高雄市國宅銷售之有效策略

一、左營區-翠華二期國宅

高雄市左營區的「翠華二期國宅」早在民國 88 年 5 月 14 日即已完工，其中住宅興建了 1,022 戶，完工後四年才完成核 定售價及驗收之程序，於民國 92 年 2 月始辦理第一次公告出 售，由於核定售價及驗收程序太過冗長，致完工後擱置了 4 年，

延誤後續配售作業，錯失銷售契機。

高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例

本社區自民國 92 年 2 月開始公告出售，高雄市政府都市發 展局為了順利完成待售國宅之銷售，採學習民間房屋銷售業者 之作法，於同年 8 月起在社區設置看屋接待中心，派專人提供 諮詢服務及帶看房屋，民眾如願購買者得改採在接待中心立即 辦理下訂購屋之程序，與原先一律在市府大樓都發局辦理相 較，在作法上是有所突破的。且與 B＆Q 特力屋業者（居家裝修 業者）策略聯盟，同年 10 月 29 日完成於本社區設置一處樣品 屋，使民眾選看國宅時，不再是面對一間間空洞之房屋，特力 屋業者並對承購國宅的住戶提供裝潢及特惠價居家用品、商品 折價券等「好康」活動，使得國宅銷售量由原先的 0.7 戶/天，

提升為 1.4 戶/天，實際成效增加了一倍之多。93 年起與國防部 眷村改（遷）建政策配合，由國防部將列管之高雄市「自治新 村」原眷戶計 686 戶，陸續遷購本國宅，去化了本社區近 7 成 之國宅住宅。另民國 94 年 9 月 20 日起配合紅毛港遷村計畫，

受理遷村戶遷購本社區，以較一般市民優惠之售價，即平均每 坪 6 萬元、每戶平均 270 萬元之優惠售價售予遷村戶，故有部 分之遷村戶選購本社區。

探究其成功因素除了房地產業正值復甦期之因素外，以上 與軍方眷村遷建合作、及進入社區主動服務等作為，對待售國 宅滯銷情形之改善，是屬有效之作法。

二、 前鎮區-獅甲國宅

獅甲國宅位於前鎮區中華五路以東，好市多賣場對面，於 民國 91 年完工，共興建住宅 1055 戶，同步與翠華二期國宅於 民國 92 年 8 月設置看屋接待中心，有專人帶看房屋，並與 B＆

Q 特力屋業者（居家裝修業者）策略聯盟，在社區設有一處樣 品屋。公部門以配合紅毛港遷村計畫及建國新村、四知二村、

新風新村、忠勤二村和興邦里散戶等五個眷村遷建政策，保留 部分戶數供遷村土地安置戶及遷建居民優先承購，其中建國新

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村等五個眷村於民國 92 年 10 月 25 日完成遷購獅甲國宅之抽籤 選戶作業，獅甲國宅屬近年興建產品，室內面積較寬敞、每戶 幾乎可有一個停車位使用、公共設施完善，社區緊臨計畫中之 輕軌捷運路線、距捷運紅線 R7 站僅 500 公尺及新光碼頭，周邊 有好市多、IKEA 傢飾、統一夢時代等商業賣場，是優質的生活機能區，

眷戶對於能遷購至優質的國宅，多表示滿意（高市建國五眷村 遷購獅甲國宅,92.10.25,中山大學-美麗之島 BBS）。民國 95 年 3 月 29 日紅毛港遷村戶已完成登記選戶，所剩之 117 戶餘屋於 民國 95 年 4 月開放受理一般民眾申購，至同年 7 月已全部售罄。

本社區住宅成功銷售之因素主要是配合紅毛港遷村計畫 及國軍遷建政策就消化了社區逾 8 成之住宅，另因區位佳及住 宅產品規劃良善，中庭寬廣、整體規劃之地下停車空間、超大 棟距戶戶通風良好、陽光充足，營造出健康、舒適的居家環境 等內外條件均佳，社區住宅單元並有大 3 房及 4 房可供選擇，

