高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例
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(3) 【謝誌】 本論文得以順利付梓，內心充滿無限的感恩。回想當時會進入高雄 大學進修，是受到前高雄市都市發展局住宅發展處李水旺處長的鼓勵， 讓我得以重拾書本，一路走來，承蒙高大都建系所陳啟仁所長、吳文彥 教授、黃世孟教授等的認真授課與啟發，個人心存敬佩，真的不虛此行。 更重要的就是要感謝指導教授在治學與生活態度上的薰陶，學生永 銘在心，其中，吳文彥教授在研究方向與架構上的悉心指導，及多次的 讀書會使我受益良多；陳啟仁所長的淵博學養與包容，給予學生適時的 指正及充裕的發展空間，謝謝您們！並感謝吳濟華教授、洪東煒博士熱 心擔任口試委員，承蒙指正並提供寶貴意見，使本文更趨完整，在此深 表謝意。 另有光慧學姊、駿祥學長、中昂同學的協助與鼓勵，使我更有動力 去完成論文之各階段工作，謝謝有您們這樣溫馨的同學！並感謝內政部 營建署黃科長秀芳、白金安教授等提供詳細資料並指點迷津，以及接受 訪談的產官學界代表，感謝您們撥冗惠賜卓見，使我獲取到多方領域之 不同見解；再者，要感謝杏珍同學、季妙同學對於學校事務的通知與幫 忙，使我不致遺漏相關學務。 最後感謝疼愛我的父母之時時鼓勵、另一半的支持以及家人辛苦的 協助照顧我至愛的三個小寶貝並承擔日常瑣碎之家事，使我課業與論文 得以順利完成，謝謝您們！. 趙寶貞 謹誌 高雄大學都市發展與建築研究所 中華民國98年2月.
(4) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例 指導教授：吳文彥 博士 國立高雄大學都市發展與建築研究所 指導教授：陳啟仁 博士 國立高雄大學都市發展與建築研究所 學生：趙寶貞 國立高雄大學都市發展與建築研究所 摘要 我國的國宅政策在國宅回歸適用公寓大廈管理條例，轉型為一般住宅之際正式 劃下句點，當全國各直轄市、縣（市）政府在處理國宅社區管理組織完成報備，並 辦理社區管理維護基金提撥給各社區作為公共基金之同時，卻也面臨國宅待售戶數 居高不下之窘境。 國宅一直是社會福利之象徵，本應具有社會救濟與社會補貼的功能，然而待售 國宅的無效率使用，已導致國家資源浪費及國宅基金的虧損，為尋求待售國宅活化 利用之策略，本研究以高雄市待售國宅為研究範圍，並以待售戶數最多的山明國宅 為案例，綜整國內住宅政策及高雄市國宅建設發展之文獻；採深度訪談法以藉由 產、官、學界等不同領域之見解，探討待售國宅滯銷之產生原因及未來發展策略， 透過國內類同案例運用模式之綜整，及末端使用者之看法與學者專家訪談對話之結 果進行策略分析，以為高雄市待售國宅之運用模式找到更公平、更有效率之出路。 主要研究結果如下： 1、集中保留安全存量，以推行出租國宅。 2、落實政府社會責任，國宅回歸社會住宅。 3、因應政策需要，作為公共工程安置住宅。 4、協助低收入戶優惠購置國宅。 5、多元活化利用待售國宅。 6、改善國宅整體品質、辦理國宅更新。. 關鍵字：山明國宅、待售國宅、滯銷、國宅基金、出租國宅、國宅活化.
(5) A Study on the Revitalization Strategies of the Public Housing Market in Kaohsiung City：A Case of Shan – Ming Public Housing Advisor: Dr. Wen-Yen, Wu Graduate Institute of Urban Development and Architecture National University of Kaohsiung Advisor: Dr. Chi-Jen Chen Graduate Institute of Urban Development and Architecture National University of Kaohsiung Student: Bao- Jen Tsao Graduate Institute of Urban Development and Architecture National University of Kaohsiung. Abstract The public housing strategies of Taiwan have been stopped practicing when the public housing is charged from managed rules of apartments and mansions to normal housing. Every city and county of Taiwan and also our government are dealing with managed organizations of public housing communities and finishing reporting its results busily. While our government is appropriating managed and maintained funds of community as mutual funds of each community, a difficulty of selling public housing is faced at the same time. Public housing has been a symbolization of social welfare and should provide functions of social relief and social subsidy, but its inefficient use has caused a waste of national resource and a loss of public housing funds. In order to look for stategies of activiting and revitalizing public housing, this study has used stand-by public housing of Kaohsiung as a study range and taken Shan-Min public housing which holds the most stand-by public housing as a study case. Moreover, the documents of public housing strategies of Taiwan and constructing developments of public housing of Kaohsiung have been intergrated. Deep interview has been used as a method in order to probe into reasons of stand-by public housing that is slow-selling and future developed strategies by adopting different opinions from industries, government officials and academic circle. Through integrating applied patterns of similar cases of Taiwan and analyzing opinions of.
(6) extreme users and results of interviewed conversations which come from different professionals, the more fair and efficient way of applied patterns of stand-by public housing of Kaohsiung will be found. Major study results are as follows, 1. Centralizing and reserving safe ammount of public housing for releasing. 2. Fulfilling responsibilities of government and society which refers to make public housing return to social housing. 3. Matching up strategic needs and agreeing that public housing can be used as an arranged housing of public project. 4. Helping those who have low income with a preference for purchasing public housing. 5. Multiply activating and revitalizing stand-by public housing. 6. Improve public housing quality and appling public housing renewal.. Key Words: Shan-Min public housing, Public Housing Market, low-selling, funds of public houing, public housing for releasing, activation of public housing.
(7) 【目錄】 第一章 緒論 第一節 研究背景 ……………………………………………………. 1. 第二節 研究動機與目的 ……………………………………………. 1. 第三節 研究內容與範圍. …………………………………………… 3. 第四節 研究限制與預期成果 ……………………………………… 4 第五節 研究流程. …………………………………………………… 6. 第二章 文獻回顧 第一節 國內住宅政策. ……………………………………………… 7. 第二節 高雄市的住宅建設發展 …………………………………… 26 第三節 山明國宅社區現況與滯銷待售課題 ……………………… 32 第四節 小結. ………………………………………………………… 47. 第三章 研究方法與研究設計 第一節 研究方法 …………………………………………………… 50 第二節 研究設計 …………………………………………………… 51 第三節 專家學者訪談大綱與末端使用者訪問內容 ……………… 58 第四章 高雄市的國宅政策與山明國宅之創新評估 第一節 國宅創新機能之成效評析 ………………………………… 60 第二節 高雄市國宅銷售之有效策略 ……………………………… 62 第三節 其他縣市之有效策略 ……………………………………… 67 第四節 山明國宅問題之解決對策 ………………………………… 72 第五章 談實證與對策 第一節 前言 ………………………………………………………… 84.
(8) 第二節 待售國宅滯銷原因與改善之探討…………………………… 84 第三節 國宅基金虧損之終止與改善 ……………………………… 88 第四節 國宅法令修改之可行性分析 第五節 滯銷國宅之活化策略建議. ……………………………… 93 ………………………………… 95. 第六節 對於待售國宅公部門尚需作那些努力 ……………………… 96 第七節 小結 ……………………………………………………………98. 第六章 結論與建議 第一節 結論 ………………………………………………………… 100 第二節 建議……………………………………………………………102 參考文獻 中文文獻 英文文獻 附錄 附錄一 深度訪談設計 附錄二 深度訪談題綱 附錄三. 低收入戶訪談問題. 附錄四. 國民住宅條例 (民國 94 年 01 月 26 日 修正版). 附錄五. 臺北市等候承租國宅申請書. 附錄六. 臺北市國民住宅租賃契約書.
(9) 【表目錄】 表 2-1-1 「國民住宅條例」第 18 條、第 19 條修正前後之比較表 … 12 表 2-1-2. 政府直接興建國民住宅執行情形表 ……………………… 14. 表 2-1-3. 貸款人民自建國民住宅執行情形表 ……………………… 15. 表 2-1-4. 獎勵投資興建國民住宅執行情形表 ……………………… 17. 表 2-1-5. 輔助人民自購國民住宅執行情形表 ……………………… 18. 表 2-1-6. 購置、修繕住宅貸款補貼內容 …………………………… 21. 表 2-1-7 整合住宅補貼資源實施方案高雄市辦理情形. …………… 22. 表 2-1-8 鄉村地區住宅修繕、興建住宅費用補貼及貸款利息補貼明細表 … 23 表 2-1-9 國內目前辦理中之住宅方案彙整表. ……………………… 24. 表 2-2-1 國內各縣市待售滯銷國宅統計表…………………………… 27 表 2-2-2 高雄市國宅社區滯銷情形表 ………………………………. 28. 表 2-3-1 高雄市國宅委外銷售招標情形 ……………………………. 44. 表 3-2-1 受訪者之遴選要件說明表…………………………………… 52 表 3-2-2 深度訪談法專家學者侯選名單一覽表. …………………… 53. 表 3-2-3 受訪者基本資料表…………………………………………… 53 表 3-2-4 高雄市政府未售國宅積壓資金統計表……………………… 57 表 4-3-1 台北市出租國宅現況表 ……………………………………… 71 表 4-4-1 山明國宅甲、乙區基本資料表 …………………………… 72 表 4-4-2 山明國宅甲、乙區財務分析表 …………………………… 73 表 4-4-3 高雄市各類房屋折舊標準及耐用年數表. ………………… 73. 表 4-4-4 山明國宅甲、乙區待售國宅利息負擔表 …………………………74 表 4-4-5 高雄市弱勢家庭數年報表 ………………………………… 76 表 4-4-6 高雄市低收入戶數與人數 ………………………………… 77.
