第一章 緒論
第二節 問題提出
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房價高漲則得轉買以獲取利益。然而預售屋之爭議仍時有所聞，如廣告內 容與設計不符、面積短少……等瑕疵發生時，消費者應如何主張權利，此 時除應依雙方當事人所訂立之約定外，預售屋交易契約性質之認定亦可能 左右雙方之權利義務關係，包括主給付義務之內容、瑕疵擔保責任等，因 此本文擬以預售屋交易之相關爭議問題為探討內容，包括預售屋交易契約 性質之認定、實務上常見之紛爭類型等等，以期釐清相關爭議問題俾使消 費者之權利獲得更周全之保障。
第二節 問題提出
壹、 預售屋交易之常見爭議問題
當預售屋交易契約發生爭議時，依民法契約自由、私法自治之立法精 神，原則上應依當事人間之契約約定定其權利義務關係，然而就相關紛爭 若當事人未為約定，此時應適用民法中哪些規範即為重要議題。因此首應 探究預售屋交易契約之性質為何，究屬買賣契約或承攬契約，蓋契約性質 之認定將可能影響消費者所得主張之權利，如瑕疵修補請求權等，甚而影 響消費者主張瑕疵擔保權利之法定期間，故應先釐清預售屋交易契約性 質。
而民法之債之關係建立於當事人之主給付義務上，所謂「主給付義 務」則係指債之關係固有、必備，並用以決定債之關係類型之基本義務4。 因此於認定契約是否屬於某種法定契約類型時，首應判斷當事人所約定之 給付義務內容是否符合法定契約類型所定之特徵，如依民法第 345 條規定，
稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。
物之出賣人負交付標的物並移轉其物之所有權與買受人之義務，買受人則 負支付價金及受領標的物之義務。而當事人約定之給付內容為何，則應探 求當事人真意以及契約目的認定之5。惟我國民法採契約自由原則，當事 人於民法列舉之法定契約類型之外，亦得依其特殊情況或當事人不同之需 要而另行創設新型態之契約，因此預售屋交易契約亦可能為非典型契約，
本文於探究預售屋交易契約性質時，即首先自預售屋交易契約之特性予以
4 王澤鑑，債法原理-基本理論、債之發生、契約、代理權授與、無因管理，2012 年 3 月，頁 39。
5 王澤鑑，債法原理-基本理論、債之發生、契約、代理權授與、無因管理，2012 年 3 月，頁 120。
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分析，待確定雙方當事人之給付義務後，始進一步認定預售屋交易契約之 法律性質。
貳、 常見瑕疵類型
傳統房屋交易契約為現物買賣，然而預售屋交易契約之當事人締約時 並無房屋成品，消費者僅得參考樣品屋、設計圖...等建商提供之廣告內 容，藉此想像房屋興建完工之狀態，實務上即常發生因房屋建竣之狀況與 廣告內容不符導致爭議之情形，如夾層屋之爭議、房屋設計配置、公共設 施比例與建物使用用途限制不符購屋者預期等情形，此時則須探究廣告之 性質為何，如過去當事人間常爭執廣告性質究屬要約抑或要約之引誘。又 為保障消費者權益，立法者特設消費者保護法，依消費者保護法第 22 條 規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低 於廣告之內容，依該條規定，應如何判斷廣告之內容是否已成為當事人締 約之內容，亦即廣告是否具有契約拘束力，本文即擬於第三章中藉由分析 實務相關見解，整理歸納實務所提出之判斷標準，並逐一分析實務所提出 之要件之妥適性。
現代人購買房屋，除注重房屋內部空間大小、設計裝潢外，房屋外之 周遭環境亦常為預售屋交易契約中影響購屋者締約意願之重要因素，廣告 內容中建商就房屋周圍大自然景觀之描述是否構成契約內容，若建商給付 之房屋與廣告不符，消費者是否得主張錯誤或受詐欺而撤銷意思表示，若 否定消費者得撤銷意思表示或建商所為之廣告不實，惟房屋周遭實際景觀 非當事人締約時所得預見者，此時是否得認定建商所給付之房屋具有瑕疵，