平均每坪 6.5 至 6.9 萬元，每戶 275 萬元到 325 萬元之售價等 優越保件之下，故無住宅滯銷之情形。

三、 前鎮區-君毅正勤國宅

本國宅社區係民國 83 年 4 月 30 日完工，其店舖坪數介於 57 坪到 154 坪，民國 85 年 6 月開始公告標售原標售底價為平 均每坪 11 萬元，截至民國 91 年 8 月 3 日調降售價前尚有店舖 住宅 24 戶未售出，經調降售價為每坪 74,000 元之低廉價格卻 仍乏人問津，直至民國 95 年 4 月隨著店舖直接面臨之前鎮 5 號船渠整治工程之完工，當年底即標出 22 戶，回收國宅基金 1 億 3 千萬元（美景碼頭金店鋪-君毅社區重量登場，2006.4.4，

高雄市政府新聞稿）。

經早期購買直接面臨 5 號船渠之店舖住戶表示，該船渠髒 污堵塞，時有臭氣飄來，夜間人車稀少沒有商機，故本社區自 民國 91 年調降售價迄民國 95 年該船渠整治前，將近 4 年的時 間一直不能完成銷售，後來店舖餘屋之所以能成功售出除購買

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照片4-2-1 市長為實踐國宅開賣記者會 剪綵照片。

資料來源 高雄市政府都市發展局 者看到周邊生活圈之未來發展潛力外（如：鄰近好市多賣場、IKEA 傢飾、多功能經貿園區、統一夢時代購物中心的興建），5 號船 渠整治工程之完工改善了社區的外在環境，船渠周邊規劃之親 水休憩空間等應屬待售店舖住宅成功售出之主要推手。

四、 苓雅區-實踐國宅

本國宅基地原屬陸軍「實 踐五村」眷舍，因房舍老舊，

高雄市政府為配合更新老舊眷 村，民國 84 年與國防部簽訂改 建協議，由國防部提供部分土 地由市府負責規劃、設計及興 建完成後街廓一安置配售「實 踐五村」眷戶 93 戶。本社區共 規劃興建地下 2 層、地上 12

層，總興建戶數為 364 戶（集合住宅 348 戶、店舖住宅 16 戶），

扣減優先安置實踐五村原眷戶後，剩餘之 255 戶住宅則依法提 供一般市民選購。

本國宅自民國93年10月完工後，隔年5月與軍方完成確認 配售原眷戶作業，94年06月29日開始公開銷售供一般市民選 購，在住宅部份共計255戶分3類辦理配售，即「一般戶」102 戶、「特定對象」102戶、「優先戶」 51戶（實踐國宅選戶新聞，

2005.7.22,高雄市政府都市發展局新聞稿）。本國宅位於苓雅 區同慶路與和平一路上，緊鄰高雄市文化中心和高雄師範大 學，是高雄市民心中最理想的居住地段，也是房地產業者眼中 最具水準、高價位產品的推案區位，由於售價與該區段新完工 大廈每坪售價約十六萬元的行情相較（實踐五村國宅新聞，

2005.7.3大紀元網路新聞），每戶約有70萬之價差，申購書表 共發售約9000份，出現9千多人搶255戶國宅的熱況；而民國94

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年7月20日進行本國宅店面標售時其位於四維路與和平路口的1 加2樓三角窗店舖住宅，居然出現96標搶標的大熱況，最後得標 者以4,888萬元標下，遠遠高出底價2千多萬元，等於是以標售 底價的2倍價標出（財經焦點,2005.7.23,自由電子報財經焦 點），本社區16戶店舖住宅自推出後經三次標售，即全數標出；

住宅部分則於民國96年1月4日完成所有抽籤、選戶等作業，本 社區住宅及店舖全數售罄，整體銷售順利完成，回收挹注國宅 基金近22億元（實踐國宅選戶新聞,2005.7.22,高雄市政府都市 發展局新聞稿），此案例說明了只要區位夠好，是不會有滯銷問 題的。