(10) 表 4-4-7. 高雄市弱勢家庭數年報 …………………………………… 78. 表 4-4-8. 高雄市單親家園設置情形 ………………………………… 80. 表 4-4-9. 國立高雄餐旅學院宿舍配置情形 ………………………… 81. 表 4-4-10 高雄市替代役役男服勤人數統計表 ……………………… 82 表 4-4-11 96~97 年度高雄市公共工程私有住宅牴觸拆遷戶數表 ………… 83.
(11) 【圖目錄】 圖 1-4-1 高雄市待售國宅位置圖 圖1-5-1 研究流程圖. ……………………………………… 5. …………………………………………………… 6. 圖2-2-1 各縣市國宅滯銷情形 ………………………………………… 29 圖2-2-2 高雄市國宅（店舖住宅）滯銷情形 ………………………… 31 圖2-2-3 高雄市國宅（住宅）滯銷情形 ……………………………… 31 圖2-2-4 高雄市滯銷國宅住宅空照圖 ………………………………… 31 圖2-3-1 山明國宅周邊環境 …………………………………………… 32 圖 2-3-2 山明國宅平面配置圖 ………………………………………… 33 圖2-3-3 山明甲區公共空間現況 ……………………………………… 34 圖2-3-4 山明乙區公共空間現況 ……………………………………… 35 圖2-3-5 山明乙、丙、丁區公共空間現況 …………………………… 36 圖 2-3-6 社福機構承租位置 …………………………………………… 37 圖 2-3-7 國宅不動產創新機能之機制運用 …………………………… 40 圖 2-3-8 國宅租賃制度架構圖 ………………………………………… 41 圖 3-2-1 質性研究流程圖 ……………………………………………… 54 圖 4-4-1 高雄市各行政區之低收入戶數 ……………………………… 77 圖 4-4-2 高雄市各行政區身心障礙人數統計 ………………………… 78 圖 4-4-3 高雄市各行政區原住民戶數統計 …………………………… 79.
(12) 【照片目錄】 照片 2-3-1 山明社區外觀照片 ………………………………………… 33 照片 2-3-2 梯間雜物堆置情形 ………………………………………… 35 照片 2-3-3 山明丁區外觀 ………………………………………………… 35 照片 2-3-4 丙區-單親家庭服務中心 …………………………………… 37 照片 2-3-5 丁區-原住民娜麓灣社區 …………………………………… 37 照片 4-2-1 市長為實踐國宅開賣記者會剪綵照片 ……………………… 65 照片 4-4-1 山明單親家園梯間潔淨 ………………………………………79.
(13) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 第一章 緒論 第一節 研究背景 國宅政策肇始於民國 64 年公佈實施之「國民住宅條例」 ，隔年「廣 建國民住宅」納入六年經建計畫。民國 83 年政府為解決中低收入戶之 住宅問題，李前總統豋輝先生提出「每坪六萬元中低價位住宅」之政策， 大量的興建國民住宅，以較低之價位協助中低收入戶解決居住問題。根 據內政部營建署國宅執行統計資料顯示，自民國 65 年「六年國建計畫」執 行開始迄今，計協助 404,427 戶購（建）國（住）宅，其中 174,891 戶屬 政府直接興建國宅，41,751 戶貸款人民自建國宅，67,479 戶屬獎勵投 資興建國宅，120,306 戶輔助人民貸款自購住宅。國民住宅過去確實協 助許多較低收入戶家庭解決基本的居住需求，近年來在經歷了全球性經 濟發展停滯、房地產市場不景氣、國宅之種種競爭力不如民間住宅產品 等因素之下，造成滯銷，面對高住宅自有率及住宅市場存在之大量餘屋 待消化，與多數縣市大量之國宅滯銷戶數所造成之國宅基金虧損等情 形，使得中央政府不得不將長久以來推行之國宅政策喊停，改以試辦「整 合住宅補貼」政策，政府住宅部門對於滯銷之國宅採取的手法是儘速去 化之策略，國宅政策推行至今，各有褒貶，國宅滯銷戶是否只有去化一 途？或是可以更有效率、更適當的創新運用，值得進一步研析。. 第二節 研究動機與目的 一、 研究動機 根據「國民住宅條例」規定，所稱國民住宅係指由政府直接興建、 貸款人民自建、獎勵投資興建、輔助人民自購等 4 種方式購建，用以出 售、出租、貸款自建或提供貸款利息補貼，供收入較低家庭居住之住宅。 其目的是為了照顧中低收入家庭以達住宅補貼公平之目標。行政院主計 處鑑於住宅市場之正常運作與否對於國家經濟發展及相關產業之帶動 影響甚鉅。為了充分瞭解住宅狀況，適時提供消費者、住宅相關從業人 -1-.
(14) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 員及政府各部門施政所需參考資訊，自民國 45 年開辦「台閩地區戶口 及住宅普查」 ，定期每 10 年辦理一次，最近一次之普查資料顯示民國 89 年底台閩地區之住宅剩餘數（即住宅數－普通住戶數）為 52 萬 3 千 單位，空閒住宅為 123 萬 2 千宅，空屋率高達 17.6％（簡佳慧、劉惠 玲，2000，八十九年戶口及住宅普查-臺閩地區住宅狀況研析） ，住宅市 場在高比率之空屋率下，政府為了積極消化空屋，自民國 89 年起已暫 緩興建國宅。 回顧政府在民國 83 年的大量興建國宅，因政策之執行趕不上市場 需求，致造成全國多數縣市國宅滯銷之情形產生，導致國家資源浪費與 國宅基金虧損。其中高雄市自民國 64 年「國民住宅條例」公布以後， 至民國 93 年 4 月 16 日止，由高雄市政府直接興建並管理之國民住宅計 有民族國宅等 54 處，國宅（含店舖）共計興建 20,291 戶，其中住宅計 有 19,426 戶、店鋪住宅計有 865 戶。截至民國 97 年 8 月 31 日止，含 店舖及住宅總計滯銷戶數為 401 戶，其中住宅類滯銷戶數共計 305 戶（即 未租售戶數計有山明 262 戶，學明 43 戶等，滯銷率分別為為 50.3％及 17.7％）另出租中者有 91 戶；店舖住宅類滯銷戶數計有 96 戶（戶數較 多者為：二苓鳳宮一期國宅 28 戶、獅甲國宅 22 戶、佛公 12 戶、光華 12 戶、二苓鳳宮二期 8 戶等） ，另出租中者有 14 戶，平均滯銷率為 37.2％， 有滯銷之情形，國宅滯銷致使當初編列預算用於價購國宅土地、國宅興 建成本及後續每年貸款利息支出之「國宅基金」產生巨額虧損，如何予 以終止？又如何使政府資源不再浪費；當中央對待售國宅一味採用去化 之策略時，是否應考量將待售國宅保留一定存量，作為更適當之利用， 本研究僅以高雄市滯銷戶數最多之「山明國宅」為例，作為探討待售國 宅滯銷戶之創新發展，以尋求待售國宅滯銷戶之活化策略。 二、 研究目的 國民住宅係國家為解決較低收入家庭居住問題之核心住宅政策，民 國 89 年以後全國各地為數不少之國民住宅滯銷戶數，與政府照顧低收 -2-.
(15) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 入戶之原意未能落實之狀況形成對比，突顯出國民住宅之發展現況悖離 了國家賦予國民住宅之政策目標，國民住宅之售價對真正之低收入家庭 而言，卻是遙不可及的，滯銷國民住宅之閒置未作有效率之使用，造成 國家資產的浪費。故本研究以探討國宅滯銷原因，尋求國宅基金終止虧 損之方法，並探討國宅滯銷戶予以保留，供作公共工程安置、社會住宅 等之正當性，及與鄰近產學發展需要結合，出租作為職工宿舍、學生宿 舍等之可行性，或運用閒置國宅轉為爭取國家補助作為綠建築或太陽能 實驗、中水回收實驗等之多元發展為重點，主要目的列為以下五點： （一）探討國宅滯銷之原因，並尋求避免與改善之方法。 （二）尋求國宅基金終止虧損之方法。 （三）國宅法令修改之可行性。。 （四）為高雄市弱勢家庭尋求安穩之居住處所，落實政府之社會責任。 （五）為滯銷國宅尋求活化利用之策略。. 第三節 研究內容與範圍 一、 研究內容 （一）文獻回顧及案例分析 （二）滯銷國宅基礎資料之建置 （三）國民住宅政策發展及整體住宅政策之探討 （四）國民住宅基金財務徜理機制之探討 （五）滯銷國宅創新機能及未來市場定位 （六）滯銷國宅作為社會住宅及公共工程安置戶機制之探討 （七）相關配套措施及政策建議 二、研究範圍 本研究以高雄市 12 處滯銷之國民住宅（含住宅及店舖住宅） 作為研究範圍，分別為楠梓區之楠梓和平乙區、和平二期等 2 處國 宅社區。左營區之翠華二期國宅社區。前鎮區之純邦、獅甲、佛公、 光華等 4 處國宅社區。三民區之民族國宅社區。小港區之學明、山 -3-.
