第四章 實證結果與分析
第三節 公營出租住宅個案之外溢效果
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第三節 公營出租住宅個案之外溢效果
本文於前兩節估計四類型公共住宅對周圍住宅價格影響之實證結果顯示，公 營出租住宅對周圍住宅價格具顯著正向的影響效果，尤其能明顯提升中低價位住 宅的房價。本節將以公營出租住宅當前品質現況的正向房價影響效果為基礎進行 延伸，進一步深入且精準地分析是否確實為公營出租住宅的興建完工及住戶入住 所造成的外溢影響效果。
首先，為確定本個案研究使用的住宅交易資料符合差異中之差異法的基礎假 設前提，因此先針對興隆公共住宅興建完工前及住戶入住前，位於興隆公共住宅 500 公尺範圍內及範圍外的住宅交易價格是否未具顯著差異進行檢定。本文參考 Linden and Rockoff(2008)實證研究，以Ln𝑃𝑃 = 𝛼𝛼 + λ500m+𝜀𝜀進行檢定，應變數Ln𝑃𝑃 為不含車位之總價平減後取自然對數，自變數λ500m為該住宅樣本是否位於興隆 公共住宅 500 公尺內的虛擬變數(是為 1，不是則為 0)。經檢定後確認，興隆公共 住宅興建完工前及住戶入住前，其周圍 500 公尺內及 500 公尺外的住宅交易價格 皆未有明顯差異，因此本個案研究得應用差異中之差異法分析興隆公共住宅設置 的不同階段是否對周圍住宅產生價格外溢效果，而該檢定結果呈現如表 4-3。
表 4-3 興隆公共住宅設立前後之住宅交易價格差異檢定表
興建完工前的 Ln 總價 住戶入住前的 Ln 總價 截距項 16.61*** 16.61***
位於興隆公共住宅 500m 內 0.05 -0.14 Adj R2 0.0011 0.0022
樣本數 544 200
再者，本個案研究對興隆公共住宅興建完工及住戶入住等兩個模型進行空間 自相關檢定，兩個模型的 Moran’s I 值皆為顯著正值，顯示住宅交易樣本價格皆 具顯著空間正相關，鄰近的住宅價格趨向一致，有空間聚集的現象，因此本個案 研究除以傳統迴歸模型(OLS)的差異中之差異法，探討興隆公共住宅的興建完工 及住戶入住對周圍住宅價格之影響效果外，同時兼採空間迴歸模型(SLM、SEM) 之估計結果，進行更完整且穩健的分析；另外，由空間延遲係數(ρ)與空間誤差係
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數(λ)的顯著正值，亦可說明住宅交易樣本價格確實有空間正相關現象。表 4-4 及 表 4-5 的實證結果顯示，本個案研究傳統迴歸模型調整後 R2分別達 0.83 及 0.82，
模型解釋能力佳，且變異數膨脹因子(VIF)檢定值由 1.11 至 7.34，皆小於 10，顯 示各自變數間並未存在明顯共線性問題；而兩個實證模型中，自變數係數值多達 1%顯著水準，各項自變數之係數值符號亦皆符合預期方向。
一、興隆公共住宅興建完工之外溢效果
不論傳統或空間迴歸模型的估計結果皆一致顯示，興隆公共住宅的興建完工 確實對周圍住宅價格產生顯著正向外溢效果，符合本文預期結果。該時點前後的 房價本無顯著差異，但位在興隆公共住宅 500 公尺範圍內住宅價格的上漲幅度卻 明顯較大；且興隆公共住宅周圍 500 公尺內的房價原本較外圍住宅價格低，但在 興隆公共住宅興建完工後即明顯較 500 公尺外之住宅價格高。而由差異中之差異 法的主要解釋變數係數估計值推算，興隆公共住宅興建完工所造成 500 公尺內住 宅價格的漲幅顯著高於 500 公尺外住宅價格漲幅的 6.5%至 15.8%，以本模型住 宅樣本平均總價換算即多上漲 117 萬元至 284 萬元36。
推測係因興隆公共住宅於興建前為生活品質較差且居住環境較窳陋的平價 住宅基地，而政府以興隆公共住宅為公營出租住宅的個案典範，致力於提升其建 築設計品質，不但獲得多項良好建築設計品質認證標章，亦引進創新的建築規劃 設計手法與工程技術，塑造地標意象及優質的公共住宅居住環境(臺北市政府都 市發展局，2016c)，且規劃時考量鄰里生活環境及交通等相關資源配置情形，進 行公共活動空間、戶外開放空間、建築物景觀造型色彩等規劃及都市設計，積極 融入並改善鄰里社區生活環境，故其興建確實能改善原本較為窳陋之鄰里環境並 補足原先不足之公共服務功能，具有提升周圍住宅價格的正向外溢效果。此現象 符合預期結果，且亦與文獻回顧中相關實證研究顯示新興建及設置於環境較差或 價格較低區域的公共住宅，較具顯著正向價格外溢效果的情形相同。
36 Log-linear 半 對 數 模 型 之 邊 際 效 果 =(e^係 數-1)* 住 宅 樣 本 平 均 總 價 =(e^0.063-1)* 1,793 萬 元
=6.5%*1,793 萬元=117 萬元。
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Robust LM test (error) 342.47***
LIK 287.68 330.97 449.92
AIC -551.36 -635.94 -875.83
SC -493.39 -573.13 -817.86
LR 檢定 86.57*** 324.47***
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McClain(1995)、Galster and Williams(1994)及 Briggs et al.(1999)的實證結果，住戶 對公共住宅的興建完工及住戶入住正式營運等不同階段會有不同的感受，對周圍 Robust LM test (error) 25.11***LIK 88.90 95.65 106.16
AIC -153.79 -165.30 -188.31
SC -108.46 -116.20 -142.98
LR 檢定 13.51*** 34.52***
樣本數 323 323 323
註：***、**、*分別代表在 1%、5%與 10%顯著水準下，該變數顯著異於零。
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