滯銷國宅之活化策略建議

一、短期策略-「低收入戶築巢圓夢」專案促銷

「低收入戶築巢圓夢」專案促銷的是快速有效之策略，

並兼具兩個功能，一個就是去化國宅，回收部分國宅基金，減 輕國宅基金之利息負擔，另一個就是實際幫助到經濟弱勢族 群，因為住宅價格與房貸負擔是其購屋之重要考量，與其補貼 其利息不如直接在售價上就便宜他，一勞永逸；而專案促銷應 該每隔一段時間辦一次，或一年辦一次，總是每年都會刺激一 些購屋欲望，例如可在秋天或冬天，人們最想要擁有一個溫馨 居所的季節，推出此種專案出售機率會較高（A1,2008.10.17, 高雄市政府）。

二、中長期策略-辦理出租國宅

一直以來高雄市即未曾開辦出租住宅。只有少部國宅戶數 租給高雄市政府社會局供作社會住宅使用，卻未開放一般民眾 承租。然而對於開放一般民眾承租這部分台北市早已行之有 年，並頗具成效，高雄市應該要有開辦出租國宅的決心。以中 央的立場，則是建議高雄市政府可以分工來做社會住宅，亦即 國宅的整建維護與人員進駐輔導…等，可由國宅及社福單位分 工合作的推行。台北市之出租住宅就是由國宅單位負責辦理，

社會局則負責平價住宅的部分。

高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例

現在政府人力精簡，做社會住宅不是很容易，所以才會在

「住宅法」草案規定先做補貼這方面。如果要做社會住宅，政 府可以編預算買下待售國宅，則國宅資產即不屬國宅基金，而 是屬於財政局，成為市府的財產（C1,2008.10.09,營建署）。

而出租國宅之出租對象應設定為弱勢族群為優先，在實施 一段時間後再檢討其成效，如果成效不好再開放一般限制，因 為政策是要評估然後再修正，若評估到最後都不可行則要採取 積極銷售。促銷的方式如賣給資產管理公司或是委外銷售，還 是出售給民間業者自由運用，譬如背包客旅館、國民旅館、國 際青年旅館之類，以現在的時代趨勢而言，任何作法都可以去 評 估 ， 因 為 並 非 一 個 方 案 就 可 全 數 解 決 國 宅 餘 屋 之 問 題

（B1,2008.10.21,高雄市政府）。再者回歸興建國宅的本意，就 是要作社會救助，所以基本上把需求面找出來，先把須要社會 或安置住宅規劃出來後，其餘的國宅再作出售，把民間引進來 透過民間來銷售，而引進民間就須要檢視政府有何工具可用來 跟民間資源接軌，高雄市政府基於地方自治之精神，可以有特 別的單行法規，對公部門而言，第一個就是採購法，第二個是 促參條例，採購法比較穩定，它只是作勞務上面的，運用促參 者是否能挑戰底價，是否容許民間業者的底價能說了就算，委 外經營時，比照現在都市更新最流行的就是委外徵求實施者的 觀念，亦即都更地區的違章建築補助必須按照政府的公共救濟 來處理，如果委外處理，是否可以按照業者之協商結果去執行；

例如按照政府的法令只能補助違章建築戶 100 萬，而透過民間 去跟違建戶談可能給他 200 萬，如果 200 萬在財務上可行，並 經都市更新審議委員會認帳就可行，而採購法是沒有這種誘因 的（B2,2008.10.07,高雄市政府）。

第六節 對於待售國宅公部門尚需作那些努力

一、需再強化包裝

高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例

公部門因為沒有廣告預算所以可以運用媒體，必須訂出一 個主題，就像低收入圓夢專案，要有一個主題，有一個圓夢計 畫或什麼計畫類此，讓它有一個不同新的內容，讓民眾覺得很 優惠，跟民間相比，民間越貴，可能反而相對我們專案更便宜，

在市場價格上漲的時候，國宅的機會越多（A1,2008.10.17,高 雄市政府）。

二、必需突破法令

對於山明國宅、學明國宅等社區應專案處理，或賣給財團 法人只要用途符合住宅使用，而社區又有此需求是可以考慮的 方式，法律上都會有一個空間，這些滯銷的國宅，當然這個空 間做出來不會讓人家覺得有圖利之嫌。如果是為了快速去化滯 銷國宅，需要有利潤上來支持專案的成本效益分析，售出國宅 後所得之款項可以償還貸款，減少利息支出，讓基金的運用更 加的靈活。（C1,2008.10.09,營建署）

三、加強促銷

在保留安全係數之國宅留作社會住宅後之剩餘，就是要加 強促銷，賣的結果一方面可以把滯銷降到最低，一方面趁機一 次解決國宅基金之壓力，剩餘戶數銷售完畢彼，山明這個案就 完全解決，那後續另外一個較完美的社會住宅就可以繼續往下 作（A2,2008.10.23,高雄市政府）。

四、應設置樣品屋並改善整體環境

社政機關代表認為待售國宅應選定一戶做好樣品屋，並把 國宅破損部分整修好，看屋民眾才不會打退堂鼓；並應避免待 售戶現況與樣品屋落差太多，因為現在的人也很怕麻煩，另周 遭整體環境要予以改善，公部門在整修時受採購法的限制又低 價搶標，修繕品質之掌控要特別注意，修繕若是東補一塊西補 一塊時，就完全沒有美感，則會是惡性循環，這樣花再多的錢 標出去的品質都不會改善（C3,2008.10.15,高雄市政府），此部

