二章相關理論與文獻回顧. 面觀感，加上仍有許多社經弱勢者的居住問題無法完全以補貼解決，故內政部分別於 2011 及 2014 年分別提出「社會住宅短期實施方案」與「社會住宅中長期推動方案暨第一期實施計畫」，對社會住宅政策執行方式做更具體的規劃，不僅供弱勢者申租，並供初入社會的年輕人、單親、婦女等族群，在人生過渡期租得平價合適的住所。其中，該短期方案提及居民於座談會上反映，社會住宅帶來的社經弱勢者恐讓該處成為「貧民窟」，影響當地治安與生活品質、造成周圍房價下跌，並認為應興建於郊區、當地人口密集不宜興建等意見，都顯示社會大眾對社會住宅仍存標籤化、邊緣化、且擔心周圍住宅價格會因此下跌的刻板印象。政府為避免弱勢. 政治大方案及中長期計畫中，皆強調住戶應適度混居以促進社會融合、為鄰里社區提供立者過度集中居住，導致社會住宅落入標籤化及遭社會隔離的惡性循環，因此短期. ‧ 國. 學. 適當回饋、設計興建優質住宅、完善營運管理系統、結合社政資源等多項執行原則(行政院，2011，2014；蕭閎偉、林建元與白仁德，2013)。. ‧. 又鑒於長期以來臺灣並無具體的整體住宅發展政策，亦無住宅專法，過去住. sit. y. Nat. 宅政策皆分散在各個不同計畫中，對於整體住宅發展的掌握及展望尚有不足(張. io. er. 雅惠，2009)，故內政部自 1999 年起即開始研擬住宅法(草案)條文，期望健全住宅市場、提升居住品質，使全體國民居住於適宜之住宅，並享有尊嚴之居住環境。. n. al. Ch. i n U. v. 住宅法於 2011 年公布且於一年後施行，並同步廢除國民住宅條例，嗣於 2017 年. engchi. 初修正並公布施行，「社會住宅」這個名詞在住宅法中亦被定義. 13. ，除了提供一. 定比例予中低收入者外，亦開放特殊身分族群及青年族群申租。另外，該法特別獨立出「社會住宅」專章，條文共計 21 條，占總條文之 32.3%，社會住宅可謂是目前政府解決住宅問題的一大政策。臺北市政府為確保市民居住權利，都市發展局自 2010 年 10 月起陸續興辦符合社會住宅定義的「公營住宅」及「公共住宅」供民眾申請入住，截至目前已提. 住宅法於 2017 年 1 月 11 日修正並公布施行後，將社會住宅重新定義為，由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用之住宅及其必要附屬設施，並提供至少百分之三十以上比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。. 13. 18.

(29) 臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響. 供六處公營住宅及三處位於臺北市境內. 14. 的公共住宅供民眾申請入住. 15. (詳表 2-. 2)。而因公營住宅與公共住宅的內容、性質、興辦時間皆相似，故本文後續將此二類公共住宅合併稱為「公營出租住宅」，一併討論其對周圍住宅價格的影響效果。為扭轉社會大眾對公共住宅的刻板印象，公營出租住宅以社會隔離程度較低的混居配置，除將入住資格上限提升至中階所得水準外，部分公營出租住宅甚至針對青年族群設計加籤機制；另外亦提供基本家具、無障礙設施與完善多樣的公共空間，導入智慧電網設備、取得綠建築標章、考量都市設計及建築物景觀造型色彩，並採用「物業管理事務委外」、「扣分記點」、「社會服務協助制度」等措施，. 政治大間的關係(臺北市政府都市發展局，2013，2014)。再者，臺北市政府都市發展局立加強與物業方、警政及社福單位的密切連繫，提升維護與居住品質及和鄰里社區. ‧ 國. 學. (2016b)亦表示目前規劃與興建中之公共住宅將結合托嬰幼托老與社會福利等公共服務，並以高標準建築規劃設計居住空間、提供完善設施及開放空間，規劃過. ‧. 程中亦評估引入人口可能產生的交通衝擊及研擬改善策略，創造更友善的居住生活環境，將資源與周邊鄰里社區共享使用，形成共存共榮的整體。. sit. y. Nat. io. er. 其中，位於文山區之興隆公共住宅基地原為安康平價住宅，因屋齡老舊已逾 40 年且建物窳陋，故政府推動「安康公共住宅旗艦計畫」，重新規劃並分 3 期改. n. al. Ch. i n U. v. 建為公共住宅。目前已興建完工並開放入住之興隆公共住宅 1 區，係由安康平宅. engchi. D 基地併同鄰近低度利用之安康市場與停車場等市有土地改建而成，以提供較佳居住品質並改善社區風貌 (臺北市政府都市發展局，2015)。該社區於 2015 年 5 月全數完工、2016 年 1 月開放入住，共有 272 戶，其中保留 33%予安康平宅現住戶優先承租，其餘則出租作為一般公營出租住宅，家戶年平均所得低於臺北市 40%分位點(約 125 萬)且每人每月所得低於 5 萬 1,779 元以下即具申請資格。另外，其為全國首座同時取得耐震、智慧建築、綠建築及無障礙住宅單元標章合格之公共住宅，該社區之管理維護工作委託專業物業管理公司駐點辦理，政府期望能以該個案做為典範案例，消弭社會大眾對公共住宅既有之負面刻板印象(臺北另外尚有台北橋站、小碧潭站等兩處公共住宅位於新北市境內。臺北市政府都發局於 106 年 5 月 5 日公告，自 106 年 5 月 15 日起停止受理捷運龍山寺站、港墘站、臺北橋站及小碧潭站等四處聯合開發公共住宅戶出租。 14 15. 19.

