深度訪談結果分析

一、 安置計畫的執行者

拆遷戶安置之規定，包括有「 都市更新條例」、「土地徵收條例施行細則」、「區 段征收實施辦法」、「 都市計畫法」、「平均地權條例」、「獎勵民間參與交通建設區 段徵收取得土地處理辦法」、「促進民間參與公共建設法施行細則」、「國軍老舊眷 村改建條例」、「交通部辦 理促進民間參與公共建設區段徵收取得土地處理辦 法」、「新市鎮開發條 例」等，法令條文部分雖有提到拆遷戶安置事宜，但並未規 定需擬定安置計畫，而「 都市更新條例」雖然規定應擬定安置計畫，但對於安置 計畫之內容、方式、標準、規則、主辦單位、辦 理程序等全盤性實施內容卻沒有 明確規定。

許多開發商希望政府能先清理產權與安置居民，這是一個沒有法令規範的想 法。其實要分清楚「自辦」或「公辦」。若是要政府自行先行處理，不需要實施 者，倒不如市地重劃，尤其林投里這個更新案。林投里地區的拆遷，牽涉到政策 方面，目前公辦已經不可能了（G3，2009/2/12）。

目前地政處因土地上有違章建築，所以不願意處理，即使市地重劃可解決問 題，仍因財務不符合效益所以不願意，此外，地政處認為都市更新是權利變換，

目前都市更新用市地重劃與權利變換成功的案例仍沒有（G2，2008/12/12）。 政府不可能完全幫建商進行產權清理與安置計畫，既然開發商要參與都市更 新，開發商就應該要清理產權，甚至執行安置計畫，否則買素地直接開發即可。

假如政府要產權清理與安置，政府就是實施者，何必再委託民間辦理。但並不是 民間辦理都市更新，政府就沒有任何責任，其實政府可以站在協助者的角色幫忙 開發商。事實上，政府與民間都需要去進行產權清理或安置計畫，只是政府以協 助者的角色。政府與開發商可以溝通協調，開發商需要政府何種協助？又需要政 府介入深度為何？這些都是要再一步溝通，像是拆房子就是政府可以利用公權力 執行的事情，但是政府利用公權力仍須有限度。假若都市更新地區為政府劃定，

亦即政府認為需要進行都市更新的地區，政府才能利用公權力拆除房子，若是為 民間自行辦理都市更新，那政府就沒有執行公權力的權利（G1，2008/12/5）。

林投里在日本時代這裡預計為官衙的地方，前金二街也早已存在。現在土地 被規劃為機關用地，到現在都還沒有徵收，還被限建，不能做其他使用，很多土 地都無法賣出，只能擱置在那裡。雖然政府沒有限定說不能細分，但限建就造成 我們很大的困擾，所以政府必須補償居民的損失，若要進行都市更新，理應由政 府對我們所有的居民安排拆遷補償與安置，才是對我們所有的居民負責任，同時 也應該聽聽我們的想法（B1、B2、B3、B4、B5、B6）。

針對林投里的都市更新，政府應該拿出誠意，由公有土地應該先予以開發，

來讓林投里都市更新地區能夠進行，民間部份則由政府協助產權清理、安置計 畫，建議可以用公私協力方式，委託民間進行開發或徵選實施者（P2，2008/12/5）。

都市更新的安置問題與產權整合，有三分之一職業應由政府部門執行，通常 這些職業也是最辛苦。主要是政府人力不足，所以都市更新公司或開發商就顯得 是很重要，開發商不想花費太多成本，政府也要讓開發商在處理都市更新案有合 理的利潤，開發商才可能投入（P1，2008/12/10、P3，2009/1/9）。

都市更新的安置問題與產權整合，不可能完全給建商自行處理，由於較複 雜，僅靠建商、中人自行去協調，成功機會往往很小，政府一定要介入，由政府 進行清理產權，再由建商自行評估利潤，可能較沒有任何問題，政府要建商自行 處理都市更新所有事情，包括安置計畫、產權清理、營造等等，對於建商而言，

利潤太低，怎願意參與（C1，2008/12/29）。

林投里都市更新案，其實政府態度很重要，建商不願意投資。主要原因為複

雜性高，建議應由政府執行安置計畫，如政府不願進行安置計畫，改由開發商執 行，開發商也是給予建物或金錢。然而產權未清理或沒有安置計畫，開發商其實 是不願意進入，因為可能要花費 2～3 年時間清理產權，甚至更久，沒人願意冒 如此大的風險。因此建議可以用公私協力方式，委託民間進行開發。政府可以輔 助開發商進行都市更新。以林投里更新地區為例，該地為機關用地，且部份土地 為政府所有，應由政府執行安置計畫（C2，2008/11/28）。

都市更新的安置問題與產權整合實在不容易，不要寄望政府會處理，假如政 府要有所作為，建議壓縮審查時間比較重要，因為對開發商而言，時間成本是很 重要。政府若願意先清理產權，但花費時間冗長，乾脆由建商一組人馬天天去進 行產權協調，成功機會比較大，真要對開發商有所幫助，審查時效的壓縮較為實 在，投資者應該也要回饋，產權清理由投資者執行也是應該的（C3，2008/12/12）。

