研究設計

本研究利用設計面訪詢答的問題，針對與本研究所欲探索 議題具有豐富的實務經驗與淵博學養之產、官、學界之專家與 學者進行深度訪談，藉由詢答之間的場域情境，就近當面進一 步探詢，以發掘受訪者對於各式問題的自發性反應；以待售國 宅滯銷原因與如何避免、國宅法令規之合理性、國宅對弱勢家庭 之社會責任、國宅基金終止虧損之方法與待售滯銷國宅活化利用之策略 分析為主軸，進行面對面訪談。

除了設計有專家學者之深度訪談外，並對設籍於小港區（即 本研究案例-山明國宅所屬之行政區）之低收入戶等所謂之末端

高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例

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二、深度訪談法實施流程

依據前述研究方法的探討及本研究目的，設計研究進行如 圖3-2-1所示。

圖 3-2-1 質性研究流程圖

三、研究策略要件

對於高雄市山明國宅待售戶之活化策略，本研究提出以下五大 面向作為探討之課題：

（一）外在環境(External environment)

以山明國宅之公共設施、基礎建設、生活機能、經濟活動等 四大外在環境探討之，分析如下：

1、公共設施：山明國宅每棟均設有電梯一部，每層樓規劃 2 戶住宅。甲、乙、丙、丁等四區均分別設有地下 停車場、社區並設有管理委員會籌備會及管理 站、社區裝有安全監視系統、火警緊報系統、丙 區設有獨立之中庭花園、另社區開放空間設有休 憩座椅、通行小步道等。

樣本選擇

（遴選條件）

開放式訪談

訪談稿初整理 分析所談到各項議題

訪談稿分析整理

歷史信度、明顯效度 檢核

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2、基礎建設：社區緊臨之宏光街、華美街、宏偉街、宏和街等 道路（含水電設施、排水設施等）均已開闢完竣、

西側約 1.3 公里處有捷運紅線小港站、距小港機 場約 2 公里、連外道路（中林路、外海路）即將 完工通車，交通尚屬方便。

3、生活機能：鄰近小港醫院、華山國小、青年活動中心、高雄 餐旅管理學院、附近有公車站、加油站、工廠、

汽車修理廠、網咖、小商店等，西側約 1.4 公里 處之漢民商圈有傳統市場、各式商店林立，可滿 足各日常生活所需。

4、經濟活動：社區居民多從事勞動工作，附近經濟活動多屬小 吃、便利商店等之小型商店。

（二）供給面 (Supplied) 選址：

國宅選址，為了降低成本與大面積土地之取得等因素，故基地 多坐落於市郊地區，山明國宅亦不例外，此國宅係於民國80年 經台糖公司同意提供三十二期重劃區1.46公頃之土地，並以等 值方式供作抵費地，並自民國81年10月15日開始興建520戶，

山明國宅之規劃分甲、乙、丙、丁四區，甲、乙區作為國宅，

丙、丁區原規劃作為公教及平價住宅，後來均改作一般國宅。

推案時機：

行政院於民國 78 年 1 月 7 日函頒「興建中低收入住宅方案」

以因應當時因房價過高，中低收入戶無法購買住宅之問題，政 策上採興建中低收入住宅，以抑制房價，政府政策上採大量興 建國宅，山明國宅即在此歷史背景下所興建者，但因資金、土 地取得難以配合，及施工驗收程序太過冗長，供給速度太慢，

故未能達成提高供給量、抑制房價之作用；民國 84 年以後房 地產市場不景氣，而山明國宅係於民國 84 年 12 月 25 日完工，

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至民國 87 年 4 月 7 日完成正式驗收後公告銷售，銷售時適逄 房日價下跌，故房屋供給過剩，終成滯銷國宅。

市場供需分析：

高雄市前國宅處依據「民國 78 年間高雄都會區承購國宅意願 調查整理統計數據」對於高雄市小港、前鎮區住宅需求分析結 論略以：「單以小港區而言，該處民國 79、80、81 年所建戶數 已敷所求…；以等候名冊中，小港、前鎮區民眾約占 21.73％，

而調查結果，願意住在小港、前鎮者僅約 14.22％，顯示該區 人口有外流趨勢，日後恐有住宅需求降低之虞。」而建議中央 暫緩實施興建國宅。經內政部函復仍請市府辦理並繼續與台糖 公司協調，儘速獲得結果，否則應請另提替代方案。最後經前 國宅處於民國 80 年 6 月 11 日商請台糖公司同意提供 1.3934 公頃土地供其興建 500 戶國民住宅，因當時小港區等候名冊需 求戶數約為 520 戶，為充分供給，並綜合考量鄰近地區（如前 鎮地區）之等候名冊住宅需求約為 2,800 戶，以當時小港、前 鎮兩區已興建之國宅戶數約為 1,439 戶，僅約為需求戶數之 半，當時高雄市政府國民住宅處認為在小港區興建 520 戶國 宅，可吸引部分鄰近地區之住宅需求戶，並達平衡區域需求之 目標，就區位而言，本山明國宅興建計畫為 32 期首批大型住 宅社區，具有領導開發及降低房價之示範作用，故將興建戶數 修正為 520 戶。

（三）需求面 (Demand)

根據高雄市主計處民國 96 年之弱勢家庭統計數計有：低收 入戶 7,813 戶、身心障礙者 61,418 人、獨居老人 1,160 人、原 住民家庭 3,487 戶。另民國 96~97 年之公共工程私有住宅牴觸 拆遷戶有 338 戶等數據、並隨著住宅市場的飽和、96 年全國住 宅自有率為 88.14%之創歷史新高比例，及人口的老化現象等 等，都在說明我國的國民住宅政策應予轉向，以符合社會趨勢，

為弱勢族群之社會住宅政策作好因應。故應以「弱勢照顧、社

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會需求、公共工程牴觸戶、違建拆遷戶、都市更新中繼安置、

其他用途如：背包客旅館、國民旅舍、國際青年旅館、或就近 提供作為出租宿舍」等之需求面，探討待售國宅活化利用之可 行性。

（四）管理面 (Management)

高市政府待售國宅積壓資金財務自民國 90 年至民國 97

（五）策略 (Strategies)

以都市經濟手段：人口成長、產業發展、就業問題等；及都市 治理手段：社會住宅、公共工程安置住宅、更新中繼住宅、臨 時性公共用途安置住宅、委外經營管理……等方式，作為探索

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山明國宅待售戶洽化利用之具體可行的策略。