山明國宅問題之解決對策

一、財務分析

山明國宅甲、乙區分別座落於高雄市小港區宏明段 444、

442 地號，為鋼筋混凝土建築，於民國 84 年 12 月興建完成，

民國 87 年 2 月開始銷售（基本資料如表 4-4-1），迄今已近 13 年之屋齡，剩餘之待售住宅面臨滯銷與折舊之情形，因山明國 宅滯銷待售戶集中於甲、乙兩區，故以此兩區為模擬對象，以 鋼筋混凝土造耐用年數 60 年（如表 4-4-3）、及 0.8 之折舊率 計算，13 年屋齡之山明國宅甲區 103 戶及乙區 132 戶之待售建 物總現值為：房價×折舊率×(1-屋齡/耐用年限) （2007.12.05 理財周刊 ），計算結果待售戶建物總現值分別為 92,944,090 及 112,117,110 元，即折舊後甲區之房屋現值平均每戶約為 90 萬 元、乙區約為 85 萬元（因甲區住宅面積稍大於乙區，故有 5 萬元之差額）。

另土地總現值因公告現值係逐年上漲，以民國 97 年為例，

本社區基地-宏明段 444 及 442 地號之公告現值均為 2,7000（元 /平方公尺）計算，待售戶總現值（含土地及建物）分別為甲區 172,174,850 元及乙區 196,117,100 元，含土地及建物現值平 均每戶約為 167 萬元、及 149 萬元。其資料整理如表 4-4-2。

表 4-4-1 山明國宅甲、乙區基本資料表

項目 說明

格局 三房二廳二衛

面積 含公共設施每戶平均面積為 125.85 ㎡，即 38 坪，室內面積約 24 坪 售價 每戶售價 200~265 萬元，平均每坪 5.5 萬元，每戶平均售價 210 萬元，

貸款 假設一戶 230 萬元，扣除自備款可貸 196 萬元 ，無自有住宅可辦國 宅貸款，假設分三十年平均本息攤還，每個月約負擔 7,300 餘元。

管理費 每戶每月應繳納 500 元。

銷售日期 自 87 年 2 月迄今

銷售狀況 至民國 97 年 8 月 31 日止，甲乙區共剩 235 戶。

資料來源：高雄市國宅不動產創新機能之研究計畫案 本計畫整理

高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例

153,414,000≒1.5 億元 138,753,000≒1.4 億元 構造結構 RC 結構造 RC 結構造 興建戶數 D 195 戶 220 戶 待售戶數 E 103 戶 132 戶 待售戶總房屋款 F 148,314,920 元 178,910,140 元

待售建物總現值

【F*0.8*（1-（屋齡/60）】

92,944,090 元

（每戶建物現值≒90 萬元）

112,117,110 元

（每戶建物現值≒85 萬元）

196,117,100 元

（每戶現值≒149 萬元）

（高雄市政府97年5月26日高市府財二字第0970024713號公告97.7.1起適用）

房屋構造種類 每年折舊率 耐用年數 殘 值 備 註

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因待售國宅之興建工程款係透過向銀行貸款興建，自民國81年開工 後所衍生之利息負擔，僅以甲乙區255戶待售戶土地及建物興建成本 493,066,550元計算，迄今貸款利息支出已達497,997,216元，已超越原始待 售戶土地及建物之興建成本（如表4-4-4）。

表 4-4-4 山明國宅甲、乙區待售國宅利息負擔表 _單位：元 年度 待售國宅資金(僅以 255 戶計算) 利率 利息費用 81（開工） 493,066,550 8% 39,445,324

82 493,066,550 8% 39,445,324 83 493,066,550 8% 39,445,324 84 493,066,550 8% 39,445,324 85 493,066,550 8% 39,445,324 86 493,066,550 8% 39,445,324 87 493,066,550 8% 39,445,324 88 493,066,550 8% 39,445,324 89 493,066,550 8% 39,445,324 90 493,066,550 8% 39,445,324 91 493,066,550 6% 29,583,993 92 493,066,550 5.5% 27,118,660 93 493,066,550 1.5% 7,395,998 94 493,066,550 2% 9,861,331 95 493,066,550 2% 9,861,331 96 493,066,550 2% 9,861,331 97 493,066,550 2% 9,861,331 合計 8,382,131,350 497,997,216

