第五章 談實證與對策
照片 2- 3-1 山明社區外觀照片
（二）社區現況
本社區共興建 521 戶住宅，並依街廊區分為甲、乙、丙、
丁四區（圖 2-3-2），其中甲、乙區原規劃為一般國宅，丙、丁 區為公教及平價住宅，後來均改作一般國宅，未予特殊區別。
甲區計興建 195 戶、乙區興建 220 戶、丙區興建 71 戶、丁區興 建 35 戶，每戶之室內面積介於 24～30 坪；甲區之棟數總共有 9 棟，為 7 層樓之建築；乙區共有 11 棟，為 10 層樓之建築，
每棟皆設有 1 部電梯；各棟均擁有各自獨立之出入口，所有一 樓住家大門係沿街面出入，社區中庭花園僅設置於丙區。
丁區
丙區
乙區
甲區
甲區：195 戶
基地面積 5682 ㎡ 待售戶數/待售率 103 戶/53%
乙區：220 戶
基地面積 5139 ㎡ 待售戶數/待售率 132 戶/60%
丙區：71 戶
基地面積 2103 ㎡ 待售戶數/待售率 6 戶/ 8%
丁區：35 戶
基地面積 943 ㎡ 待售戶數/待售率 21 戶/60%
圖 2-3-2 山明國宅平面配置圖
本研究整理
高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例
圖 2-3-3 山明甲區公共空間現況 本研究整理 目前因社區住戶未達總興建戶數之半數，故僅成立管理管 理委員會籌備會之管理組織，故管理委員會籌備會亦未依民國 94 年 1 月 26 日修正公布之「國民住宅條例」規定辦理管理組 織之報備；惟管理委員會籌備會仍設有管理站於甲區，並由該 籌備會向社區住戶每月每戶收取 500 元之管理費用作為社區雇 用管理人員及社區環境清潔、監視系統、公共用電、用水等管 理之費用，另待售戶部分則由市府都發局每月每戶負擔 300 元 之空屋管理費。社區各區之地下室皆為 1 層樓並劃有停車格，
因社區臨路空間相當足夠，許多居民之汽、機車皆停在一樓之 沿街面上。亦因社區建物採沿街式配置及廣場式開放空間之設 計，既無圍籬牆垣、範圍又大，較不易管理維護。
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圖 2-3-4 山明乙區公共空間現況 本研究整理
社區完工迄今已近 13 年之久，故外觀呈現老舊，社區人行道 與廣場等公共空間有堆置雜物等情況（如圖 2-3-5）影響社區整體 景觀。另多數梯間遭住戶嚴重侵佔堆置雜物，至髒亂不勘、通行困 難，部分未售戶並有遭住戶不法侵入堆置大量之物品、如同儲藏空 間，亦是髒亂不堪（詳照片 2-3-2）；另許多未售戶之大門銹蝕，
門鎖不能開啟、屋內地磚、衛浴器具、玻璃門窗、紗門窗等多數已 破損、油漆斑駁脫落、燈具銹蝕等，部分住宅並有漏水之情形、且 因完工迄今將近 14 年，屋內門窗多未關
妥，故屋內較為髒污，予人不佳之印象。
照片 2-3-3 山明丁區外觀 照片 2-3-2 梯間雜物堆置情形
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圖 2-3-5 乙、丙、丁區公共空間現況 本研究整理
（三）租售情形
截至民國 97 年 8 月 31 日止，山明國宅甲區、乙區已售戶 數為 179 戶，尚有 235 戶待銷售。丙區售出戶數為 29 戶、11 戶為一般出租戶、25 戶由高雄市政府社會局承租作為單親家庭 服務中心（即單親媽媽家園，詳照片 2-3-4）。丁區（詳照片 2-3-3 及照片 2-3-5）興建之 35 戶，由高雄市原住民委員會（簡稱：
原民會）購置 14 戶及承租 21 戶，再專 案 以每戶每月 3,500 元 之租金租予本市生活困苦原住民家庭，同時將丁區整棟設置為 原住民娜麓灣社區，後因該區環境衛生管理不易，及多數住戶 積欠租金、管理費等問題，致原民會已於今（97）年退租；該 區公共空間及屋內多處髒亂破損，退租後仍需進行大幅之清潔 與修繕。以上總計已售 222 戶，出租 36 戶，尚有 262 戶為滯銷 待售戶。
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圖 2-3-6 社福機構承租位置 資料來源：高雄市政府都市發展局
二、 山明國宅滯銷原因
民國78年因房價飆漲，執政者為解決中低收入戶居住問題，決 定興建中低收入住宅，並要求高雄市興建1,500戶中低收入住宅。
高雄市政府前國宅處（已於民國92年1月1日裁撤併入高雄市政府 都市發展局）雖向中央表示小港、前鎮地區日後恐有住宅需求降 照片2-3-4 丙區-單親家庭服務中心 照片 2-3-5 丁區-原住民娜麓灣社區
籌 備 會
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低之虞等情形，而建議暫緩實施。惟內政部仍請高雄市政府辦理，
市府為配合中央政策乃降低中央要求興建之1,500戶，並以500戶 中低收入住宅因應，故有現在之山明國宅。山明國宅於民國87年2 月開始公告出售，迄今銷售期將近11年，仍有262戶待租售，超過 半數未銷售，產生滯銷國宅，探究其成因為：
