第二章 預售屋之爭議問題與法律性質
第一節 預售屋之特性
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第二章 預售屋之爭議問題與法律性質
第一節 預售屋之特性
一般房屋交易大致應可區分為成屋交易以及預售屋交易兩類型，前者 之成屋交易係屬現物交易，傳統房屋興建即係建商自行先取得土地，並興 建房屋完成後始進行銷售8，亦即購屋者得於締約前勘查房屋之概況，檢 查房屋是否具有瑕疵，縱然房屋部分瑕疵買受人可能無法立即發現，購屋 者對其購買之標的物狀況至少得具有初步認識，始進一步決定是否與出賣 人締約。
惟不同於前述傳統房屋「先建後售」之銷售模式，預售屋則係採「先 售後建」之銷售方式，依不動產經紀業管理條例第 4 條第 3 款之規定所謂 預售屋應為「指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易 標的之物」，亦即預售屋交易契約係以將來完成之建物為契約之標的物，
其非屬現物交易，購屋者締約前僅得仰賴建商所提供之書面資料、圖片、
設計圖以及樣品屋等廣告，未來房屋竣工之實際情況購屋者亦均僅能一概 憑藉想像，而無任何實品得供承購戶作為是否締約之參考依據，更遑論購 屋者得勘驗標的物是否具有瑕疵，預售屋交易顯然與傳統成屋交易類型截 然不同。
此外預售屋之付款方式亦與一般成屋交易不同，於一般成屋交易之情 形，無論購屋者係向銀行貸款抑或係以現金之方式給付房屋價金，建商均 通常須於買受人交付價金時，即同時將房屋交付予購屋者並將所有權辦理 移轉登記予購屋者，惟所謂房屋預售係指一方當事人以分期付款方式給付 價金，他方當事人則須於一定期限內將房屋建造完成，並移轉房屋所有權 予他人9。因此預售屋之購屋人可能於締約時即須先給付簽約金，嗣後購 屋者再依房屋興建之工程進度給付各期價金，然而在此期間由於房屋尚未 興建完成，購屋者不僅無法取得房屋之所有權，更無法自建商取得任何擔
8 楊淑文，預售屋交易契約之法律性質及其相關問題之研究，新型契約與消費者保護法，2006 年 4 月，頁 3。
9 楊淑文，預售屋交易契約之法律性質及其相關問題之研究，新型契約與消費者保護法，2006 年 4 月，頁 3。
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保。另依民法第 264 條第 1 項之規定，雙務契約之當事人得主張同時履行 抗辯權，亦即他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此亦為一 般買賣契約中，買受人所得主張之最大利器。惟如前所述，預售屋之購屋 人須先依約按房屋興建工程進度給付房屋各期價金，顯然無從主張民法第 264 條第 1 項規定之同時履行抗辯權，買受人又無法自出賣人一方取得其 他擔保以確保債權實現，致使購屋者須承擔相當大之交易風險，預售屋之 承購戶是否得順利取得該房屋之所有權均仰賴建商之履約能力。
依我國實務見解，預售屋交易契約通常被定位為買賣契約10，一般而 言買賣契約成立後，買受人交付價金予出賣人之同時，出賣人即須交付標 的物並移轉所有權予買受人，惟預售屋交易之情形，建商與購屋者則多係 於契約中約定開工日、預計之工作日等，房屋須經過相當期間始可能完工，
並須經相當工作日後房屋始可能興建完成，顯見承購戶取得房屋所有權之 時間或許已係契約訂定後之數年，而房屋是否得如期竣工，則涉及建商之 履約能力，於房屋建造期間，建商之履約能力可能受各種因素影響，如經 濟趨勢走向、市場房價波動、建材物價之漲跌以及建商資金是否充足等均 屬之，其中甚至包括非建商所能預期之變更，一旦建商無力興建完成，已 給付鉅額價金之購屋人顯然須承擔極大之不利益。誠如學者所言，預售屋 交易先天即存有易滋生法律糾紛之特性11，亦與傳統成屋交易具有相異之 處。本文於本節中則擬針對預售屋交易之特性為探討，以下則分別自「非 屬現物交易」、「同時履行抗辯權」以及「買受人之風險」等部分說明預 售屋交易之特性。
第一項 非屬現物交易
壹、 交易標的無從檢驗
誠如上述預售屋係採「先售後建」之銷售模式，以將來存在之物為契 約之標的物，房屋尚未開工或正在興建中建商即開始進行銷售，建商僅須
10 我國實務見解多將預售屋交易契約定性為買賣契約，故本文以下即以預售屋交易契約係屬買 賣契約為前提探討相關問題。
11 楊淑文，預售屋交易契約之法律性質及其相關問題之研究，新型契約與消費者保護法，2006 年 4 月，頁 5 至 9。
