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圖3-7 臺北市各類型容積移轉流程圖
柒、各類型容積移轉買賣屬性及歷年行情
臺北市容積移轉買賣方式除容積代金向臺北市政府申請外，其餘皆為自由市 場買賣，容積類型影響產權移轉狀態，將影響買賣容積的稅賦成本及交易成本，
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本研究依實務買賣操作說明，並特別說明買賣所產生相關成本，此部分不特別說 明買賣附帶條件及風險控管方式：
一、都市計畫類容積
本類型容積大部分使用容積代金及購買私有未徵收公共設施保留地，其中公 共設施保留地辦理容積移轉時，需捐贈予受贈單位，因此買賣時涉及土地移轉登 記，屬土地買賣行為，買賣方式分別說明：
(一)容積代金：申請人向臺北市政府申請繳納容積代金換取容積移入面積，並無 送出基地買賣，申請人繳納容積代金後，臺北市政府依繳納金額開立收據，
此即為容積代金成本。
(二)私有未徵收公共設施保留地：不論購買道路用地、公園用地、廣場用地及綠 地用地，買賣同時併同辦理土地移轉登記，由於公共設施保留地免納綜合所 得稅、免徵營業稅及所得稅、免土地徵值稅、免贈與稅、免地價稅、免房地 合一稅42，因此買賣本類型容積、辦理容積移轉至捐贈土地時間，除買賣價 金外，尚有地政士辦理費用、地政規費、契稅、仲介費、容積移轉代辦費、
容積移轉申請書公證費用等成本；另依法接受基地取得容積移轉許可證明前，
申請人應取得送出基地所有權，常見有送出基地買方與接受基地所有權人一 致時，送出基地及接受基地辦理產權信託情形，因此需另外計算產權信託費 用。
(三)歷年公共設施保留地買賣行情43：公共設施保留地買賣最高行情發生在民國 101 年至 102 年間，買賣行情約為需求公告土地現值總值之 180~195％之間，
103 年 6 月 30 日後臺北市容積移轉審查許可自治條例公布實施繳納容積代 金制度，後陸續開發全數道路用地可辦理容積移轉規定，買賣行情一路下降 低需求公告土地現值總值之17~20％不等。
二、大稻埕容積
本類型容積送出基地前置作業應完成相關審議流程、修復並取得使用執照，
容積買賣時，使用人得依法將所購買的可移出容積辦理容積轉申請，送出基地大
42 依財政部 88 年 9 月 27 日台財稅第 881946203 號函說明：「…(略)土地所有權人依「都市計畫 容積移轉實施辦法」第 14 條（編者註：現行第 13 條）第 1 項規定，將同辦法第 6 條第 1 項 第 2 款及第 3 款之土地所有權之全部或部分贈與登記為國有、直轄市有、縣（市）有或鄉（鎮、
市）有，既係以土地所有權人取得土地容積權益為對價，尚無所得稅法第 17 條第 1 項第 2 款 第 2 目第 1 小目綜合所得稅捐贈列舉扣除及同法第 36 條第 1 款營利事業得列為當年度捐贈 費用規定之適用。」
43 買賣行情係研究者實務參與買賣成交經驗，皆為末端買方成交價格，此不探討送出基地有瑕
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多為原所有權人持續保存維護，不涉及土地及建物產權移轉，故屬於土地容積權 益買賣，依財政部88 年 09 月 27 日台財稅第 881946203 號函解釋屬權利交易性 質，其買賣成本及歷年行情分析如下：
(一)買賣成本：由於大稻埕容積買賣屬權利交易性質，無涉產權移轉，故買賣價 金即為買賣成本，惟買賣交易之賣方如為法人，買方同為法人時則可抵減營 業稅。
(二)大稻埕容積買賣行情44：買賣最高行情發生在民國 101 年至 103 年間，買賣 行情約為100~110％之間，直至 104 年起容積需求銳減，逐年下修買賣成交 行情，108 年 7 月大稻埕容積成交價維持需求公告土地現值總值之 65~67％
不等。
三、古蹟土地容積
本類型容積送出基地前置作業應完成相關審議流程、修復並取得使用執照，
容積買賣時，使用人得依法將所購買的可移出容積辦理容積轉申請，送出基地大 多為原所有權人持續保存維護，不涉及土地及建物產權移轉，故屬於土地容積權 益買賣，依財政部88 年 09 月 27 日台財稅第 881946203 號函解釋屬權利交易性 質，其買賣成本及歷年行情分析如下：
(一)買賣成本：由於大稻埕容積買賣屬權利交易性質，無涉產權移轉，故買賣價 金即為買賣成本，惟買賣交易之賣方如為法人，買方同為法人時則可抵減營 業稅。
(二)古蹟土地容積買賣行情45：買賣最高行情發生在民國 101 年至 103 年間，買 賣行情約為100~110％之間，直至 104 年起容積需求銳減，逐年下修買賣成 交行情，108 年 7 月古蹟土地容積成交價維持需求公告土地現值總值之 80~85
％不等。
四、各類型容積買賣屬性及歷年行情分析
在各類型容積移轉中，僅都市計畫類容積之私有未徵收公共設施保留地涉及 土地移轉登記，為土地買賣；大稻埕及古蹟土地買賣習慣仍以容積權益買賣，屬 權利交易性質，權利買賣過程常見風險難以估計，買賣風險遠高於都市計畫類容 積，可能是影響使用人意願因素之一。在歷年容積移轉買賣行情中，可發現都市 計畫類容積行情受法令限制因素甚大，其買賣成本低廉，因此成為使用人優先使 用之容積移轉類型。
44 同註 43。
45 同註 43。