五、「低收入戶築巢圓夢專案」

為改善待售國宅滯銷問題及協助弱勢家庭也能擁有自有 住宅，高雄市政府都發局與社會局共同規劃「低收入戶築巢圓 夢專案」，凡符合社會救助法及其施行細則、高雄市低收入戶 調查自治條例規定的列冊低收入戶；年滿二十歲設籍高雄市；

與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者；本人、配偶、戶籍內的 直系親屬或其配偶均無自有住宅者；符合行政院公告的收入較 低家庭標準者，皆符合申購條件，即低收入戶得以國宅售價 5

～6 折之優惠價格購買國宅，購屋頭期款是房價的 15％，市府 並提供 60 期無息繳款，其餘房價可分 20 或 30 年攤還，平均每 月繳納金額約 5,000 元。本專案於民國 97 年 5 月 8 日公告辦理，

提供了楠梓和平甲區 38 戶、乙區 2 戶、山明甲乙丙區 292 戶、

學明國宅 35 戶等當時之所有待售戶之六處國宅社區，共計 377 戶供具低收入戶國宅承購資格之家庭選購。民國 97 年 5 月 30 日截至受理，共有 150 戶提出申請，實際辦理選戶者有 85 戶，

購買率約五成七，150 戶申請戶中有 65 戶提出申請卻未辦理交 屋者，經部分申請戶表示售價雖已優惠打折，但考量後續分期 繳款、家庭經濟負擔太重、工作不穩定與恐怕日後繳不出貸款 遭法拍等問題，故放棄承購而未辦理交屋。楠梓和平甲社區 38

高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例

戶、乙社區 2 戶，因鄰捷運紅線後勁站步行僅約十分鐘，且周 邊生活機能較佳，故 40 戶之待售國宅在此一專案中均已全數售 出，至此，北高雄之國宅住宅全數售罄；另 45 戶則配售於南高 雄之山明與學明國宅（築巢圓夢專案新聞稿，2008.06 高雄市 政府都市發展局網站）。

「低收入戶築巢圓夢專案」所提供優惠售價之國宅，確實 幫助低收入戶可以較低之價格購得自有住宅，減輕低收入戶之 購屋負擔，相對的可提升其蓄積生活資本，究其成效而言，一 則確實達成協助解決經濟弱勢戶居住問題，二則去化部分待售 國宅、降低國宅維護支出及國宅基金貸款利息負擔，又可活絡 社區生活、避免國家資源閒置情形，實屬可行之方案。惟對於 少數處於經濟最弱勢之家庭，公部門仍應有適當之住宅協助策 略，以此專案而言，即便是以 5～6 折之 94 萬元起跳之國宅售 價，對於經濟最弱勢之家庭而言仍是負擔不了的，而這一群人 正也是政府最需要照顧的人，故公部門在國宅去化的同時，實 應思考如何真正落實國宅之社會責任，出租國宅對解決經濟弱 勢者住的問題是一不錯的作法，但以高雄市現行之出租國宅之租

「低收入戶築巢圓夢專案」所提供優惠售價之國宅，確實 幫助低收入戶可以較低之價格購得自有住宅，減輕低收入戶之 購屋負擔，相對的可提升其蓄積生活資本，究其成效而言，一 則確實達成協助解決經濟弱勢戶居住問題，二則去化部分待售 國宅、降低國宅維護支出及國宅基金貸款利息負擔，又可活絡 社區生活、避免國家資源閒置情形，實屬可行之方案。惟對於 少數處於經濟最弱勢之家庭，公部門仍應有適當之住宅協助策 略，以此專案而言，即便是以 5～6 折之 94 萬元起跳之國宅售 價，對於經濟最弱勢之家庭而言仍是負擔不了的，而這一群人 正也是政府最需要照顧的人，故公部門在國宅去化的同時，實 應思考如何真正落實國宅之社會責任，出租國宅對解決經濟弱 勢者住的問題是一不錯的作法，但以高雄市現行之出租國宅之租