小結

高雄市政府國宅主管機關自民國 92 年迄今每年均編列委外 銷售預算，但在屋齡老舊賣相不佳、或業者難有利潤之情形下，

以流標收場而不能執行，不僅積壓鉅額興建成本 20 億餘元待回 收，每年尚須利息支出 4000 餘萬元及水電費、維修費、稅捐等 管理維護費 1200 餘萬元等支出宜突破滯銷瓶頸、調整活化政 策，找尋公、私法人或中低收入戶以租賃方式，免生餘屋閒置 之問題。

另基於教育政策、照顧弱勢族群之需，已滯銷之國宅可考 慮以押租方式轉讓與學校、特殊弱勢團體為優先、次以折讓降 價出售為考量，最後再以政府編列預算補貼國宅之出租。此預 算若有剩餘應以租金補貼方式直接照顧低收入戶（華昌宜、賴 碧瑩，2001，我國租賃住宅市場之發展與推動）。

高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例

綜觀全球住宅發展趨勢，在住宅政策之發展過程中，均需 依賴政府和市場雙重力量來支持；住宅供需及市場化程度都在 出現問題時，採取政府干預之策略。而貧困和中低收入家庭之 住房問題，需由政府和個人共同負擔，以達成住宅社會保障制 度；國家應承擔提供中低收入戶住宅協助之義務，是各國一致 的的認知。政府應以“政治、安定、公平＂等考量，作為建立 住宅政策之基本動機。當住宅價格的上漲幅度高於貧困或中低 收入族群的可支配收入額度時，其住宅權利便難以透過市場機 制來實現。又購置住宅乃人生之大事，故國宅售價並非購宅者 唯一考量，多數民眾對國宅的疑慮，除了價錢問題外，還有住 宅品質及周邊環境配套規劃等重要影響因素。

有關高雄市國宅不動產創新機能之研究計畫的11項建議策 略：如設置「社區管理委員會」、「社區內外部整理修繕」、「設 置接待中心並培訓行銷人員」、「設置實品屋」、「建立住宅資 訊」、「調整銷售價格」、「加強廣告行銷」等七項建議，均為高 雄市府都發局所採行，惟本研究認為，公部門之努力程度仍可 再加強，例如國宅地磚修繕後之色差太大、銷售接待中心服務 人員之熱忱、國宅銷售人員行銷課程之培訓深度、廣告行銷太 過簡易等之消極作為，對於國宅之服務品質難收較高之成效。

另有關「設立銷售獎勵機制，如招牌補助、租金優惠等措施、

以鼓勵商家進住國宅店鋪」、「配合都市發展規劃，建立商圈中 心、強化公共設施」、「建立低收入戶之租賃國宅福利制度」等 建議，則未被市府都發局所採行。

桃園縣政府及台南市政府則是與鄰近學校、企業、社福團 體或公部門合作，將國宅住宅待售戶轉租為學員宿舍或單親弱 勢家園之社會照顧住宅，國宅店舖則出租予弱勢團體，如：小 甜甜烘焙工廠等，不僅可以降低國宅空屋率，加速國宅基金之 回收，社區進住戶數增加所帶來之人潮及店舖商業行為，除可

高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例

帶動國宅買氣，更可活化社區發展。

而台北市之保留3千餘戶國宅專作出租使用，不但為政府照顧弱 勢族群之住宅權益儘一份力量，亦可留住國宅土地資源，以為 日後靈活運用之準備。

高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例