第五章 新竹縣都市計畫地區公共設施保留地容積移 轉機制研擬
第一節 公共設施保留地容積移轉總量概估
「都市計畫容積移轉實施辦法」第十五條規定，直轄市、縣（市）主管機關 應就私有都市計畫公共設施保留地進行全面清查，並得會同有關機關（構），依 都市計畫分區發展優先次序、未來地方建設時序及公共設施保留地劃設先後，訂 定優先移轉次序。故本研究乃將新竹縣各都市計畫之私有都市計畫保留地實施容 積移轉時預期產生之總量，列表做一總整，如表 5-1 所示，以作為日後新竹縣都 市總量與發展之管理參考依據。
目前新竹縣都市計畫公共設施面積共 1261.00 公頃，已取得面積約為 873.34 公頃，而未取得面積則約為 387.66 公頃。在未取得的公共設施面積當中，其中 公有面積約為 15.80 公頃，佔 4﹪；而私有面積約為 371.86 公頃，佔 96﹪。可 見新竹縣絕大多數之未取得公共設施面積幾乎均為私有土地。
若進一步以容積移轉的角度視之，新竹縣至民國 95 年底止，尚未取得之私 有公共設施保留地共計約有 371.86 公頃，以平均容積 200﹪計算，將增加移轉 容積 743.72 公頃之樓地板面積，相當於 7,437,200 平方公尺，而依據「台灣省 實施都市計畫地區容積率訂定與獎勵規定審查作業要點」之規定，每人平均使用 樓地板面積為 50 平方公尺的參考值為基礎，則預計可提供 148,744 人的住宅面 積，若以台灣平均 3.25 人為一戶來換算，則可產生 45,767 戶之住宅。
然新竹縣都市計畫區計畫人口數與現況人口數差為 108,553 人；而經由私有 公共設施容積移轉後所增加的人數為 148,744 人，表示若私有公共設施保留地全 部透過容積移轉機制取得之下，其所增加的人數將會多出現有計畫人口約 40,191 人，且這僅是將古蹟容積移轉排除在外之結果。故由此可知，新竹縣都 市計畫公共設施保留地均以容積移轉之方式取得，其所增加之容積量與人口數將
對該縣之都市環境造成極大之影響。
由上述的統計結果可得之，若新竹縣以目前私有公共設施一概經由容積移轉 之方式取得將新增近 15 萬人居住的樓地板面積，這個數字遠超過新竹縣都市計 畫區所計畫之總人口量約四萬多人。此一現象將造成都市計畫區公共設施顯著不 足使用之外，亦大大降低環境水準與生活品質，故公共設施容積轉議題之處理不 可不慎。
表 5-1 新竹縣都市計畫地區公共設施保留地容積移轉總量概估表
都市 計畫 區別
公共設施 總面積
（公頃）
已取得 面積
（公 頃）
未取得 之私有 面積
（公 頃）
未取得 之私有 面積×
200％
（公 頃）
容積移 轉後可 增加人 口數
（人）
計劃人 口數
（人）
現況人 口數
（人）
計畫與現 況人口差
（人）
計畫 年期
（民 國）
新竹 縣
1261.00 873.34 371.86 743.72 148,744 384,200 275,647 -108,553 _
竹北 都市 計畫 (斗 崙地
區)
352.62 238.33 107.67 215.34 43,068 132,000 84,159 -47,841 85
竹東 都市
計畫 156.51 100.12 55.25 110.50 22,100 67,000 59,100 -7,900 85 竹東
都市 計畫
（二
、三 重地 區）
40.48 8.76 30.81 61.62 12,244 21,000 8,450 -12,500 85
新埔 都市
計畫 40.26 20.80 16.50 33.00 6,600 15,000 14,225 -775 85 關西
都市
計畫 76.19 26.58 47.61 95.22 19,044 25,000 32,759 +7,759 85
湖口 都市
計畫 52.45 41.55 10.27 20.54 4,108 23,500 5,872 +2372 85
都市 計畫 區別
公共設施 總面積
（公頃）
已取得 面積
（公 頃）
未取得 之私有 面積
（公 頃）
未取得 之私有 面積×
200％
（公 頃）
容積移 轉後可 增加人 口數
（人）
計劃人 口數
（人）
現況人 口數
（人）
