國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y 第二節 實證結果分析
本研究依據問卷回收結果，依據 EXCEL 建立成對的比較矩陣，計算特徵向 量及特徵值後，通過一致性檢定，得出各階層面向因素間之權重值，並繪製成果 圖說。
壹、第二階層四大面向權重值及成果圖
在探索接受基地所有權人使用意願時，第二階層面向分別為財務成本、法令 限制、交易制度及教育宣導等四大面向，權重值依大小排序，最重要為財務成本，
41.24％，其次為法令限制 31.6%、交易制度 17.21%及教育宣導 9.93%(詳圖 5-1)，
可見接受基地所有權人最在意買入成本，其次法令限制問題，此兩大面向影響接 受基地所有權人使用古蹟土地容積移轉意願，交易制度與教育宣導重要性不高。
由於買入成本直接影響未來接受基地開發完成後的實際利益，在無獲利的正面誘 因引導下，接受基地所有權人並不會考慮修正其使用決策轉而使用古蹟土地容積 移轉，也就是說古蹟土地容積移轉必須令接受基地所有權人在財務上取得平衡，
才具有其使用意願。
圖 5-1 第二階層四大面向權重值成果圖
貳、第三階層各面向權重值成果
依第二階層四大面向中各自發展四個獨立的次級構面裡，進而分析次級構面 的權重分析，此依各面向次級構面權重值各別分析。
0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00%
財務成本 法令限制 交易制度 教育宣導
財務成本 法令限制 交易制度 教育宣導
數列1 41.244% 31.608% 17.212% 9.936%
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
一、 財務成本面向次級構面權重值分析
財務成本面向裡包含較低的買賣成本、增加銷售單元、搭配容積銀行及可向 金融機構申貸等四個次級構面，其中權重值最高的較低的買賣成本佔 44.26%，
其次為增加銷售單元 28.48%、可向金融機構申貸 15.71%，最後為搭配容積銀行 11.53%(詳圖 5-2)，顯見目前古蹟土地容積移轉買賣成本為接受基地所有權人優 先考量因素，增加銷售單元可能因為容積移入尚有建築設計及市場需求等其他綜 合因素而為次要考量因素。分析結果呼應主要面向權重值，接受基地所有權人優 先考量古蹟土地容積移轉的買賣成本，包含容積移轉計算公式及接受基地土地公 告現值與未來房價的差額利潤，由於容積移轉尚有其他類型容移轉或容積獎勵可 互相替代，替代品同樣可增加銷售單元、可向金融機構及搭配容積銀行存在時，
其他因素影響相對不明顯。
圖 5-2 財務成本次級構面權重值成果圖 二、 法令限制面向次級構面權重值分析
法令限制面向包含維持現行接受基地限制、應有容積移轉與獎勵總量限制、
得與其他容積移轉互相堆疊、應有條件辦理都市設計審議等四個次級構面，各項 權重值最高為維持現行接受基地限制佔 36.496％、其次為可與其他容積互相堆疊 25.241％、應有容積移轉與獎勵總量限制 21.6％，最後為應有條件辦理都市設計 審議佔 16.62％。顯示受訪者認為現行接受基地條件是誘使接受基地所有權人申
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%
較低的買賣成本 增加銷售單元 搭配容積銀行 可向金融機構申貸
較低的買賣成
本 增加銷售單元 搭配容積銀行 可向金融機構
申貸 財務成本次級構面權重值 44.263% 28.488% 11.537% 15.712%
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
請古蹟土地容積移轉最重要條件，互相堆疊及總量限制為次要考慮要件，當容積 移轉有多種選項時，古蹟土地容積移轉將成為容積堆疊的附屬商品；而辦理都設 計審議則是大多數接受基地所有權人認為最不重要，可能會使建築設計與整體開 發規劃受到影響，顯示負面的障礙和限制將降低接受基地所有權人使用誘因。
圖 5-3 法令限制次級構面權重值成果圖 三、交易制度面向次級構面權重值分析
交易制度面向包含所有權人可各別分買賣、需要辦理價金信託、縮短申請期 程及相關成本、需要公開透明的買賣價格等四個次級構面，依圖 5-4 結果顯示接 受基地所有權人最在乎的是縮短申請期程及相關成本，其佔比為 36.69％，也就 是買賣及申請機制的簡潔性是容積移轉計畫中的重要成功因素，，其次為所有權 人可依各別持分買賣、公開透明的買賣價格，最後為需要辦理價金信託；反應直 接降低成本才是接受基地所有權人的優先考量，反之保障買賣交易安全相對非直 接要件。
0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00%
維持現行接受基地限制 應有容積移轉與獎勵總量限
制
可與其他容積互相堆疊 應有條件辦理都市設計審議
維持現行接受 基地限制
應有容積移轉 與獎勵總量限
制
可與其他容積 互相堆疊
應有條件辦理 都市設計審議 法令限制次級構面權重值 36.496% 21.600% 25.241% 16.662%
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
圖 5-4 交易制度次級構面權重值成果圖 四、教育宣導面向次級構面權重值分析
教育宣導面向包含保障容積移入永久存在、由使之所有權人修復及政府監管、
公開古蹟土地可容積移出標的、政府鼓勵優先使用古蹟容積移轉等四個次級構面，
依圖 5-5 發現大多數接受基地所有權人最在意容積移入後永久存在，顯示容積移 入是有效增加資產價值，不論是否直接開發或養地等待未來發展都具有其價值，
其次為公開古蹟可容積移出標的、由使用之所有權人修復及政府監管，反應出古 蹟土地可移出標的能見度低或稀少，容積買賣後不需負責古蹟標的之修復而由政 府監管，降低接受基地所有權人責任相對吸引其使用；最後為政府鼓勵優先使用 古蹟容積移轉，可能因此增加成本反而非接受基地所有權人考量因素。此權重值 分析有別於其他國際城市，顯示接受基地所有權人著重考量私人利益，在保存古 蹟建築及傳統文化精神薄弱，採用宣導及鼓勵政策並不是古蹟土地容積移轉制度 的成功因素，反之運用完善的法令規範更能達到容積移轉的目的。
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%
所有權人可依各別持分買賣 需要辦理價金信託 縮短申請期程及相關成本 公開透明的買賣價格
所有權人可依 各別持分買賣
需要辦理價金 信託
縮短申請期程 及相關成本
公開透明的買 賣價格 交易制度次級構面權重值 23.806% 18.644% 36.691% 20.859%
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
圖 5-5 教育宣導次級構面權重值成果圖