(16) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 明、二苓鳳宮一期、二苓鳳宮二期等 4 處國宅社區。總計滯銷戶數 有住宅類 305 戶、店舖住宅類 96 戶，滯銷戶數較多者主要分布在 前鎮、小港等 2 個行政區，其中滯銷戶較多者依序為的山明國宅之 262 戶住宅（滯銷率 50.3％） 、學明國宅之 43 戶住宅（滯銷率 17.7 ％） 、二苓鳳宮一期國宅之 28 戶店舖住宅（滯銷率 93.3％）獅甲國 宅之店舖住宅 22 戶（滯銷率 50％）等。故以高雄市待售戶數最多 之山明國宅為研究案例，以尋求其活化利用之策略。. 第四節 研究限制與預期成果 一、 研究限制 本研究僅以高雄市之待售國宅為對象，缺少國際案例，研究 結果所擬具之活化策略係僅針對高雄市之待售國宅，且部份策略 在國內未有實際執行成效可供查驗比對。 二、 預期成果 提出待售國宅滯銷之原因，及待售滯銷國宅活化利用之可行 策略，避免國宅閒置造成資源浪費，改善國宅基金虧損，確立高 雄市弱勢家庭居住權益，落實政府之社會責任。. -4-.
(17) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 和平社區. 高雄市界. 翠華社區. 光華社區 民族社區. 獅甲社區 純邦社區. 佛公社區. 二苓鳳宮社區 山明社區 學明社區. 圖 1-4-1 高雄市待售國宅位置圖 -5-.
(18) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 第五節 研究流程 本研究之流程如圖 1-5-1 所示： 研究動機與目的. 基礎資料收集. 國內外住宅政策探討. 相關文獻回顧及案例分析. 界定研究範疇. 基地分析. 策略規劃. 財經手段. ♦ 外部公共投資 ♦ 內部機能改善 ♦ 周邊環境景觀 ： ︰. ♦ 轉為租賃福利住宅 ♦ 直接銷售 ♦ 引進資產管理公司 ♦ 委託仲介銷售機制 ♦ 應用民間拍賣機制. ♦ 減 帳：轉作公共使用 ♦ 維持現狀：利息負擔 （計算前後10年） ♦ 利息補貼 ：. 山明國宅之案例分析 專家學者深度訪 談法 處理策略 ♦ 都市經濟手段：人口成長、產業發展、就業問題等 ♦ 都市治理手段：社會住宅、公共工程安置住宅、更 新中繼住宅、臨時性公共用途安置 住宅、委外經營管理……等. 深度訪談分析. 基地分析. 策略調整. 結論與建議 圖 1-5-1. 研究流程圖 -6-. 財經手段.
(19) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 第二章 文獻回顧 文獻回顧分為四個部分，一為國內住宅政策相關文獻，二為高雄市的住 宅建設發展相關文獻，三為山明國宅的滯銷待售課題，四為國內類同案例文 獻，最後小結為對相關文獻之對應與檢視，以強化本研究之目的並作為發展 策略之依據，使能對高雄市滯銷待售國宅發展方向有所啟發。. 第一節 國內住宅政策 台灣長期以來都是以國宅政策作為住宅政策的主體，綜整國內之住 宅政策，概可分為三大類型，即「興建國宅」、「實物供應」、「現金 補貼」；回顧民國 38 年國民政府遷台時，約有兩百餘萬之國軍與政治 難民湧入台灣，當時雖有政府興建之住宅，惟僅只於供作中央民意代表 及政府機關之員工宿舍使用，對於遷台湧入之人口並未予以安置，故有 大量公有土地被搭蓋違建物並作為居住使用。民國 42 年因獲美援之經 濟協助，故開始進行多項經濟建設、推動都市工業化，並採取「防空疏 散」計畫，所有佔據交通要道之違建聚落都要被拆除，民國 45 年「違 章建築處理原則」公佈，對於公私違建皆應立即拆除，當時因住宅供給 數量非常短缺，政府的拆除違建行動遭到強烈之抵抗，且有衝突發生， 政府為了平息衝突，故對違建之拆除重新界定，採新違建即報即拆，舊 違建則分期分區拆除，並規定拆遷戶得優先承購（租）國宅，因為當時 台灣仍屬開發中國家，政府並無能力提供安置，故遭拆除之違建戶多以 另尋它處搭蓋新違建（楊友仁，1998：306）之方式解決自身之居住問 題。 在美援基金的持續協助之下，民國 46 年 7 月訂定「興建國民住宅 貸款條例」，以作為興建國民住宅之依據。民國 53 年修正都市平均地 權條例第 37 條，該條文規定漲價歸公之收入，係作為育幼、養老、救 災、濟貧、興建國民住宅等公共福利事業及公共設施之用。（江亮演， 1986，社會科學概論）民國 64 年國內房地產隨著經濟成長而蓬勃發展， 建築業者大量興建預售屋，房屋售價向上飆升，政府為平抑房價，遂於 -7-.
(20) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 同（64）年 7 月頒布「國民住宅條例」，明訂國民住宅係指由政府直接 興建、貸款人民自建、獎勵投資興建、輔助人民自購等 4 種方式購建， 用以出售、出租、或提供貸款利息補貼，供收入較低家庭居住之住宅。 並先後訂定六年、四年等國建計畫，政府開始大量興建國宅，期望達成 住者有其屋之理想目標。. 一、國內住宅建設計畫 我國的住宅建設之政策方向有以下八個要項：（內政部營建 署，1994，台灣地區住宅建設概況） （一）健全住宅行政體系 從中央至地方將建設完整之住宅行政體系，分層負責住宅 事務之推動與管理。 （二）推動住宅建設計畫 推動直轄市、縣市政府辦理住宅建設計畫，俾據以指導地 方住宅建設。 （三）儲備住宅用地 開發新市鎮、新社區，辦理都市更新，增加住宅用地之供 給，建立住宅用地儲備制度。 （四）健全住宅金融制度 提供穩定之住宅建築融資與優惠之儲蓄購屋貸款。 （五）釐訂政府參與住宅建設之角色 以補貼貸款利息方式，協助薪資階級與收入較低家庭購 屋；有效運用住宅福利資源，提高公共住宅興建效率，適 量供應具有價格指標之國民住宅。 （六）輔導管理住宅興建業 研訂（修）住宅興建業與建築經理業之輔導管理法令，導 正民間投資，生產及交易行為。 （七）研訂住宅權屬與使用管理法令. -8-.
(21) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 訂定實施公寓大廈管理條例，區分公寓住宅所有權，規範 住戶之權利、義務，以提高居住品質。 （八）建立住宅資訊系統 全面蒐集住宅相關資訊，定期發布並更新住宅資訊。. 二、國民住宅發展沿革 於民國 64 年 7 月 12 日公布，明示國民住宅係由政府「直接興建」 出售、出租供收入較低家庭居住。於民國 71 年第 1 次修訂時增列「貸 款自建」及「獎勵民間投資興建」二種方式；民國 78 年函頒「輔助人 民貸款自購辦法」，係運用銀行資金體系，由政府提供貸款利息補貼， 以協助民眾購置民間住宅。僅自民國 64 年政府頒布「國民住宅條例」 及「台灣經濟建設六年計畫」以後之國民住宅發展情形開始，大致分 為 6 個時期，分述如下： （一）民國 65 年至 70 年（政府直接興建時期） 配合民國 64 年中央頒布之「台灣經濟建設六年計畫」 ，民國 65 年「六年國建計畫」開始，六年期間全國共計興建 68,045 戶國宅 （內政部營建署，2007.10.24，國民住宅簡介），其中 13,310 戶為委託興建之國宅，民國 68 年起並將「開發新市鎮、廣建國 民住宅」列為十二項建設之一。 （二）民國 71 年至 74 年（第一期四年國宅興建計畫） 政府為增加國民住宅之供給，於民國71年7月，修正「國民住宅 條例」 ，除原由政府直接興建者外，增列「貸款人民自建」及「獎 勵投資興建」二種方式，希望以大量的供給降低房價，政府住 宅政策開始改向，希望藉由民間資本減輕國家負擔，也開啟了 政府與民間分工興建國民住宅之機制，此四年間共計興建 44,624戶國宅，其中政府直接興建26,748戶，貸款人民自建 17,876戶（內政部營建署，2007.10.24，國民住宅簡介） 。並採 政府與民間分工之方式，低收入戶承購或承租使用之國宅由政 府興建提供。中等所得住宅則由政府提供利率補助，獎勵民間 -9-.