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依約於期限內完成房屋之建造，消費者之締約基礎僅能依賴建商單方面所 提供之資料、廣告，如樣品屋、平面設計圖、景觀示意圖或銷售人員之說 明等，易言之消費者不僅處於交易重要資訊之弱勢地位，影響消費者締約 意願之重要因素亦全然建立於憑空想像之標的物上，實際建竣之房屋與消 費者之期待是否相符恐須先持保留態度，實務上因廣告內容與房屋實體產 生落差而生之糾紛即時有所聞。
一般買賣契約多係屬現物交易，買受人通常得檢驗契約標的物實體，
瞭解標的物概況後始決定是否與出賣人締結契約，倘交易標的物為價金金 額龐大之房屋，消費者理當更欲仔細勘查房屋實際狀況，房屋之室內空間、
公共設施之有無、生活周遭環境或是建材品質等應均為買受人所著重考量 之因素，惟預售屋之買受人僅得以房屋平面設計圖、模擬示意圖或樣品屋 等廣告內容作為締約之參考依據，房屋實際完工情形如何，是否與廣告內 容相符或是否符合買受人之期望均非買受人得事先知悉，亦非買受人所得 控制之範圍。
再者預售屋交易類型中，建商多以事先擬定之定型化契約與買受人締 結契約，建商利用其經濟、資訊上之優勢擬定對其自身單方有利之定型化 契約條款內容，藉此限制或加重相對人之權益在所難免，部分定型化契約 條款內容甚至可能係消費者完全無法預見，或甚至違反誠信原則對消費者 顯失公平，如廣告僅供參考條款、建商保留變更設計權限之條款等，該等 條款之效力為何即有待商榷，亦即預售屋之買受人先天上處於極為不利締 約地位，預售屋買受人不僅無法勘查標的物之實體以充分了解標的物之狀 態，建商亦易利用定型化契約限制或剝奪消費者權益，致使消費者權益受 侵害。
貳、 消費者保護法第 19 條
過去之買賣契約多係於出賣人店舖中或由雙方當事人面對面進行交 涉而成立，民法關於買賣契約之相關規範主要亦係以此種交易情形為制定 背景，惟隨著交通便利、網際網路發展，各種特殊買賣方式應運而生，不 僅使出賣人銷售通路擴展，亦使消費者易於購入商品，如郵購買賣即屬之，
依消費者保護法第 2 條第 10 款之規定，「郵購買賣」係指企業經營者以
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廣播、電視、電話、傳真、型錄、報紙、雜誌、網際網路、傳單或其他類 似之方法，使消費者未能檢視商品而與企業經營者所為之買賣。透過郵購 買賣之交易方式，出賣人可藉此省去設立實體店鋪之成本，亦大幅提高消 費者購買商品之便利性，惟郵購買賣之買受人僅能透過型錄、網路、傳單 等廣告得知商品之資訊，無從檢視商品內容，因此消費者保護法特設相關 規定賦與消費者「猶豫期間」，依消費者保護法第 19 條第 1 項之規定：
「郵購或訪問買賣之消費者，對所收受之商品不願買受時，得於收受商品 後七日內，退回商品或以書面通知企業經營者解除買賣契約，無須說明理 由及負擔任何費用或價款。」據此郵購買賣之消費者與出賣人成立買賣契 約，得審慎仔細檢視商品後始決定是否維持該買賣契約之效力12，倘若消 費者決定解除買賣契約，依上述消保法之規定，消費者亦無須說明理由或 承擔任何費用即得解除契約。
若無消費者保法第 19 條之特別規定，郵購買賣之買受人收受商品後 如發現商品具有瑕疵或不符廣告內容所示時，買受人固然可得依民法之相 關規定撤銷意思表示、請求減少價金或解除買賣契約，甚至向出賣人請求 損害賠償，以確保自身權益，如依民法第 88 條及第 92 條主張錯誤或受詐 欺而撤銷意思表示，或請求出賣人依債務不履行、瑕疵擔保責任或侵權行 為等相關規定負責，然而立法者之所以仍特別賦與郵購買賣之買受人猶豫 期間，乃係因郵購買賣之買受人於締結買賣契約時，欠缺檢視商品之可能 性，故允許買受人於一定期間內享有無條件解約權，亦即賦與消費者得以 正確締約之機會。
而於預售屋交易契約之情形中，購屋者與建商締約時縱然已有樣品屋、
設計圖等作為締約之參考依據，惟實際上預售屋交易係以將來之物為買賣 契約之標的物，購屋者仍然欠缺檢視商品之可能性，就此項「非屬現物交 易」之交易特性而言，預售屋交易與郵購買賣並無不同。考量預售屋交易 契約中，買受人先天上處於劣勢，不僅欠缺檢視商品之可能性，亦須依約 按工程進度給付房屋價金而欠缺擔保，本文認為此時應得參考消費者保護 法第 19 條第 1 項規定之立法精神，如賦與消費者於一定合理期間內之解 約權，蓋依消費者保護法第 11 條之 1 第 2 項規定，消費者如未享有審閱
設計圖等作為締約之參考依據，惟實際上預售屋交易係以將來之物為買賣 契約之標的物，購屋者仍然欠缺檢視商品之可能性，就此項「非屬現物交 易」之交易特性而言，預售屋交易與郵購買賣並無不同。考量預售屋交易 契約中，買受人先天上處於劣勢，不僅欠缺檢視商品之可能性，亦須依約 按工程進度給付房屋價金而欠缺擔保，本文認為此時應得參考消費者保護 法第 19 條第 1 項規定之立法精神，如賦與消費者於一定合理期間內之解 約權，蓋依消費者保護法第 11 條之 1 第 2 項規定，消費者如未享有審閱