參、整體層級權重之評估因素分析

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圖 5-5 教育宣導次級構面權重值成果圖

參、整體層級權重之評估因素分析

本研究運用 Microsoft Excel 2010 進行一致性檢定達到可接受水準後，進行 各階層之次級構面的相權重整合，計算整體層級權重分析，依各大面向之權重值 與其次級構面權重值相乘，其後始各次級構面按權重值按數值大小進行排序，並 描繪出整體層級權重分析圖表，詳表 5-3 及圖 5-6。

由整體層級權重分析圖表顯示影響接受基地所有權人申請古蹟土地容積移 轉意願分析的十四個評估因素中，影響最高的因素為較低的買賣成本，佔整體權 重之 18.26％，其次為增加銷售單元佔 11.75％、維持現行接受基地限制 11.54％，

後續交易制度及教育宣導面向則為最後考量因素。顯示大部分受訪者在面對古蹟 土地容積移轉時，常見因買賣成本過高而無意願使用，當成本超過其支付意願時，

其他因素反而無顯著。

容積移轉制度的成功因素大致可區分為十個項目，首重財務成本及指定接受 地區，其次嚴格的送出基地限制、少數的替代品、提升開發銷售單元，最後為使 用的確定性、強大的公共保護支持、簡潔性、便利性及 TDR 銀行；本研究欲研 究接受基地所有權人的使用意願，在不考慮送出基地限制下，透過系統化整理出 影響使用意願因素，發現我國目前容積移轉指定接受地區並未明確規範，容積移 轉也並未突破使用分區的規定，該目的僅做為部分地區可提高移入上限，並未能 進行有效率的資源分配，指定地區的劃定在容積移轉或不動產市場的價格機制中

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

保障容積移入後永久存在 由使用之所有權人修復及政府

監管

公開古蹟土地可容積移出標的 政府鼓勵優先使用古蹟容積移

轉

保障容積移入 後永久存在

由使用之所有 權人修復及政

府監管

公開古蹟土地 可容積移出標

的

政府鼓勵優先 使用古蹟容積

移轉 教育宣導次級構面權重值 37.383% 22.497% 22.560% 17.560%

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並無法發揮實際作用，因此研究因素中不納入指定接受地區因素，至於送出基地 限制在接受基地所有權人無意願使用的狀況中，使受限制的資源產生失衡的分配，

無法增進物的使用和交換價值，對整體經濟發展並無幫助，故本研究不考量送出 基地限制因素。在整體層級權重分析結果發現大部分的權重順序符合文獻探討因 素，依研究結果顯示，接受基地所有權人首重較低的容積買入成本及增加銷售單 元，次重接受基地限制、容積替代品間相互堆疊、可向金融機構申貸、申請程序 的簡便，詳表 5-3 及圖 5-6。

容積移轉無疑是所有權中多種權利之一，多樣化的權利有助於社會經濟秩序 的穩定，此權利透過自由經濟市場，重新分配資源，為了達到良好的經濟利益，

容積移轉的權利應有明權邊界，法令應給予保護並且穩定供權利的責任方與受益 人降低外部成本，在古蹟土地容積移轉制度中，買賣金本的重要性無可比擬，觀 法令可確認在各類型容積移轉具有高度互補性，反應在古蹟土地容積移轉計算公 式所產生的不公平，已造成相關權利人的財產損失外，透過歷年買賣行情發覺因 為古蹟土地容積所費不貲，無相當誘因誘導接受基地所有權人使用該容積移轉商 品，相關的法令限制放寬、制度調整可能都難以取得容積買賣成本的重要性，無 強烈的誘因讓接受基地所有權人轉換或堆疊使用古蹟土地容積以追求潛在利益 的極大化，故容積移轉而增加銷售單元並非首要決策因素。

除降低買賣成本外，在誘因理論的基礎下，容積移轉制度呈現負面誘因大於 正面誘因，無法驅動接受基地所有權人執行古蹟土地容積移轉，因此由整體層級 權重分析可察覺維持現行接受基地限制、可與其他容積互相堆疊二者權重值偏高，

現行的接受基地無法太多限制，相對其他容積移轉限制較為寬鬆，大部分的接受 基地皆可採古蹟土地容積移入，因此與其他容積互為堆疊時尤為重要，證實正面 誘因重要性；整體層級權重裡可見，排序第三位至第五位階為法令限制面向，顯 示有保障且穩定的法令制度使接受基地所有權人更有意願使用，這些保障使接受 基地所有權人擁有一個可信的權利預期收益。

至於交易制度面向的影響因素，其根本則建立在買賣習慣及買賣契約的擬定，

在契約自由及買賣雙方合意的情況下，有效排除私人協議失敗所產生的損害，其 中所有權人可依各別持分買賣，符合所有權排他性並具有可分割性的特點，故引 發的糾紛及負面因素較少；最後以教育宣導面向觀接受基地所有權人心態，可見 政府的鼓勵並無法取得其信任，公部門應換位思考接受基地所有權人使用各類型 容積時，相對是借助私部門的財力與效率，唯有良好的政策制度誘因，提高私部 門獲益進而引導其投入，始形成權利達到良善的資源分配，穩定市場經濟失序穩 定。

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表 5-3 整體層級權重分析表 評估

面向

面向權

重 評估因素 因素

權重

整體層 級權重

整體 層級 排序

財務

成本 41.24%

較低的買賣成本 44.26% 18.26% 1 增加銷售單元 28.49% 11.75% 2 搭配容積銀行 11.54% 4.76% 9 可向金融機構申貸 15.71% 6.48% 6

法令

限制 31.61%

維持現行接受基地限制 36.50% 11.54% 3 應有容積移轉與獎勵總量限制 21.60% 6.83% 5 可與其他容積互相堆疊 25.24% 7.98% 4 應有條件辦理都市設計審議 16.66% 5.27% 8

交易

制度 17.21%

所有權人可依各別持分買賣 23.81% 4.10% 10 需要辦理價金信託 18.64% 3.21% 13 縮短申請期程及相關成本 36.69% 6.32% 7 公開透明的買賣價格 20.86% 3.59% 12

教育

宣導 9.94%

保障容積移入後永久存在 37.38% 3.71% 11 由使用之所有權人修復及政府監管 22.50% 2.24% 14 公開古蹟土地可容積移出標的 22.56% 2.24% 14 政府鼓勵優先使用古蹟容積移轉 17.56% 1.74% 16

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1.74%

2.24%

2.24%

3.21%

3.59%

3.71%

4.10%

4.76%

5.27%

6.32%

6.48%

6.83%

7.98%

11.54%

11.75%

18.26%

0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00%