待售國宅滯銷原因與改善之探討

一、待售國宅滯銷原因

國宅從用地取得、委託規劃設計、工程發包施工、工程 監造管理、完工驗收、計價、公告銷售等程序，所有過程皆 環環相扣並左右著國宅之品質，待售國宅滯銷原因綜整有：

形象不佳、區位偏遠、品質不佳、國宅定位限制、面積計算 標準欠公平、未能掌握市場供需、直接興建國宅，並未能充 分反應市場效率、未有創新銷售手法等，分述如下：

（一）國宅形象不佳：

國宅在名義的認知上普遍是比較不好的形象，以不動產 仲業介之角度來看國宅滯銷因素，咸認為就「國宅」兩個字 來說，名稱上並沒有問題，但是最後隨著國宅的種種負面消 息之產生，久而久之「國宅」兩個字代表的就是低收入戶、

高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例

品質差等等不好的形象均被套在國宅兩個字上（A1,2008.10 .17,高雄市政府）。

（二）區位偏遠：

國宅為取得大面積之土地與較便宜之地價以降低興建成 本，以山明國宅而言，其基地位於高雄市南端之小港區，以 該國宅興建當時之民國81年的都市環境來看，該基地確屬市 郊之較偏遠地區（A1,2008.10.17,高雄市政府），

（三）品質不佳：

以民間建學業者來看，其實國宅整個規劃的過程及施 工，在美學、品質及速度上，其實是跟不上市場變化的，以 同樣的發包成本與品質來比對，扣除國宅取得土地多為公有 土地等，較民間業者取得之市價為便宜，最後結果國宅之造 價未必會比民間市場住宅產品便宜，但是國宅品質跟民間住 宅相比真的是沒有競爭力（A2,2008.10.23,高雄市政府）；住 宅產品日益推陳出新，不但外觀比美、比特色，並多會冠以 一美美之名稱、內部規劃更是追求寬符合人體工學，以能獲 得國人對舒適住宅需求，相形之下國宅產品的規劃就會是一 個不算很優的產品（A1,2008.10.17,高雄市政府）。

以高雄市山明國宅而言，多數屋內設施老舊，早期山明 國宅的區位並不理想，但以現在來看是不錯的，毗鄰小港醫 院，附近生活機能也有不錯之發展、房屋格局尚屬良好，只 是屋況不佳須予補強，當初社會局在租用山明國宅作為單親 家園即是先辦理整修，再加以美化佈置作出一戶樣品屋，佈 置後之住宅既美觀又溫馨，多數進住之單親家庭對於改善後 的品質均予以正面肯定（C3,2008.10.07,高雄市政府）。以高 雄市早期的民族國宅或是公教住宅，都是品質問題，建材、

施工粗糙、漏水等，都是影響國宅銷售之成因。。國宅在品 質不是很理想，又不如民間產品有廚具等加值配備，再者以 國宅對售後服務又不能像民間業者一樣是設置有一筆預算持

高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例

續在做的，以建設公司而言，風評的好壤，售後服務就佔了 很重要的因素，售後服務是很重要工作之一環是要持續進行 的（A2,2008.10.23,高雄市政府），而公部門因行政受限，未 能像經營事業一樣的積極服務，大多沒辦法做好售後服務，

於是慢慢累積成民怨，影響了國宅的形象。（A1,2008.10.17, 高雄市政府）

（四）國宅定位限制：

國宅在屬性上係定位為社會住宅，必需是符合條件之較 低收入戶才可提出申請，如此的國宅定位限制，以市場角度 而言形成了很強的住宅區格，國宅多地處偏遠，而經濟弱勢 者在選購住宅時也是以鄰近生活圈為考量，是故，國宅即便 有社會救助之加持，若通行距離太遠，為求行的便利與效率 仍然會捨棄國宅而就近租屋（B2,2008.10.07,高雄市政府）。

