第五章 談實證與對策
照片 4- 2-1 市長為實踐國宅開賣記者會剪綵照片
資料來源 高雄市政府都市發展局 者看到周邊生活圈之未來發展潛力外（如：鄰近好市多賣場、IKEA 傢飾、多功能經貿園區、統一夢時代購物中心的興建），5 號船 渠整治工程之完工改善了社區的外在環境，船渠周邊規劃之親 水休憩空間等應屬待售店舖住宅成功售出之主要推手。
四、 苓雅區-實踐國宅
本國宅基地原屬陸軍「實 踐五村」眷舍，因房舍老舊，
高雄市政府為配合更新老舊眷 村，民國 84 年與國防部簽訂改 建協議，由國防部提供部分土 地由市府負責規劃、設計及興 建完成後街廓一安置配售「實 踐五村」眷戶 93 戶。本社區共 規劃興建地下 2 層、地上 12
層，總興建戶數為 364 戶（集合住宅 348 戶、店舖住宅 16 戶），
扣減優先安置實踐五村原眷戶後，剩餘之 255 戶住宅則依法提 供一般市民選購。
本國宅自民國93年10月完工後，隔年5月與軍方完成確認 配售原眷戶作業，94年06月29日開始公開銷售供一般市民選 購，在住宅部份共計255戶分3類辦理配售，即「一般戶」102 戶、「特定對象」102戶、「優先戶」 51戶（實踐國宅選戶新聞，
2005.7.22,高雄市政府都市發展局新聞稿）。本國宅位於苓雅 區同慶路與和平一路上，緊鄰高雄市文化中心和高雄師範大 學，是高雄市民心中最理想的居住地段，也是房地產業者眼中 最具水準、高價位產品的推案區位，由於售價與該區段新完工 大廈每坪售價約十六萬元的行情相較（實踐五村國宅新聞，
2005.7.3大紀元網路新聞），每戶約有70萬之價差，申購書表 共發售約9000份，出現9千多人搶255戶國宅的熱況；而民國94
高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例
年7月20日進行本國宅店面標售時其位於四維路與和平路口的1 加2樓三角窗店舖住宅，居然出現96標搶標的大熱況，最後得標 者以4,888萬元標下，遠遠高出底價2千多萬元，等於是以標售 底價的2倍價標出（財經焦點,2005.7.23,自由電子報財經焦 點），本社區16戶店舖住宅自推出後經三次標售，即全數標出；
住宅部分則於民國96年1月4日完成所有抽籤、選戶等作業，本 社區住宅及店舖全數售罄，整體銷售順利完成，回收挹注國宅 基金近22億元（實踐國宅選戶新聞,2005.7.22,高雄市政府都市 發展局新聞稿），此案例說明了只要區位夠好，是不會有滯銷問 題的。
五、「低收入戶築巢圓夢專案」
為改善待售國宅滯銷問題及協助弱勢家庭也能擁有自有 住宅，高雄市政府都發局與社會局共同規劃「低收入戶築巢圓 夢專案」，凡符合社會救助法及其施行細則、高雄市低收入戶 調查自治條例規定的列冊低收入戶；年滿二十歲設籍高雄市；
與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者；本人、配偶、戶籍內的 直系親屬或其配偶均無自有住宅者；符合行政院公告的收入較 低家庭標準者，皆符合申購條件，即低收入戶得以國宅售價 5
～6 折之優惠價格購買國宅，購屋頭期款是房價的 15％，市府 並提供 60 期無息繳款，其餘房價可分 20 或 30 年攤還，平均每 月繳納金額約 5,000 元。本專案於民國 97 年 5 月 8 日公告辦理，
提供了楠梓和平甲區 38 戶、乙區 2 戶、山明甲乙丙區 292 戶、
學明國宅 35 戶等當時之所有待售戶之六處國宅社區，共計 377 戶供具低收入戶國宅承購資格之家庭選購。民國 97 年 5 月 30 日截至受理，共有 150 戶提出申請，實際辦理選戶者有 85 戶，
購買率約五成七，150 戶申請戶中有 65 戶提出申請卻未辦理交 屋者，經部分申請戶表示售價雖已優惠打折，但考量後續分期 繳款、家庭經濟負擔太重、工作不穩定與恐怕日後繳不出貸款 遭法拍等問題，故放棄承購而未辦理交屋。楠梓和平甲社區 38
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戶、乙社區 2 戶，因鄰捷運紅線後勁站步行僅約十分鐘，且周 邊生活機能較佳，故 40 戶之待售國宅在此一專案中均已全數售 出，至此，北高雄之國宅住宅全數售罄；另 45 戶則配售於南高 雄之山明與學明國宅（築巢圓夢專案新聞稿，2008.06 高雄市 政府都市發展局網站）。
「低收入戶築巢圓夢專案」所提供優惠售價之國宅，確實 幫助低收入戶可以較低之價格購得自有住宅，減輕低收入戶之 購屋負擔，相對的可提升其蓄積生活資本，究其成效而言，一 則確實達成協助解決經濟弱勢戶居住問題，二則去化部分待售 國宅、降低國宅維護支出及國宅基金貸款利息負擔，又可活絡 社區生活、避免國家資源閒置情形，實屬可行之方案。惟對於 少數處於經濟最弱勢之家庭，公部門仍應有適當之住宅協助策 略，以此專案而言，即便是以 5～6 折之 94 萬元起跳之國宅售 價，對於經濟最弱勢之家庭而言仍是負擔不了的，而這一群人 正也是政府最需要照顧的人，故公部門在國宅去化的同時，實 應思考如何真正落實國宅之社會責任，出租國宅對解決經濟弱 勢者住的問題是一不錯的作法，但以高雄市現行之出租國宅之租 金對於經濟弱勢之家庭來說，應再予調降，甚至對於經濟最弱勢 者或由社政單位逐年編列預算價購國宅後免費提供其居住。
