林投里的現況

一、社會經濟分析

（一）歷史人文

本案基地林投里機十、機十二於民國 44 年 5 月 19 日公告發佈實施「高雄 市都市計畫分區計畫」時，即劃設為機關用地，而於民國 74 年都委會通過「區 段徵收改進要點」辦理都市更新，並由高雄市政府工務局成立更新工作小組 推動；惟因拆遷補償金額無法詳列，且金額過低、居民分配建築樓地板面積 過小而導致配合意願不高，致使更新工作受阻而停頓。而民國 78 年提議機關 用地供作國際會議中心，又因需地、安置計畫不周延而放棄該項計畫，後於 民國 80 年、81 年高雄市政府都委會及市政會議決議，「原則同意本區變更為 商業區，但需研擬整體更新計畫，採都市更新方式開發」、「以區段徵收相 關規定辦理，並參考高雄市市地重劃 45%~60%之公共設施負擔比例」。

本案基地林投里機十、機十二機關用地，附近為行政機關匯集地區，包 括高雄地方法院、市警局、市議會、行政院南部辦公室等，基地內公有土地 及私有土地混雜，加上大都為 1～2 層低矮建物，且包括大量違章建築，與基 地周邊中正四路新建大樓形成強烈對比，在高雄捷運建設橘線O4 站及前金行 政中心北側立體停車場BOT案之開發下，本區發展商機逐漸增強，為此高雄市 政府於民國 89 年研擬「高雄市實施都市更新綱要計畫」時，將林投里地區 10.69 公頃，列為老舊社區的更新地區，同時配合愛河水岸更新發展，乃選定機十、

機十二機關用地（含道路用地），進行實質再發展及都市更新開發之計畫研 究，以解決該區違建林立、基地內通道狹小之公共安全問題、阻礙週邊地區 建設及商業發展等問題²²。

22 陳銘俊建築師事務所（2008），林投里都市更新期中報告，陳銘俊建築師事務所

圖 4-8 林投里都市更新範圍現況圖

資料來源: 陳銘俊建築師事務所（2008），林投里都市更新期中報告

（二）社會經濟分析

1.人口規模

就前金行政區而言，共有 20 個里 12,535 戶，林投里有 580 戶是前金區的 4.9%，屆至 99 年底人口總數為 28,859 人，而林投里之人口數，依 99 年 12 月 統計有 1,241 人，佔 4.6%。但若是從林投里 88~99 年人口統計成長估算，平均 人口成長率為-3.59%皆為負成長，屬衰退區域。研判主要原因在於，本區為舊 市區，又為機關用地，開發權益遭受限制，故有部分人口遷出至其他行政區 域所致，因此，本區人口發展有必要藉助都市更新改善生活環境才有機會再 度成長。

表 4-17 前金區與林投里人口戶數統計表

總人口（人） 總戶數（戶）

性別

男 女

前金區 14066 14793 12535

林投里 683 558 580

資料來源：高雄市政府民政局 99 年

表 4-18 前金區與林投里 88~99 年人口數統計表(人)

年 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 前

金 區

34081 33474 32870 32597 32001 31309 30766 30325 29965 29774 29208 28859

林 投 里

1730 1696 1588 1569 1563 1542 1535 1478 1417 1366 1270 1241

資料來源：高雄市政府民政局 99 年

2.人口結構

前金區總人口佔高雄市 1.9%，而林投里人口數佔前金區 4.9%，林投里 0-14 歲有 112 人及 65 歲以上有 263 人，此兩類皆為無工作能力之人口，老年 人口逐年增加，居民多以老年人口為主，青壯年人口大多數遷往他處，早已 不住在林投里，常見情形則是老年人獨居，或者年邁父母照顧殘障子女，少 數才是老年人與子女同住。

表 4-19 人口年齡比較表

0-14 歲 15-64 歲 65 歲以上 合計 高雄市 248568 1130741 145687 1524996 前金區 2832 21373 4654 29774 林投里 84 933 224 1366