（1）政策拿捏不定
政府為解決中低收入住宅問題，大量興建國民住宅，在資金、
土地之取得未予配合，加上施工及驗收期程冗長，供給速度太慢，
以致未在房市景氣階段提供中低價位住宅、背離抑制房價之原 意；俟公告銷售時，房市景氣低迷、市場房價早已下跌，國宅售 價相對於市場成屋已不具吸引力，造成滯銷。此為國宅政策目標 不夠明確，反受房屋市場左右。
（2）區位選定不佳：
為降低成本及大面積土地之取得，本國宅基地鄰近市郊地區。
（3）承商素質不優：
承商工期延宕、施工粗糙、建築師亦未善盡設計監造責任，
影響住宅品質。
（4）驗收期程延宕：
本國宅自民國81年10月15日開始興建，契約工程期限為600個 工作天，而承包廠商金義和公司遲至民國84年12月15日始申報竣 工，施工期間長達801個工作天，進度嚴重落後。前國宅處為免面 臨無承造人會同申請使用執照等問題，故未予解約，並自民國85 年3月5日開始辦理驗收，期間因驗收缺失項目繁多，遲至民國86 年4月30日取得使用執照、民國86年6月23日始初驗合格、民國87 年4月7日完成正式驗收（監察院，2004，糾正案文）。探究原因，
應屬未確實監造、承包商中途倒閉解約後與連代保證廠商之履約 糾紛處理，或保證銀行間之工程清算追償差額、及重新發包等時 程冗長，待驗收合格推出時，適逢房市蕭條，民間市場住宅多已
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降價求售，國宅價位與民間房價相近，錯失銷售良機。
（5）進住國宅等同次級國民之心理因素
國宅一直以來即為供收入較低家庭居住之住宅，國人認為居 住於國宅有「次級國民」之心理壓力，影響民眾選擇租購國宅。
（6）國宅產品坪數小、缺乏多元性設計
國宅住宅均為 3 房 2 廳之坪數產品，空間規劃缺乏設計，與 民間住宅產品相較未具多元選擇。
（7）政府銷售不力：
政府對於國宅之銷售方式，除由具國宅承購資格之民眾提出 申請外，僅止於新屋開賣發布新聞稿、社區掛設簡易之銷售布條、
A4大小之簡易宣傳單，而帶民眾看屋、配售事務等均由國宅部門 員工辦理，本國宅屋齡較長，公部門未主動採取積極有效之銷售，
且無創新作法。
（8）低所得者難以承購：
國宅興建國宅之原意乃為協助較低收入家庭之住宅問題，
但其售價與較低收入家庭之所得背離，非原設定之客群（或說是 需求者）經濟所能負擔，以高雄市國宅售價2百餘萬元起跳，對低 收入戶而言是買不起的。
（9）缺乏管理維護：
本社區之屋齡將近13年，房屋外觀、格局、公共設施與環境 等缺乏管理維護，市府對於262戶之待售戶雖每月每戶負擔300元 之空屋管理費予社區管理委員會籌備會，作為委託其管理之費 用，但籌備會對於社區公共環境維護，及多數待售戶門窗與屋內 水龍頭、手扶梯等鐵件遭竊等管理問題均不予負責，市府主管部 門修不甚修；部分通道及公共梯間環境髒亂、堆置私人傢俱物品、
阻礙通行，多數住宅大門銹蝕、屋內骯髒、油漆脫落、磁磚、衛 浴設備破損等，屋況極差，影響看屋者之購買意願。
高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例
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市政府 國宅管理單位
代管仲介機構
（如：建設公 司、仲介公司或
法人團體）
1、公開徵求國宅出租代管機構 2、擬具代管企劃書
參與競標
3、擇優廠商簽約代 管出租國宅 4、收取代管服務費
民眾承租
一、簽約併收取租金二、負責管理維護
與市府申請
並資格審查
審查通過
（一）國宅不動產轉為租賃福利住宅
方案：「住宅類」滯銷原因為每坪單價與一般市價相仿，無區隔空 間。在此種先天條件不利因素下，為維護國宅政策之福利形象，
應由政府優先示範將國宅投入住宅租賃市場，以收引導作用。「店 鋪住宅類」滯銷主因為「行銷價格」。即國宅店舖之低單價、高 坪數、高總價造成購屋者購買意願低落。
配套：短期上，「住宅類」可與社福團體、特殊機關團體（如：學 校、醫院、廠商）建立合作關係，租予私部門負責單位，並 由私部門負責單位負責管理維護，國宅主管單位可不定期抽 查管理維護情形。
中長期，應建立代理管理機構體制（如圖 2-3-8）及租金福 利制度，並整合福利補貼。
「店鋪住宅類」，可承租給有店面需求之福利團體，如：喜 憨兒麵包烘培屋。或是鼓勵傢俱、室內裝潢公司，進住承租，
如：翠華國宅社區與 B＆Q 廠商合作，並提供較合理之租金，
提供設計實品屋，供購屋者參觀諮詢，並提供承購（租）戶 優惠之裝修價格，以吸引買氣。
高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例
執行情形：「住宅類」出租山明國宅丙區 11 戶給小港醫院作為員 工宿舍；租予社會局計有山明國宅丙區 25 戶、翠華 一、二期、楠梓和平乙區等，共計 67 戶作為單親家園、
翠華二期國宅社區 7 戶作為銀髮家園；及原民會承租
翠華二期國宅社區 7 戶作為銀髮家園；及原民會承租