計畫與現 況人口差
（人）
計畫 年期
（民 國）
新豐 都市 計畫 (山 崎地
區)
56.28 46.20 10.08 20.16 4,032 15,200 14,527 -673 91
新豐 都市 計畫 (新 庄子
地 區)
19.18 10.58 8.60 17.20 3440 8,000 5,685 -2315 85
芎林 都市 計畫
35.90 21.14 14.76 29.52 5,904 6,000 6,500 +500 85
橫山 都市 計畫
26.35 20.86 5.49 10.98 2,196 6,000 4,077 -1923 95
北埔 都市 計畫
29.86 18.01 11.85 23.70 4,740 10,000 6,762 -3238 93
寶山 都市 計畫
26.54 7.34 18.86 37.72 7,544 3,500 4,518 +1018 87
高鐵 新竹 車站 特定 區
130.39 130.39 0 0 0 45,000 2,008
-42992 85
都市 計畫 區別
公共設施 總面積
（公頃）
已取得 面積
（公 頃）
未取得 之私有 面積
（公 頃）
未取得 之私有 面積×
200％
（公 頃）
容積移 轉後可 增加人 口數
（人）
計劃人 口數
（人）
現況人 口數
（人）
計畫與現 況人口差
（人）
計畫 年期
（民 國）
五峰 (清 泉風 景特 定 區)
31.29 2.72 28.57 57.14 11,428 2,000 917 -1083 92
竹科
園區 168.89 168.89 0 0 0 － － － 94 資料來源：本研究整理
表 5-2 新竹縣都市計畫地區未取得之公共設施面積比較表
面積（公頃） 百分比（﹪）
未取得之公有公共設施 15.80 4
未取得之私有公共設施 371.86 96 未取得之公共設施（總計） 387.66 100
資料來源：本研究整理
基於上述原因及以下的說明，本研究在新竹縣都市計畫公共設施容積移轉總 量計算上排除八米及八米以下私有道路容積移轉。
道路用地在都市中負擔了貨暢其流的功能，它本身是不供建築使用的用地，
現今若要補償容積於地主，即是與容積的基本概念相違背。倘若賦給道路容積，
則是忽略了整體都市的容積及容積率，乃依據各地人口密度及各分區之發展密度 訂定之原意，以其作為控管樓地板面積及都市之成長。所以若賦予道路容積，是 否代表道路原本是可以用來興建建築物呢？這明顯與土地使用分區管制中透過 容積有效控管都市發展之原意相互背離（彭耀華，1998）
若道路均以容積移轉方式取得，其釋出的容積量十分可觀與驚人，這不僅會 對都市整體環境造成嚴重傷害，降低生活品質；此外，當容積量過多，容積價格 恐因拋售而下跌，反而無法讓地主之權利受到應有的保護，辜負立法原有之美意。
雖然道路相較他項公共設施容積移轉可能對都市環境造成影響最甚，但在實 務及實際操作上，各縣市政府依舊允許以實施容積轉的方式取得道路等公共設施 用地。故新竹縣在容積移轉制度面上，針對道路容積移轉的議題更應妥善處理，
參考已實施容積轉縣市之經驗，截長補短，並依據新竹縣都市計畫區之特性，規 範出合理的容積移轉機制，達到政府與民眾多贏的局面。
故在此方面，本研究建議新竹縣私有公共設施之八米以下道路用地乃採徵收 等方式取得；八米以上道路可經由容積移轉方式取得之。如此將新竹縣都市計畫 公共設施容積將少移轉 76.64 公頃（見表 5-3），容積移轉總量降至 295.22 公頃，
而經由私有公共設施容積移轉後所增加的人數也由原先的 148,744 人，向下修正 為 118,088 人（見表 5-4）。由此可見，新竹縣都市計畫公共設施容積移轉審慎 為之，則對都市環境與品質的衝擊可在總量管制與成長管理之概念下獲得控制。
表 5-3 新竹縣都市計畫地區未取得之私有不滿八公尺之道路
都市計畫區(市、鎮、鄉)別 未取得之私有不滿八公尺之道路（公頃）
竹北都市計畫(斗崙地區) 33.69 竹東都市計畫(竹東鎮) 18.87 竹東都市計畫(二、三重地區) 0
湖口都市計畫 5.60
老湖口都市計畫 2.21
新豐都市計畫(新庄子地區) 3.72 新豐都市計畫(山崎地區) 5.85
