審閱期間

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商品流通進入市場時，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，商 品之安全性是否符合當時科技或專業水準究應如何判斷，實務見解似未明 確表達意見，如建商所建築之房屋已符合法定防震級數，是否即得謂商品 已符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，實有疑義。學者則認為 即使房屋已符合法定要求之防震程度，亦不得逕謂該房屋已具備安全性，

蓋法定品質檢驗或技術標準僅為商品安全要求之最低標準，商品符合法定 要求之標準亦僅係表示業者無過失，依消費者保護法第 7 條第 3 項規定法 院得減輕業者之賠償責任，亦即是否符合法定要求應屬責任範圍之問題，

不應與商品是否欠缺安全性之責任成立問題混淆²⁷¹。

第二節 審閱期間

壹、 概說

預售屋交易情形中，建商與消費者多係以定型化契約簽訂契約，又定 型化契約條款內容均係由建商單方面事先擬定，雙方法律關係繁瑣複雜，

定型化契約條款中更不乏有關雙方當事人權益之細節約款，消費者當無立 即了解所有契約條款內容之可能，故依消費者保護法第 11 條之 1 第 1 項 規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理 期間，供消費者審閱全部條款內容。」據此企業經營者須預留合理期間，

俾使消費者仔細審閱條款內容，並充分認識契約內容，以決定是否締結契 約。若企業經營者違反此項規定，依消費者保護法第 11 條之 1 第 2 項規 定：「違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條 款仍構成契約之內容。」此規範之目的係為強制企業經營者於締約前應向 消費者充分揭露交易資訊，使消費者得於一定之合理期間內審閱定型化契 約條款之內容，以充分瞭解條款內容，進而賦與消費者一正確締約之機 會²⁷²。

而何謂「合理期間」，則應依交易種類、定型化契約條款之重要性以

271 吳瑾瑜，房屋之商品責任在臺灣之發展現況及其挑戰-以臺灣最高法院九十八年度台上字第一 七二九號判決為觀察，月旦民商法雜誌，第 31 期，2011 年 3 月，頁 164 至 165。曾品傑，論消 費者保護法上之商品責任-以商品自傷之損害賠償為中心，月旦民商法雜誌，第 27 期，2010 年 3 月，頁 19。

272 馮震宇、謝穎青、姜志俊、姜炳俊，消費者保護法解讀，2005 年 5 月，頁 108。

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及涉及事項之多寡與複雜程度等而定有相異之合理審閱期間，依消費者保 護法第 11 條之 1 第 3 項規定：「中央主管機關得選擇特定行業，參酌定 型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化 契約之審閱期間。」預售屋交易契約之合理審閱期間，依預售屋買賣契約 書範本以及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，均明定預售屋 交易之定型化契約須由買方攜回審閱，審閱期間至少應有五日，倘建商未 給予消費者審閱期間，依消費者保護法第 11 條之 1 第 2 項規定，該條款 即不構成契約內容 ²⁷³。

然而實務上建商與消費者締約時，消費者可能因受企業經營者或銷售 人員之煽動即倉促訂約，消費者應享有之冷靜期被壓縮，致使消費者不僅 對預售屋交易定型化契約條款內容一知半解，更可能因此造成自身權益之 損害，實務亦曾有建商要求消費者須先交付定金始得將交易契約書攜回審 閱之案例，建商甚至可能以要求消費者放棄審閱期間或倒填日期等方式以 規避消費者保護法第 11 條之 1 之法律規範，顯然不利於消費者，嗣後亦 易生爭議。企業經營者依上述消費者保護法相關規定本應負有給予消費者 合理審閱期間之義務，企業經營者是否得要求消費者先給付定金，又倘消 費者自願放棄審閱期間是否即得謂企業經營者無違反消費者保護法第 11 條之 1 規定，以下即就諸此爭議問題分析實務見解。

貳、 實務案例

一、 最高法院97 年度台上字第 256 號民事判決

「……按在預售屋交易過程中，由於買賣契約書多為建築投資業者事先單方 擬定，而買賣標的之建物又尚未具體成形，就相關契約資訊內容而言，建 築投資業者無疑為具優勢地位之一方，倘建築投資業者先收取定金再揭露 契約內容，及至購屋人對契約內容有所異議，建築投資業者未能接受或甚