(22) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 興建。較高收入之住宅則由民間自行興建，自此，住宅供應的 責任由國家身上慢慢轉移到民間市場（米復國，1992：80）。 （三）民國 75 年至 78 年（第二期四年國宅興建計畫） 民國75房地產景氣低迷，民眾購屋意願不高，部分以前年度興 建之國宅發生滯銷現象，政府對於廣建國宅之態度轉為保守， 大幅減少興建戶數；民國76年房地產景氣好轉，78年為景氣高 峰，房價大漲，台北市平均房價漲幅超過300%，一群普通的小 老百姓發起了「 無住屋團結組織」運動，或說「無殼蝸牛運動」 ， 為了抗議當時飆漲的房地價，以及不健全的住宅政策，展開了 「無殼蝸牛夜宿忠孝東路」運動，上萬人捲鋪蓋，併肩躺在台 北東區商圈地價最高的土地上，目的是要求合理房價，以及抗 議受到財團炒作而狂飆的房地產價格（中山美麗之島網站 http://bbs.nsysu.edu.tw）。在此四年，共計興建11,072戶國 宅，其中政府直接興建2,930戶、貸款人民自建7,640戶、獎勵投 資興建502戶。 （四）民國 79 至 86 年（直接興建、貸款人民自建、獎勵民間投資興 建、輔助人民貸款自購時期） 民國 79 年房地產價格仍居高不下，台北都會區之平均住宅價格 甚至漲至家庭平均年所得的七倍，中低收入家庭對住宅需求殷 切卻無能力購屋，在此情況下，政府又開始大量興建國宅，試 圖以提高住宅供給量來改善中低收入戶之購屋問題，同時開辦 「輔助人民貸款自購住宅」，因係初次辦理，申請情形不是很 踴。 民國 81 年行政院開始推動「國建六年計畫」及後續的「十二項 建設計畫」，其中國民住宅建設列為重要項目之一；國建六年 計畫期間共執行 185,929 戶國民住宅，其中，政府直接興建 53,362 戶、貸款人民自建 7,525 戶、獎勵投資興建 43,133 戶、 貸款人民自購 81,909 戶。 （五）民國 87 年至民國 93 年 - 10 -.
(23) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 住宅市場景氣低迷，住宅量供過於求，民國 87 年底政府提出 1500 億低利貸款額度，放寬申請資格，企圖解決大量空屋與低 迷景氣問題。行政院自民國 88 年起陸續函頒「振興建築投資業 措施」及「健全房地產市場措施」以提振景氣，避免房地產市 場長期低迷而導致總體經濟與金融危機，同時，自民國 89 年起 暫停辦理「政府直接興建國宅」及「獎勵投資興建國宅」六年， 而僅辦理「貸款人民自建國宅」及「輔助人民貸款自購住宅」， 計畫戶數自民國 87 年度的 36,610 戶逐年減至民國 91 年度的 6,500 戶，至民國 92 年度僅辦理「貸款人民自建國宅」830 戶， 主要是因為同一時期中央銀行提撥郵政儲金轉存 1500 億元及 陸續又增撥 1 兆 2 千億元專案優惠房貸、勞工建購住宅貸款及 青年購屋低利貸款產生了排擠效應，故暫停辦理「輔助人民貸 款自購住宅」（內政部營建署，2004，國民住宅資料彙編）。 此期間部分國宅法令規定開始鬆綁，91 年 12 月 11 日「國民住 宅條例」有了重大的修訂，修正施行之第 19 條條文規定： 「政 府直接興建之國民住宅，其承購人居住滿一年後，得將該住宅 及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換 人，如具有國民住宅購買資格者，得按原承購人之國民住宅貸 款餘額及剩餘期限，申請國民住宅貸款。」（詳表 2-1-1） ，國 民住宅承購人於居住滿一年後即可出售，其最大轉變為〝國宅 之移轉對象不再以具有國民住宅承購資格者為限〞 ，亦即新建國 民住宅社區在配售滿一年之後，可能因產權移轉而與一般住宅 社區無異。. - 11 -.
(24) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 表2-1-1 「國民住宅條例」第18 條、第19 條修正前後之比較表 條文號 修正前. 修正後. 第19 條 政府興建之國民住宅，其 政府直接興建之國民住宅，其 第1 項 承購人居住滿二年後，經 承購人居住滿一年後，得將該 主管機關之同意，得於提 住宅及基地出售、出典、贈與 前清償國民住宅貸款本 或交換。其承購、承典、受贈 息後，將該住宅及基地出 或交換人，如具有國民住宅購 售、出典、贈與或交換。 買資格者，得按原承購人之國 其承購、承典、受贈或交 民住宅貸款餘額及剩餘期限， 換人應以具有國民住宅 申請國民住宅貸款。 購買資格者為限，並視同 國民住宅配售戶。 第18 條 （原條例第 18 條刪除） 本條例中華民國 94 年 1 月 4 日 之1第1. 修正之條文施行前之國民住宅. 項. 社區依 公寓大廈管理條例成立 管理委員會或推選管理負責人 及完成報備後，直轄市、縣(市) 政府應將既有國民住宅管理維 護基金提撥該社區作為公共基 金，不適用「公寓大廈管理條 例」第十八條第一項第一款規 定。. （六）民國 94 年以後迄今（國宅回歸適用「公寓大廈管理條例」由 社區自主管理，並採儘速去化之策略） 隨著民國 91 年起對於國宅移轉對象之放寬，接著「國民住宅 條例」於民國 94 年 1 月 26 日復修正公布，其中修訂條文第 18 條之 1 第 1 項規定： 「本條例中華民國 94 年 1 月 4 日修正之 - 12 -.
(25) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 條文施行前之國民住宅社區依公寓大廈管理條例成立管理委 員會或推選管理負責人及完成報備後，直轄市、縣 (市) 政府 應將既有國民住宅管理維護基金提撥該社區作為公共基金，不 適用「公寓大廈管理條例」第十八條第一項第一款規定。」 （詳 表 2-1-1），國民住宅社區之管理維護遵循之法令規定將回歸 適用「公寓大廈管理條例」由社區自主管理。截至民國 97 年 8 月止，高雄市政府已完成協助所轄之 48 處國宅社區完成管 理組織之報備，達成率為 89％，使完成管理組織報備之國宅 社區始具有法人資格。 民國 92 年 1 月 1 日高雄市國宅主管機關-國民住宅處裁併成立 都市發展局，國宅業務轉由都市發展局下設之「住宅發展處」 辦理，隨著國宅之轉型回歸一般公寓大廈，政府對於國宅餘屋 採取儘速去化之策略， 「國宅政策」轉型發展為「住宅政策」， 「住宅發展處」除辦理原國宅業務外，並發展住宅業務。. 三、國民住宅政策種類 截至目前而言，政府之國民住宅政策種類共分三類，即：直接興 建、實物供給、現金補貼，詳細辦理情形說明如下：. （一）直接興建 係指由政府直接興建之國民住宅，即由政府取得土地、規 劃設計、興建並配售之住宅。其辦理工作包括：1、用地取得； 2、國宅規劃；3、國宅設計；4、工程發包；5、施工監造；6、 完工驗收；7、國宅配售；8、國宅轉讓；9、管理維護（高雄市 政府國民住宅處簡介,83.1）。 國宅政策推動至今，歷經六年國民住宅興建計畫與四年國 民住宅興建計畫等，按各縣市政府工務、建設局、直轄市政府 國宅處所提供之資料顯示，政府直接興建國宅總數為530,584 戶。後因國內住宅供給過剩及自有率屢創新高等供需失衡現 - 13 -.
(26) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 象，故自民國89年起停止辦理政府直接興建國宅迄今。總結自 民國65年度至88年度底止，臺灣地區政府直接興建國宅包括執 行中及已完工戶數計有174,891戶，其中由高雄市政府直接興建 之國宅戶數有21,441戶（詳表2-1-2）。 表 2-1-2. 政府直接興建國民住宅執行情形表 地區別 年度別 台灣省 台北市 高雄市 六年計畫 35,779 23,844 8,422 四年計畫 15,119 8,127 3,502 75 至 78 年度 862 1,743 325 79 年度 7,299 4,124 2,673 80 年度 511 1,902 1192 81 年度 8,468 2,105 851 82 年度 4,476 1,110 384 83 年度 3,538 4,694 1,131 84 年度 6,652 3,368 1,072 85 年度 7,564 1,070 844 86 年度 4,726 264 1,045 87 年度 5,721 296 0 88 年度 0 88 0 合 計 100,715 52,735 21,441. 單位：戶 合計 68,045 26,748 2,930 14,096 3,605 11,424 5,970 9,363 11,092 9,478 6,035 6,017 88 174,891. 註 1：執行情形係指已完工戶數。 資料來源：內政部營建署 註 2：六年計畫係指 65-70 年度。四年計畫係指 71-74 年度。 註 3：自 88 年度起配合行政院訂頒「振興建築投資業措施」及「健全房地 產市場措施」，暫緩辦理政府直接興建國宅迄今。 註 4：「年度」即該年之 7 月 1 日至隔年之 6 月 30 日止。. （二）實物供給 台灣之住宅政策除由政府直接興建之方式，尚有以下三種實物 供給之方式： 1、貸款人民自建： 係指由政府給予貸款，人民自備土地，自行興建維護管理 之住宅；本項貸款以農村、漁村、鹽區、廠礦區及偏遠地區興 建之農民、漁民、鹽民、勞工住宅及經國民住宅主管機關核准 - 14 -.
