第四章 實證結果與分析
第一節 四類型公共住宅對周圍住宅價格之影響效果
實證研究除以傳統迴歸模型(OLS)探討四類型公共住宅在周圍 100~300 公尺不同 影響範圍下，對住宅價格之影響效果外，並兼採空間迴歸模型(SLM、SEM)進行 究，皆以 1 order Queen Contiguity 型式設計空間權重矩陣。
31 部分係數顯著性隨採用模型之不同而具差異性，係源自於有否考量空間自相關特性，以及將空 間自相關特性歸因於不同情形所致。
32 Log-linear 半對數模型之邊際 效果=(e^係 數-1)*住宅樣本平均總價=(e^-0.017-1)* 2,264 萬元
=1.7%*2,264 萬元=38 萬元。
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出售國宅對周圍住宅價格之影響效果在是否具顯著影響的邊緣，漲跌影響不 顯著；然而，三個模型卻一致顯示，隨著距離出售國宅之劃設範圍擴大，範 圍內有出售國宅相較於無出售國宅之住宅價格由低轉高，亦即出售國宅對周 圍住宅價格之負向影響隨距離愈遠而轉為正向。雖有部分出售國宅遭質疑建 築設計品質不佳，惟其改善社區之空間設計規劃，且已於市場自由流通多年，
加上各社區屋齡新舊差距較大，故不具顯著影響的結果符合本文預期。推算 出售國宅對周圍住宅價格之影響效果，周圍有出售國宅之住宅價格會較無出 售國宅者下降 1.2%至增加 2.1%，即下跌 26 萬元至上漲 48 萬元。
三、出租國宅：不論傳統或空間迴歸模型，100、200、300 公尺內有出租國宅的 住宅價格，相較於該範圍內無出租國宅的住宅價格皆明顯較低，顯示出租國 宅對周圍住宅價格之影響效果皆為顯著負向；而三個模型皆一致顯示，出租 國宅造成周圍住宅價格下跌的影響效果，隨著距離出租國宅之劃設範圍擴大 而減輕。由於出租國宅住戶流動較頻繁，社區狀態較不穩定，加上管理人力 不足及管理維護制度僵化等因素，故上述負向結果符合本文預。推算出租國 宅對周圍住宅價格之影響效果，周圍有出租國宅之住宅價格會較無出租國宅 者下降 1.5%至 7.7%，即下跌 34 萬元至 174 萬元。
四、公營出租住宅：不論傳統或空間迴歸模型，100、200、300 公尺內有公營出 租住宅的住宅價格，相較於該範圍內無公營出租住宅的住宅價格皆明顯較高，
顯示公營出租住宅非但不屬鄰避設施，反而具顯著正外部性；且三個模型亦 大致顯示，隨距離公營出租住宅之劃設範圍擴大，公營出租住宅使周圍住宅 價格上漲的效果減輕。上述明顯提升房價的結果符合本文預期。推算公營出 租住宅對周圍住宅價格之影響效果，周圍有公營出租住宅之住宅價格會較無 公營出租住宅者增加 1.7%至 7.7%，即上漲 38 萬元至 174 萬元。
上述實證分析所採用之傳統迴歸模型與兩個空間迴歸模型，彼此間估計結果 穩健而未有過大的差異性，並具明顯一致性。就目前的品質狀況而言，早期興建 之整建住宅及出租國宅對周圍住宅價格之負向影響程度，與 Koschinsky(2009)實 證估計結果之-3%至-8%相近，反映了該二類公共住宅之生活居住環境品質及管
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理維護較周圍住宅明顯窳陋或不穩定、民眾心理因而產生的強烈負面觀感、對於 既往公共住宅之負面印象、以及民眾對其居住周圍品質的重視程度。又出租國宅 及出售國宅雖為同時期興建之公共住宅，惟其對周圍住宅價格之影響效果卻不同，
由此亦顯示公共住宅之管理維護品質及穩定性為造成外部性差異的一大因素。
而近年興辦屋齡較新的公營出租住宅積極改善過往公共住宅於硬體及配套 措施上，易產生負外部性之特性，除將申租所得上限提高、一般家戶及社會經濟 弱勢以社會隔離程度較低之混居規劃，因而社區平均戶數較少，且弱勢者未過於 集中，而未對周圍鄰里社區造成衝擊外，其建築設計品質、調整後之管理維護制 度等皆具一定的品質水準，且規劃及興建時亦將周圍鄰里環境相關配置情形納入 考量，減輕開發對鄰里社區的衝擊，因此公營出租住宅目前的品質狀況反而能補 強並改善原本鄰里社區環境較不足之處，進而提升周圍住宅之價格。該正向影響 效果及因素亦可與國外相關研究成果相互呼應。
又經本文漸進分析四類型公共住宅對周圍不同影響範圍住宅價格之影響時，
其影響效果皆隨影響範圍之擴大而減輕，當距離 300 公尺及更遠以外有公共住宅 時，住宅價格已不受四類型公共住宅之影響。
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LM test (error) 10,694.08** LM test (error) 10,654.97** LM test (error) 10,667.53**
Robust LM test (lag) 526.06*** Robust LM test (lag) 517.79*** Robust LM test (lag) 512.03***
Robust LM test (error) 7,323.70*** Robust LM test (error) 7,303.70*** Robust LM test (error) 7,315.46***
LIK 1725.86 3469.65 5350.88 LIK 1730.07 3461.79 5342.74 LIK 1723.78 3453.02 5338.20
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Freeman and Botein(2002)、Nguyen(2005)、Tighe(2010, 2012)及 Leung and Tsang(2012)指出，若將公共住宅設置在與周圍住宅價值差距過大或較高房價 誤差模型之估計上(Liao and Wang, 2012)。34 推測係因近年位於較高房價區之整建住宅皆正在進行都市更新整建的程序，如大安區信義路 整宅、中正區水源路二三四五期整宅、信義區吳興街二期、基隆路一期整宅等。Chau, Wong, Leung, and Yiu(2003)及高伊葦(2014)研究結果皆顯示都市更新能改善整體生活環境品質，具有正面的外 溢效果，故能提升周圍地區不動產的價值，因而導致最鄰近之周圍 100 公尺內高房價住宅並未因 整建住宅在其附近而受到過於負向的影響效果。
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