資料來源：高雄市都市發展局 與本計畫整理

而為了維護國宅社區公共設施正常運作，高雄市政府自民國 89 年起每年會視財務狀況編列相關預算辦理國宅社區公共設施維修或為 安全考量新增必要之公共設施；如民國 94 年即編列 700 萬元、民國 95 年編列 1500 萬元、民國 96 年編列 1000 萬元、民國 97 年編列 500 萬元之補助款作為辦理老舊國宅社區公共設施更新或維修使用，舉凡 社區電梯設備汰舊換新、社區屋頂或公共管道間漏水、外牆磁磚脫落

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等改善工程等均為補助辦理之範疇，除了上開供全高雄市 54 處國宅社 區使用之每年編列的工程補助款外，單以山明國宅甲、乙兩區 235 戶 待售住宅而言，除了前揭待售國宅利息負擔外，待售戶尚須負擔空屋管 理費每戶每月 300 元（交由社區管理委員會代為管理）、及房屋稅、地價稅、

空屋水電費（含未辦理停水停電之基本費、或復水復電費及共同分擔 之公共水電費）、修繕費等管理維護支出，以民國95 年為例，單以甲、乙 兩區共 235 戶計算，其一年之管理維護支出即高達 3,978,885 元（如表 4-4-2），而山明國宅完工迄今已將近 13 年，則 13 年來累計之管理維 護費用又是另一龐大支出。

二、作為公共住宅之可行性（本區中低收入戶）

國宅具有社會福利意義，公部門站在管理者的角度，必須明確的 界定國宅政策角色及成本意涵。無限制的去化，背離福利政策之思考，

共有損政府對國家資源分配之正當性。

而福利政策與市場利益導向政策就像是水平之兩端，難以取得平 衡。福利政策重點在於是否確實照顧到須要幫助之人？多少人能受 益？是否兼具公平性與正義性。而利益導向之政策，只問是否具備相 當之投資報酬率？收益是否高於成本？待處分之國宅即面臨福利價值 與國宅基金積壓壓力何者為重之情形？若以國宅福利價值重要，則興 建國宅而投入之成本屬福利成本，就不應究其滯銷問題，亦不應以市 場角度來檢視其投資報酬率之高低，只要是真正照顧到需要照顧的群 體。於此概念下，則待售國宅可尋租賃途徑轉為公共住宅，除可提高 國宅之使用率外，亦可達成社會福利之功效。

高雄市低收入戶數自民國 87 年的 5,671 戶，迄今民國 97 年 7 月 已增加至 8,062 戶（如表 4-4-5），依據「高雄市低收入戶調查自治 條例」第二條規定所稱「低收入戶」分為三類，即第一類：全家人口 均無工作能力，無恒產、無收益非靠救助無法生活者。第二類：全家 人口中有工作能力者未超過全家總人數三分之一，而家庭總收入未超 過全家最低生活費標準三分之二者。第三類：全家人口中有工作能力

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者未超過全家總人數三分之一，而家庭總收入未超過全家最低生活費 標準者。另在動產方面每人每年以不超過 55,000 元，不動產每戶不超 過 260 萬元（2008, 內政部社會司）。

表 4-4-5 高雄市弱勢家庭數年報表 _{單位：戶、人} 民國年別 低收入戶數(戶) 身心障礙人數(人) 獨居老人人數(人) 原住民戶數(戶)

87 5671 31312 _ 1864 88 6093 34028 _ 2029 89 6937 41750 1651 2189 90 6148 43592 1872 2297 91 6841 48925 1489 2544 92 6832 50901 1280 2722 93 7275 54143 1107 2963 94 7342 57194 1146 3091 95 7633 59894 1248 3296 96 7813 61418 1160 3487 97 年 7 月 8062 62861 1074 3593