(30) 第二章相關理論與文獻回顧. 市政府都市發展局，2016c)。下圖 2-3 呈現公營出租住宅及興隆公共住宅現況：. 大龍峒公營住宅－臺北市第一處公營住宅. 興隆公營住宅戶－捷運共構宅. 立. 永平公營住宅戶－部分中繼國宅戶轉型作公營住宅使用. 政治大. io. y. er. 圖 2-3 公營出租住宅圖示. 興隆公共住宅－提供無障礙設施及基本家具. sit. 興隆公共住宅－周圍仍有部分安康平價住宅待改建. ‧. ‧ 國. 學. Nat. 興隆公共住宅－引進創新建築規劃設計手法與工程技術. al. n. v i n Ch 政策、主管機關、申請資格條件、建築規劃設計、管理維護、使用現況等雖有顯 engchi U. 由臺灣公共住宅歷程不難發現，不同時期由供給面直接興建之公共住宅，於. 著差異，但皆有被標籤化或邊緣化的爭議，且縱使新推出之公營出租住宅參考過往經驗而積極改善各方面品質與提升鄰里社區環境，並以混居配置降低承租戶與當地住戶的隔閡程度，但社會仍普遍存有公共住宅品質不佳之刻板印象(臺北市政府都市發展局，2014)。由於不同類型公共住宅的特質大相逕庭，其價格影響效果亦會因此有差異，故分析公共住宅對周圍房價影響時，應先將公共住宅依其特性分類後再分別研究，始能估計出較為細緻且能符合真實情形的結果。. 20.

(31) 臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響. 表 2-2 臺北市供申租之公營出租住宅列表公營出租住宅. 戶數. 對象. 特色 1.政府自建 2.綠建築、太陽能發電系統、公共藝術 3.物業管理 4.具通用設計戶. 1.>20 歲. 大龍峒公營住宅. 110 戶 (套房、3 房). 敦煌公營住宅戶. 3戶 (3 房). 1.20 歲~45 歲 2.家庭年所得<50％分位點. 行天宮站公營住宅戶. 30 戶 (套房). 1.20 歲~45 歲 1.捷運共構宅 2.家庭年所得<50％分位點 2.物業管理. 萬隆站公營住宅戶. 1.20 歲~46 歲 41 戶 2.家庭年所得<50％分位點 1.捷運共構宅 (套房、1~3 房) 3.套房型 1 口人申租<50% 2.物業管理分位點*0.6. 景文公營住宅戶. 39 戶 (2~3 房). 3.每人月所得<53,067 元. 政治大. 2.家庭年所得<40％分位點. al. n. 3.每人月所得<51,779 元. Ch. engchi. y. sit. 歲，其餘 20~46 歲. 1.部分中繼住宅戶轉公營住宅 2.部分戶數優先承租予具特殊情形或身分者 3.物業管理 4.具通用設計戶. er. 1.特殊情形或身分者>20. 1.社區內設有健身房、KTV 室、交誼廳、撞球室等設施 2.物業管理. ‧. 1.20 歲~46 歲 2.家庭年所得<40％分位點. io. 51 戶 (3 房). 1.社區內設有游泳池、健身房及會議室等設施 2.物業管理. 學. ‧ 國. 立. Nat. 永平公營住宅. 2.家庭年所得<50％分位點. iv n U1.捷運共構宅. 龍山寺站公共住宅戶. 11 戶 1. >20 歲 (套房、1~2 房). 港墘站公共住宅戶. 14 戶 (套房、2 房). 興隆 1 區公共住宅. 1.安康平價住宅改建(第一期) 2.保留 33%予安康平宅現住戶 3.智慧電網、綠建築、智慧建築、 1. >20 歲或安康平宅現住戶 272 戶耐震、無障礙住宅標章 2.家庭年所得<40％分位點 (套房、1~3 房) 4.特殊身分租期較長 3.每人月所得<51,779 元 5.設籍臺北市青年(20~45 歲)加籤 6.物業管理 7.具通用設計戶. 2.家庭年所得<50％分位點 3.每人月所得<53,067 元. 2.物業管理 3.特殊身分租期較長 4. 自 106/5/15 起停止受理出租. 資料來源：本研究整理自都市發展局(2013, 2015, 2016a) 21.

