國宅基金虧損之終止 與改善

高雄市國民住宅基金之資金來源有：歷年來土地增值稅提撥 款、資金調度(短期)借款、國宅融資(長期)借款、公積及累積餘 絀、其他(含預收款.應付款.存入保証金等)等，總計 1,798,197 萬元。其資金分別運用在：待建土地、國宅貸款、待售國宅、應 收帳款、出租資產、其他(含應收利息.預付款.短期墊款)等。

惟自民國 90 年~民國 97 年 6 月，高雄市待售國宅積壓資金已 達 18 億 7,492 萬元，僅就貸款利息總負擔之 14 億 6,228 萬元而 言，已是山明國宅滯銷戶數 262 戶興建成本 7 億 6,682 萬元的 1.9 倍。故「國宅基金」之虧損可經由高雄市政府提案送請市議會審 議通過後直接辦理減帳後，將滯銷國宅轉型為社會住宅之策略，

高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例

經受訪之產官學界多數代表均表認同；業界代表甚至認為長痛不 如短痛，政策性前面已經決策了，後面的行銷、廣告戰術都已經 沒有用了。（A1,2008.10.17,高雄市政府）對於國宅基金的虧損，

應該是政府部門由上而下都要動腦筋，不管是協助低收入戶，或 者資格放寬等都是可行之作法。

一、國宅基金減帳後轉為社會住宅

回歸國宅政策目標，它是要照顧社會弱勢，國宅基金減帳 後轉為社會住宅則剛好可以解決這樣的問題，惟應考量財政上 的問題，財政如果可以容納的話最好。既然它是一個社會照顧、

社會福利的觀念，則除了社會局以外，應該還有一些例如教育 局等較多元之使用需求，另外國宅亦是一種中繼住宅的觀念，

對於有特別的需要社會救濟的先予安置，是故還是要有下濾機 制，由社會局提出需求國宅再配合辦理（B2,2008.10.07,高雄 市政府）。

而國宅基金如何減帳，是否符合法令上規定，中央主管代 表則是予以肯定，並指出以前國宅基金就有虧損，中央以前就 減帳了許多億元。只是以中央之角度虧損減帳非就一個社區單 獨處理，當基金有虧損產生時，經過分析整體虧損原因，例如 以前辦理的輔助人民貸款自購的補貼利息因為沒有收入，卻衍 生利息支出，在增值稅沒有提撥，公庫沒有錢入帳時就會形成 虧損，這個虧損中央就是辦理減帳（C1,2008.10.09,內政部營 建署）。

當初國宅基金就是以「政府為債權人先墊支而尚未取回資 金的部分，可以分期讓民眾攤還者；其二是貸款人民自購的部 分，以上二者政府均是債權人的角色，資金未來是可以回收的，

只是需要較長之時間，依民眾貸款年期而有所不同，政府資金 如果足夠，政府貸放收取利息，就像銀行一樣，是不會產生虧 損的」這樣的概念下所設置的。可惜事實上政府資本不夠，就

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以 10 億的本金，做 100 億的事為例，其中 90 億是借貸款，在 開始時就需負擔 90 億的利息，於是開始有虧損之形成。另以輔 助人民貸款自購而言，政府沒有貸放，只是補貼利息也是虧損 的，再者例如與眷村合建國宅後之滯銷，滯銷的時候賣給軍方，

但必須折價後才賣給軍方，折價就會產生虧損，也是辦理減帳 作為終結虧損之策略，中央預算是要提送立法院審議，與高雄 市提送議會的程序略有不同，但理念大致相同，減帳的理由與 依據都是一樣的（C1,2008.10.09,內政部營建署）。

二、採民間經營之方式

國宅已全面停建，政府改以整合住宅補貼政策並積極辦理 國宅餘屋之去化，以國宅基金之龐大利息負擔而言，態是應思 考如何予以終止，而國宅餘屋如果不能順利去化，最後就是變 為公共財產，這時就需要經營，做休閒住宅、民宿等，亦或轉 作 ROT 租與民間業者去經營，但公部門對於出租國宅始終就是 不敢開辦（B1,2008.10.21,高雄市政府）。

在住宅法（草案）規定社會住宅是可以委外經營管理的，

但是委外經營管理在出租的時候是不會賺錢的，社會住宅就是 有社會責任跟義務，供經濟與社會弱勢族群居住者，故最佳方 式還是與社會單位做結合，委外經管之費用可由社福單位分 擔，而社會福利本來就有住宅租金補貼這一塊，市政府的預算 是不是應該要重分配，則端視社會住宅是否獲得執政當局之認 同，而社會住宅如果是很優惠、便宜、品質佳者，勢必造成居 民不願搬離。以政府人力之縮減之現況，交由民間來做會是較 有彈性之方式。

