第五章 談實證與對策
照片 2- 3-3 山明丁區外觀
高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例
圖 2-3-5 乙、丙、丁區公共空間現況 本研究整理
（三）租售情形
截至民國 97 年 8 月 31 日止，山明國宅甲區、乙區已售戶 數為 179 戶，尚有 235 戶待銷售。丙區售出戶數為 29 戶、11 戶為一般出租戶、25 戶由高雄市政府社會局承租作為單親家庭 服務中心（即單親媽媽家園，詳照片 2-3-4）。丁區（詳照片 2-3-3 及照片 2-3-5）興建之 35 戶，由高雄市原住民委員會（簡稱：
原民會）購置 14 戶及承租 21 戶，再專 案 以每戶每月 3,500 元 之租金租予本市生活困苦原住民家庭，同時將丁區整棟設置為 原住民娜麓灣社區，後因該區環境衛生管理不易，及多數住戶 積欠租金、管理費等問題，致原民會已於今（97）年退租；該 區公共空間及屋內多處髒亂破損，退租後仍需進行大幅之清潔 與修繕。以上總計已售 222 戶，出租 36 戶，尚有 262 戶為滯銷 待售戶。
高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例
圖 2-3-6 社福機構承租位置 資料來源：高雄市政府都市發展局
二、 山明國宅滯銷原因
民國78年因房價飆漲，執政者為解決中低收入戶居住問題，決 定興建中低收入住宅，並要求高雄市興建1,500戶中低收入住宅。
高雄市政府前國宅處（已於民國92年1月1日裁撤併入高雄市政府 都市發展局）雖向中央表示小港、前鎮地區日後恐有住宅需求降 照片2-3-4 丙區-單親家庭服務中心 照片 2-3-5 丁區-原住民娜麓灣社區
籌 備 會
高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例
低之虞等情形，而建議暫緩實施。惟內政部仍請高雄市政府辦理，
市府為配合中央政策乃降低中央要求興建之1,500戶，並以500戶 中低收入住宅因應，故有現在之山明國宅。山明國宅於民國87年2 月開始公告出售，迄今銷售期將近11年，仍有262戶待租售，超過 半數未銷售，產生滯銷國宅，探究其成因為：
（1）政策拿捏不定
政府為解決中低收入住宅問題，大量興建國民住宅，在資金、
土地之取得未予配合，加上施工及驗收期程冗長，供給速度太慢，
以致未在房市景氣階段提供中低價位住宅、背離抑制房價之原 意；俟公告銷售時，房市景氣低迷、市場房價早已下跌，國宅售 價相對於市場成屋已不具吸引力，造成滯銷。此為國宅政策目標 不夠明確，反受房屋市場左右。
（2）區位選定不佳：
為降低成本及大面積土地之取得，本國宅基地鄰近市郊地區。
（3）承商素質不優：
承商工期延宕、施工粗糙、建築師亦未善盡設計監造責任，
影響住宅品質。
（4）驗收期程延宕：
本國宅自民國81年10月15日開始興建，契約工程期限為600個 工作天，而承包廠商金義和公司遲至民國84年12月15日始申報竣 工，施工期間長達801個工作天，進度嚴重落後。前國宅處為免面 臨無承造人會同申請使用執照等問題，故未予解約，並自民國85 年3月5日開始辦理驗收，期間因驗收缺失項目繁多，遲至民國86 年4月30日取得使用執照、民國86年6月23日始初驗合格、民國87 年4月7日完成正式驗收（監察院，2004，糾正案文）。探究原因，
應屬未確實監造、承包商中途倒閉解約後與連代保證廠商之履約 糾紛處理，或保證銀行間之工程清算追償差額、及重新發包等時 程冗長，待驗收合格推出時，適逢房市蕭條，民間市場住宅多已
高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例
降價求售，國宅價位與民間房價相近，錯失銷售良機。
（5）進住國宅等同次級國民之心理因素
國宅一直以來即為供收入較低家庭居住之住宅，國人認為居 住於國宅有「次級國民」之心理壓力，影響民眾選擇租購國宅。
（6）國宅產品坪數小、缺乏多元性設計
國宅住宅均為 3 房 2 廳之坪數產品，空間規劃缺乏設計，與 民間住宅產品相較未具多元選擇。
（7）政府銷售不力：
政府對於國宅之銷售方式，除由具國宅承購資格之民眾提出 申請外，僅止於新屋開賣發布新聞稿、社區掛設簡易之銷售布條、
A4大小之簡易宣傳單，而帶民眾看屋、配售事務等均由國宅部門 員工辦理，本國宅屋齡較長，公部門未主動採取積極有效之銷售，
且無創新作法。
（8）低所得者難以承購：
國宅興建國宅之原意乃為協助較低收入家庭之住宅問題，
但其售價與較低收入家庭之所得背離，非原設定之客群（或說是 需求者）經濟所能負擔，以高雄市國宅售價2百餘萬元起跳，對低 收入戶而言是買不起的。
（9）缺乏管理維護：
