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第二節 研究內容與方法
一、研究內容
(一) 研究對象
因應不同時期的住宅問題，政府直接興建不同類型的公共住宅，如整建住宅、
平價住宅、國民住宅、合宜住宅、社會住宅、公營住宅、老人住宅、婦女中途之 家、中繼住宅、原住民族住宅等，而是類由政府直接興建之公共住宅常有被視為 鄰避設施之疑慮與爭議。考量臺北市為我國公共住宅政策發展較完善、興建數量 最多，且房價負擔能力最低之縣市，因此本文以臺北市作為實證地區，並選取興 辦大宗公共住宅量體的臺北市政府都市發展局所主管之已興建完工公共住宅為 實證對象。再者，因早期與近期的不同類型公共住宅各有其特質，對周圍住宅價 格的影響效果因此具差異性，其中整建住宅、出售國民住宅、出租國民住宅、公 營出租住宅等四類型公共住宅為直接興建式公共住宅政策中，各時期的興辦主力，
最具早、中、近期等不同時期的政策代表性，且有一定的興建量體，足以呈現近 期興建的公營出租住宅與早期公共住宅的差異，因此本文不將其視為一體，而分 別以該四類型公共住宅進行實證分析，更細緻及完整的對實證結果做出更為嚴謹 的分析。
再者，除分析四類型公共住宅目前存在的現況及品質狀況對周圍住宅價格的 影響效果外，為釐清真正屬於近年積極興辦且提升品質、社會高度關注的公營出 租住宅，於其興建完工與住戶入住等不同階段，是否對周圍住宅價格產生不同的 影響效果，因此由臺北市政府興辦之十一處公營出租住宅中，選取唯一一處興建 完工與開放住戶入住等兩個時間點前後，皆能取得住宅交易資料、全數作為公共 住宅使用且品質良好而為政府政策推動典範個案之「興隆公共住宅」，作為實證 研究對象。
(二) 時間範圍
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本文用以分析價格是否受四類型公共住宅影響之住宅交易樣本資料，係取自 內政部不動產交易實價登錄資料，並以 2012 年 7 月至 2015 年 9 月止為研究之時 間範圍。
而公營出租住宅外溢效果之個案研究則因興隆公共住宅之興建完工及開放 住戶入住的時間點不相同，同時須搭配實價登錄資料發布期間，因此本文以能由 實價登錄資料中取得前後相同月份的最長時間範圍，設計兩組不同時間範圍的樣 本，分別為興隆公共住宅興建完工前後各 14 個月之 2014 年 3 月至 2016 年 6 月、
興隆公共住宅住戶入住前後各 6 個月之 2015 年 7 月至 2016 年 6 月。
(三) 空間範圍
不同類型公共住宅對周圍住宅價格影響的部分，將以位於臺北市之整建住宅、
出售國民住宅、出租國民住宅、公營出租住宅等四類型公共住宅，及臺北市不動 產交易實價登錄住宅樣本為實證對象，因此臺北市為本文地理空間的範圍。
而公營出租住宅外溢效果之個案研究部分，考量興隆公共住宅社區位於文山 區，故僅以臺北市文山區為空間範圍，篩選出文山區的住宅交易資料作為實證研 究樣本。
(四) 研究限制
由於公共住宅政策施行時間長且種類多，本文係依據興辦時期、興辦內容與 性質等實質內涵，由眾多公共住宅類型中，選取較富政策性且足以代表各時期直 接興建式公共住宅政策之四類公共住宅，惟因不同政策下所興辦的公共住宅量體 不盡相同，故本文分析之四類公共住宅間，存在一定的量體差異。又因內政部並 未提供 2012 年 7 月前之不動產交易實價登錄資料，而實證對象中的整建住宅、
出售國民住宅、出租國民住宅皆早於該時期興辦，因此本文僅能分析興隆公共住 宅興建及住戶入住前後之周圍住宅價格變動情形，無法以整體公共住宅興建前後 之周圍住宅價格差異進行更加深入的比對分析。
二、研究方法
(一) 相關理論與文獻回顧
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本文先回顧我國公共住宅之相關文獻，包含其範疇、政策發展演變過程及各 類公共住宅性質等，藉此對不同類型公共住宅與興隆公共住宅的背景及特質有更 深入的認識，初步了解公共住宅對周圍住宅價格產生影響的可能因素。接著透過 國內外相關文獻實證研究內容探究公共住宅與周圍不動產價格之關係、對周圍不 動產價格造成影響的成因、影響效果、相關研究方法等，從中發掘國內外研究中 尚未釐清、受限及建議的面向，藉以精進本文實證研究內涵。另外也以回顧相關 研究的方式，熟悉本文欲使用的四個實證模型理論及於不動產領域之應用，以了 解實證的架構及估計方法。
(二) 實證分析
本文利用地理資訊系統（GIS）繪製我國整建住宅、出售國民住宅、出租國 民住宅、公營出租住宅等四類公共住宅之分布圖，並計算出其與住宅交易樣本點 間的空間資訊。
而為更穩健且全面性的估算公共住宅對周圍不同影響範圍住宅價格之影響 效果與程度，本文除運用普通最小平方法架構下之傳統特徵價格理論建構迴歸模 型外，同時結合空間迴歸模型，將住宅交易樣本的空間自相關特性納入考量；且 不僅要實證分析出公共住宅對房價影響的平均效果，亦採用分量迴歸模型，更細 緻的探討公共住宅對不同房價住宅的邊際影響效果差異。另外，本文並以差異中 之差異法(Difference in Difference, DID)結合空間迴歸模型，探討公營出租住宅興 建完工及住戶入住前後，周圍住宅價格的變化情形，分析真正屬於公共住宅設立 所造成的影響效果。
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