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分可以委由民間專門整修業者來做，他們有自己的工人，知道 怎麼做整體的整理，那也許整理之後還有機會。

第七節 小結

國宅不應該以市場的角度的從效率面去檢視其滯銷問題，畢竟 國宅不是在作生意，它一種社會救濟、社會服務，故不宜以太多市 場效益去檢視，基本上政府是背負社會責任所以要興建國宅以服務 社會、照顧弱勢，既然是照顧社會弱勢，不是在反映收益，所以在 很多考慮上不會那麼週嚴，對景氣的掌握不應該是壓力。惟國宅在 保安全存量後之剩餘住宅仍應予以活化利用。以上訪談對話各界看 法略有不同，綜整如下：

一、國宅未能順利銷售之原因：

形象不佳、區位偏遠、品質不佳、國宅定位限制、面積計算標準 欠公平、未能掌握市場供需、直接興建國宅，並未能充分反應市 場效率、未有創新銷售手法。

二、改善方法：

國宅在保留一定存量後的剩餘戶數後應予積極處理對未來 供需作好完整之分析，以落實市場機能、進行社區環境改造及居 民社區意識的養成、運用民間行銷手法，或委外行銷、委外標售、

作好管理維護等。

三、「國宅基金」虧損之終止

與改善：

應回歸國宅政策目標，辦理減帳後轉為社會住宅及公共工程安置 住宅。及委託民間經營，做休閒住宅、民宿等，亦或轉作ROT租 與民間業者經營。

四、對於待售國宅應否落實政府之社會責任，轉作弱勢社會住宅，或 公共工程之臨時安置住宅，亦或應儘速去化：

全數同意轉作為社會住宅及公共工程安置住宅，惟扣減安全存量

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之餘還是要促銷。

五、國宅法令修改之可行性：

待售國宅問題已經形成，非屬正規範圍，應以專案處理才能有所 突破，只要實際作住宅使用，售予財團法人並不違反國宅法令規 定。

六、滯銷國宅有那些策略建議：

專案促銷確實幫助到弱勢族群，又可終止國宅基金之虧損，轉作 出租國宅則可持續服務社會弱勢與其他租屋需求者。

七、對於待售國宅公部門尚需作的努力：

運用媒體行銷包裝、並把國宅整體環境清理整修、設置溫馨之樣 品屋後積極促銷。

八、應以全高雄市發展之高度來看待國宅發展

國宅是高雄住宅市場之一環，日前國內重耍電子產業鴻海科技集 團董事長郭台銘有意來高雄設廠投資，提出200戶住宅之需求，而 山明國宅有262戶之待售國宅，正好足以提供出來，復以山明國宅 之區位而言，未來員工搭乘捷運紅線不到10分鐘的車程即可到達 高雄軟體科學園區上班，就高雄市整體效益而論，是左手到右手 剛好可一次解決招商與國宅滯銷問題，再者以鴻海科技集團之實 力，購置山明國宅後再重新整建，以台北房價水準來看僅只是其 預算中之尾數而已，出租國宅的方式也是活化利用之方法之一，

以其一租就是3年來看，對社區及對高雄市的發展而言，都是很有 助益的。

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第六章 結論與建議

第一節 結論

回顧國宅興建目地是為解決較低收入家庭之居住問題，故有 其社會責任，今而國宅在完成階段性任務，並經歷了全球性經濟 發展停滯、房地產市場不景氣、國宅之種種競爭力不如民間住宅 產品等因素之下，尚存有大量餘屋待消化，然國宅餘屋不應閒置 待售，政府部門需以更積極的態度與行動才能解除閒置待售與國 宅基金虧損之窘境，以提昇其資源之使用效率，並兼顧社會意義。

然而國宅之屬性定位是為社會住宅，即不應以市場角度來看 待國宅市場，在一片檢討待售國宅滯銷原因的聲浪中，必須回顧 到國宅當時興建目地的質跟量是否與現實有所偏離或脫節，又其 背後所衍生的未充分反應市場效率、區位不佳、國宅品質、或未 有創新銷售手段等均屬原因之一，惟仍應思考國宅原始興建目 的，若僅只鎖定為照顧社會弱勢，則不應以市場角度來看待，故 國宅本來就是要有餘屋在手上，以便隨時可供作社會救濟，保持 一定數量之餘屋應視為常態。

然而國宅之屬性定位是為社會住宅，即不應以市場角度來看 待國宅市場，在一片檢討待售國宅滯銷原因的聲浪中，必須回顧 到國宅當時興建目地的質跟量是否與現實有所偏離或脫節，又其 背後所衍生的未充分反應市場效率、區位不佳、國宅品質、或未 有創新銷售手段等均屬原因之一，惟仍應思考國宅原始興建目 的，若僅只鎖定為照顧社會弱勢，則不應以市場角度來看待，故 國宅本來就是要有餘屋在手上，以便隨時可供作社會救濟，保持 一定數量之餘屋應視為常態。