資料來源：高雄市政府民政局 99 年

表 4-20 前金區與林投里各類社會救助統計表

前金區 林投里

低收入戶一類 8 戶／10 人 1 戶/1 人 低收入戶二類 117 戶／174 人 11 戶/13 人 低收入戶三類 80 戶/196 人 10 戶/23 人

單親生活補助 124 戶 6 戶

中低收入老人生活津貼 274 人 27 人

中低收入身障生活補助 427 人 34 人

低收入戶子女就學生活補助(高中以上) 58 人 3 人

清寒兒童生活補助 2 人 0

孤苦兒童生活補助 77 人 6 人

資料來源：高雄市政府社會局 99 年

二、實質現況分析

單元 權屬 土地權

343-1、343-2 等 6 筆土地

2.土地使用現況分析

基地內公私共有部份（如 320、320-1、320-2、343、343-1、343-2、413、

413-1 等）產權相當繁雜，約有 51-109 人共同持分。經統計結果可知，單筆土

圖 4-9 林投里現況

資料來源：本研究整理

3.建築物權屬

更新計畫基地現況總共有 226 棟建築物，總樓地板面積達 29100.63 平方公 尺，大多為二層樓高的建築物。其中合法建築物共有 153 棟；具有建照的合法 建築物僅有 28 棟，佔總建築物棟數 12.39％，總樓地板面積達 11593.93 平方公 尺，佔總樓地板面積比例為 39.84％，多都沿著道路興建；民國 44 年以前已存 在建築物有 125 棟，佔總建築物棟數約 55.31％，數目超過一半，樓地板面積 為 13282.3 平方公尺，佔總樓地板面積比例 46.64％，多位於生旺巷，巷弄狹小，

建物破舊窳陋，生活水準低落。

違章建築共有 73 棟建築物；在民國 57 年以前已存在建築物有 40 棟，佔 總建築物棟數 17.7％，樓地板面積為 2141.4 平方公尺，佔總樓地板面積僅 7.36

％；在民國 58 年至 73 年存在建築物共有 33 棟，共佔總建築物棟數 14.6%，

樓地板面積達 2083 平方公尺，佔總樓地板面積 7.16％。

由統計資料得知林投里多屬民國 44 年以前即已存在之老舊合法建築物，且鄰棟 間隔不足，開放空間不足，有礙公共安全確實有辦理都市更新之必要。另則是違章 建築的問題，共有 73 棟建築物，雖樓地板面積僅佔 14.52％，但建築物棟數卻佔 32.3

％，為了提高地區發展之成效，應運用更新手法同時處理違章建築問題。

表 4-23 建築物法定性統計表

法定性

合法建築物（棟） 違章建築（棟） 合計 有建照的

建築物

民國 44 以 前已存在

民國 57 年 以前已存 在

民國 58 年至 73 年存在

民國 74 年 以後存在 棟數 28 125 40 33 0 226 百分比 12.39% 55.31% 17.70% 14.60% 0.00% 100.00%

小計 153 73

樓地板

面積㎡ 11593.93 13282.3 2141.4 2083 0 29100.63 百分比 39.84% 45.64% 7.36% 7.16% 0.00% 100.00%

資料來源:陳銘俊建築師事務所（2008），林投里都市更新期中報告

圖 4-10 林投里合法、違建建築物現況

資料來源:陳銘俊建築師事務所（2008），林投里都市更新期中報告 有建照 合法 舊違建 新違建 違建 查無資料者

4.建築使用現況分析

更新計畫基地範圍的建築物多屬屋齡 61 年以上建築物，共有 104 棟建物，

佔總比例 46.02％，其樓地板面積達 20613.89 平方公尺，佔總樓地板面積 70.84

％，皆為分類項目比例最高，顯示規劃地區建築物老舊問題嚴重，勢必有辦

圖 4-11 土地及建物權屬說明

安置戶的對象在此將依其土地與建築物的所有權作為以下的分類：

1. 第一類：有土地所有權、有建物所有權 2. 第二類：有土地所有權、無建物所有權 3. 第三類：無土地所有權、無建物所有權 4. 第四類：無土地所有權、有建物所有權

文字 文字

文字 文字

土地 (無)

有土地 有建物 無土地

有建物

無土地 無建物

有土地 無建物

潛在 潛 在 安 安 置 置 戶 戶

土地(有) 土地(無)

建物(有)

大 大

小 小

建物(無)