第四章 物之瑕疵擔保與不完全給付之關係
第三節 危險移轉前之瑕疵
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屋交易契約定性即忽略預售屋交易契約之特性以及當事人之真意，嗣後又 迂迴輾轉肯認買受人之請求修補瑕疵之權利，實務見解雖立意良善，亦有 加強保護預售屋買受人權益之效果，就結論而言或許應值肯認。然而實務 見解若能一開始即正確定性預售屋交易契約之法律性質，似即無須藉由輾 轉迂迴之方式保護消費者之權益，甚至造成買賣物之瑕疵擔保責任體系與 不完全給付制度之紊亂。
第三節 危險移轉前之瑕疵
本文前述多針對出賣人已交付標的物後，買受人就買賣標的物存有之 瑕疵應主張何種權利以及不完全給付與物之瑕疵擔保之競合關係為討論，
然而倘若於出賣人交付買賣標的物前，買受人即已發現房屋具有瑕疵時，
買受人是否得主張瑕疵擔保權利、拒絕受領該房屋、拒絕給付價金，或請 求出賣人修補瑕疵等問題，均存疑義，蓋依民法第 354 條之規定，其係以 危險移轉時，亦即通常為交付標的物時，作為判斷出賣人應否負物之瑕疵 擔保責任之區別時點，若認為買受人必須先受領具有瑕疵之買賣標的物後，
始得主張瑕疵擔保權利，恐將使雙方當事人間法律關係複雜化，此外買受 人若於出賣人交付標的物同時即已給付全部價金，縱使買受人嗣後得依瑕 疵擔保規定解除契約，則買受人亦須承擔出賣人無法返還價金之風險，對 買受人權益顯然不利。
本文以下則針對上述爭議問題整理分析相關實務及學說見解，期得藉 此釐清相關議題。
第一項 實務見解
一、 最高法院86 年度台上字第 2398 號民事判決
「……原審依審理之結果，以﹕……又出賣人有給付無瑕疵物之義務，故在 危險移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。依法律之規範目的，物 之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移 轉前買受人即得行使擔保請求權，本件買賣雙方所爭執者為系爭攤位實際 面積，上訴人及○○公司、林○○均認所完成之攤位並無面積不足，顯無
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修補之意，客觀上亦不能補正，被上訴人自可於交付之前主張瑕疵擔保。……
爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。……」
二、 最高法院91 年度台上字第 1315 號民事判決
「……次按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，
或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物 有瑕疵。且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足 使物之價值、效用或品質欠缺者，亦屬之。又民法第三百五十四條有關物 之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無 瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該 為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告 出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，
以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。……」
三、 最高法院99 年度台上字第 2443 號民事判決
「……按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情 形外，買受人得解除契約，民法第三百五十九條規定甚明。買受人此項解 除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。
又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉 前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去 該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。……」
壹、 瑕疵擔保權利
依民法第 354 條第 1 項之規定：「物之出賣人，對於買受人應擔保其 物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之 瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。」物之瑕疵 擔保責任雖屬無過失責任，惟在成立與效力之要件則設有嚴格限制，出賣 人僅就危險移轉時買賣標的物存在之瑕疵負物之瑕疵擔保責任，並不及於 危險移轉前可能存在之瑕疵 189，倘若瑕疵係於物危險移轉後始發生，或出
189朱柏松，我國及德國新債法之比較分析，月旦法學雜誌，第 154 期，2008 年 3 月，頁 213 至 214。
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賣人尚未交付者，原則上應無民法第 354 條以下瑕疵擔保責任規定之適用。