（五）面積計算標準欠公平

國宅面積之計算與民間住宅產品有所不同，即國宅把公 共設施的坪數都攤到住宅坪數裡，所以公設佔的坪數很高，

民間產品而言，社區之車位都是單獨出售的，但是國宅沒有 將車位單獨銷售，於是將車位的坪數全部攤到住宅上，太高 的公設比造成國宅雖然單價便宜說是一坪 6 萬元，其可能是 公設比佔了 30 萬，差不多是半個車位的市價，結果變成大約 是 4 個買國宅的人從他的國宅買價去攤一個車位的售價，那 不買車位的人卻又攤上一些虛有的坪數，這也是實際欠公平 的問題。

（六）未能充分反應市場效率：

任何產品之推出，市場效率是很重要的考量因素，國宅 規 劃 之 初 就 應 確 實 作 好 供 需 評 估 ， 以 落 實 市 場 機 能 。

（C2,2008.10.03,KOC 辦公室）以山明國宅之推案時點而言 即是滯銷之重要原因，回顧民國 76~78 年房地產景氣很好的 時候，民眾要求政府興建國宅，政府為因應民眾需求而興建

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國宅，惟因取得土地等行政程序繁瑣，致趕不上景氣循環，

俟國宅興建完工後之推案時期景氣已向下循環，致造成國宅 滯銷。

（七）強化創新銷售手法：

國宅主管機關應該要有企業的經營與銷售之手法，以民 間房產業者每一新推案都有設有樣品屋，而且不會任由待售 房屋風吹日曬雨淋，他們的待售屋一定要求整理得乾乾淨 淨，讓看屋者只走進樣品屋都會心動，反觀國宅還是需要加 以管理維護，部分待售國宅有門窗遭竊、水管不通、屋況破 舊等，真的很可惜（C3,2008.10.23,高雄市政府），故滯銷國 宅進行修繕是必要的，甚至社區外觀及周邊環境都要再予整 頓，包裝好後再委託民間業者來銷售，或者整批低價賣給民 間業者去整修包裝與經營。另外就是可做為弱勢族群的社會 住宅，以社會福利觀點，看未來政策上能否轉作社會住宅，

或老人住宅，惟編列預算買斷之費用很高必須是政策上要求 且有足夠之經費，作社會住宅需要有一套管理機制，否則承 租戶若不愛惜設施，那政府後續之維護管理會是可觀之支出。

二、待售國宅滯銷惰形之改善方法

國宅本本來要有餘屋在手上，以便隨時作社會救濟，惟在保 留一定存量後的剩餘戶數仍應積極處理，國宅短期內餘屋無可避 免，在國宅各種劣勢條件未獲馱善前，就算打很強的廣告恐怕也 很難出售，國宅現況與廣告美好景象之落差，只會造成民眾看到 國宅實體後造成反效果。滯銷國宅之改善方法如下：

（一）對未來供需作好完整之分析，以落實市場機能：

作好市場供需之調查分析，才不致貿然介入住宅市場，打亂 市場秩序。

（二）進行社區環境改造及居民社區意識的養成：

可結合都發發展，由政府投入社區環境改造並向內政部營建

高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例

署爭取每年之城鄉風貌經費，以辦理國宅社區環境改造，提 升社區外在環境，另房屋外觀整建及內部修繕等亦應同步跟 進。而配合居民社區自發性意識的養成則可提升社區價值與 認同感，投入一些社區營造就能保值或升值，而房子能否馬 上賣掉是供需問題，如果國宅當地住宅供需穩定，則即非投 資改善就能立即去化（A1,2008.10.17,高雄市政府）。

（三）運用民間行銷手法，或委外行銷、委外標售：

國內桃園縣、台南市等均有成功之委外行銷、委外標售案例 可資取法。

（四）作好管理維護：

雖然過去國宅在政策上就限定是較低收入戶，但還是要做管 理維護，以打破國宅不優的迷思，住宅環境的保持需要一群 住在當地的人去經營，整體品質才能夠提升，提升之後名聲 自然就出來了，就像四維國宅就是這樣的（B1,2008.10.21, 高雄市政府）。若不管理落入惡性循環，環境就會越來越差，

所以國宅在轉型為一般公寓大廈之際，除了國宅基金撥還社 區供作公共基金外，還是要輔導如何管理維護。