(27) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 之住宅為限（高雄市住宅建設計畫,1966,高雄市政府委託研 究，P.3-6）。 「貸款人民自建」之由來為民國71年修正之「國民住宅條例」 將國宅興建擴大範圍，增列「貸款人民自建」前，前台灣省政 府既已發佈「台灣省國宅興建管理辦法」，其中既已定有貸款 自建方式，國內辦理貸款人民自建多以前台灣省所轄縣市為 主，總結自民國65年至95年度止，台灣省21縣市貸款人民自建 之國宅共核定有44,624戶，金門縣及連江縣共核定1,632 戶， 台北市及高雄市等直轄市則因都市邁向高度開發，市民自有之 建地已不多，故無申貸辦理戶數（高雄市政府國民住宅處簡 介,1994,高雄市政府國民住宅處,P.27）。 執行期間亦因配合行政院之「健全房地產市場措施」，於民 國91年停辦「貸款人民自建」1年，民國92年~93年爲因應民眾 需求恢復辦理，分別辦理523及220戶，並自民國94年起停止辦 理迄今。 表 2-1-3. 貸款人民自建國民住宅執行情形表 地區別 年度別 台灣省 台北市 高雄市 六年計畫 2,873 0 0 四年計畫 18,012 0 0 75 至 78 年度 7,640 0 0 79 年度 2,263 0 0 80 年度 2,067 0 0 81 年度 1,234 0 0 82 年度 1,346 0 0 83 年度 1,388 0 0 84 年度 1,121 0 0 85 年度 1,243 0 0 86 年度 1,193 0 0 87 年度 914 0 0 88 年度 968 0 0 - 15 -. 單位：戶 合計 2,873 18,012 7,640 2,263 2,067 1,234 1,346 1,388 1,121 1,243 1,193 914 968.
(28) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 89 年度 90 年度 91 年度 92 年度 93 年度 94 年度 95 年度 合 計. 911 730 0 516 205 0 0 44,624. 0 0 0 0 0 0 0 0. 0 0 0 0 0 0 0 0. 911 730 0 516 205 0 0 44,624. 註 1：執行情形係指已辦妥簽約貸款戶數。 資料來源：內政部營建署 註 2：71 年修訂國民住宅條例，增列貸款人民自建，惟在 71 年以前依臺灣 省國民住宅興建辦法貸款自建。 註 3：六年計畫係指 65-70 年度、四年計畫係指 71-74 年度、89 年度係指 88 下半年及 89 年度。 註 4：91、94 及 95 年度並無辦理貸款人民自建國民住宅。. 2、獎勵投資興建： 係指由政府獎勵，民間建築投資業自備土地、規劃設計、 興建並出售之住宅。凡公司組織之住宅興建業，取得土地所有 權或使用權，其土地面積可供集中興建50戶以上，其計畫經國 宅主管機關核准者，即可依「國民住宅條例」之規定，由政府 給予獎勵。 所謂「獎勵」，係指民間建築投資業依上開條例備妥申請 文件向政府提出國民住宅投資開發案，經審查通過，業者得向 銀行申請建築融資及稅捐減免等獎勵（高雄市住宅建設計 畫,1966,高雄市政府委託研究，P3-6）。 民國73年起開辦之「獎勵民間投資興建國宅」，因適逢房 地產市場不景氣，故遲至76年度（民國76年7月1日起~民國77年 6月底止，謂之76年度）起，始有民間申請之案件，截至88年度 止，臺灣地區獎勵民間投資興建之國民住宅共計有67,479戶， 其中高雄市辦理戶數為8,743戶，自民國89年度起，亦因爲配合 政策而停止辦理「獎勵投資興建」迄今（詳表2-1-4）。. - 16 -.
(29) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 表 2-1-4. 獎勵投資興建國民住宅執行情形表 地區別. 年度別. 台灣省. 台北市. 高雄市. 單位：戶 合計. 四年計畫. 0. 0. 0. 0. 75 至 78 年度. 432. 0. 70. 502. 79 年度. 562. 0. 0. 562. 80 年度. 5,659. 0. 801. 6,460. 81 年度. 2,538. 0. 743. 3,281. 82 年度. 5,558. 0. 516. 6,074. 83 年度. 8,520. 0. 801. 9,321. 84 年度. 8,458. 231. 1,635. 10,324. 85 年度. 6,056. 143. 1,376. 7,575. 86 年度. 5,199. 336. 1,023. 6,558. 87 年度. 8,600. 0. 1,000. 9,600. 88 年度. 6,444. 0. 778. 7,222. 58,026. 710. 8,743. 67,479. 合. 計. 註 1：執行情形指已完工戶數。 資料來源：內政部營建署 註 2：四年計畫係指 71-74 年度。 註 3：自 88 年度起配合行政院訂頒「振興建築投資業措施」及「健全房地 產市場措施」，暫緩辦理獎勵投資興建國宅迄今。. 3、輔助人民貸款自購： 係指由政府補貼利息，協助收入較低家庭購置民間之住 宅。民國78年7月起政府開始試辦「輔助人民貸款自購住宅」， 即由政府以國宅基金補助部分貸款利息，供收入較低之家庭自 行購置民間市場之成屋。其「年試辦戶數」由內政部參酌資金 狀況及需求情形陳報行政院核定。貸款自購之申辦資格，比照 承購國宅之條件。 至民國92年因行政院認為輔助人民貸款自購住宅可由其他 優惠貸款替代之，故停止辦理迄今，期間僅93年度因民眾需求 - 17 -.
(30) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 而恢復辦理1年。截至民國93年底止，計核定戶數為120,306戶， 實際辦妥簽約貸款戶數計有119,997戶，其中高雄市有7,717戶 （詳表2-1-5） 。. 表 2-1-5. 輔助人民自購國民住宅執行情形表 地區別 年度別 台灣省 台北市 高雄市 79 年度 879 223 216 80 年度 729 453 162 81 年度 4,929 1,583 293 82 年度 5,720 2,342 500 83 年度 13,327 4,360 468 84 年度 4,618 4,437 487 85 年度 11,097 9,000 978 86 年度 9,306 5,789 2,675 87 年度 4,293 8,549 616 88 年度 5,184 8,198 519 89 年度 3,179 1,976 758 90 年度 448 177 26 91 年度 595 338 19 92 年度 0 0 0 93 年度 717 143 0 94 年度 0 0 0 95 年度 0 0 0 合 計 65,021 47,568 7,717. 單位：戶 合計 1,318 1,344 6,805 8,562 18,155 9,542 21,075 17,770 13,458 13,901 5,913 651 952 0 860 0 0 120,306. 註 1：執行情形係指已辦妥簽約貸款戶數 資料來源：內政部營建署 註 2：78 年函頒輔助人民貸款自購住宅辦法。 註 3：89 年度係指 88 下半年及 89 年度 註 4：92、94 及 95 年度無辦理輔助人民自購國民住宅，另 93 年度高雄市 無辦理輔助人民自購國民住宅。. （三）現金補貼 台灣之住宅政策除由政府直接興建與實物供應等方式外， 尚有現金補貼之政策，所謂現金補貼即是由政府提供申請戶以 較優惠之利率貸款購置住宅或辦理自宅修繕，另對於能力不能 負擔購置住宅者，提供每月每戶 3,000 元之現金補貼，其補貼 種類概分為兩大類，即「專案性購置住宅貸款」及「整合住宅 - 18 -.
