第三章 研究設計
第二節 資料說明與處理
宅被質疑承包商素質不一，導致建築與設計品質不佳(Chang and Yuan, 2013；
林萬億，2003)；惟當初多為中收入階層承購，且空間設計愈符合使用者需求
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較高且社區狀態較不穩定(Lee et al., 1999；Rosenthal, 2008；Koschinsky, 2009；洪幸妙與張金鶚，1993)。再者，因出租國宅社區未成立社區管理委員會，而
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圖 3-1 臺北市公共住宅分布圖
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圖 3-2 興隆公共住宅分布圖 二、住宅樣本資料
(一) 四類型公共住宅對周圍住宅價格之影響
本實證分析所使用之住宅樣本資料來源為內政部不動產交易實價登錄之資 料24。由於四類型公共住宅遍布臺北市各行政區，故空間範圍為臺北市，而時間 範圍則為 2012 年 7 月至 2015 年 9 月止。又因不動產特徵具高度異質性，價格差 距大，為配合欲探討四類型公共住宅對周圍住宅價格影響之研究目的，並降低因 資料偏誤而造成之估計誤差，故本實證分析剔除欄位資料不全、非住宅、含備註 欄25、出售國宅與整建住宅交易26、一樓交易27、透天產品 28、具異常值等資料 後，共計 16,094 筆。
24 取自內政部不動產交易實價查詢服務網，網址：http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action。
25 實價登錄交易資料的備註欄內容大多為親友交易、價格包含增建等，造成該筆交易價格可能與 市值有較大的落差，故予以刪除。
26 本文係探討公共住宅對周圍住宅價格之影響效果，故將本身即屬於出售國宅與整建住宅之交 易案例予以刪除，分別剔除了 245 及 55 筆資料，占資料 1.5%及 0.3%。
27 考量臺灣住宅使用多有住商混和情形，部分但非所有一樓住宅價格含有店面及商業等價格提 升效益，為使資料單純化並提升計算準確度，刪去一樓交易之之 3,119 筆資料，占資料 5.6%，以 有效避免偏誤。
28 考量透天產品之型態於臺北市較具特殊性，故不納入估計樣本，共計剔除了 1,094 筆資料，占 資料 2%。
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(二) 公營出租住宅外溢效果個案研究
本個案研究所使用之住宅交易樣本來源亦為內政部不動產交易實價登錄之 資料，且同樣經剔除特殊交易案例及異常點。空間範圍部分，考量興隆公共住宅 位於文山區，故僅篩選出「文山區之住宅交易資料」作為實證研究之樣本；而時 間範圍則因興隆公共住宅的興建完工及開放住戶入住兩階段時間點不同，故本文 以能由實價登錄資料中取得前後相同月份的最長時間範圍，將住宅交易樣本分為 2 組：
1. 樣本 1：興隆公共住宅興建完工(2015 年 5 月)前後各 14 個月(2014 年 3 月至 2016 年 6 月)的文山區住宅交易樣本，共計 926 筆。
2. 樣本 2：興隆公共住宅住戶入住(2016 年 1 月)前後各 6 個月(2015 年 7 月至 2016 年 6 月)的文山區住宅交易樣本，共計 323 筆。
三、變數選取
(一) 四類型公共住宅對周圍住宅價格之影響
本實證分析選取以下變數，結合所採用之實證模型進行分析，並將各變數彙 整於表 3-3，其中又以「住宅交易樣本 100、200、300 公尺範圍內分別有無四類 型公共住宅」為最重要的解釋變數；另外並將連續變數及虛擬變數之基本統計概 況呈現於表 3-4。
1. 應變數
因本實證分析欲探討四類型公共住宅對周圍住宅價格之影響效果，而特徵價 格理論強調不動產價格是集所有特徵價值為不可分之一體，房屋實務交易亦以總 價進行並另外附加車位價格，加上車位相關欄位登載錯誤、混亂、缺漏等情形多，