寶山都市計畫 0
新埔都市計畫 0
關西都市計畫 0
橫山都市計畫 0.39
芎林都市計畫 6.31
北埔都市計畫 0
五峰(清泉風景特定區) 0
高鐵新竹車站特定區 0
新竹科學園區 -
小計 76.64
資料來源：本研究整理
表 5-4 新竹縣都市計畫地區公共設施保留地容積移轉總量概估表
（扣除八米以下道路）
都市 計畫 區別
公共設 施總面 積（公 頃）
已取得 面積
（公 頃）
未取得 之私有 面積
（公 頃）
扣除八 米道路 之未取 得私有 面積
（公頃
扣除八 米道路 之未取 得私有 面積×
200％
容積移 轉後可 增加人 口數
（人）
計劃人 口數
（人）
現況人 口數
（人）
計畫與現 況人口差
（人）
新竹 縣
1261.00 873.34 371.86 295.22 590.44 118,088 384,200 275,647 -108,553
竹北 都市 計畫 (斗崙 地區)
352.62 238.33 107.67 73.98 147.96 29,592 132,000 84,159 -47,841
竹東 都市 計畫
156.51 100.12 55.25 36.38 72.76 14,552 67,000 59,100 -7,900
竹東 都市 計畫 (二、
三重 地區)
40.48 8.76 30.81 30.81 61.62 12,324 21,000 8,450 -12,500
新埔 都市 計畫
40.26 20.80 16.50 16.50 33.00 6,600 15,000 14,225 -775
關西 都市 計畫
76.19 26.58 47.61 47.61 95.22 19,044 25,000 32,759 +7,759
湖口 都市 計畫
52.45 41.55 10.27 4.67 9.34 1,868 23,500 25,872 +2372
老湖 口都 市計 畫
17.81 11.07 5.54 3.33 6.66 1,332 5,000 6,088 +1088
都市 計畫 區別
公共設 施總面 積（公 頃）
已取得 面積
（公 頃）
未取得 之私有 面積
（公 頃）
扣除八 米道路 之未取 得私有 面積
（公頃
扣除八 米道路 之未取 得私有 面積×
200％
容積移 轉後可 增加人 口數
（人）
計劃人 口數
（人）
現況人 口數
（人）
計畫與現 況人口差
（人）
新豐 都市 計畫 (山崎 地區)
56.28 46.20 10.08 4.23 8.46 1,692 15,200 14,527 -673
新豐 都市 計畫 (新庄
子地 區)
19.18 10.58 8.60 4.88 9.76 1,952 8,000 5,685 -2315
芎林 都市 計畫
35.90 21.14 14.76 8.45 16.90 3,380 6,000 6,500 +500
橫山 都市 計畫
26.35 20.86 5.49 5.10 10.20 2,040 6,000 4,077 -1923
北埔 都市 計畫
29.86 18.01 11.85 11.85 23.70 4,740 10,000 6,762 -3238
寶山 都市 計畫
26.54 7.34 18.86 18.86 37.72 7,544 3,500 4,518 +1018
高鐵 新竹 車站 特定 區
130.39 130.39 0 0 0 0 45,000 2,008 -42992
都市 計畫 區別
公共設 施總面 積（公 頃）
已取得 面積
（公 頃）
未取得 之私有 面積
（公 頃）
扣除八 米道路 之未取 得私有 面積
（公 頃）
扣除八 米道路 之未取 得私有 面積×
200％
容積移 轉後可 增加人 口數
（人）
計劃人 口數
（人）
現況人 口數
（人）
計畫與現 況人口差
（人）
五峰 (清泉
風景 特定 區)
31.29 2.72 28.57 28.57 57.14 11,428 2,000 917 -1083
新竹 科學 工業 園區 特定 區
168.89 168.89 0 0 0 0 － － －
資料來源：本研究整理