273 行政院公平交易委員會 84 年 6 月 20 日(84)公壹字第 04548 號函：本會第一九一次委員會議 決議認為：建築投資商銷售預售屋時，有左列行為之一者，即可能構成公平交易法第 24 條所規 定顯失公平之行為：(一)要求客戶須給付定金始提供契約書。(二)與客戶簽約前，未提供充分之 契約審閱期間。審閱期間至少五天。(三)於客戶就契約條款內容要求修改時，無正當理由拒絕修 改，且拒絕返還客戶為保留交易機會所繳付之款項。有無正當理由，由建商負舉證責任。楊克成，

預售屋交易機制對消費者之安全保障-兼論新型態之使用權銷售，國立政治大學法律研究所碩士 論文，2011 年，頁 61。

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至堅持依既定內容簽約，否則沒收定金，則該定金之收取不無陷購屋人於 弱勢之不利地位，是建築投資業者於銷售預售屋時，如有要求購屋人須給 付定金始提供契約書，或收受定金或簽約前，未提供購屋人合理之契約審 閱期間者，自屬顯失公平行為。至建築投資業者於收受定金或簽約前，已 於合理期間提供購屋人契約書供審閱，係有利建築投資業者之事實，自應 由該建築業者負舉證責任。……」

本件判決明確指出倘建商要求消費者須先給付定金始得將定型化契 約書攜回參閱之行為對消費者顯失公平，若消費者未享有合理之審閱期間，

應認為該定型化契約條款不構成契約內容。本件實務見解不僅認定建商於 提供契約書前事先收受定金之行為顯失公平，並認為應由企業經營者負舉 證責任證明其已提供消費者合理審閱期間，以保障消費者正確締約之機會 並避免消費者因舉證困難至其權益受侵害，本件實務見解應值贊同。

二、 臺灣高等法院93 年度上字第 279 號民事判決

「……被上訴人偕同父母當天看屋到簽約完成離去，全部過程僅一個多小時。

證人湯欽芸雖證稱：所有契約條文已向被上訴人詳細解說，經被上訴人確 認後始簽名云云（原審卷第二四三頁），惟當日被上訴人所簽契約共有六 本、一式兩份，有六本契約附卷足憑，並為兩造所不爭執，六本契約條文 合計超過百條，其中用語多屬一般人不熟悉之艱澀、專門法律術語，被上 訴人於六本契約簽名，依一般情形，被上訴人顯難於短短一小時內經過銷 售人湯欽芸一一解釋條文，於瞭解後親自簽名確認；況如上所陳，銷售人 員湯欽芸亦不清楚夾層之法律規定及依據，又如何向被上訴人清楚說明？

自無法逕以被上訴人之簽名逕認其已確實明瞭房屋契約書第二十四條第 二項及停車位買賣契約第十五條之內容。是被上訴人主張：伊因信賴上訴 人銷售人員表示該預售屋為合法夾層屋，契約內容均屬制式，無庸閱覽，

遂依銷售人員指示，並未詳閱契約條文即於各該契約條文處簽名等情，可 堪採信。……」²⁷⁴

274 本件經上訴至最高法院 94 年度台上字第 1028 號民事判決，最高法院就原審此部分判決之見 解認為：「...原審依其採證認事之職權行使，所為：被上訴人因信賴展望公司之廣告、現場樣 品屋，及銷售人員之解說，誤信所承買之預售房屋他日得為與樣品屋相同之合法夾層施工，而與 上訴人分別訂立房屋、土地，及停車位買賣契約，其依民法第九十二條第一項之規定，向展望公 司為撤銷購買系爭房屋及停車位之意思表示，即屬有據。至土地部分之買賣，依該買賣契約書第

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就企業經營者是否確實使消費者享有合理期間以審閱契約內容，除如 上述實務判決認為應由企業經營者負舉證責任外，法院應亦得自客觀情狀 判斷消費者是否已充分審閱契約內容，如本件判決即認為一般定型化契約 書中之用語專業、艱澀不易理解，消費者無法於短時間內確實瞭解定型化 契約條款內容，因此若消費者實際締結契約時間過短，法院應得推定消費 者未享有合理之審閱期間，以保護消費者權益，不得僅因消費者已於定型 化契約書上簽名，即逕自認定消費者已充分審閱該定型化契約。本件實務 見解就消費者是否享有審閱期間之認定應值肯認。

三、 臺灣新北地方法院101 年度訴字第 1912 號民事判決

「……按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有 30 日以內之合理 期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約 之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消保法第 11 條之 1 第 1 項、第 2 項固定有明文，惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充 分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利 及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合 理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化 契約均應給消費者 30 天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效，

消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者

消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者