故本實證分析依平面及機械等不同車位類型重新計算車位價格及面積，由含車位 交易之住宅總價及總面積中扣除，重新計算為不含車位價格之住宅交易價格。
再者，將應變數取對數之半對數模型可控制極端值影響，亦可以百分比衡量 變動程度而不受變數不同單位影響，並具有減少異質變異的能力(Malpezzi, 2003)，
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故本實證分析以「不含車位之住宅總價取對數」為本實證模型之應變數。
2. 自變數
(1) 住宅交易樣本 100、200、300 公尺範圍內分別有無四類型公共住宅
該變數為本實證分析最主要的解釋變數。為分析四類型公共住宅目前的品質 狀況對周圍住宅價格的影響效果，並考量 Koschinsky(2009)表示多數近期研究皆 認為公共住宅的外溢效果為非連續的，而是具聚集、限界效應(threshold effect)的，
且 Li(2005)實證結果亦顯示在較緊密且高度發展的都市，鄰里間之相近或可見性 程度較距離遠近更能反映影響效果，加上本實證分析亦非要探討與公共住宅連續 距離之邊際效果，故本實證分析分別針對住宅交易樣本影響範圍內是否有四類型 公共住宅，建立四個二元虛擬變數進行價格影響分析。
同時，本實證欲以漸進增加範圍方式，分析四類型公共住宅目前的品質狀況 對周圍不同影響範圍住宅價格之影響程度，是否隨影響範圍擴大而減輕，因此分 別劃設 100~300 公尺不同距離大小之影響範圍，若住宅於各影響範圍內有四類型 公共住宅者設為 1，反之為 0，藉以分析公共住宅對周圍住宅價格之漸進影響效 果。此與 Rabiega et al.(1984)分析公共住宅對房價影響關係時，採取住宅距公共 住宅 260 英呎(約 80 公尺，一個街廓+半個道路寬)、260-520 英呎、520-1040 英 呎為影響範圍之劃設相近。
由於整建住宅屋齡老舊、社區平均戶數多，弱勢者較集中，居住環境品質較 不佳(米復國，1988；林萬億，2003；沈孟穎與傅朝卿，2015)；出租國宅較自有 住宅折舊率高、社區狀態較不穩定，且管理維護品質較不佳(Lee et al., 1999；
Rosenthal, 2008；Koschinsky, 2009；洪幸妙與張金鶚，1993；中華民國住宅學會，
2008)，故預期該二類型公共住宅將產生負外部性而對周圍住宅價格產生「負向 影響」。而公營出租住宅因屋齡較新、建物規劃設計品質較新穎穩定、補足公共 開放空間配置，且混居及申租資格調整導致社區之公營出租住宅平均戶數較少，
相較早期公共住宅降低了社經弱勢集中程度，同時提升管理維護品質等非實體面 配套，並融入鄰里社區間(臺北市政府都市發展局，2013)，故預期公營出租住宅 對周圍住宅價格將有「正向提升效果」。出售國宅雖建築設計品質較不穩定(Chang
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and Yuan, 2013；林萬億，2003)，但室內外空間漸朝使用者需求規劃，當時亦多 由中收入階層承購(臺北市都市發展局，2004；沈孟穎與傅朝卿，2015)，且各社
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住宅面積愈大代表居住空間更為舒適寬敞，且總價因而愈高；然若建物坪數 持續增加，則將呈現邊際報酬遞減之現象(廖仲仁、張金鶚，2006)，無法持續提 升住宅總價，故預期坪數係數值符號為正、坪數平方係數值符號為負。
(9) 是否鄰近捷運站、學校、公園
住宅易因迎毗公共設施所賦予之休閒性、交通可及性、便利性而提升其價值，
林祖嘉與林素菁(1993)、林素菁(2004)、楊宗憲與蘇倖慧(2011)、戴國正(2011)、
