國內容積移轉實務分析

我國容積移轉在實務上的操作，依據法規的進程演變及容積移轉目的之不 同，大致可分為四種情形，說明如下：

壹、無都市計畫容積移轉實施辦法之時期（民國八十八年前）

都市計畫容積移轉辦法於民國八十八年實施，故在此之前中央行政機關並無 容積移轉辦法之規定，而在實務上亦僅有容積移轉之類似案例。緣此，本研究以 PUD 計畫單元整體開發操作模式作為此一階段之案例分析。

一、松山國宅開發案

（一） 環境背景

於八零年代興建之松山國宅，基地坐落於台北市松山區光復北路西側，

與十五米健康路及延壽街相鄰。基地內由八至十米之道路分為十三個大小不等之 街廓，基地面積共 70821 平方公尺。

（二） 開發特色

以十三個街廓總容積調配之方式，塑造復變化之天際線，在建築物的配置上 作高低空間組織變化，避免高樓層設計而造成增加結構及消防設備之工程費用。

在規劃設計上採集中配置、集中利用方式處理，以達土地充分利用的原則。利用 基地容積率觀念整體規劃設計，並以高層立體發展，力求戶外活動廣場與綠地等 開放空間配置於住宅群體中間，運用各種外部空間特性及景觀元素塑造戶外空間 合於動靜分區之原則。

（三） 小結

該規劃案應用 PUD 計畫單元整體開發及建築容積調配之概念，突破傳統公寓 社區高度一致的建築立面設計，塑造富有變化之天際線，同時建立新都市景觀。

在建築總容積不變的原則下，將中央之建築容積移轉至相鄰基地上，而營造出完 整的社區開放空間。惟該規劃案著重社區活動空間的提供，而忽略了容積接受區 公共設施服務水準之提升，以致原設計之地下停車場及若干公共設施不敷使用，

降低該基地之居住品質。

二、民生社區內敦煌大別墅開發案

（一） 基地特性

該基地位於台北民生社區，民生東路、復興北路交叉口之東北側，唯一面積 約三公頃之完整住宅區街廓。因此，較不同於松山國宅開發案之數街廓整體開發 情形。

（二） 開發特色

民生社區之住宅早期受聯合國補助興建，依其規定均應興建容積率 200％、

建蔽率 50％之四樓連棟公寓。但開發者所聘請之建築師在當地法規容許之下，

興建十五樓高層之公寓、三樓透天住宅及三樓透天沿街住宅商店等三種形式的建 築。另外在高層公寓、透天住宅及商店間配置開放空間、兒童遊戲場及公園等，

使該基地 200％的容積率得以自由配置。

（三） 小結

該開發案與松山國宅之案例同樣是應用 PUD 計畫單元整體開發及容積調配 的概念，將中央的容積移至鄰近基地開發建築，而空出完整之開放空間。並且在

住宅建築上配置以不同容積率，以塑造多樣性之居住空間及天際線，形成良好之 都市景觀。由於民生社區為公共設施相當完備之模範社區，容積調配後並未有公 共設施不敷使用之情況發生。

貳、台北縣單行法規時期

在中央於民國八十八年實施都市計畫容積移轉辦法之前，台北縣政府為因應 該縣都市發展需求，於八十六年八月發佈實施的「都市計畫通盤檢討土地使用管 制要點」中規定，為加速公共設施用地取得及增進都市環境品質，凡基地面積超 過一千平方公尺，自願無償捐贈公共設施用地，得增加興建的樓地板面積，其獎 勵面積不得超過基地面積乘以容積率的 50﹪，位於捷運站 500 公尺內，不得超 過基準容積之 100﹪（見圖 3-1）。

依照台北縣此要點而推出的建設案，在現今房地產市場中仍十分活耀，吾人 可看到位於捷運站週邊，有著為數不少的中庭式高樓集合住宅，其樓高之所以動 輒達到三、四十層樓，多數原因乃於此時的法令規定以及加上都市更新等容積獎 勵所形成的超高樓建築。例如以目前的新板橋車站特定區而言，其住宅區的建蔽 率為 60﹪容積率為 450﹪，但因為此時容積移轉法令較為寬鬆之緣故，基地位於 捷運車站 500 公尺內，容積獎勵可增加 100﹪，在加上都市更新等獎勵的容積後，

總樓地板面積必然相當可觀，可達到動輒超過三十層樓之超高層的建築物。

圖 3-1 台北縣都市計畫通盤檢討土地使用管制要點容積獎勵示意圖

資料來源：台北縣政府

台北縣首先運用容積移轉方式來取得公共設施保留地，其原先的美意，吾人 應給予嘉許。但在實施方式上尚有缺周詳，以此時期的容積移轉法令而言，遠高 出全國各縣市依中央「都市計畫容積移轉辦法」所規定之接受基地之可移入容 積，以不超過該接受基地基準容積 30﹪為原則，至多不超過 40﹪。而台北縣此 時大量的釋出容積雖取得了部分公共設施保留地，同時也造成環境品質的更加惡 化。

參、內政部頒布都市計畫容積移轉辦法（民國八十八年至今）

民國八十八年實施都市計畫容積移轉辦法，其主要目的為加速公共設施保留 地取得及增進都市環境品質。而主管機關內政部亦因各縣市不同之需求環境，方 便地方因地制宜，在該辦法第四條規定各縣市可視其需要訂定審查許可條件。本 研究提出下列在此時期之案例做分析。