(31) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 補貼資源實施方案」，分述如下：. 1、專案性購置住宅貸款： 係配合政策（非經常性辦理者）需要，所辦理之專案性購 置住宅貸款，包括青年購屋低利貸款方案、1 千 5 百億元購 屋貸款專案、1 兆 8 千億元優惠購屋貸款專案、921 震災災 民重建家園貸款專案及林肯大郡全毀受災戶 7 億元專案貸 款等。 （1）青年購屋低利貸款方案： 為陳前總統之競選政策，辦理目的係為提高青年首次購 屋之意願，協助其解決居住問題，並為住宅市場復甦帶 來正面效益，本方案自民國 90 年起開辦，並於民國 96 年 11 月 30 日停止辦理，共計辦理 7 年，爾後年度改為 辦理整合住宅補貼。自民國 90 年起至截止受理日止，高 雄市共計受理 2,545 戶，審核後之核可貸款戶數計有 1,120 戶。 （2）1 千 5 百億元購屋貸款專案： 民國 88 年開辦，包括 9 百億元購置新屋貸款及 6 百億元 無自用住宅者首購貸款，此專案已於民國 89 年 2 月 1 日 截止受理。 （3）1 兆 8 千億元優惠購屋貸款專案 民國 88 年開辦，在本案預算額度用磬後，停止辦理。 （4）921 震災災民重建家園貸款專案、林肯大郡全毀受災戶 7 億元專案貸款： 本 2 項專案係分別專為 88 年 9 月 21 日 清 晨 1 時 47 分， 台 灣 發 生 芮 氏 規 模 7.3 強 烈 地 震（ 稱 為 921 地震）房 屋毀損之受災戶，及民國 86 年 8 月 18 日中度颱風「溫 妮」來襲，造成違法准建的林肯大郡崩坍滑落之五百餘 - 19 -.
(32) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 戶房屋毀損（大事記，2008.7.20，林肯大郡山坡地議題 網站）之受災戶等所設置之重建家園貸款專案，已於民國 95 年 2 月 4 日完成核貸審查，並截止受理（整合住宅補貼資 源實施方案，2008.01.30，政府各項住宅補貼計畫之辦 理情形） 。 2、「整合住宅補貼資源實施方案」 本 方 案 係 經 行 政 院 民 國 96 年 1 月 30 日 院 臺 建 字 第 0960002218 號函核定之補貼方案，補貼種措施共分為「購 置住宅貸款」、「修繕住宅貸款」等利息補貼暨「租金補貼」 等三種，其補貼重點如下： （1）性質： 自民國 96 年 7 月 15 日開始試辦，每年受理申請期限為 一個月，今年為第二年試辦；其性質是整合原先以職業 身分別區分之各類住宅補貼措施，而以國民的家庭所得 及各種弱勢狀況作為住宅補貼制度之主要考量。對於無 自有住宅或僅有 1 戶住宅亟待改善者，提供購置住宅貸 款、修繕住宅貸款利息補貼暨租金補貼措施，協助其居住於 適居之住宅。 （2）策略： 本方案係以「可行性較高、可於短期間達成」之購置、修 繕住宅暨租金補貼部分，先行辦理整合。在國宅轉型回歸 適公寓大廈管理條例，中央完成各類住宅相關之基金整併 後，除辦理行政院專案核定之住宅計畫外，全國僅整合辦 理此方案，並由內政部統一辦理。 （3）補貼方式及對象： A、補貼方式 a.租金補貼：對於無力購置住宅者，提供租金補貼。 - 20 -.
(33) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. b.購置住宅貸款利息補貼：對於有購屋能力之無自有 住宅者，提供購置住宅貸款利息補貼。 c.修繕住宅貸款利息補貼：對於擁有老舊住宅亟待修繕 者，提供修繕住宅貸款利息補貼。 B、補貼對象 租金補貼及購置住宅貸款利息補貼之對象均為無自有住 宅之家庭。修繕住宅貸款利息補貼之對象則為僅擁有 1 戶老舊住宅亟待修繕之家庭。 C、補貼內容 本方案之「租金補貼」係每戶每月最高 3,000 元，補貼 期限最長為一年。另「購置、修繕住宅」之優惠貸款額 度、償還年限、優惠利率、適用對象暨補貼利率等規定。 （詳表 2-1-6） 表 2-1-6 貸款額度 購置住宅貸款 修繕住宅貸款. 購置、修繕住宅貸款補貼內容 最高新臺幣（以下同）二百二十萬元 最高八十萬元. 償還年限 購置住宅貸款. 二十年(前五年為寬限期). 修繕住宅貸款. 十五年(前三年為寬限期). 購置、修 第一 繕住宅貸 類 款優惠利 率. 優惠 利率. 適用 對象. 一、議定利率低於郵儲利率加百分之零點五七五時，承貸 戶適用利率為議定利率減百分之零點五七五。 二、議定利率高於郵儲利率加百分之零點五七五時，承貸 戶適用利率為郵儲利率。 經主管機關認定符合下列條件之一者： 一、社會救助法審核列冊之低收入戶。 二、身心障礙。 三、獨居或與配偶同住且無子女或有子女但為無撫養能力 之老人。 四、受家庭暴力侵害者及其子女。 五、單親。 六、因重大疾病致長期失業。 七、原住民。 八、重大災害災民。. - 21 -.
(34) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例 第二 類. 優惠 利率. 一、議定利率低於郵儲利率加百分之零點五七五時，承貸 戶適用利率為議定利率 二、議定利率高於郵儲利率加百分之零點五七五時，承貸 戶適用利率為郵儲利率加百分之零點五七五。. 適用 不具第一類條件者。 對象 一、政府補貼利率：議定利率減優惠利率。 二、議定利率：內政部洽商金融機構議定之利率。 三、郵儲利率： 「臺灣郵政股份有限公司二年期定期儲金機動利率」之簡稱。. 備註. 資料來源：內政部營建署. 「整合住宅補貼資源實施方案」自民國 96 年起開辦以來，高雄市之 辦理情形，其分別依租金補貼、購屋貸款補貼及修繕貸款補貼等三方面， 整理如表 2-1-7：. 表 2-1-7 種類. 租金補貼. 整合住宅補貼資源實施方案高雄市辦理情形 購屋貸款補貼. 修繕貸款補貼. 合. 年度 計畫 申請 核定 計畫 申請 核定 計畫 申請 核定 計畫 144. 計(戶數) 申請 核定. 96. 970 1193 970 2430 175. 370. 156. 125 3770. 1462 1239. 97. 2511 2122 未定 3139 273 未定 353. 108. 未定 6003. 2503 未定. 資料來源：高雄市政府都市發展局 資料日期：97 年 10 月 8 日. 本研究整理. 3、鄉村地區住宅修繕及興建補貼： 依據「鄉村地區私有合法住宅修繕興建補貼及設計協助作業 規定」辦理，民國 97 年開辦，受理期間自 97 年 7 月 15 日起至 97 年 12 月 31 日止，對鄉村地區私有合法住宅修繕興建補貼並協 助設計，其補貼性質及內容、辦理之種類有： (1)修繕補貼：包括「修繕住宅貸款利息補貼」、「修繕住宅費 用補貼」、「縣（市）主管機關協助修繕」。. - 22 -.
(35) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. (2)興建補貼：包括「興建住宅貸款利息補貼」、「興建住宅費 用補貼」 。 (3)協助設計：包括免費提供「具有地方特色之設計圖說」及「簡 易修改個別圖說」（詳表 2-1-8）。 表2-1-8 鄉 村 地 區 住 宅 修繕、興建住宅費用補貼及貸款利息補貼明細表 補貼性質 補貼內容 修繕貸款 最高八十萬元 貸款額度 興建住宅貸款 最高二百二十萬元 最長十五年（付息不還本之寬 修繕貸款 限期最長三年） 貸款利息 償還年限 最長二十年（付息不還本之寬 補貼 興建住宅貸款 限期最長五年） 貸 款 優 惠 按臺灣郵政股份有限公司二年期定期儲金機動 利率 利率機動調整。 修繕費用 最高六萬元 興建費用 最高二十萬元 1. 免費提供具有地方特色之設計圖說。 2. 免費提供簡易修改個別圖說。申請簡易修改圖說，以一次 協助設計 為限。補助縣(市)主管機關委由建築師辦理簡易修改圖 說，每戶最高一萬元。 住宅所有人為符合社會救助法審核列冊之低收入戶者，地方 協助修繕 政府得協助修繕，修繕費用補貼最高六萬元。 費用補貼. 資 料 來 源 ： 內政部營建署. 4、「二千億元優惠購屋專案貸款」： 今（97）年初，國際油價飆漲、原物料價格全面走揚，經濟情 勢出現全面性的衰退，加上美國次級房貸，加深了全球景氣之蕭 條。政府為了提振國內景氣，減輕人民購宅貸款利息之負擔，行政 院於本（97）年 9 月 11 日第 3109 次院會通過「因應景氣振興經濟 方案」之「增撥新台幣二千億元優惠購屋專案貸款」，凡本國民年 滿二十歲且無自有住宅者皆可提出申請，每人限申請乙戶，受理機. - 23 -.
