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附錄二 專家學者訪談內容摘要彙整
研究考量專家對容積移轉的專業性及實際操作經驗，訪談對象以接受基地所 有權人、送出基地所有權人及相關專家總計 10 人，各別紀錄及訪談內容摘要如 下：
表附-2 專家深度訪談摘要表 編號：
A
訪談對象:王○○先生
訪談身分:送出基地所有權人(古蹟土地所有權人) 訪談日期:2019/10/0510：00
訪談時間:30 分鐘
王執行長認為古蹟容積價格是影響接受基地所有權人使古蹟土 地容積移轉的主要原因，因為現有大稻埕容積價格較古蹟容積價格低 15％~20％，財務成本的原因居大。
接受基地所有權人在決策使古蹟容積時，主要考量在開發期限有 限及確保接受基地移入容積不會在都市設計審議時被刪減移入容積 量體，此外，古蹟容積移入在房價容許值內，可增加銷售的面積，且 容積可提早移入基地，讓土地增值。
古蹟容積市場因原始修復成本高，無法與成本低廉的公共設下容 積競爭，雖然現有的接受基地限制不多，還有都市設計審議的限制，
建議應由制度面改善，譬如由政府限制接受基地移入容積需移入一定 比例之古蹟容積；私有古蹟未領政府補助修繕者，修繕工程款比照大 稻埕歷史風貌特定專用區之容積移轉相關規定，另外提供獎勵容積，
增加古蹟容積之價值，達到永續管理維護，建商回饋社會之公益性，
政府維護古蹟之推廣。
現在政府對古蹟土地的協助不多，我們需要完成許多計畫後才可 以出售容積，出售的價款尚需提撥部分做為後續管理維護，政府應該 多鼓勵建商使用古蹟土地容積。
編號：
B
訪談對象:莊○○協理
訪談身分:接受基地所有權人 訪談日期:2019/10/0417：30 訪談時間:30 分鐘
我們在評估開發基地時，先考量所有增加銷售面積的工具，除容 積獎勵，其次為容積移轉，開發基地在容積獎勵與容積移轉的總量限
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制下，容積移轉應移入多少，價格成本多少是主要評估要件，容積移 轉的類型不同，像是道路用地就可以向金融機構借款，古蹟土地容積 因為買賣性質的關係，價金高又難以借款，所以會先考慮使用道路用 地。
我們在決策使容積移轉時，會先選擇申請容積獎勵，因為政府有 規定容積移轉與獎勵只能是基準容積之 50％，在總量體扣除容積獎 勵量體後才會申請容積移轉。
買賣容積移轉時因為需要大量現金，最重要保障交易安全，也是 目前古蹟容積移轉應該改善的條件，建議可以價金信託方式、縮短申 請期程及相關申請成本，此外所有權人應該可以持分買賣，而且應該 有公開透明的買賣價格才會讓決策者更容易使用。
編號：
C
訪談對象:廖○○副總經理 訪談身分:接受基地所有權人 訪談日期:2019/10/0411：00 訪談時間:30 分鐘
廖副總認為影響使用古蹟土地容積移轉的原因包含是否能有效 創造銷售面積？申請時程是否迅速？接受基地限制？容積移入後是 否會影響獎勵容積申請？是否需要辦理都市設計審議？
我們會使古蹟容積移轉主要因素為申請時程快速，而且可與其他 容積移轉互為堆疊，著重時間成本和財務成本。目前古蹟土地容積移 轉已有買賣習慣，但是申請時程較快，交易時間比土地交易的時間來 的快，而且無法申請貸款，也許可透過價金信託的方式來處理，以保 障交易安全。
談到目前建議古蹟容積移轉可採容積銀行方式辦理，當古蹟容積 移轉與道路用地成本相當且時程相近時，申請更有效率，而且古蹟容 積移轉很難用在商業用地，因為公告現值與容積率的計算問題，如果 能採估價程序或計算方式相同，應可減輕使用人的負擔，除此之外，
目前容積移轉的限制過多，建議政府應該用鼓勵代替強迫和管制。
編號：
D
訪談對象:何○○建築師
訪談身分:建築師(古蹟修復及管理維護建築師) 訪談日期:2019/10/0511：00
訪談時間:30 分鐘
何建築師認為影響接受基地所有權人使用古蹟土地容積移轉的 主要因素不外乎財務及法令限制，接受基地所有權人會因為買賣成本
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及增加可銷售面積而使用容積移轉，其次會考量法令限制，由其是接 受基地條件限制，另外是容積移轉與容積獎勵的總量競合後，再堆疊 使用古蹟容積移轉是否符合效益。對接受基地所有權人而言，最重要 是評估容積移入後容積量體的可行性及增加成本後的獲益。
目前古蹟容積移轉最需要改善的方向，應該是提高使用歷史建築 (未來古蹟)容積移轉誘因，保障文化資產所有權人的權益，簡化容積 移轉的辦理程序，並且鼓勵使用古蹟容積移轉。
編號：
E