(32) 第二章相關理論與文獻回顧. 第二節公共住宅與不動產價格在房價飆漲快速導致住宅居住消費成為人民生活重擔，且許多社會弱勢者的居住問題無法透過補貼解決的情況下，公共住宅政策的提出確實可達到保障居住權利及社會公平之目標，使無力在住宅市場中競爭的人民居住於較適宜的住宅，並享有尊嚴的居住環境。據內政部 2016 年底委託調查民眾對只租不售社會住宅的相關看法 16，受訪民眾中高達 88.6%支持政府推動社會住宅政策供經濟或社會弱勢民眾居住，且有 83.7%接受住家附近成立社會住宅。然而當政府欲興建公共住宅於居民住家附近時，因弱勢住戶被標籤化，及對於過往公共住宅品質良莠不. 治政曾意辰，2015)；據該民意調查結果，無法接受住家附近成立社會住宅的受訪民大立眾，主要是擔心影響治安、周圍房價、環境清潔或生活品質，或被認為是經濟或. 齊的疑慮，造成反彈聲浪即四起(江尚書，2011；徐進鈺，2011；張金鶚，2011；. ‧ 國. 學. 社會弱勢。. ‧. 公共住宅能對鄰里環境產生影響，進而影響周圍住宅價格(Freeman and Botein, 2002)。以往國內在探討公共住宅與不動產價格關係時，多由政策制度面. y. Nat. sit. 著手，以質性研究方式分析造成公共住宅被標籤化及污名化的因素，並提供相關. er. io. 因應策略，或僅以社會觀察的角度探討社會住宅政策，較少以統計量化方式證實. al. n. v i n Ch 影響，以致即便目前政府或社會團體極力說服及說明公營出租住宅並非鄰避設施， engchi U 公共住宅是否確實會造成周圍住宅價格減損，抑或僅心理層面負向觀感而未實際. 周圍居民仍在公共住宅基地選定時強力反對。其中分析我國公共住宅常被視為鄰避設施，因而使周圍房價下跌的因素部分，林萬億(2003)、沈孟穎與傅朝卿(2015) 認為係因早期承包商素質不一，建築與設計品質不佳、居住面積過於狹小所致；行政院(2011)則根據過去國宅興建經驗進行檢討，提出住宅社區環境規劃不佳(如社區公共設施偏少)致服務品質低落、都市土地取得不易致興建位置過於集中或偏僻、欠缺社會輔導機制等觀點；而洪幸妙與張金鶚(1993)、師豫玲等人(2008)、張金鶚(2011)、胡志平與林帝佑(2013)、行政院(2014)及曾意辰(2015)皆認為係因居住者長期缺乏經濟能力加以維護使得房舍破舊不堪使用，加上過往公共住宅出內政部委託「台灣指標調查研究股份有限公司」於 2016 年 11 月 21 日至 24 日調查，成功訪問年滿 20 歲的民眾 1079 人，在 95%的信心水準下，最大調查抽樣誤差不超過正負 3 個百分點。. 16. 22.