建議政府應該要有魄力，執行安置計畫、產權清理等，時間會比較快，意即 政府應該先起頭。若是改由開發商自行去協商、處理安置與產權問題等，就沒有 標準程序，沒有政府介入，時間花費更長，那就回到原本的都市更新的程序，因 此有哪一開發商願意參與。政府必須要所介入，必須有些規定，安置計畫包括國 宅安置方案、租房子方案、補貼租金等，讓安置戶有多重選擇（C4，2009/1/7）。

綜合各方意見，所有的人對政府是有所期待，對於安置計畫與產權整合等職 業皆有賴有公權力與資源的政府帶頭做起，一但政府介入都市更新安置計畫所面 臨的問題似乎就容易解決了，只有政府部門一值希望民間開發商因為有利潤而自 動的投入都市更新，然而雙方的想法都是相差很遠的，所有的人都希望政府能做 些什麼，或協助等有所做為，事實上，政府與民間都需要去進行產權清理或安置 計畫，政府與開發商可以溝通協調，相互合作才是解決之道。

二、 現金補償之標準

本都市更新計畫拆遷補償與安置補助，係依「高雄市辦理公共工程拆遷 補償自治條例」辦理。因此，本都市更新地區之拆遷安置計畫將依據「都市 更新條例」與相關子法之規定，並參考「高雄市都市更新自治條例」、「高 雄市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」、「高雄市舉辦公共工程拆除舊有違 章建築補助救濟自治條例」、「高雄市舉辦公共工程拆除新違章建築物及地 上雜項物救濟自治條例」、「高雄市舉辦區段徵收及市地重劃拆遷補償救濟 自治條例」之相關規定辦理查估後由實施者評定之。

表 5-1 現行補償標準表（依照新修訂市地重劃或區段徵收補償標準）

資料來源：本研究整理

期限內配合搬遷加發獎勵金 100000 元/戶，逾期則無。

5. 所有權人搬遷補助費 100000 元/戶

＊拆遷公告 6 個月前有戶籍及連續居住者

6. 戶內每人 15000 元/人

7. 租用他人房屋者 5 年以上 100000 元/戶、2 年以上 50000 元/戶、

6 個月以上 20000 元/戶。

8. 有營利事業登記證 30 ㎡以下 60000 元

在林投里都市更新案中，最好是發放現金補償，且能夠依照居住的年限，

以更優惠的條件來給予我們，我們不須要其他任何的條件，只要有足夠的現金 補償，最好是比照市價的標準計算，讓我們能夠到別的地方重新開始，或能買 到其他地區的房子可供居住就可以了，我們不打算再跟這裡有任何遷連（B4，

2009/2/9、B6，2009/3/10）。

安置計畫方面實在不容易，因為居民有「地緣性」，所以通常就是補貼，發 給代金，亦即是現金補償，給予住戶現金，住戶拿錢走人，或直接買斷，我想問 題會比較單純，值接用「錢」解決比較好處理（C1，2008/12/29、C3，2008/12/12）。

林投里的居民大多為收入所得較低的人，且持有土地面積超過 60 平方公尺 以上者少，意謂進行都市更新將有許多人是無法分得土地或建築物，僅能領取權 利金走人。另外，林投里更新案的相關利害人眾多，為減少整合困難度，可以在 進入權利變換的階段讓不願參與或無法參與都市更新的人領取權利金（C2，

2008/11/28）。

1-2 層 3-4 層 鋼筋混凝土造 14500 元/㎡ 16000 元/㎡

加強磚造 12900 元/㎡ 14200 元/㎡

木、磚或石造 9600 元/㎡ 10600 元/㎡

鋼鐵造 8300 元/㎡ 9200 元/㎡

土造 8300 元/㎡ 9200 元/㎡

夾板、塑膠板、錏板 5600 元/㎡ 5600 元/㎡

目前地政處因土地上有違章建築，所以不願意處理，違章戶就是補償，拆遷。

事實上很多人都是想領錢走人（G2，2008/12/12）。

在林投里都市更新案中，會面臨到許多的社會弱勢的族群在裡面，而現金補 償一定是少不了的，要讓所有的居民滿意更是困難，但是最好不能只要用現金來 解決安置問題，最好能有多元的選擇方案（P3，2009/1/9）。

林投里更新案中違建戶（非地主）或是持份面積較小的地主興建違章建築 者，安置方面，政府可以提供國宅，但居民都不會同意，因為居民在居住違章建 築時，至少居住在透天厝，但更新後卻變成要住國宅，誰會願意。但現在也許是 經濟不景氣有影響，許多居民都想要領取現金。開發商若要用「錢」進行安置，

政府也會同意，當部分居民被迫離開就是政府應該介入的時候（G3，2009/2/12）。

林投里更新案之個案，因為下層社會居民為多，很難負擔最低坪數的建物，

也不能拆遷建物，否則會有很大的阻力，即使部份居民被迫領取補償費離開或自 願離開，若他們仍能分得都市更新公司的股票，即使分得 1, 000 張也好。所以這 也就是企業管理引進都市更新的原因，如何讓股票從 10 元上升 100 元，這就是 十倍的利潤（P1，2008/12/10）。

三、 現地安置的方法

針對小地主，可能在進行權利變換時無法參與，甚至無法分得建物，其實可

針對小地主，可能在進行權利變換時無法參與，甚至無法分得建物，其實可