而肯認消費者得依瑕疵擔保責任或不完全給付等規定解除契約。就房屋景 觀等相關爭議，本文亦擬於第三章中整理實務相關案例，並就實務相關見 解整理分析之。
另一實務上常見之紛爭則為面積短缺之爭議，此多係因建商與消費者 間就「公有面積」以及「私有面積」等名詞之認知不同所致，此時除應參 考業界之交易習慣外，尚應探求雙方當事人之真意，然而若同時考慮建商 之專業能力、資訊優勢地位，此紛爭甚至可能涉及定型化契約條款解釋疑 義之不利益歸屬等問題，此外該條款是否為消費者可得預見或是否違反誠
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信原則，均應為類似爭議問題所探討之重點。
此外實務上亦常發生房屋使用用途與期望不符之紛爭情形，蓋我國就 房屋使用用途設有一定限制，如該建物依法令規定僅得為廠房或辦公室使 用，則購屋者當無從將該建物作為住宅使用。惟類似案例之爭議即在於建 商所提供之樣品屋或宣傳文宣等廣告所傳達之資訊，均使購屋者對該建物 之使用用途產生誤認，此時建商所為之廣告不僅可能被認定為不實廣告，
甚至亦可能認定建商具有詐欺行為，據此購屋者得主張何種權利以保護自 身權益亦應探討之。
參、 請求權之競合
若發現預售屋存有瑕疵時，消費者就其得主張之權利可能包括不完全 給付以及瑕疵擔保責任，兩者乃分別規範於民法之債編通則及分則中，故 此時即可能涉及請求權競合之問題，兩者究屬於併存或是擇一之關係，是 否因瑕疵擔保責任之規範體系而得認定其為不完全給付之特別規定，又倘 購屋者於建商交付房屋前即發現瑕疵，消費者所得主張之權利於瑕疵交付 前或交付後發現是否有所不同，以瑕疵擔保責任為例，如依實務見解將預 售屋交易契約認定為買賣契約，依民法第 354 條第 1 項規定，出賣人對買 受人應擔保標的物於危險移轉時，無滅失或減少價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，原則上似僅危險移轉時得適用瑕 疵擔保責任之相關規定，消費者於房屋交付前即發現瑕疵，則其是否得依 瑕疵擔保責任規定主張權利，遂生疑義，針對上述疑義學說及實務見解是 否存有歧異之見解，亦為本文所欲探求之問題。
肆、 預售屋交易常見之定型化契約條款效力
如前所述，預售屋交易類型中常因建商提供不實廣告而引起紛爭，建 商為免除自身責任，故於定型化契約中與消費者約定廣告僅供參考或保留 變更設計權利等條款，惟類似條款似有嚴重限制甚至剝奪消費者權利之嫌，
相關條款是否構成契約內容，其效力應如何解釋始足以保障消費者之權益 等問題即甚為重要。
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另於預售屋交易契約中建商常以定型化契約條款約定「解約扣價條 款」，亦即約定承購戶如有逾期繳納當期價款等違約情事時，建商得沒收 承購戶已繳之價款充作違約金，於主管機關公布預售屋買賣定型化契約應 記載及預售屋買賣契約範本前，建商所得沒收之價額甚至可能無房地總價 一定比例之限制，亦即獨立於承購戶所應負之損害賠償責任，惟此約款似 可能導致承購戶遵守契約之時間愈長、繳納價款愈多，所遭沒收之違約金 亦愈多6，導致違約情節與違約責任顯不相當，該條款之效力即應進一步 檢討，縱使該定型化契約條款設有建商得沒收金額之上限，如依房屋總價 款百分之十五計算之金額7，是否即得謂該定型化契約條款有效，該條款 是否違反誠信原則應如何判斷。倘肯認該約款之效力，是否仍應探求該違 約金之性質為何並斟酌債權人實際所受損害以審酌違約金是否過高，實務 於審酌違約金數額時又應考量建商所受之何種損失，上述等爭議問題均有 進一步詳究之必要。