(36) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 構為台灣銀行等 144 家金融機構，辦理期限為民國 97 年 9 月 22 日 至 99 年 9 月 21 日，為期 2 年。額度除台北市每戶最高 350 萬元外， 其他地區每戶最高 300 萬元，利率按中華郵政股份有限公司二年期 定期儲金機動利率加 0.9％機動調整，政府補貼年利率 0.7％。借 款期限最長為 20 年。 本項專案貸款係為協助民眾購置住宅，並減輕國內民眾購置住 宅之利息支出負擔，自地自建之住宅，不適用本項補貼專案（增撥 新台幣二千億元優惠購屋專案貸款 ,2008.10.9,內政部營建署） 。 表2-1-9 國內目前辦理中之住宅方案彙整表 資料日期：2008.10.09 範 政府興建之國宅 全國性民間住宅 整合住宅補貼資源實施方案 非都市計畫地區 圍 購置住宅 修 繕 住 宅 種 國宅貸款 2000億優惠 購屋專案貸 貸款利息 貸 款 利 息 租 金 補 貼 鄉村住宅修繕 類 及興建補貼 款 補貼 補貼 年 年滿20歲，有 配偶者；或單 同左 同左 同左 同左 同左 齡 身滿四十歲者 第一類：（社 第一類：（社 會 弱 勢 ）會 弱 勢 ） 利 2.042% 2.042% 2.617% 率 2.775% － － 第二類： （不 第二類：（不 或銀行利率 具第一類條 具 第 一 類 條 件 者 ） 件者）2.617% 2.617% 修繕貸款80萬 元 台北市350萬 興建貸款220萬 額 220 萬 元 每月每戶 元 220萬 80萬元 度 其他地區300 3000元 修繕費用6萬 萬元。 元 興建費用220萬 元 臺北市、臺北縣 家 符合行政院 轄 市 147 萬 符合公告之家庭年收入標準以下者 （台 縣 庭 公告之收入 元，臺灣省轄市 北市、台北縣縣轄市為145萬，高雄市 107萬元，金門 年 較低家庭標 無限制 及省轄市、鳳山市為105萬，其他縣市 縣、連江縣及其 收 準者或一般 為94萬） 入 身份。 他省、縣轄市97 萬元 貸款期限20 貸款期限20 貸款期限15年 期 年。 年 貸款期限20年 寬限期最長3 一年一辦 年。 限 寬限期最長5 寬限期最長3 寬限期最長5年 年。 年 住 本人、配偶、 不限首 本人、配偶、戶籍內之直 本人、配偶 修繕者：僅持 - 24 -.
(37) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例 宅 戶籍內之直 購，每人一 系親屬及其配偶無自有 、戶籍內之 狀 系親屬及其 戶 住宅。 直系親屬及 況 配偶無自有 其配偶無自 或申請人二年內購置住 住宅。 有住宅。 宅並已辦理貸款者。 一般身份者 則不限無自 有住宅。 購 屋 政府直接興 建物用途登記含有「住宅」或「住」字樣 限 建之國宅 制. 有一戶使用執 照逾10年之老 舊住宅。 興建者：無自 有住宅或僅有 一戶住宅而欲 拆除重建者 申請建造執造 之建築物用途 為「住」或「農 舍」字樣 資料來源：內政部營建署 本研究整理. 四、 小結： 我國之國宅政策由政府介入之因素係源自於台灣早期的住 宅短缺，所以政府採取直接興建國宅，從土地之取得、規劃設 計、興建，到最後之配售（租）、管理維護等事宜，從頭到尾 均由政府主辦，政府扮演著較低收入戶住宅之直接供應者之角 色。後來政府在公有土地取得不易、所屬區位不佳、財源籌措 困難等因素之下，國宅不再是由政府直接興建，而採行政府補 貼部分貸款利息，由申請民眾自行興建或向民間市場購買住 宅。最後在國內之住宅自有率已逾 82％，及住宅市場供過於求、 政府人員編制縮減等因素下，自民國 96 年起，結束原來分散在 各政府部門之相關住宅優惠貸款政策（即輔助公教人員購置住 宅貸款、勞工建購住宅貸款、原住民 購置住宅貸款、首次購屋 低利貸款等），全國統一試辦「整合住宅補貼資源實施方案」， 並自民國 96 年起試辦 5 年。 我國目前之住宅問題在社會保障制度尚未完善的情況下， 還是有隱藏之社會問題，因實際上仍存在著大量的中低收入階 層，他們的住宅需要，是住宅自由市場所不能解決的。在高住 宅自有率之情形下，所剩之少數低收入群眾正是政府最需要照 顧之社會經濟弱勢，亦是政府在制訂住宅政策時必須予以設想 之一環，應有效給予住宅安置並輔導其就業，方可免於若干年 後，弱勢問題再度惡性循環。. - 25 -.
(38) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 第二節 高雄市的住宅建設發展 一、高雄市住宅建設計畫 內政部營建署自民國82年起積極推動並補助直轄市、縣市 政府辦理住宅建設計畫之規劃工作，以協助地方政府以有限資 源興辦國民住宅、公教住宅、勞工住宅及軍眷住宅。高雄市於 民國84年獲補助辦理「高雄市住宅建設計畫之規劃」 ，希望藉此 引導公私部門勿盲目興建住宅，逐漸導正住宅供需失衡之現象 （高雄市政府，1996，高雄市住宅建設計畫之規劃）。 （一）計畫內容 包括（1）既有資料彙整，（2）住宅及發展現況調查， （3）住戶問卷調查，（4）住宅需求預測，（5）住宅供給預 測，（6）住宅實質發展計畫之擬定。 （二）高雄市國宅發展沿革 高雄市公部門之住宅建設是以國宅建設為主，政府對於 國宅是以其興建成本（含土地價購）來計算售價，即不含利 潤之成本價格，作為協助中低收入家庭購置自有住宅之社會 福利措施。高雄市的國宅政策始於民國44年，依國宅之建築 及管理型態分為以下五個時期： （1）民國44~53年：此時期之國宅為平房或磚造平頂之建築型態， 此期間興建之國宅數量計有3,268戶，其中一 般住宅1,185戶，勞工漁民住宅848戶，公教住 宅1,235戶，均未設置社區名稱及管理站，由 各該社區自行管理維護。 （2）民國54~64年：此時期除勞工漁民住宅為磚造瓦頂之平房或 二樓建築外，並開始興建四層公寓，此期間 共興建10,948戶，其中884戶為興建於三民區 灣子內及楠梓右昌地區、每戶面積均為16坪 - 26 -.
(39) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 以下之平價住宅。 （3）民國65~80年：此時期之國宅統一由高雄市政府國民住宅處 興建，並以5、7、11、12、18層不等之集中 興建方式，每一社區均有社區名稱，且設有 社區中庭等公共休閒空間、停車空間等，並 均輔導成立管理委員會，負責執行社區之管 理維護工作。 （4）民國81~86年：繼續辦理直接興建國宅、獎勵民間興建及輔 助人民貸款自購住宅；政府直接興建之國宅 在小港、三民、前鎮、楠梓、左營等區均有 興建，山明國宅即是在民國84年完成驗收者。 （5）民國87年迄今：小港區學明國宅（民國88年完工）、前鎮區 佛公、君毅正勤、瑞崗、純邦、及左營區之 翠華一期（民國89年完工）、前鎮區獅甲（民 國91年完工）、左營區之翠華二期（民國92 年完工）、苓雅區之實踐國宅（民國93年完 工）等陸續完工，共計提供5,821戶之新國宅 成屋。 （三）正常空屋準備戶數 在「高雄市住宅建設計畫之規劃」中，將正常空屋準備 所需戶數定義為“總戶數×自然空屋率＂；所謂「自然空屋率」 依Alchian and Allen (1964)提出的自然空屋率概念，認為 自然空屋是提供換屋需求與購屋搜尋的必要空屋，屬於一種 摩擦性需求(frictional demand)，而搜尋成本與遷移率則會 提高市場的自然空屋率（住宅學報第十卷第二期，90.8，自 有率、空屋數量與住宅市場調整）。亦即住宅市場中為因應 「遷徙」及「交易搜尋」所需之必要空屋率。在張金鶚教授 - 27 -.
(40) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 民國84年所寫的「臺灣省國民住宅等候名冊制度與空屋問題 之研究」中，對自然空屋率之預估設定為5％。 另以民國84年之「高雄市住宅建設計畫之規劃」中預測 高雄市88、92及96年之正常空屋準備數，分別為24,819戶、 26,692戶28,517戶。而高雄市民國97年第二季之實際總家戶數 為566,024戶，則實際之空屋準備數應為28,301戶（即566,024 戶×5％）。 （四）高雄市住宅發展課題與對策 在「高雄市住宅建設計畫之規劃」中，針對住宅建設體 制、住宅發展現況等面向曾提出之課題與對策為： 課題一：欠缺整體住宅政策、法令、制度與專責機構角色模糊。 對. 策：市府現有住宅業務進行整合，並應建議中央成立住宅 專責部會，統籌辦理整體住宅業務。. 課題二：住宅資訊收集不易，無法掌握實際住宅供需情形。 對. 策：運用建管及民間仲介業者之建照、使照及房地產市場 研究等資料，作為住宅發展之基礎資料。. 課題三：市府自主財源有限，土地增值稅提撥比例明顯不足， 使國宅基金面臨短缺。 對. 策：應以獎勵投資興建及貸款人民自購為主，減少政府直 接興建所造成之成本累積壓力。. 課題四：早期發展之社區，居住品質低落，土地使用零亂，極 對. 需予以更新。 策：透過「都市更新條例」之制定，以市地重劃、權利 變換、容積加大方式，並配合重大建設（如捷運等 工程之動工），分期分區辦理都市更新。. 二、待售國宅滯銷現況 - 28 -.