(33) 臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響. 現公共設施毀壞、環境髒亂、管理人力缺乏且制度僵化、無積極脫貧輔導計畫等管理維護層面問題，造成弱勢居民過度集中而無法脫離貧窮，甚至形成公共住宅次文化或被貼上犯罪標籤、社區意識低等社會秩序層面問題所致。鑒此，行政院(2011，2014)、胡志平與林帝佑(2013)皆建議公共住宅政策規劃時，應避免將中低收入及弱勢居民過度集中於單一住宅環境中，而應以混居規劃，促進社區融合，使不同收入階級、職業、家戶組成、生活狀態、身體條件、公共服務需求的人們居住同社區，並積極透過與社會福利連結或地區輔導，提升居民經濟自主能力及流動率以協助其脫貧。而內政部 2016 年底民調中，受訪民眾則認為社會住宅的妥善管理、回饋當地民眾、增加鄰里共同使用空間、好的建築外. 政治大. 觀設計等，可增加其對社會住宅的好感及接受程度。. 立. 國外相關研究則較國內多元，除質性研究外，亦使用量化方式實證「個別公. ‧ 國. 學. 共住宅社區」與不動產價格的關係，並探討公共住宅為何被視為鄰避設施。研究方法方面，Freeman and Botein(2002)、Nguyen(2005)彙整相關文獻發現，1990 年. ‧. 代前多直接將有公共住宅區之房價與無公共住宅區之房價進行對照，分析公共住. sit. y. Nat. 宅是否對周圍房價造成影響，惟該研究方法多具有無法固定其他可能影響因素之. io. er. 條件相同、鄰里區界自行劃定、無法同時對不同類型公共住宅進行研究、限縮於小範圍等限制存在。而 1990 年代後則多以特徵價格迴歸分析兩者關係，Du Preez. n. al. Ch. i n U. v. and Sale(2013) 除以特徵價格法分析外，同時亦加入空間自相關變數，而. engchi. Koschinsky(2009)則以特徵價格法結合差異中之差異法(DID)與時間序列概念進行分析，比較距離公共住宅不同遠近的住宅價格在其興建前後的變化情形，並將未考量空間自相關特性納為研究限制。 Kiel and McClain(1995)指出，鄰里設施的設置消息發布、興建完工及正式營運等不同時期，將對周圍住戶造成不同感受，房價影響效果可能因而具差異性，而 Galster and Williams(1994)及 Briggs, Darden and Aidala(1999)實證結果亦顯示，公共住宅設置的消息發布及開始營運階段對周圍房價的影響效果不同。然而應用差異中之差異法或其概念分析之相關研究中，多僅以單一時間點切入探討價格影響效果，如 Ellen et al.(2001)及 Koschinsky(2009)以公共住宅「興建完工」為區分. 23.

(34) 第二章相關理論與文獻回顧. 前後的時間點，而 Santiago et al.(2001)則僅分析「住戶入住」的價格影響效果。另外，由於不同類型公共住宅對周圍住宅價格的影響具差異性(Lee, Culhane and Wachter, 1999)，因此 Freeman and Botein(2002)、Nguyen(2005)與 Du Preez and Sale(2013)皆建議應區分並比較不同類型(如出租、出售、新建、租金補貼、貸款優惠等)公共住宅對房價影響的效果差異；而 Nguyen(2005)亦建議後續研究可利用公共住宅設立前後之房價趨勢資料，觀察房價是否受公共住宅影響而呈現不同於現行價格走勢的情況。由於國外實證研究分析的公共住宅、周圍住宅的特性皆不盡相同，故研究結果正負不一(Freeman and Botein, 2002；Li, 2005)。其中，對周圍住宅價格具正向. 政治大 Landis, 1993)、多與鄰里環境相容且未因規模過大或過密集而造成不舒適(Rabiega, 立外溢效果或是未造成顯著影響之公共住宅，其建築設計品質佳(Cummings and. ‧ 國. 學. Lin and Robinson, 1984；Koschinsky, 2009；Albright, Derickson and Massey, 2013)、弱勢者不多且種族差異不大(Rabiega et al., 1984；Koschinsky, 2009)、為新興建(Lee. ‧. et al., 1999；Koschinsky, 2009)、為自有而非出租性質(Lee et al., 1999)，且管理良好並協助脫貧、居民參與及社區意識強烈 (Cummings and Landis, 1993；Goetz,. y. Nat. sit. Lam and Heitlinger, 1996；Albright et al., 2013)。另外，Freeman and Botein(2002)、. n. al. er. io. Nguyen(2005)、Tighe(2010, 2012)與 Albright et al.(2013)表示因為種族與貧窮歧視、. i n U. v. 民眾刻板印象與意識形態、對政府不信任等，社會大眾認為公共住宅住戶的素質. Ch. engchi. 較差，亦是被標籤化的主因，並特別強調公共住宅之建築設計、空間配置等須與鄰里社區相容，彼此間特質差異不大之重要性。探討對周圍不同房價住宅的影響時，Freeman and Botein(2002)、Nguyen(2005)、 Tighe(2010, 2012)與 Leung and Tsang(2012)指出居民不偏好居住於與自己所得差距過大的地區，甚至願意多支付金額居住在所得分配較平均地區，而因公共住宅係以較一般住宅價格更優惠及低廉的價格，租售予有需求的族群，故若將公共住宅設置在較高房價處，對周圍住宅所造成的鄰避現象將較顯著；而 Goetz et al. (1996)、Freeman and Botein(2002)與 Koschinsky(2009)則表示新開發興建的公共住宅非但不會造成周圍住宅價格下跌，反而能提升環境較差或較平均價格低的住宅之價值。又探討鄰里設施外部效果時， Lee et al.(1999) 、 Fischel(2001) 、 24.