ㄧ、台北縣中永和瓦磘溝容積移轉案-政府冀望容積移轉達成之功用與效益

（一）環境背景

台北縣政府為取得中永和瓦磘溝計畫公共設施用地，整治中永和瓦磘溝多年 水患，規定政府除以徵收方式取得私地外，並增加以「容積移轉」方式取得用地。

（二） 環境背景

台北縣政府為取得中永和瓦磘溝計畫公共設施用地，整治中永和瓦磘溝多年 水患，規定政府除以徵收方式取得私地外，並增加以「容積移轉」方式取得用地。

（三）容積移轉內容

台北縣政府因取得中永和瓦磘溝計畫公共設施保留地不易，乃經由容積移轉 方式，於九十一年八月核准民凱建設申請捐贈永和市水源段九五六地號予本縣，

以增加興建樓地板面積案件為首宗，日前已完成產權移轉，且本府已核准中和市 漳和段瓦磘小段、大仁段各一筆及永和市民治段二筆申請容積移轉獎勵，捐贈面 積共計 1310.62 平方公尺，以當期公告現值計算約新台幣 8 千 3 百萬元，送出基

地之總容積約為 4718.32 平方公尺，增加人口數 94 人。

（四）效益與衝擊

政府希冀運用容積移轉方式取得私有公共設施保留地。以此案例而言，瓦磘 溝在尚未整治之前，一遇到連日豪雨或颱風每每氾濫成災（見圖 3-2），造成中 永和居民個個人心惶惶、苦不堪言，財產與生命安全更是遭受到莫大的威脅。而 經由容積移轉方式後，政府順利取得瓦磘溝週邊之公共設施保留地，而能著手進 行河岸之整治工程，使居民不在飽受水患之苦，生活更加安和樂利（建築 3-3）。

而對於此一案例帶來之衝擊面而言，經由容積移轉方式，使本區可能增加約 94 人，對公共設施服務品質有些許影響，但對本市整體環境尚無重大衝擊，相 對因水岸整治而帶來之效益，衝擊面之影響可謂微乎其微，故若妥善運用容積移 轉方式解決私有公共設施保留地之問題，對政府，人民及業者而言均可達到多贏 之局面。

圖 3-2 瓦磘溝尚未整治之淹水照片 資料來源：台北縣政府

圖 3-3 瓦磘溝整治後之抽水站、河岸照片 資料來源：台北縣政府

（五）小結

目前台北縣約有 6000 公頃公共設施保留地未徵收，幾乎占全台一半數量，

透過容積移轉之手段應可解決政府財政困難無法取得私有公共設施保留之問 題，地主亦可獲得適當之補償，土地開發業者亦可透過樓地板面積增加而提高投 資報酬。

另一方面，由於目前台北縣都市計畫容積移轉許可審查要點相對其他縣市而 言，法令規定較為寬鬆，依縣府估算，若採容積移轉將新增足供 800 萬人居住的 樓地板面積，實為龐大數量，故建議台北縣政府針對此一問題應審慎為之，參考 台北市更為活絡成熟之做法，有效提升生活品質，乃為全縣之福。

二、台北市南港區向陽段五地號 容積移轉許可案

（一）送出基地：

1、基地位置：台北市南港區向陽段五地號 2、使用分區：住宅區（住商混合使用）

3、基地面積：3235.58 平方公尺

4、允建容積：5662.27+2227.89 平方公尺 5、建築設計容積：7733.04 平方公尺 6、可移出容積：157.12 平方公尺 7、前次移出容積：0 平方公尺 8、本次移出容積：157.12 平方公尺 9、尚可移出容積：0 平方公尺 10、平均公告現值：65000 元/㎡

（二）接受基地

1、基地位置：臺北市中正區南海段一小段二六八-二地號 2、使用分區：第三種住宅區

3、基地面積：845 平方公尺 4、允建容積：1901.25 平方公尺

5、可接受容積上限：570.37 平方公尺 6、前次移入容積：0 平方公尺

7、本次移出容積：61.70 平方公尺 8、尚可移入容積：508.67 平方公尺 9、平均公告現值：165500 元/㎡

圖 3-4 台北市南港區向陽段五地號容積移轉位置圖 資料來源：台北市政府

三、台北市中正區南海段三小段 635 地號容積移轉許可案

（一）送出基地：

1、基地位置：臺北市中正區南海段六三五地號 2、使用分區：第三種住宅區

3、基地面積：2521 平方公尺 4、允建容積：7224.13 平方公尺 5、建築設計容積：6806.70 平方公尺 6、可移出容積：370.53 平方公尺 7、留置移入容積：46.90 平方公尺 8、本次移出容積：141.89 平方公尺 9、尚可移出容積：228.64 平方公尺 10、平均公告現值：150030 元/㎡

（二）接受基地

1、基地位置：台北市北投區振興段四、七、八地號 2、使用分區：第三種住宅區

3、基地面積：1109.00 平方公尺 4、允建容積： 2495.25 平方公尺 5、可接受容積上限：748.57 平方公尺 6、本次移入容積：212.02 平方公尺 7、尚可移入容積 536.55 平方公尺 8、平均公告現值：100403.99 元/㎡

圖 3-5 台北市中正區南海段三小段 635 地號容積移轉案送出基地位置圖

圖 3-6 台北市中正區南海段三小段 635 地號容積移轉案接受基地位置圖 資料來源：台北市政府

四、新竹市首宗公共設施容積移轉許可案

（一）送出基地：

1、基地位置：新竹市中華段 886、886-1、886-6、886-8、886-11 等五筆 2、使用分區：道路用地（已開闢）