(41) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. （一）國內各縣市待售國宅滯銷情形： 截至民國 97 年 8 月 31 日止，國內各縣市待售國宅滯銷情 形（詳表 2-2-1 及圖 2-2-1）顯示，高雄市之滯銷情形僅次於桃 園縣及台南市：. 表 2-2-1. 國內各縣市待售滯銷國宅統計表. 縣 市 桃園縣 台中市 台中縣 彰化縣嘉義縣台南市屏東縣宜蘭縣台東縣 花蓮縣 台北市高雄市. 戶數. 982. 109. 63. 96. 32. 547. 1. 3. 1. 8. 57. 401. 資料來源：營建署網站，本研究整理. 圖 2-2-1. 各縣市國宅滯銷情形. 國內各縣市滯銷國宅戶數統計表. 982 900. 547. 600 300. (戶) 0. 401 109 63 96 32. 1. 3. 1. 8. 57. 桃園縣 台中市 台中縣 彰化縣 嘉義縣 台南市 屏東縣 宜蘭縣 台東縣 花蓮縣 台北市 高雄市. 資料來源：營建署網站，本研究整理. （二）高雄市待售國宅滯銷情形： 截至民國 97 年 8 月 31 日止，高雄市之國宅（含店舖及住 - 29 -.
(42) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 宅）總計滯銷戶數為 401 戶，其中住宅類有 305 戶（即小港區 山明國宅 262 戶，小港區學明國宅 43 戶等，滯銷率分別為 50.3 ％及 17.7％） ；另已出租者計 91 戶則不列入滯銷戶數。店舖住 宅類滯銷戶數計有 96 戶，另出租中者計 14 戶亦不列入滯銷戶 數，平均滯銷率為 37.2％（如表 2-2-2）。 表 2-2-2 高雄市國宅滯銷情形表. 左營區. 待售 滯銷率 地 社區名稱 完工日期 興建戶數 說明 備註 區 戶數 （％） 15戶出租 楠 A、B棟83.07.31 住宅 150 0 0 位於楠梓區德民路、德 和平乙區 梓 C、D棟83.07.31 店鋪 14 5 2 戶出租 35.7 祥路、德孝街靠近高雄 區 海洋技術學院，楠梓加 住宅 51 0 0 和平二期 85.07.20 工出口區。 1 戶出租 50 店鋪 4 2 翠華二期. 甲區 88.05.14 住宅 1022 乙區 88.04.07 店鋪 48. 0. 前鎮區 三民區. 132. 0. -. 0. 店鋪. 4. 1. 1 戶出租. 25. 住宅 1050. 0. -. 0. 店鋪. 44. 22. 2 戶出租. 50. 住宅. 140. 0. -. 0. 店鋪. 14. 12. -. 甲區 84.09.20 住宅 乙丙區84.12.01 店鋪. 628. 0. -. 39. 12. 89.06.10. 獅甲. 91.05.19. 佛公. 83.09.08. 位於成功二路，附近有台 電火力發電廠、好市多。 位於中華五路以東，近好 市多、多功能經貿園區。. 位於前鎮區新生路佛 85.7 西街，過港隧道旁。 0. 位於前鎮區天山路。. 1 戶出租 30.8. 位於三民區寧夏街，近 民族路橋、大統快速。. 小港區. 住宅 1943. 0. -. 0. 店鋪. 44. 1. -. 2.3. 88.01.31. 住宅. 243. 43. -. 17.7. 山明. 84.12.25. 住宅. 521. 262. 二苓鳳宮 一期. 85.07.01. 住宅. 176. 0. -. 店鋪. 30. 28. -. 二苓鳳宮 二期. 86.01.15. 住宅. 83. 0. -. 93.3 位於小港區新豐街、華 0 盛街交叉路。. 店鋪. 17. 8. -. 47.1. 民族. 67.8.18. 學明. 住宅 8062 總. 5. 位於左營區翠華路鄰 3 戶出租 10.4 近蓮池潭。. 18戶出租. 住宅. 純邦. 光華. 0. 計 店鋪. 258. 36戶出租 50.3. 街，近高雄餐旅管理學院。 位於小港區宏光街華美 街，靠近小港醫院。. 0. 305 69 戶出租 3.8 96. 位於小港區松信路松義. 總滯銷戶數 401 戶. 10戶出租 37.2. 資料來源：本研究整理 - 30 -.
(43) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. （1）店舖住宅滯銷情形： 滯銷戶數以小港區二苓鳳宮一期國宅28戶、前鎮區的獅甲 國宅22戶、佛公國宅12戶、光華國宅12戶、小港區二苓鳳宮二 期國宅8戶等較多。 高雄市國宅(店舖住宅)滯銷情形 28. 30 25 20 15 10 5 (戶) 0. 22 12 5. 2. 12 8. 5 1. 和平乙區 和平二期 翠華二期. 1. 純邦. 獅甲. 佛公. 光華. 圖 2-2-2 高雄市國宅（店舖住宅）滯銷情形. （2）國宅住宅滯銷情形：. 民族. 鳳宮一期 鳳宮二期. 本研究整理. 高雄市國宅(住宅)滯銷情形. 扣減出租使用中者，高 雄市之滯銷國宅住宅集中於 小港區的山明國宅與學明國. 300 200 100. 43. (戶) 0 學明. 宅二社區，且以山明國宅為 最嚴重。. 262. 山明. 圖2-2-3 高雄市國宅（住宅）滯銷情形. 山明國宅. 學明國宅. 圖2-2-4. 高雄市滯銷國宅住宅空照圖. - 31 -. 本研究整理.
(44) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 第三節 山明國宅社區現況與滯銷待售課題 一 山明國宅社區現況 （一）週邊環境 山明國宅座落於高雄市小港區宏光街、華美街、宏偉街、 宏和街等道路間之 12 及 8 公尺道路，社區四面臨路。（如圖 2-3-1）與小港機場的距離約為 2 公里，西側距離捷運紅線小港 站約 1.3 公里，步行約 20 分鐘，搭乘捷運紅線可直達高雄小港 國際機場。 本國宅毗鄰公園（含兒童遊戲場），其空間足夠社區居民 進行日常休閒活動；附近之校區則緊鄰有華山國小及附近之漢 民國小、中山國中、小港高中、青山國小等，緊鄰小港醫院， 附近並有社會教育青年活動中心，毗鄰街廓多為住宅區，寧適 性高。西側的漢民商圈商業活動頻繁，但與本國宅有一段距離， 約 1.4 公里（如圖 2-3-1） 。. 圖 2-3-1 山明國宅周邊環境. - 32 -. 資料來源：高雄市政府都市發展局.
(45) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 甲區：195 戶 基地面積 5682 ㎡ 待售戶數/待售率 103 戶/53% 乙區：220 戶 基地面積 5139 ㎡ 待售戶數/待售率 132 戶/60%. 丁區. 丙區. 甲區. 乙區. 圖 2-3-2 山明國宅平面配置圖. 丙區：71 戶 基地面積 2103 ㎡ 待售戶數/待售率 6 戶/ 8% 丁區：35 戶 基地面積 943 ㎡ 待售戶數/待售率 21 戶/60% 本研究整理. 照片 2-3-1. 山明社區外觀照片. 資料來源：本研究整理. （二）社區現況 本社區共興建 521 戶住宅，並依街廊區分為甲、乙、丙、 丁四區（圖 2-3-2） ，其中甲、乙區原規劃為一般國宅，丙、丁 區為公教及平價住宅，後來均改作一般國宅，未予特殊區別。 甲區計興建 195 戶、乙區興建 220 戶、丙區興建 71 戶、丁區興 建 35 戶，每戶之室內面積介於 24～30 坪；甲區之棟數總共有 9 棟，為 7 層樓之建築；乙區共有 11 棟，為 10 層樓之建築， 每棟皆設有 1 部電梯；各棟均擁有各自獨立之出入口，所有一 樓住家大門係沿街面出入，社區中庭花園僅設置於丙區。 - 33 -.
(46) 高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例. 目前因社區住戶未達總興建戶數之半數，故僅成立管理管 理委員會籌備會之管理組織，故管理委員會籌備會亦未依民國 94 年 1 月 26 日修正公布之「國民住宅條例」規定辦理管理組 織之報備；惟管理委員會籌備會仍設有管理站於甲區，並由該 籌備會向社區住戶每月每戶收取 500 元之管理費用作為社區雇 用管理人員及社區環境清潔、監視系統、公共用電、用水等管 理之費用，另待售戶部分則由市府都發局每月每戶負擔 300 元 之空屋管理費。社區各區之地下室皆為 1 層樓並劃有停車格， 因社區臨路空間相當足夠，許多居民之汽、機車皆停在一樓之 沿街面上。亦因社區建物採沿街式配置及廣場式開放空間之設 計，既無圍籬牆垣、範圍又大，較不易管理維護。. 圖 2-3-3. 山明甲區公共空間現況. - 34 -. 本研究整理.
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