(35) 臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響. Rosenthal(2008)與 Koschinsky(2009)皆表示，由於自有住宅者相對於承租戶，通常會投入較多管理心力，具較高的維護水平，加上出租住宅的住戶流動率較高，社區組成較不穩定，故出租住宅較易被視為具負外部性的鄰避設施。綜上，公共住宅是否確實造成周圍住宅價格減損為近年政府推動公共住宅政策時關注之重要議題，然以往國內缺乏以統計量化方式進行實證分析。而國外相關實證研究則多針對個別公共住宅進行分析，缺乏探討不同個案類型所造成之影響差異，也因受限個案特性而無法提供較全面性的建議，此亦為 Nourse (1963)、 Nguyen(2005)與 Du Preez and Sale(2013)所提及之限制與建議。另外，除公共住宅建築物的規劃設計外，住戶特質及入住後的管理維護情形亦為影響價格外溢效果. 政治大階段對周圍房價影響的差異；且研究方法上多未釐清住宅價格的空間自相關特性立. 的主因，然而國外相關實證研究多未區別公共住宅的興建完工及正式營運等不同. ‧ 國. 學. 可能對估計結果產生的影響(Koschinsky, 2009)。再者，僅部分研究測試公共住宅對不同房價區域影響程度之差異，且亦未細緻的區分為個別住宅價格之高低(De. ‧. Salvo, 1974；Koschinsky, 2009)，如此可能有同行政區不同影響效果相互抵消，或高收入地區中非高價住宅被錯誤計算等情形(Galster, Tatian and Smith, 1999；. y. Nat. sit. Freeman and Botein, 2002)。因此，本文將突破上述研究限制及重新釐清相關實證. n. al. er. io. 研究未深入且細緻化的部分，同時配合我國公共住宅特性，更嚴謹且全面性的探. i n U. v. 討不同類型公共住宅當前的品質狀況對周圍不同高低房價產生影響之議題；並針. Ch. engchi. 對當前政府積極興辦且受社會高度關注的公營出租住宅，更細緻的觀察真正屬於其興建完工及住戶入住後之周圍房價變動情形，以提供更完整、具穩健性、且更切合當前政策需求之建議。. 25.

(36) 第二章相關理論與文獻回顧. 第三節特徵價格理論之相關研究 Rosen(1974)提出產品價格是由可衡量的各項隱含特性所組成，發展出特徵價格方程式(Hedonic Equation)，該理論奠基在產品的價值為特徵或屬性的效用上，並結合商品的市場經濟均衡、競爭理論，由消費者追求效用最大化及生產者追求利潤最大化中間取得平衡點，作為產品特徵決定價格形成的過程。因此若能分析效用及利潤最大化均衡點下各種特徵所組成的產品，即可以分別將各個屬性市場交易的邊際效用量化，而形成該產品之價值(Cebula, 2009)。又因不動產相較於其他財貨更具異質的特性，不動產的組成特徵對於價格的形成效果更為顯著，故特. 治政用，且皆有相當不錯的估計結果。歸納應用特徵價格理論之相關不動產研究，可大立將不動產特徵大致分為四類型，分別為(1)「建物屬性」如面積、樓層、屋齡、房. 徵價格理論所建立之迴歸模型，在國內外不動產價格相關實證研究中皆被廣泛運. ‧ 國. 學. 間數、建材等屬於建築的特徵；(2)「鄰里環境」如學校、公園、捷運站等迎毗設施，及污水處理廠、變電塔、垃圾焚化廠等鄰避設施(楊宗憲與蘇倖慧，2011)；. ‧. (3)「區位屬性」如位在不同行政區、使用分區或次市場所造成的價格差異；(4). sit. y. Nat. 「經濟環境」如景氣、物價、利率等偏向總體經濟對不動產價格影響的部分。若. io. er. 將該四類型特徵皆列入解釋變數，特徵價格迴歸模型的房價估計效果通常十分理想(林祖嘉與馬毓駿，2007)，而個體的不動產相關研究中，最常使用的特徵類型. al. n. v i n 為建物屬性、區位屬性及鄰里環境，故本文後續將以該三類型屬性作為影響住宅 Ch engchi U 價格的特徵。本文欲探討公共住宅是否對周圍住宅價格產生影響，其中公共住宅被視為影響不動產價格特徵中的「鄰里環境」類型，屬於鄰近住宅的設施，因此對周圍住宅價格可能會產生影響的效果。