最高法院 95 年度台上字第 951 號民事判決即認為：「……按物之出賣人 就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者 為限，此觀民法第三百五十四條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行 發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇。……」190
有關預售屋交易之案例，早期實務見解有認為危險移轉前，無物之瑕 疵擔保規定之適用，亦即若出賣人尚未交付標的物，買受人即不得主張出 賣人應負物之瑕疵擔保責任，如：
最高法院 77 年度台上字第 1260 號民事判決：「……查民法第三百五 十四條第一項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三 條之規定，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。是依同法第三百七十三條規定，
危險移轉於買受人時，有上述瑕疵者，出賣人對於買受人，始應負擔保之 責。易言之，標的物之危險如未移轉於買受人時，買受人即無主張出賣人 應負物之瑕疵擔保責任之可言。……」
惟亦有實務見解則認為若物之瑕疵不能修補或出賣人已明確表示不 為修補時，買受人即得於危險移轉前行使瑕疵擔保權利。實務見解肯認買 受人得於危險移轉前向出賣人主張物之瑕疵擔保權利之要件，一為買受人 發現瑕疵即通知出賣人，依民法第 356 條第 1 項規定：「買受人應按物之 性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責 任之瑕疵時，應即通知出賣人。」買受人於房屋交付前如已發現瑕疵，亦 應立即通知出賣人，此乃事物當然之理，否則無從令出賣人於危險移轉前 提早負瑕疵擔保責任。另一要件則為出賣人不於除去瑕疵後為給付，如瑕 疵不能修補、出賣人拒絕修補瑕疵，或因外在客觀因素致出賣人無法除去 瑕疵等情形191。倘符合上述二要件，有實務見解即認為買受人得於危險移 轉前主張瑕疵擔保權利。
最高法院 99 年度台上字第 2443 號民事判決中所稱之「出賣人無法擔
190 曾品傑，論買受人於危險移轉前發現瑕疵之權利救濟-最高法院相關判決評釋，法學新論，第 4 期，2008 年 11 月，頁 3。
191 曾品傑，論買受人於危險移轉前發現瑕疵之權利救濟-最高法院相關判決評釋，法學新論，第 4 期，2008 年 11 月，頁 6 至 7。
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保除去瑕疵後給付」，即應係指瑕疵可修補、出賣人亦有意修補，惟因外 在客觀因素而無法除去瑕疵，且無論該無法除去瑕疵之情事是否可歸責於 出賣人192。
目前實務見解通常並未一概否定買受人於危險移轉前主張瑕疵擔保 權利，惟亦並非出賣人給付有瑕疵物即允許買受人依瑕疵擔保規定解除契 約，原則上仍應視該瑕疵是否可修補而定，倘瑕疵無法修補或出賣人明確 拒絕修補瑕疵時，則應肯認買受人得行使瑕疵擔保權利。學者亦認為雖日 本學說主張契約成立後始發生之瑕疵非屬物之瑕疵擔保責任之範疇，惟依 最高法院 77 年度第 7 次決議之見解，其並未如日本法認為物之瑕疵擔保 責任僅規範瑕疵存在於契約成立時之情形，故於預售屋之買賣之情形，其 為特定物買賣，契約成立時標的物雖尚未存在，惟仍不妨礙買受人得於危 險移轉前行使瑕疵擔保權利 193。
且有實務見解認為買受人依民法第 359 條規定解除契約之權利乃特殊 之法定解除權，應無須先行催告出賣人修補瑕疵，即得行使解除權。最高 法院 99 年度台上字第 2443 號民事判決即指出：「……按買賣因物有瑕疵，
而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，
民法第三百五十九條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，
無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。……」據此學者認為若依實 務上述之見解，基於體系解釋，同為民法第 359 條規定之請求減少價金之 權利，應亦無待於催告出賣人先行修補瑕疵即得行使，此見解顯係對買受 人較為有利，使買受人得儘速主張瑕疵擔保權利194。
貳、 拒絕受領瑕疵物
預售屋之買受人若於出賣人交付房屋前即已發現瑕疵，尚涉及另一爭 議問題，亦即買受人是否得拒絕受領該瑕疵物，甚至拒絕給付剩餘之價金。
倘肯認買受人得拒絕受領瑕疵物，買受人所主張之依據為何，即應進一步
192 曾品傑，論買受人於危險移轉前發現瑕疵之權利救濟-最高法院相關判決評釋，法學新論，第 4 期，2008 年 11 月，頁 7。
193 陳自強，買賣物之瑕疵擔保規定之法律性質，月旦法律雜誌，第 213 期，2013 年 2 月，頁 208 至 209。
194 曾品傑，論買受人於危險移轉前發現瑕疵之權利救濟-最高法院相關判決評釋，法學新論，第 4 期，2008 年 11 月，頁 9。
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探討之。
上述實務見解均肯認若買受人於出賣人交付房屋前即已發現該標的 物存有瑕疵，買受人即得拒絕受領該瑕疵物，而實務見解所持理由係認為 出賣人負有給付無瑕疵物之義務，故出賣人給付之房屋存有瑕疵時，買受
上述實務見解均肯認若買受人於出賣人交付房屋前即已發現該標的 物存有瑕疵，買受人即得拒絕受領該瑕疵物，而實務見解所持理由係認為 出賣人負有給付無瑕疵物之義務，故出賣人給付之房屋存有瑕疵時，買受