資料來源：高雄市政府主計處 統計截止日期：97 年 7 月

以高雄市社會局所提供之民國 97 年 7 月份低收入戶數統計資料 顯示，在 13 個行政區中，以三民區低收入戶數之 1,425 戶佔全市最高 比例，其次分別為前鎮區 1,415 戶、苓雅區 1,027 戶、小港區 1,024 戶等（如表 4-4-6 及圖 4-4-1），小港區為山明國宅所屬之行政區，

以其行政區之低收入戶數 1,024 戶及鄰近之前鎮區 1,415 戶而言，是 有住宅需求的，故山明國宅之 262 戶待售住宅若改採租賃策略，轉作 公共出租住宅，以吸納小港或前鎮區之無自有住宅之中低收入戶，除 可提高國宅之使用率，亦可達成國宅之社會福利功效。

高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例

760 725

340

179

349

1,027 1,004 1,415

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表 4-4-9 國立高雄餐旅學院宿舍配置情形

資料來源：本研究訪問整理

（二） 小港醫院員工宿舍：

小港醫院緊臨山明國宅，高雄市政府目前已出租山明國宅丙 區之 11 戶住宅給小港醫院作為員工宿舍之經驗，就區位、房型、

價位等條件而言，非常適合該醫院員工就近住宿。

（三）臨海工業區員工宿舍：

小港臨海工業區，該工業區是全國最大的工業區，年產值高 達近新台幣七千億元、是全國工業區之指標，廠商家數 482 家、

就業人口 34,313 人小港臨海工業區，該工業區是全國最大的工業 區，年產值高達近新台幣七千億元、是全國工業區之指標，廠商 家數 482 家、就業人口 34,313 人，山明國宅由區位鄰近於臨海工 業區，可以住宅出租方式作為臨海工業區員工宿舍之方式，達穩 定收益之效。

四、作為其他用途之可行性

（一）替代役住宅

高雄市截至民國 97 年 4 月 10 日止，計有服勤之替代役役男 共有 565 人，扣減 62 位因家庭因素（如家人需就近照顧等）而為 上下班制者，計有 503 人為外宿之服勤人員，該 503 人多安置於 服勤單位所有之宿舍（如表 4-4-10），目前尚無新增之安置需求。

每床每學期租金(元) 宿舍棟別 區別 服務功能

雙人房 4 人房 備註 精誠樓 男生宿舍 電梯 、網際網路、電話、

床舖、衣櫥 13,200 10,000 原宿舍 勤樸樓 女生宿舍 電梯 、網際網路、電話、

床舖、衣櫥 14,200 11,500 新宿舍 床位數 1,360 床位

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表 4-4-10 高雄市替代役役男服勤人數統計表 _單位：人

資料來源：高雄市政府兵役處 截止日期：民國97 年4 月10 日

（二）公共工程安置住宅

依據高雄市辦理之道路整併及開闢、公園、綠地開闢、都市計劃 開闢等公共工程，部分私有住宅因牴觸而全戶拆除者民 96 年度計有 85 戶，97 年度計有 196 戶（如表 4-4-11），其中尤以「南星計畫環場道 路整併外海路及中林路延建工程第二期」全戶拆除者之 57 戶，因與山 明國宅同屬小港區，且僅與山明國宅距離約 5.5 公里，實可納入考量 就近安置。以上公共工程拆除戶經訪新工處等主管人員表示確有部份住戶 提出安置國宅之需求，故山明國宅待售戶可考量轉作公共工程安置住宅。

服勤單位 現有服勤人數 安置地點 備 考 教育局 58 各學校安置之宿舍

社會局 77 高雄市遊民收容所、養護中 心、啟能中心、仁愛之家等

衛生局 8 衛生局宿舍

警察局 233 各分隊

環保局 14 環保局前金單身宿舍

消防局 77 各分隊

文化局 11 文化中心至善廳 4 樓 （社會役 2 人）

監理處 10 監理處辨公大樓 2 樓 海洋局 8 海洋局辦公大樓 原民會 5 原民會辦公大樓 兵役處

62 自宅 本單位服勤人員係因家庭因

素如家人需就近照顧，為上 下班制。

合計 565 人

高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例

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