本社區之屋齡將近13年，房屋外觀、格局、公共設施與環境 等缺乏管理維護，市府對於262戶之待售戶雖每月每戶負擔300元 之空屋管理費予社區管理委員會籌備會，作為委託其管理之費 用，但籌備會對於社區公共環境維護，及多數待售戶門窗與屋內 水龍頭、手扶梯等鐵件遭竊等管理問題均不予負責，市府主管部 門修不甚修；部分通道及公共梯間環境髒亂、堆置私人傢俱物品、
阻礙通行，多數住宅大門銹蝕、屋內骯髒、油漆脫落、磁磚、衛 浴設備破損等，屋況極差，影響看屋者之購買意願。
高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例
高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例
市政府 國宅管理單位
代管仲介機構
（如：建設公 司、仲介公司或
法人團體）
1、公開徵求國宅出租代管機構 2、擬具代管企劃書
參與競標
3、擇優廠商簽約代 管出租國宅 4、收取代管服務費
民眾承租
一、簽約併收取租金二、負責管理維護
與市府申請
並資格審查
審查通過
（一）國宅不動產轉為租賃福利住宅
方案：「住宅類」滯銷原因為每坪單價與一般市價相仿，無區隔空 間。在此種先天條件不利因素下，為維護國宅政策之福利形象，
應由政府優先示範將國宅投入住宅租賃市場，以收引導作用。「店 鋪住宅類」滯銷主因為「行銷價格」。即國宅店舖之低單價、高 坪數、高總價造成購屋者購買意願低落。
配套：短期上，「住宅類」可與社福團體、特殊機關團體（如：學 校、醫院、廠商）建立合作關係，租予私部門負責單位，並 由私部門負責單位負責管理維護，國宅主管單位可不定期抽 查管理維護情形。
中長期，應建立代理管理機構體制（如圖 2-3-8）及租金福 利制度，並整合福利補貼。
「店鋪住宅類」，可承租給有店面需求之福利團體，如：喜 憨兒麵包烘培屋。或是鼓勵傢俱、室內裝潢公司，進住承租，
如：翠華國宅社區與 B＆Q 廠商合作，並提供較合理之租金，
提供設計實品屋，供購屋者參觀諮詢，並提供承購（租）戶 優惠之裝修價格，以吸引買氣。
高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例
執行情形：「住宅類」出租山明國宅丙區 11 戶給小港醫院作為員 工宿舍；租予社會局計有山明國宅丙區 25 戶、翠華 一、二期、楠梓和平乙區等，共計 67 戶作為單親家園、
翠華二期國宅社區 7 戶作為銀髮家園；及原民會承租 山明國宅丁區 21 戶作為娜麓灣社區。「店舖住宅類」
有純邦、獅甲等出租 5 戶給社會局作為魚鱗癬患者等 社福機構服務駐處。以上共計協助社政機關籌設 100 戶福利家園。
（二）直接銷售待處分國宅
方案：現存之國宅多屬屋齡較高，物理機能衰退，應加強修繕維 護。故提出 price、products、places、promotion 之 4P 行銷 策略，亦即將新建成屋之成本視為相同，但因其附加價值 不同，對價格會有增減效果，而形成最後之定價。因此，
國宅物理機能衰退，致住宅價格下跌，國宅單位如加強修 繕，則會再提升其價值；若不願意再次投入成本，則價格 將只剩最後之殘餘價值，方具有市場競爭力。另國宅銷售 通路弱。除設置接待中心，廣發傳單之外，應設置引導旗 幟並依推案規模分推銷期、強銷期、掃蕩期等銷售階段，
有不同的宣傳與策略。
配套：公部門自行銷售時，應加強國宅環境品質，進行門面整修。
或是直接將裝修價格折價於售價中，由購屋者自行修繕。
另應增加國宅社區之曝光率及行銷通路。提供一部分的獎 金誘因，鼓勵國宅管理委員會帶看房屋，以收即時服務看 屋者之效。且須設置接待中心方，以便購屋者在「單一窗 口」完成參觀、申請、付訂等手續。
執行情形：僅採行交屋後予以修繕；有關獎金及鼓勵管委會帶看 房屋乙節，因礙於法令未予執行，另有關「單一窗口」
亦未成立，仍尋舊制由主管機關銷售部門自行辦理民
高雄市待售國宅活化利用策略之探討－以山明國宅為例
眾帶看房屋、申請、付訂等手續，程序上未有較多之 簡化。
（三）引進資產管理公司
方案：運用資產管理公司（或相關資產、銀行、財務管理公司）
一次去化大批餘屋，可縮減處理時程及點交糾紛，並事先 載明「不負瑕疵擔保」之責。但是，此種方式可能有賤賣
「公共財」之嫌。建議以國宅店鋪為優先考量。
配套：標售時將品質較佳與品質較差的產品組合，一次標售完畢。
執行情形：礙於法令規定，故未採行。
（四）委託仲介（或代銷公司、建設公司）銷售
方案：委託仲介公司銷售，取其銷售價格與適法性之靈活彈性。
配套：主管機關應計算財務成本，於委託銷售時，給予容許之價 格調整彈性，作為仲介業者之銷售彈性。至於仲介業者受 委託之服務費，儘可能透過行政命令，擴張解釋，使其適 法。
執 行 情 形 ： 高雄市政府都市發展局，自民國 95 年 8 月 1 日起 即開始辦理國宅委託仲介代銷公司銷售事宜，委
執 行 情 形 ： 高雄市政府都市發展局，自民國 95 年 8 月 1 日起 即開始辦理國宅委託仲介代銷公司銷售事宜，委