結論建議及後續研究

積移轉提出以下之結論：

壹、 跨主要計畫區之容積移轉

目前都市計畫容積轉實施辦法中，原則上容積移轉僅限定於同ㄧ主要計畫區 內，若要執行跨主要計畫之容積移轉，則需經過該縣市之都市設計（都市計畫）

委員會同意。

而本研究試圖從學理上經由透過新竹縣都市計畫地區之發展差異、發展密 度、發展總量及公共設施劃設等分析，將各都市計畫地區依公共設施容積移轉之 差異給予分類，提供往後有關單位在執行跨主要計畫之容積移轉之參考。並期望 在此議題上能有更多元、彈性之做法。

貳、 同ㄧ主要計畫區之容積移轉

新竹縣都市計畫地區發展差異性頗大，對於公共設施保留地容積移轉之需求 亦不盡相同，固本研究在學理上提出因應各地區不同之發展需求，而有不同程度 之容積移轉規定，以更進一步符合各計畫區之發展。

在容積移轉要項的訂定中，本研究參考各縣市之做法以及專家意見，對於公 共設施保留地容積移轉原則性方向為應以更高規格來規範實施之，此外亦須因應 不同都市計畫區之發展需求，制定不同程度之容積移轉規範。

第二節 建議

壹、運用容積移轉取得公共設施保留地議題之建議

ㄧ、容積移轉應定期通盤檢討

因容積會隨著都市發展而有所變動，故運用容積移轉取得公共設施保留 地，應與都市計畫相同定期的給予通盤檢討，並適時的給予調整、規範，如此始 能確實了解及掌握都市容積的發展及需求。

對於各縣市普遍均有公共設施保留地取得之問題，研究者提出下列各點建議作為 改善之措施供相關單位參考。

二、送出基地應制定動態之優先順序

本文建議送出基地項目之優先順序為 1.公園、綠地、兒童遊樂場及廣場、

2.計畫道路用地、3.停車場用地。訂定原則為提升民眾生活品質為優先並減低容 積移轉對都市環境之衝擊。而每ㄧ項目之送出基地在達到一定之目標水準後可進 行下一送出基地項目之容積移轉。期望藉此具排隊理論之機制，能夠有效提升民 眾之生活品質。

貳、公共設施保留地取得方式之建議 ㄧ、加強都市計畫財源之拓展

現行都市計畫關於財源之規定，見於都市計畫法第七十七條，項目包括：(1) 編列年度預算；(2)工程受益費之收入；(3)土地增值稅部份收入之提撥；(4)私 人團體之捐贈；(5)上級政府之補助；(6)其它辦理都市計畫之盈餘；(7)都市建 設捐之收入。以及第七十八條，中央、直轄市或縣（市）（局）政府為實施都市 計畫或土地徵收，得發行公債。而事實上，上述工程受益費、都市建設捐、私人 團體捐贈對於都市計畫整體之助益有限，發行公債亦非長遠之計。對於實際執行

都市計畫的地方政府來說，最重要的是編列預算及上級政府補助。然囿於現行中 央、地方財政收支劃分的現實，地方政府實際上編列在都市建設的經費十分困 窘，加上中央補助部份審議較冗長造成緩不濟急之情況，故應強化在此方面之財 源拓展。

二、有效將開發利得回歸社會

目前公共設施的建設投入大部分均由政府為之，但受惠最多的周遭地主們卻 坐享土地增值的地租利益，這並不符合社會公平原則。長此以往，造就了許許多 多社會大眾貼補地主的不公過程，甚而使的整個都市計畫作業成為地方派系、財 團的角力過程；另一方面，造成政府在開發公共設施要擔負龐大的財務壓力，因 此也延誤了公共設施保留地的必要開發進度。故適當的將開發利益有效回歸社 會，乃為都市發展之根本。

三、建立土地儲備制度

土地儲備制度為國外為解決土地問題，貫徹土地政策常用的工具；然而由於 各國條件有異，因而在制度內容也各有差別。一般來說，土地儲備指的是預先取 得未來提供諸如公共設施、公商業、住宅及環境保護等所需用地的一種土地經濟 行為，主要包括三項：(1)土地取得；(2)土地取得後管理及經營；(3)出售以取 得的土地。此制度對於公共設施用地最大的功效在於，對於新發展區域能預留公 共設施用地，而毋需日後再行徵收；同時藉由彈性的土地出售與交換，亦能有效 的推展對既定公共設施用地的取得。正因此，對於因地價高漲致使公共設施保留 地取得困難的台灣來說，此制度之建立便格外顯的有必要¹。

1彭揚凱 1997 空間雜誌第 94 期。

第三節 後續研究

對於運用容積移轉取得公共設施保留地，本研究提出將各都市計畫地區依公 共設施容積移轉之差異給予程度上之分類，並做為跨主要計畫區之參考依據。然 都市的容積會隨的發展而有所變動，而本研究依目前各都市計畫容積移轉程度所 分類的三大類型，勢必將會因發展而有所異動，故建議後續研究者可針對容積移 轉研擬出浮動之標準，使得容積移轉之運用能更臻至完善。

另一方面，公共設施保留地之取得，應根據地區特性，以多元化之方式（如 徵收、價購、 重劃、區段徵收、鼓勵民間投資或聯合開發、土地交換等）處理，

以順利解決。而運用容積移轉方式取得公共設施保留地，對於台灣特殊的環境而 言只是一種暫時性方法、手段。此辦法對於已經病入膏肓之公共設施保留地的問 題，可能僅是治標尚不能治本的方式，乃是因應當務之急所設計出來的辦法，對 於取得公共設施保留地的問題，亦並非為最適當之解決方式。故吾人應再集思廣 益，因應台灣社會、經濟之環境特性，如應用「土地證券化」亦不失為解決公共 設施保留地取得之有效方式，惟政府必先成立 「土地開發公司」，以政府之公有 土地（如台糖土地、海埔或河川新生地、國有 土地等）開發新市鎮，以其資產 估算總值發行證券（股票），或以公營事業之股票作為補償等完善之配套措施，

加上私部門及民眾之合作，相信亦是提供政府解決公共設施保留地有效方式之 一。諸如此類辦法之研究，以更適當的方式來解決公共設施保留地之問題。