訪談對象:沈○○總經理 訪談身分:接受基地所有權人 訪談日期:2019/10/0311：00 訪談時間:40 分鐘
沈總經理表示當初在購買古蹟容積移轉時，主要考量買賣成本及 容積移入後提升整體開發基地的獲利，由於道路用地容積移轉對接受 基地的限制較多，我的開發基地只能使用古蹟容積移轉及大稻埕容積 移轉，由於開發基地的容積率較低，移入容積移轉才能使建案獲利，
因此申請容積獎勵及移入大稻埕容積後，在基準容積50％的上限內，
剩餘量體以古蹟土地容積移轉辦理移入。
沈總經理認為接受基地所有權人在考量決使用古蹟容積移轉時，
除了買賣成本之外，法令條件也非常重要，認為古蹟土地容積移轉是 有條件辦理都市設計審議也是使用人願意使用的願因之一，買入古蹟 容積後也不需要負擔古蹟後續的修復，反而因為容積移入後永久存在 基地上，可提高土地的價值。
談到古蹟容積移轉需要改善的部分，沈總經理表示買賣價金非常 高又無法貸款非常不方便，價金高卻無價金信託習慣，交易風險太高，
甚至難以確認古蹟容積標的及買賣行情，也許可透過容積銀行機制，
並公開古蹟土地容積移轉標的及市場買賣價格。
編號：
F
訪談對象:陳○○經理
訪談身分:接受基地所有權人 訪談日期:2019/10/0514：00 訪談時間:30 分鐘
陳經理曾經多次協助公司辦理古蹟土地容積移轉，站在接受基地 所有權人的立場認為使用其原因必須以財務考量為優先，由於土地取 得成本高，容積成本併入土地成本中，無形可降低土地成本，但古蹟 容積移轉僅適用售價區域行情較高之蛋黃區建案。其次是古蹟容積移
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轉的適用性高，沒有太多限制，在都市設計審議過程中較無爭議，申 請移轉時程較能被掌控，且與其他容積移轉互相堆疊更能有效創造土 地最高價值；最後由於古蹟整合修復不易，能生產生的古蹟容移量體 有限，使用古蹟容積可協助古蹟所有權人修復，可有效支持古蹟永續 維護。
陳經理認為接受基地所有權人在決策使用容積移轉時，由於土地 取得成本是關鍵，因此評估土地可否開發為首要條件，如果基地在可 使用容積移轉的條件下，基準容積較低之區域常運用容積移轉補足合 作條件所損失的利潤，再試算市場行情及營建成本具可行性時，才會 使用容積移轉。
古蹟容積買賣的交易風險大，缺乏相關保障措施，建議可透過價 金信託或履約保證的方式降低買賣風險，另外古蹟容積的價格一直居 高不下，建議可比照道路用地執行容積銀行方式，讓古蹟容積的價格 更為合理。
生產時效代表古蹟維護保存的進度，我們在買賣及申辦的過程 中，發覺古蹟土地整合不易，由於土地所有權人需要全部同意才可辦 理移出，相關的計畫審議深受所有權人及管理機關的管制，應該是目 前最需要改善的。
編號：
G
訪談對象:江○○經理
訪談身分:接受基地所有權人 訪談日期:2019/10/0318：00 訪談時間:40 分鐘
江經理表示使用古蹟容積移轉的目的是為了降低每一銷坪的土 地成本，因此古蹟容積的買賣成本非常重要，當接受基地的公告現值 與市場差異較大時，有利增加獲利，可以提升整體報酬率或報酬額。
自已本身使用經驗發現古蹟容積移轉本身具有既存公益性，在有條件 情況下辦理都市設計審議時，幾乎不需要額外辦理回饋，且都市設計 審議的速度較快，有發現政府及委員面對古蹟容積時有鼓勵其使用的 情形；另外古蹟容積移轉的申請時程快，相對於道路用地容積移轉而 言，可加快都審及建照取得效率。
江經理認為古蹟土地容積移轉最需要改善的方向大致分為四個 問題，首先如果接受基地是商業區，本身公告現值高，不利古蹟容積 移入成本，因此應改善其換算基礎，其二是古蹟容積可移出標的數量 稀少，市場封閉，產品具有獨特性，價格不透明，屬於非公開市場，
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因此有增加交易成本造成無效率的損失，可透過執行容積銀行及公開 古蹟容積買賣價格改善市場買賣機制；其三是古蹟容積買賣金額高，
如果能採價金信託方式保障交易安全，並且可向金融機構借款增加資 金使用彈性；最後是接受基地應適度放寬建蔽率與高度比(削線)，以 利增加容積移入量體不受高度比影響，進而提升土地使用效率。
編號：
H
訪談對象:姚○○先生
訪談身分:送出基地所有權人 訪談日期:2019/10/0513：00 訪談時間:30 分鐘
姚先生認為要提高接受基地所有權人使用古蹟土地容積移轉的 條件分別為買賣成本可有效降低開發基地的成本，並且創造銷售面
姚先生認為要提高接受基地所有權人使用古蹟土地容積移轉的 條件分別為買賣成本可有效降低開發基地的成本，並且創造銷售面