博愛大樓社會住宅都市更新案

博愛大樓社會住宅位於高雄市苓雅區東側，俗稱「五塊厝」部落，目前為苓 雅區四個舊部落中，人口最多的地方。博愛大樓社會住宅為民國五十五年十月 間，由當時市政府社會局非依國宅條例興建社區，為四棟地下一樓地上四樓共有 128 戶室內面積 10 坪/戶之住宅建築物，其中有 65 戶為私人所有，另 63 戶則為 高雄市政府社會局所有，現況之住宅建築物老舊破損、居住環境衛生不佳，造成 都市景觀及公共安全的問題，居民對社區更新改建莫不引頸期盼，由於博愛社會 住宅位於中正、福德路的交叉口，為高雄都會區大眾捷運系統五塊厝站（O8 站）

出口所在，未來還規劃輕軌捷運站，交通相當便利，高雄市政府希望能透過更新 地區及單元劃設、權利變換、更新獎勵等措施，整合複雜且細分之土地及建物所 有權人意見，自組更新團體或吸引民間更新機構投資，更新重建為捷運高密度住 宅或住商混合大樓，並配合捷運設站退縮建築留設舒適之人行空間，將對住宅環 境及都市空間品質的題有很大的助益，同時也和捷運系統的完成同步發展，改變 都市的市容面貌

一、土地使用及建築物現況

本更新區共有4棟4層樓鋼筋混凝土造的公寓住宅，均為40年的老舊建築，為 55年時由市政府規劃之社會住宅，每戶僅有10坪左右，提供予安置當時之低收入 戶，與公共工程拆遷戶符合低收入戶資格之市民臨時居住使用，歷經多年未曾清 查住戶資格，任其居住使用未善盡管理責任，日積月累造成居住環境相當惡劣，

地下室積水與飲用水混合，牆壁斑駁掉漆，鋼筋裸露，混凝土龜裂，但其交通地 理位置卻位於高雄市捷運系統O8車站（五塊厝站）的出口，面對公園，附近居 家人口與辦公人口甚多，生活機能健全，大樓林立，更位於中正路上往返市區與 高速公路、鳳山方向間必經之路，車輛流動頻繁影響都市景觀，有都市更新之急 迫性。

圖 4-1 博愛大樓社會住宅現況

資料來源:高雄市政府都市發展局

(1)都市計畫情形

本劃定更新地區屬於原高雄市（前金、新興、苓雅地區）細部計畫區，更新 範圍皆為第五種商業區，建蔽率為70%、容積率為840%。

圖4-2博愛大樓都市計畫圖（都市更新範圍圖）

資料來源:高雄市政府都市發展局

(2)土地權屬概況

本博愛大樓社會住宅之土地所有權狀態為公私共有的型態，在總面積 2568 平方公尺中有 1304 平方公尺是屬於高雄市所有管理機關為社會局，另 1264 平方 公尺則屬於擁有地上 65 戶的私人所有。

表 4-1 土地權屬概況表

土地權屬 面積（m2） 比例（%）

高雄市 1,304 50.8%

私人 1,264 49.2%

合計 2,568 100.0%

資料來源：本研究整理 劃定都市更新地區

資料來源:高雄市政府都市發展局

圖 4-3 博愛大樓都市更新地籍圖

圖 4-3 博愛大樓都市更新地籍圖

資料來源:高雄市政府都市發展局

(3)建物權屬概況

博愛大樓社會住宅為民國五十五年十月間，由當時市政府社會局非依國宅條 例興建社區，為四棟地下一樓地上四樓共有 128 戶室內面積 10 坪/戶之住宅建築 物，其中有 65 戶為私人所有，另 63 戶則為高雄市政府社會局所有，現況之住宅 建築物老舊破損、居住環境衛生不佳，造成都市景觀及公共安全的問題。

劃定都市更新地區

表 4-2 建物權屬概況表

建物權屬 面積（m2） 比例（%）

高雄市 1,969 44.3%

私人 2,478 55.7%

合計 4,447 100.0%

資料來源：本研究整理

圖 4-4 建物權屬概況

資料來源:高雄市政府都市發展局 定

博愛大樓社會住宅早期之功能，是為社會局用來安置低收入戶之社會住 宅，住戶須符合低收入戶第一類及第二類之弱勢家庭，始得由社會局之評估安排 入住，但因年限以久遠住戶以由第二代甚至於第三代居住，其中大多已非低收入 戶而繼續居住，甚至只留戶籍已人去樓空，是為政府機關長期怠忽職守未能定期 審查住戶資格而錯失管制住戶功能，造成諸多問題也造就目前辦理都市更新的複 雜化，而都市更新的安置計畫，更有別於一般都市更新案安置的複雜與困難，是 值得探討的一個個案，無法適用以補償金、搬遷獎勵金及其他重大公共工程補償 規定，僅能以社會救助及緊急扶助之角度處理，以下為其因應本案所討論出之緊 急救助方案。

(4)緊急救助方案

1、對象：設籍（以 98 年 2 月 10 日前實際設籍為限）且實際居住之家戶（指 97 年 7 月至 98 年 1 月期間之水及 97 年 8 月至 98 年 2 月期間之電皆使用者，若水 或電未使用者累積達 4 個月以上者，則視為非現住人口），並於搬遷期限內配合 搬遷及清空房屋且遷出戶籍者。

2、內容：

（一） 提供短期安置：

表 4-3 短期安置表

地點 補助標準 補助

期限

市府社會局仁愛之家互愛 廳

入住 2-3 人套房（免繳管理費）。 1 年

備註：

1.如年滿 60 歲欲入住其他廳舍依仁愛之家收費標準自行支付。

2.入住仁愛之家需無法定傳染病、精神病、智能不足、吸毒或其他不良嗜好，且行動方 便能自顧生活者。

資料來源:高雄市政府社會局

（二）生活扶助金：

表 4-4 生活扶助金表

補助標準

補 助 期 限

發放方式 經市府社會局社工員訪視調查無自有住宅且家屬無力扶養或無法提

供協助者：

1.每人每月給予生活扶助金 5,000 元，同戶或同址分戶者，其人口應 一併計算，最高每戶或同址分戶以不超過 30 萬元為限。

2. 選擇免費入住互愛廳者給予六折之生活扶助金。

1 年

備註：無自有住宅及無力扶養之部分除由社工員訪視調查評估外，需由住戶自行提供財稅資料 舉證無自有住宅及親屬無法扶養或協助。

資料來源:高雄市政府社會局

（三）緊急搬遷救濟金：

表 4-5 緊急搬遷救濟金表

99 年 3 月 31 日前搬遷者 99 年 4 月 30 日前搬遷者

每戶（含同址分戶）8 萬元 每戶（含同址分戶）2 萬元

資料來源:高雄市政府社會局

(四) 其他住宅補助資訊：

宅補