以上是高雄市國宅推案銷售之有效策略，成功因素除以上 各項積極作為外，與當時房地產業正值復甦之際亦不無關聯。
第三節 其他縣市之有效策略
一、委外帶看、銷售案例
（一）桃園縣案例
桃園縣將待售國宅依地區分成中壢、龜山、八德等地 區辨理委外銷售。自立新村、陸光五村委由東南錏不動產 銷售，分別完成自立新村 36 戶、陸光五村 11 戶之銷售。
另龜山的陸光三村一、二期、明駝一村等國宅委由仟鼎不
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動產銷售，分別完成 2、1、16 戶之銷售。八德的陸光四村 委託仟鼎不動產公司銷售，已完成 75 戶之銷售（桃園縣政 府城鄉發展處網站，http://www.tycg.gov.tw）。
（二）台中縣市、彰化縣及台南市案例
營建署為短時期將剩餘待售國宅出清，有推出各項促 銷措施，國宅部分包括：委託民間仲介廠商銷售國宅、公 告銷售後採隨到隨辦作業、放寬國宅承購資格、積極改善 屋況增加國宅賣相、適時檢討調降售價、持續提供弱勢族 群或機關團體優惠租購國宅；店鋪部分則採全面性標售公 告增加承標者選擇性、同意得標者可依法辦理用途變更、
標的物加強檢視修繕、訪查鄰近房價檢討調降標售底價等 措施。
因委託民間仲介業者銷售成效良好，截至民國 97 年 3 月底止計委辦簽約交屋戶數達 2,440 戶，台中縣市、彰化 縣及台南市政府均有辦理店舖委託標售計畫案，其中台南 市有 4 處國宅之店鋪 194 戶已於民國 97 年 1 月 23 日完成 簽約委由廠商進場，另台中市 13 處國宅計 151 戶亦於民國 97 年 3 月 4 日由大翰不動產仲介經紀有限公司得標，該公 司之策略為：研擬標售計畫、製作宣傳廣告、並於虎嘯中 村國宅設置標售服務中心駐點服務，另於距標售服務中心 距離較遠之光大、博愛等二處國宅增加假日駐點人員提供 帶看屋服務。台灣土地銀行台中分行亦配合台中市政府提 供菁英房貸（第 1-6 個月按指標利率 2.60%+0.26%，第 7-24 個月+0.69%，第三年起+1.24%）及 優 惠 遞 減 型 房 貸（ 前 2 年按該行公告指數型房貸指標利率+ 0.17％，第 3 年起 按公告指數型房貸指標利率 + 1.1％計息；如前 2 年繳款 正常，則第 3 年起利率按公告指數型房貸指標利率 + 0.86
％，同時如當月繳息正常次月利率自動遞減 0.01％，遞減 至該行公告指數型房貸指標利率 + 0.02％為止（內政部營
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建署，2008.3.12）。
（三）台南市大道新城國宅（1、2、6-9 區）
民國96年第一次招標，委由住盛廣告研展有限公司銷 售，一年執行期間，完成202戶國宅之銷售，銷售總額達5 億2仟800多萬元。由於銷售成效良好，該市府復將銷售剩 餘戶報請內政部營建署調降售價，連同該大道新城國宅之 剩餘戶，共計290戶，再次發包委外銷售，自97.2.25日起 開始進場銷售，除設立銷售中心外並開放假日看屋，為看 屋民眾進行銷售服務（2008.2.27,台南市政府都市發展局 新聞稿）。
二、轉為宿舍案例
（一）桃園縣案例
與鄰近產業合作，出租待售國宅陸光三村二期國宅 48 戶給宏達國際電子股份有限公司作為員工宿舍，租期至民 國 99 年。另出租五守國宅 21 戶給台灣晶技股份有限公司 作為員工宿舍（桃園縣政府城鄉發展處工作報告，2008.4）。
（二）台南市案例
台南市政府為避免待售國宅長久擱置，提出出租國宅給 學校當學生宿舍之策略，分別將待售國宅出租給鄰近學校及 台糖公司等作為學生宿舍及員工宿舍。自民國 90 年起和嘉南 藥理科技大學等學校洽談出租國宅作為學生宿舍事宜，藉由 邀請台南縣市多所大學召開出租說明會，共有成功大學、嘉 南藥理科技大學、立德管理學院、興國管理學院、台南科技 大學、崑山科技大學、長榮管理學院和東方工商專科學校、
台南師院等九所大專院校人員到場了解，並對校方關心之租 金問題、未來管理費用、維修責任歸屬、刷卡門禁設備、逃 生設備等涉及校方承租成本等考量之議題進行討論。各校對 租用國宅作為學生宿舍之構想多有興趣。自民國 90 年開辦以
高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例
來，共完成該市大林國宅等 675 戶之出租案件，其中包括嘉 南藥理科技大學陸續承租 556 戶供作學生宿舍、該府社會局
來，共完成該市大林國宅等 675 戶之出租案件，其中包括嘉 南藥理科技大學陸續承租 556 戶供作學生宿舍、該府社會局