日本公部門也有很多公民住宅，如果居民繳不出房租，並 非真的請其搬離，而是委由民間業者與居民協調繳交，如果居 民所得在 30％額度內尚不足支付房租者，政府會予以補貼的

（C1,2008.10.09,內政部營建署）。

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三、國宅之社會用途

（一）轉作為社會住宅

基本上國宅轉作社會住宅是正本清源的方式，因為可補 充目前弱勢族群房舍之不足，端視需求性決定，如果有需求的 話，政策上亦支持，則可在編列預算買斷並整修後提供給弱勢 族群居住，以社會局會為例就會有單親家園、或不願與孩子居 住之獨居老人、家暴受害者之庇護所等需求，待售國宅剛好可 提供社會局作很好的使用，而社會局則不需再新建社會住宅，

利用現有之國宅改裝後即可提供使用。社會局若經費充足，則 可一次買斷，不用一直編列租金預算，但若經費不足者，只要 每年租金足夠，不需背負房屋維修，對主辦單位而言租的方式 應是較佳。

而國宅轉為社會住宅者，最好是完全委託民間管理維護 會較具彈性，而且委託民間做，政府是事業主，民間仍是受制 於政府，只是委外經營管理必須考慮清楚，因為社會住宅就是 經濟跟社會弱勢族群去住，所以出租是不會賺錢的，端視如何 與社會單位結合，其實一些費用應該就是社福的部分，市政府 的預算是不是要重分配，只是應考慮社會住宅由民間來做可能 較具成效（C3,2008.10.15,高雄市政府）。

惟若短期內作為社會或安置不可行者，房屋是會越放越 舊，另法律上可以突破的話公開標售給民間，由民間整修後再 經出售，如此一來國宅資金可以活絡，二來不用再付貸款利息

（C3,2008.10.15,高雄市政府）。國宅轉作社會住宅或安置住 宅都是值得討論的，國宅未來走向應多管道思考，

（二）供作公共工程安置住宅

民國 96 年國宅待售戶就有提供作為紅毛港遷村戶之安 置，實際上是有部分遷入獅甲、純邦等國宅，以此模式推演，

未來政府因政策需要而辦理重大工程、違章拆除、或大林浦地

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區未來亦不排除有遷村之可能等，會衍生政策性安置需求，政 府應留有部分國宅以因應未來之需求，未來高雄港為了提升全 球競爭力，當發展到一個階段時，也許需要大林浦的土地，則 大林浦現住戶就會面臨遷村問題（C2,2008.10.03,KOC 辦公 室）。

國宅有它的歷史背景，不像民間業者單純就是要營利，

國宅是需要與社會照顧及公共政策作配合的，如此一來就沒有 所謂營利的問題，不應從市場面來看，以高雄目前的現況來講 國宅轉為社會住宅或公共工程安置住宅是正確的，國宅不能全 部賣掉，國宅應是有一個可以容忍的安全系數，亦即安全保留 量，應留下部分來安置弱勢及配合政府重大公共工程必要之安 置。惟新草衙地區更新的問題還要一段時日才會解決，故仍以 轉作社會住宅為優先（A2,2008.10.23,高雄市政府）。是故國 宅還是要回歸社會住宅，至於量要多少應以區域需求去衡量，

需求量應該由社會局或教育局等單位提出而公共工程安置戶 則為政策所需而非屬社會救濟，應與社會局接洽相關低收入戶 數，以尋求國宅轉作社會住宅他們願意不願意來住，如此才能 進一步作更詳細的分析（B1,2008.10.21,高雄市政府）。保留 安全存量轉為社會住宅作為日後安置使用是有必要的，比如說 現正討論的草衙更新地區有很多的違佔戶，日後辦理更新會衍 生安置需求。而待售國宅轉作社會住宅底公共工程安置住宅，

以高雄的現況來講走這樣的路線的是對的，國宅不應全數去 化，留一部分低價租予社會弱勢，新草衙地區更新的問題還要 很久才會解決，故應該轉作社會住宅（A2,2008.10.23,高雄市 政府）

學界代表亦認同將待售國宅轉作社會住宅，以落實社會 責任，並建議從社會救濟的角度來看需求平衡；由社政單位提 出需求，待售戶數扣減需求數後之剩餘戶數再去作處分，在選 定保留戶之區位時要考慮後續管理，所以要集中保留，所以待 售戶不零星賣，如果現在零星賣，未來它要整批管理可能就有

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困難，再者AMC的作法基本上他是處分不良債權，不良債權 不是實體，它是一個債權，透過AMC把國宅賣給他是會有問題 的，因為國宅目前是有對自然人鬆綁，但是沒有對機構法人鬆 綁，所以賣給機構法人的時候還是有限制的，所以法人的身份 進來跟你買，較不適用於國宅銷售（B2,2008.10.07,高雄市政 府）。