宋豐荃(2013)等研究顯示捷運站、學校、公園皆為對不動產價格有正向影響之迎 毗設施，且多以 500 公尺為其影響範圍。故本文以虛擬變數設計住宅交易樣本周 圍 500 公尺內是否有該三項公共設施，有則設為 1，無則設為 0，係數值預期符 號為正。
(10) 距市中心距離
臺北市為集中發展、開發密度強之都市，住宅價格除受行政區之區位影響外，
受市中心影響亦十分強烈。本實證分析以 Local G-statistic 中的 Getis-Ord G*熱區 分析，將價格最高之群聚處，亦為臺北市最繁榮街區及捷運重點轉乘車站之一的
「捷運忠孝復興站」設為市中心。市中心基礎建設及開發程度較高、交通較便捷 且極富商業效益，故距市中心愈近之住宅價格較高；而隨著離市中心愈遠，上述 便捷性及相關效益將隨之下降，其價格將較距離市中心愈近者低，故預期該項連 續變數之係數符號為負。
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表 3-3 四類型公共住宅實證變數說明表
應變數 單位 預期符號 說明
住宅交易價格 新台幣(萬元) 不含車位之總價取自然對數
自變數 變數性質 說明
行政區 虛擬變數 ＋ 臺北市共 12 個行政區，以平均住宅價格最低之萬華區為 參照組，分別設計其餘 11 個臺北市行政區虛擬變數 交易季別 虛擬變數 ＋/－ 2012Q3-2015Q3，共 13 季，以資料第一季 2012Q3 為參照
組，分別設計其餘 12 季為虛擬變數
住宅類型 虛擬變數 ＋ 大樓、華廈、公寓等 3 類，以住宅價格較低之公寓為參照 組，分別設計大樓、華廈等兩個虛擬變數
所在樓層 樓層 ＋ 住宅交易樣本所在樓層，較高樓層景觀、通風、採光較佳
總樓層 樓層 ＋ 住宅交易樣本所在建物樓層，較高者建築造價成本較高
屋齡 年 － 住宅交易樣本建築完成日至交易日經歷之年數，反映折舊
坪數 坪 ＋ 住宅交易樣本之移轉樓地板面積，較大者生活環境對較佳
坪數平方 -- － 坪數持續增加則邊際報酬遞減，無法持續提升住宅總價
是否鄰近捷運站 虛擬變數 ＋ 500 公尺內有捷運站者為 1，無為 0 是否鄰近學校 虛擬變數 ＋ 500 公尺內有學校者為 1，無為 0 是否鄰近公園 虛擬變數 ＋ 500 公尺內有公園者為 1，無為 0
距市中心距離 公里 － 住宅交易樣本距市中心(捷運忠孝復興站)之距離 100/200/300 公尺內有無
整建住宅 虛擬變數 － 100/200/300 公尺內有整建住宅者為 1，無為 0 100/200/300 公尺內有無
出售國宅 虛擬變數 ＋/－ 100/200/300 公尺內有出售國宅者為 1，無為 0 100/200/300 公尺內有無
出租國宅 虛擬變數 － 100/200/300 公尺內有出租國宅者為 1，無為 0 100/200/300 公尺內有無
公營出租住宅 虛擬變數 ＋ 100/200/300 公尺內有公營出租住宅者為 1，無為 0
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(3) 是否位於興隆公共住宅周圍 500 公尺內，且於興建完工或住戶入住後交易 該變數為應用差異中之差異法時最主要的解釋變數，用以判定排除其他價格 干擾因素後，真正屬於興隆公共住宅興建完工或住戶入住等「事件介入後」，對 於「周圍住宅」價格產生的影響效果。本文以實驗組政策介入前後差距(興隆公共 住宅 500 公尺內的住宅，於興建完工或住戶入住前後的價格差距)減去對照組政 策介入前後差距(興隆公共住宅 500 公尺外的住宅，於興建完工或住戶入住前後
(3) 是否位於興隆公共住宅周圍 500 公尺內，且於興建完工或住戶入住後交易 該變數為應用差異中之差異法時最主要的解釋變數，用以判定排除其他價格 干擾因素後，真正屬於興隆公共住宅興建完工或住戶入住等「事件介入後」，對 於「周圍住宅」價格產生的影響效果。本文以實驗組政策介入前後差距(興隆公共 住宅 500 公尺內的住宅，於興建完工或住戶入住前後的價格差距)減去對照組政 策介入前後差距(興隆公共住宅 500 公尺外的住宅，於興建完工或住戶入住前後