Nguyen(2005)彙整公共住宅對周圍房價影響的相關文獻時發現，1990 年代後相關實證研究多利用特徵價格迴歸模型探討公共住宅與周圍房價的關係；Rabiega et al.(1984)、Cummings and Landis(1993)、Goetz et al.(1996)、Galster et al.(1999)、Lee et al. (1999)、Li(2005)、Leung and Tsang(2012) 等實證研究即逕以特徵價格複迴歸模型分析公共住宅與周圍住宅價格之關係；而 Koschinsky(2009)、Du Preez and Sale(2013)皆以特徵價格法為基礎，分別結合差. 26.

(37) 臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響. 異中之差異法及空間自相關變數進行分析；Tighe(2012)則運用特徵價格法建立公共住宅鄰避指數(Nimby Index)估計式，藉以探討造成公共住宅遭反對的原因。綜上所述，由於特徵價格模型用於不動產相關研究的經濟意涵明確，為估計每一個特徵變動下，對於不動產價格變動效果，且本文研究對象公共住宅即屬於影響不動產的鄰里環境特徵之一，加上探討公共住宅對周圍住宅價格影響之相關研究多以該理論模型為基礎，因此本文將以特徵價格法為基礎建構實證模型，進一步探討兩者間之關係。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 27. i n U. v.

(38) 第二章相關理論與文獻回顧. 第四節空間計量之相關研究一、空間自相關 Cliff and Ord(1973)指出，空間自相關為一個地區的表現呈現出與其鄰近地區的表現更相似或更不相似的現象，換句話說，空間自相關是用來解釋自己與鄰近地區的屬性變數，是否非隨機獨立而存有空間上聚集或擴散型式空間相依性的方法。當相同性質的空間資料出現聚集的現象時，表示相鄰地區會交互影響，即為正的空間自相關，反之則為負的空間自相關(Haggett, Cliff and Frey, 1977)。而空間自相關可由兩大類型方式切入進行衡量，分別為全域空間自相關. 政治大. (Global Spatial Autocorrelation)及地域空間自相關 (Local Spatial Autocorrelation)，. 立. 其中，全域型空間自相關指標可呈現整體空間區域內自相關情形，最具代表性的. ‧ 國. 學. 指標為 Moran’s I 及 General G 等；而局部地域型的空間自相關指標則可以計算每個局部單元的空間自相關程度高低，藉由觀察聚集空間單元的自相關程度相較. ‧. 整體空間區域的分布情形是否夠顯著，以辨別空間單元聚集的位置，常用的空間. y. Nat. 自相關的局部檢定則有 LISA(Local Indicators of Spatial Association)及 Local G-. er. io. sit. statistics 等(溫在弘，2015)。. al. 由於本文所要衡量的是整體住宅樣本價格在空間單元上是否具有空間自相. n. v i n Ch 關的趨勢及現象，而非探討局部空間單元住宅價格的聚集情形，加上 Moran’s I engchi U 為進行空間自相關檢測中最具代表性且第一步會被使用之指標，因此本文將以該指標作為判斷住宅價格在空間上是否存有自相關的情形。. 二、空間計量應於之不動產價格相關研究以往不動產相關實證研究多使用傳統特徵價格模型，假設每個觀察值是獨立且相等分配的，即假設誤差項彼此獨立無關連且誤差變異數齊一，然而現實生活中，不動產價格極易因為受到共同使用的周圍鄰里環境、區位及設施等影響，而使得鄰近不動產價格具有非獨立的相似性，即便將區位或鄰里環境等變數加入模型中，每筆價格的殘差中仍然會存在空間相依的特性(Basu and Thibodeau, 1998; Dubin, 1998；紀凱婷，2009)。然而傳統最小平方法下的迴歸模型未考量空間自相 28.